摘要
【上市29年利潤增長近1500倍 四把「密鑰」解構萬科基業長青之道】30年過去，它成為深市「老五股」中僅存的碩果，市值增長超1000倍，利潤增長近1500倍，總資產超18144億元，成為我國首家躋身世界500強的房企。（上海證券報）
萬科是我國房地產業發展歷史的縮影。
其股票代碼「000002」，訴說著這名資本市場「弄潮兒」的特殊身份。
30年過去，它成為深市「老五股」中僅存的碩果，市值增長超1000倍，利潤增長近1500倍，總資產超18144億元，成為我國首家躋身世界500強的房企。
對比諸多同行，它或許已不是規模最大的、不是增速最快的、不是概念最多的，但論及行業地位與公眾認知，它始終保持獨特，以一種符號般的姿態傲立潮頭，一舉一動、一言一行皆令人矚目。
為什麼是萬科？為什麼只有萬科？
透過企業，看到人。萬科擁有兩名個性鮮明的「掌舵人」：一個是充滿英雄主義的王石，一個是守正也出奇的鬱亮。他們合作無間，錨定「沒有成功的企業，只有時代的企業」，在改革的時代潮流中逐浪前行，在無數個不確定的搖擺中尋找平衡，於自身的無序中尋求有序，帶領萬科穿越30年「牛熊循環」。
他們合作開啟了萬科發展的四把「密鑰」——構建獨特的企業制度與萬科文化、「一根筋」踏實做好產品、堅守與城市和客戶同步發展的戰略、充分借力資本市場加速發展。⊙記者劉禮文 ○編輯郭成林
制度：構建穿越周期「穩定力」
過去的職業經理人和如今的事業合伙人制度，都使萬科擺脫了對個別領導者的過度依賴，通過制度獲得了長期穩定發展的「恆力」。
新冠肺炎疫情之下，今年4月，萬科企業股中心決定將2億股企業股一次性全部捐贈給清華教育基金會設立專項基金，用於公共衛生事業建設。對於這筆巨額捐贈的安排，王石近日對外稱：「算是給當年的決定劃了一個句號。」
這個「決定」直指30多年前。作為中國首批股改上市的公司，當年王石帶領管理層決定放棄股權，將40%「可自由支配」的企業股劃歸為全體員工的共同資產。由此，創業者「小王」正式成為一名職業經理人，而萬科走上了現代企業管理之路。
過去30年，在中國加快推進城鎮化建設的背景下，房地產行業高速發展。然而，即便身處「最賺錢的行當」中，能長期保持穩定增長的房企鳳毛麟角。曾有不少「冒出頭」的房企多因管理體制存在各種弊病，只能「各領風騷三五年」。
而萬科先後建立了獨具自身特色的職業經理人制度和事業合伙人制度。
一名早年曾在《萬科周刊》就職多年的人士向記者表示：「如果是大股東佔據絕對話語權的民營企業，成也蕭何敗也蕭何，老闆的行事風格往往決定了企業成敗。而大多數民營房企老闆習慣了行業的『一夜暴富』，很難克服追求規模的衝動。而在所有權與控制權分離的現代企業制度中，職業經理人不會那麼貪婪，他們既有可長袖善舞的平臺，又不失有效地監督和制約，管理風格更為穩健。」
但在「沒有老闆」的萬科內部，管理層身份相對平等，讓所有討論變得放鬆和開放，保證了萬科的大方向不會偏航。職業經理人制度助力萬科在地產黃金時代取得了卓越的成就，令萬科成為第一個抵達千億元銷售額「海拔線」的中國房企。
而事業合伙人制度則幫助萬科順利走過「寶萬之爭」，並在「白銀時代」繼續前行。2012年，萬科在業內率先提出了「白銀時代」的判斷，並同時啟動了城市配套服務商的戰略和業務轉型。新的戰略，呼喚著新的制度相配合。
2014年，看過華為的「普惠合夥」和黑石集團的跟投模式之後，鬱亮在職業經理人制度基礎上，推出了更符合新時期的制度——事業合伙人，在共創、共享的基礎上進一步融入「共擔」機制，包括領行業之先的跟投制度，更加強調了團隊的合夥意識和承擔劣後責任。
