前幾周，筆者從供給角度分析中國的房地產市場，在《中國到底有多少房子？》一文中計算出，截至2013年底，中國城鎮住宅存量面積約175.2億平方米~240.24億平方米，再加上農村233.67億平方米，合計起來上限值高達474億平方米。
在《買房真的不需要再搶了！》這篇文章中計算得出，截至2013年12月，除了住宅類商品房待售面積3.24億平方米，還有在建住宅類商品房46.35億平方米。粗略計算，這部分庫存需要5年時間消化，當然各城市差異較大，具體城市需要具體分析。
那麼，本周第一財經日報《財商》（weixin：caishang02）從需求角度來討論下：需求端最重要的是人口因素，雖然這是個中長期因素。
兩套房的背後
不遠的將來，爺爺奶奶留一套房，外公外婆留一套房，確實是90後以及年齡更小的群體所面臨的情況。
在這兩套房背後，是加速的老齡化。人口老齡化，國際上有個通用的指標，即60歲以上的人口佔總人口比例達到10%，或65歲以上人口佔總人口的比重達到7%作為一國或地區進入老齡化社會的標準。
如果按第二個標準衡量，中國在2000年左右就進入老齡化社會了，2000年中國65歲及以上人口比例為6.96%，2001年該數據為7.1%。（圖1）
而2011年的第六次人口普查數據顯示，中國60歲及以上的人口佔比為13.26%，總數為1.79億，65歲及以上的老年人佔比為8.87%，絕對數接近1.2億。到了2013年底，中國65歲及以上的老年人佔比已達9.7%。
從增幅來看，2000年起每年以0.2個百分點~0.4個百分點的速度增長，這意味著中國的老齡化進程正在加速。老齡化加速的一個結果就是，社會經濟發展活力下降，因為幹活的人少了。
瑞銀證券曾在《亞洲結構性主題——老齡化的亞洲》報告中預計，2010年後中國老年人口加速上升，老齡化加速將持續到2030年左右， 2010~2030年間60歲以上老年人口年均增長速度達到3.66%，2030~2050年年均增長速度下降到1.26%。到2050年中國60歲以上人口將佔到總人口的31.1%，大大高於屆時世界21.9%的平均水平。
為什麼會出現人口老齡化？
現象是老年人多了，但背後的原因是生育率水平和預期壽命的變化，其中前者又比後者影響大得多，至於中國老齡化，兩個因素兼有之。
從兩次人口普查中的預期壽命數據看，2010年該數據為74.83歲，而2000年為71.4歲，10年之中增長了3.4歲。而預期壽命的提高會使人口金字塔的頂部相對加重，即頂部老齡化。
而從人口出生率看，從第三次嬰兒潮之後，1987年起我國人口出生率開始從2.33%逐漸下降，2009年起人口出生率更是開始低於1.2%，雖然2011年起微弱反彈，但整體趨勢難改。而低生育水平則使人口金字塔的底部相對縮減，即底部老齡化。
就全球而言，老齡化導致的人口負增長已經成為一個魔咒，諸如日本、德國這些發達國家也都無法擺脫人口負增長的命運。不過，相比於其他國家，中國老齡化過程具有速度更快、間隔更短、發展水平更低的特點。
有數據顯示，西方主要發達國家完成人口老化（65歲以上人口佔比從7%提高至14%）的時間跨度通常在40～100年，日本為25年。
而中國第六次人口普查65歲及以上人口佔8.87%，比2000年人口普查上升1.91個百分點。此外，根據聯合國的保守預測，中國65歲以上人口佔比最早將在2025年達到甚至超過14%。即中國和日本一樣，25年間也將完成人口老化，而從2014年算起，只剩11年了。
總而言之，在低的生育率水平和走高的平均預期壽命推動下，中國的人口金字塔將出現頂部、底部老齡化。通俗而言，就是幹活的人少了，有購買力的人少了，消費習慣保守的老年人多了，房地產需求會怎麼樣呢？相信結論是不言自明的。
當然，鑑於中國龐大的人口基數，對房地產的需求絕對量肯定是很高的，但在人口金字塔頂底部老齡化的態勢下，對房地產的需求增速無疑是放緩甚至逆轉的。（作者為《財商》主編助理，微博：@艾經緯CBN，即將出版《房市大衰退》一書）