從東線到西線,看海南島西部「小開發」

　　嚮往海風的你，在海南還是只看東線嗎？

　　

　　文/克而瑞研究中心 馬千裡、唐靖

　　談到海南，很多人可能首先想到的是陽光、沙灘和度假。近年來隨著生活水平的提高，選擇在海南購房的人日益增多，即為養老度假，也為置業投資。在一些固有觀念中，以海口為界限往西一線的房子沒有什麼價值，而海口往東包括三亞等城市的房子處於不可動搖的地位。

　　但在2017年1月正式落地的北部灣城市群，海南島劃歸北部灣城市群的恰恰是西海岸城市群。目前海南西線樓市還被稱作是「價格窪地」，受到北部灣城市群的輻射以及西環島鐵路的通車利好，海南西線城市房地產市場的未來值得期待。本文將從城市經濟發展、基礎建設、生活指數、政策與規劃以及人口遷徙等角度來分析未來海南省西部房地產市場的價值。

　　（一）

　　經濟發展：海口遠超其他城市

　　作為我國最大的省級經濟特區，海南省經濟發展備受矚目，它有著獨特的地理優勢和政策優勢。

　　1、海口經濟總量在全省佔比超過30%（略）

　　圖略：2016年海南省各市縣經濟情況

　　2、東部城市先一步發展

　　無論是經濟總量上還是房地產的發展，目前東部城市都具有領先優勢。這是由於海南省所處的獨特的地理位置和產業結構所導致的。旅遊業和農業是海南省最初發展起來的幾個產業之中比較重要的產業，東海岸優先發展起來的優勢在自然條件的優勢。

　　海南島的山脈主要集中在西南部，是島內大部分河流的上遊。靠近西海岸的砂粒只經過了河流短距離的搬運就匯入大海，砂粒粒度偏粗。而東海岸的砂粒經過了較長的搬運距離，砂粒粒度要更細一些。這樣的地貌條件就導致了整體上西海岸的沙灘顆粒較粗，而東海岸的沙灘顆粒較細，是更適合被開發成為旅遊用的天然沙灘。在人工改造自然環境的能力還很不足時，東海岸一線的城市優先於西海岸的城市發展起了旅遊業。

　　並且海南島上的果樹在南、北部也有所差異，其中最具有代表性的椰子樹就是如此。生長在島的北部的椰子樹杆幹較粗而矮，而生長在島的南部的椰子樹則細而高。海南島的東海岸椰子樹生長得比西海岸好些，尤其是文昌東郊椰林被稱為「椰子之鄉」。在起初農業的發展上，東部也比西部更有自然優勢。依靠著這些天然資源，東部更早被開發成為旅遊勝地，經濟也先一步發展了起來。

　　圖：海南省地勢圖

　　

　　3、東部房地產投資規模更高（略）

　　表略：海南省各市縣經濟情況與商品住宅成交均價

　　（二）

　　城市建設：除中心城市外

　　各市縣能力差距小

　　起初，除了資源開採業和極少量的輕工業以外，整個島都處於未開發的狀態。隨著經濟的發展，在這樣一個四面環海、自然資源豐富的島上，城鎮逐步形成。但因為前期只有海運，交通十分不便，導致城鎮發展緩慢，規模也很小。各城鎮之間出行政上的關係外，其他工業以及貿易等方面聯繫也較少。從建國至今近七十年間，海南島經歷了四次創業高潮，一步步推動了社會進步和城鎮發展，才有了如今的模樣。

　　1、全市：海口市政建設進展較快（略）

　　圖略：2016年海南省各市縣年末供水綜合生產能力

　　圖略：2016年海南省各市縣用水情況

　　2、建成區：中心城市市域有待擴張，對外輻射作用尚未顯現（節選）

　　海口作為省會城市，建成區面積卻不高，如江蘇連雲港(601008,股吧)的建成區就達到了海口的兩倍。（2016年，江蘇省連雲港市建成區為297平方公裡）。中心城市首先要通過自己優先發展或者發展突出的優勢，才能對周邊地區產生集聚的效應。但海口市自身的發展仍然有待進一步擴張，所以暫時對周邊城市發展的帶動力有限，無法產生輻射效應並形成緊密地聯繫。

　　2016年，海口的建成區面積為152.4平方公裡，約佔全省建成區面積的30%。作為海澄文一體化綜合經濟圈的中心，海口還沒有開始發揮出應有的輻射作用。緊挨著海口市的文昌、澄邁等地方發展水平還遠不及海口市。

　　

　　3、城區：各市城區配套設施相差不大，西部住宅性價比更高（略）

　　表略：海南省各市縣設施水平情況

　　（三）

　　生活指數：西部城市更宜居

　　海南是一個以旅遊業為主要產業之一的省份，其中最廣為人知的城市當然是海口和三亞。但這並不意味著當一個想要購房的人或者想要投資的人選擇在海南省買房時，也只會選擇這兩個城市。