對於這項創新制度給萬科帶來的組織活力，鬱亮認為，事業合伙人制讓全體萬科人能始終保持對萬科事業的激情和使命感。事實上，一面是經歷了曠日持久的「寶萬之爭」，另一面是行業進入「白銀時代」，萬科銷售額卻不斷突破，2017年達到5000億元，2018年再上新臺階跨過6000億元大關，近三年來業績保持了一貫的穩健增長。
伴隨著公司治理上的不斷成熟和完善，萬科成了一名業績常年穩定的「優等生」。上市30年來，萬科至今仍是A股上市公司中持續盈利年限最長的企業。公司的ROE自2010年一路攀升至16.47%之後，此項數值常年保持在17%以上。
產品：一根筋踏實做好「產品力」
一件件具有特色的產品，印證了鬱亮所言，「一根筋」做好產品、做好服務是萬科的根本，也「唯有好產品、好服務才有未來，才能保證萬科活下去、活得好、活得久」。
幾何學上有一條公理，兩點之間直線距離最短。但即便「登頂」心切，登山人卻往往選擇繞道迂迴，以躲過冰裂縫、雪崩區，有時甚至要倒退、几上幾下。
萬科的兩任企業領導者都曾登頂珠穆朗瑪峰，他們遊刃有餘地把這一準則運用於企業管理之中。
1988年，隨著深圳威登別墅地塊拍賣落錘，萬科正式進軍房地產行業。置身「房改」「土改」的政策紅利下，於一家房企而言，實現規模趕超並沒有特別的奧秘——敢於舉債「屯糧」買地，掌握獲得政府批文的「門路」。
但長期堅持「不行賄、不拿地王、不囤地」的萬科，由於拿不到市中心優質地塊，只能以較高價格在偏遠的城郊地帶搞開發，一度被調侃為「城鄉接合部開發商」。
為求得生路，萬科選擇認真鑽研市場，通過尋求差異化，以精準定位培養自己的產品競爭力。
早在2006年，萬科提出以消費者為中心，成為行業內最早建立好產品意識的房企，而當年位於深圳遠郊的深圳四季花城則是其產品戰略的第一塊「試驗田」。
2000年，為了吸引深圳當地人到「關外」買房，圍繞深圳四季花城項目在戶型、質量、服務上的雕琢，萬科幾乎到了吹毛求疵的程度。而萬科在該小區引入的「情景花園洋房」概念，是中國住宅行業第一個專利產品和第一項發明專利。
20年過去了，深圳四季花城仍是所在片區成交最活躍的小區之一。在萬科看來，開發商不僅要有推銷新生活方式的信念，還要有創造城市文化的責任感，要有將建造的物業變成城市景觀一部分的理想。
萬科對房地產行業的理解是深刻和前瞻的。2006年，為遏制蔚然成風的豪宅風，引導開發商加大中小套型比例，政府出臺「90/70」政策。對此，萬科很快制訂出應對方案。10天內，萬科在蘇州、武漢和廈門分別拍得「90/70」項目，成為全國第一個積極響應政策的開發商。
實際上，早在1997年，萬科就明確提出：中小戶型是未來住房趨勢。2001年，萬科開始重點研究小戶型住宅，向下延伸產品線。由此得以在不確定的宏觀環境中，快速適應市場需求。到2012年，萬科售出的房屋中，144平方米以下的中小套型佔比達到90%。
進入「白銀時代」之後，萬科仍然堅守好產品的本質理念，圍繞城市的發展和客戶需要做出新的產品，其中最廣為人知的是城市更新，例如廣州的永慶坊和深圳的南頭古城，成為了城市歷史遺產和新興生活方式的結合體。
以永慶坊為中心向外擴展，約12萬平方米的恩寧路片區，是廣州保存最為完整的騎樓建築群。歷史上，粵劇曲藝、武術醫藥、印章雕刻等傳統文化和民間手工藝曾在此集聚發展並發揚光大。但隨著城市中心東移，建築年久失修，地面路石破碎，街區面貌衰敗、居住環境變差，年輕人紛紛外流。
在永慶坊第一期改造於2016年完成後，路面重新鋪設了平整的麻石，房簷下交織的線纜已全部埋入地下，建築間還見縫插針地設計了很多綠地和公共空間……不僅一棟棟歷史建築舊貌換新顏，社區衛生、排水、照明、消防、通信等配套設施也大為改善。
最難得的是，萬科進行的微改造，「刪」掉的是破敗，留下的是記憶，下的是「繡花」功夫。在改善人居環境的同時，永慶坊改造杜絕大拆大建，注重文明傳承、文化延續，力求「讓城市留下記憶，讓人們記住鄉愁」。「老街的形制、肌理、空間環境基本保留下來了，比起大拆大建不知好了多少倍。」廣州市荔灣區住房和建設局調研員江偉輝介紹。微改造後，街區迎來了一撥撥遊客，原本離去的手工藝人和年輕人也紛紛回歸……
這些具有特色的產品，印證了鬱亮近期在與媒體交流時所言，「一根筋」做好產品、做好服務是萬科的根本，也「唯有好產品、好服務才有未來，才能保證萬科活下去、活得好、活得久」。
戰略：堅持主線培養「免疫力」
在地產黃金時代專注房地產開發，在「白銀時代」，城市發展和居民生活需要轉變，萬科也隨之變化。用萬科自己的話說，過去數十年的發展，都是圍繞著兩條主線：「與城市同步發展，與客戶同步發展。」
平衡，能幫助長跑愛好者變得更加敏銳，避免速度過快而失衡摔倒。猶如一種影射，鬱亮這名馬拉松愛好者不得不把平衡訓練「引入」公司治理當中，以解決好眼前業績和長期轉型發展之間的平衡問題。
從1995年起，萬科形成了一個慣例，在秋季例會討論未來發展課題。2018年，居安思危的萬科把主題定為「活下去」。實際上，自2012年第一次提出「白銀時代」的概念開始，圍繞「活」字，萬科內部展開過大量的討論，試圖找到「第二增長曲線」。
進入「白銀時代」的深水區，房企探索多元化發展貌似已經成為必由之路。
處於行業前三強的碧桂園和恆大，分別選擇了「做機器人」和「造汽車」。但習慣了用高槓桿「賺錢」的房企，要「換一種思維」做生意並非易事。2017年，碧桂園提出計劃在機器人領域5年投資800億元。經過近3年的發展，雖然碧桂園牌機器人擁有「在研產品50項，已投放工地測試35項」，但大規模的產業破局仍未實現。
在「跨界」路上「栽過跟頭」的萬科，自然清楚這是一條難以平衡的崎嶇之路。早年萬科曾提出要做「綜合商社」，其涉足的行業一度多達十幾種。但表面熱鬧的多元化，實際上存在業務盈利不穩定、資源無法集中等弊病。
1994年，從多元化與專業化之間作出決斷後，萬科用9年時間完成「瘦身」，一門心思「撲向」房地產領域。
通過對於新時代地產行業的研判後，使萬科再次出發。在萬科2014年年報中寫道「為了保持公司良好的增長，並為之後的第二個十年發展期奠定基礎，萬科需要在這個十年內基本完成新業務的探索和布局，確定新的商業模式。」
物業管理、城市更新、租賃並舉和產城融合……萬科的橫向拓展顯得更為穩健克制，新賽道更多是沿著房地產業務「主幹道」而延伸。儘管新業務中也有被喊停的項目，2019年萬科曾表示要「收斂聚焦」，穩定「基本盤」。鬱亮評價認為：「從整體戰略布局來看，萬科今天在房地產相關賽道方面的布局相對完整，也基本看到曙光。」
例如物流倉儲業務，過去3年，萬科旗下萬緯物流新獲面積達到全國第一；在長租公寓領域，萬科泊寓已經成為中國最大的集中式長租公寓供應商。
穩健審慎並不代表萬科缺乏進取，反而更彰顯其龐大「野心」。近年來，碧桂園、恆大、保利、融創等地產商紛紛分拆物業板塊赴港上市，但坐擁龐大優質物業資產的萬科物業卻遲遲「按兵不動」，埋頭耕耘「責任田」。
就在整個行業探討物業智慧化之際，萬科物業以更「智慧」的方式展露其雄心。今年10月，萬科物業宣布更名為「萬物雲」，把多年積累的技術、流程、標準等核心服務產品與服務能力向物業公司、供應鏈上下遊、各類生態合作夥伴開放。由此，萬物雲從一家傳統的物業公司向一家科技服務公司的「華麗轉身」，而這兩者之間上市的「含金量」有著天壤之別。
作為萬科近20年的「老臣」，現任公司高級副總裁的譚華傑對於轉型感受頗深：「從組織的角度看，做減法比做加法難。但從把事情做成的角度看，做加法比做減法更難。做減法只要你心夠硬，說減也就減掉了。但做加法，很多新業務需要的能力，你都不具備，或者說只有相似的能力，沒有完整的能力。」