　　1、東海岸氣候災害相對頻繁（節選）

　　處於我國南部的海南島，在夏季經常會受到颱風的影響，其中比較嚴重的一類就是直接在海南省登陸的颱風。颱風不僅會間接地影響生活環境，還會給人帶來直接傷害。據統計，1949-2017年期間登陸海南島的颱風共計155個。文昌、萬寧是海南島颱風登陸最頻繁的地區，分別都超過了45次。三亞和瓊海颱風登陸的次數也較多，這些城市都位於東海岸一線。

　　而相反的，西海岸的城市幾乎沒有颱風登陸點，建國以來至今僅有臨高、儋州兩地有颱風登陸，總共次數為3，不及全省的零頭。整體來看，東海岸是颱風的聚集地，而海口和西海岸相對而言受到颱風影響就要弱很多。

　　

　　不僅如此，由於海南的地勢西南高、東北低，整個海南的乾濕情況也大不相同。西海岸一線的城市在氣候上也比東部要更適合居住一些，很多候鳥型的購房者都選擇在冬季更乾燥而溫暖的地方。

　　圖略：海南省年降雨量分布圖

　　2、西海岸交通設施快速發展，宜居性加速改善（略）

　　圖：海南省環島鐵路路線圖

　　

（四）

　　規劃利好：承接規劃利好

　　西部城市旅遊人口快速增加

　　2017年1月20號，國務院批覆的《北部灣城市群發展規劃》開始執行。覆蓋範圍包括廣西壯族自治區南寧市、北海市、欽州市、防城港市、玉林市、崇左市，廣東省湛江市、茂名市、陽江市和海南省海口市、儋州市、東方市、澄邁縣、臨高縣、昌江縣。

　　1、北部灣規劃利好西部城市（節選）

　　北部灣城市群背靠祖國大西南、毗鄰粵港澳、面向東南亞，位於全國「兩橫三縱」城鎮化戰略格局中沿海縱軸最南端，是我國沿海沿邊開放的交匯地區，在我國與東協開放合作的大格局中具有重要戰略地位。海南省西部地區作為北部灣城市群的一部分，受到核心南寧以及中心增長級海口的輻射，不僅成為了國際通道的重要樞紐，也是全國重點的綠色產業基地。到2030年，北部灣城市群有望建設成為國際一流的城市群，城鎮體系將會更加完善，城鎮人口密度和經濟密度都會顯著提高，產業競爭力也會明顯增強。

　　圖：北部灣城市群發展規劃

　　

　　2、近年西部城市旅遊人數快速增加（略）

　　（五）

　　人口遷徙：與長江流域往來更加密切

　　目前進入海南省的交通方式主要是乘坐飛機與輪渡（火車也是分車廂乘船過海）。這就導致了擁有機場的海口與三亞兩個城市成了外界進入海南的主要通道。而，海口與三亞又各有不同，三亞是具有熱帶海濱風景特色的國際旅遊城市，被稱作「東方夏威夷」，而海口是海南省的省會城市，是全省經濟發展的中心。

　　1、主要吸引長江流域和北方城市的遊客（略）

　　圖略：三亞市人群流出主要流向城市TOP10

　　2、與北上廣深等中心城市商務往來較多（略）

　　圖略：海口市人群流入主要流向城市TOP10

　　（六）

　　總結： 西海岸線城市發展潛力看高一線

　　在這樣的大背景之下，海南省西海岸線的城市不僅擁有得天獨厚的地理優勢，享受更加舒適的配套基礎設施，還將可能會增加一系列的政策扶持。以共同打造21世紀海上絲綢之路戰略支點城市為方向，充分發揮海南綜合政策優勢，推動集約集聚發展。

　　總得來說，西部城市只要利用好已有的條件，把握住契機，優化產業結構調整工業，增加公共基礎設施建設，做多做精中小城市和特色鎮，提升城市建設品質，塑造城市特色風貌，推動城市和城鎮協調發展。在未來，這一片都將成為後起之秀，發展潛力不容小覷。

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　　專題

　　目錄

　　本文選自《海南島城市發展前景研究》

　　一、經濟發展：海口遠超其他城市

　　1、海口經濟總量在全省佔比超過30%

　　2、東部城市先一步發展

　　3、東部房地產投資規模更高

　　二、城市建設： 除中心城市外，各市縣能力差距小

　　1、全市：海口市政建設進展較快

　　2、建成區：中心城市市域有待擴張，對外輻射作用尚未顯現

　　3、城區：各市城區配套設施相差不大，西部住宅性價比更高

　　三、生活指數：西部城市更宜居

　　1、東海岸氣候災害相對頻繁

　　2、西海岸交通設施快速發展，宜居性加速改善

　　四、規劃利好：承接規劃利好，西部城市旅遊人口快速增加

　　1、北部灣規劃利好西部城市

　　2、近年西部城市旅遊人數快速增加

　　五、人口遷徙：與長江流域往來更加密切

　　1、主要吸引長江流域和北方城市的遊客

　　2、與北上廣深等中心城市商務往來較多

　　六、總結： 西海岸線城市發展潛力看高一線

　　本文版權歸

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（責任編輯：劉偉 HF113）