實際上，無論是早年的專業化，還是後來的轉型發展，在萬科看來並不違背。原因在於城市的發展階段不同，客戶的需求不同。在地產黃金時代專注房地產開發，在「白銀時代」，城市發展和居民生活需要轉變，萬科也隨之變化。用萬科自己的話說，過去數十年的發展，都是圍繞著兩條主線：「與城市同步發展，與客戶同步發展。」
資本：保持信譽增強「推動力」
萬科始終保持了財務穩健，在資本市場保持了良好的口碑和信譽。1991年，萬科在深交所拿到「出生證」的同年完成掛牌上市。藉助資本市場這根「血管」，萬科不斷提升發展的「推動力」。
市場上曾有聲音說，萬科做大真正的秘密是資本運作能力。
但不可忽視的是，A股市場上搶食「頭啖湯」的上市房企並不在少數。2006年股權分置改革完成後，許多地產公司實現了股權融資，卻唯獨萬科迅速在規模上做大。在鬱亮看來，「單一用融資來解釋萬科的成功，並不公平」。
有房地產資深觀察人士表示，多數房企過分推崇高周轉，過度追求速度，一旦遭遇嚴厲的宏觀調控便會措手不及，甚至落得在歷史舞臺消失的結局。但萬科對資本市場有著很深的理解，它幾乎抓住了這個市場所有可能的機會，同時又總能「踩準」節奏，及時調整步伐，將資本市場的「養分」轉化成自身的長期價值。
最重要的是，萬科始終保持了財務穩健，在資本市場保持了良好的口碑和信譽——標普、穆迪等評級機構連續多年給予了萬科地產行業最高評級。
回頭來看，身處中國改革開放前沿，1991年，萬科在深交所拿到「出生證」的同年完成掛牌上市。隨後，藉助資本市場這根「血管」，萬科不斷提升發展的「推動力」。
1993年，萬科發行B股融資4.5億港元，為其在隨後的宏觀調控形勢下實現第一輪跨區域擴張備足「彈藥」。2005年，萬科作價40.17億元收購浙江南都房地產公司，其中一半用萬科股權支付。這次收購讓萬科一次性獲得長三角區域269萬平方米的土地，且每平方米均價只有784元，是萬科本身土地儲備每平方米1500元價格的一半。
2012年前，萬科通過配股、增發、B股轉H股等融資手段，為其銷售額連年翻番提供了有力支撐。此後，萬科的銷售額一路攀升，從2004年的91.6億元，至2010年突破1000億元，2014年超過2000億元，2016年超過3000億元。
其實，萬科的「三不」原則，恰好解釋了其有節奏的擴張和收斂。萬科年報曾寫道：「不囤地，不捂盤」，其實就是快速周轉；「不當地王」，體現了充分謹慎的投資風格。快速周轉的房企，具有更強的製造業特色，有利於促使公司不斷提升專業能力。而快速周轉加上謹慎投資，保證了公司在或有波動的市場中，經營的安全性和靈活性。
面對懸在頭頂的「三道紅線」新政，財務出身的鬱亮更是提出「要對內管理好帳本，對外收緊項目投資」。他坦言，金融資源過多地被房地產佔用不是好事情，國家發展不能只靠房地產，應該有各種各樣的高科技基礎設施。「『三道紅線』的要求改變了行業的遊戲規則，金融紅利時代已經畫上句號，行業進入管理紅利階段。所有開發商再次來到同一起跑線，原來所有的優勢、做法全部歸零。」
即將走到上市的第30個年頭，這名當年的「金牌董秘」、現任「掌門人」感慨萬千。鬱亮告訴記者，去年，科創板首日交易的熱鬧氣氛，讓他聯想到30年前的萬科。
「曾經的資本市場『弄潮兒』，今天已成為資本市場的『活化石』。」 他坦言，得益於資本市場，萬科走到了今天。未來，萬科要為這個市場培養更多「生力軍」。
「萬科上市30年有什麼遺憾嗎？」記者問。
「還差一個『婚禮』，得找個合適時機去交易所敲鐘。」鬱亮說。
（文章來源：上海證券報）
(責任編輯：DF520)