01
案情要點
買賣雙方籤訂《房屋買賣合同》後，賣方死亡，其繼承人認為合同無效，拒絕履行合同，該合同的效力如何？買方有權要求賣方的繼承人繼續履行合同嗎？
02
基本案情
2009年8月4日，傅某與毛某（夫妻關係）將二人共有的位於合肥市包河區的房屋出售給茅某並籤訂了《房屋買賣合同》。合同約定房屋的成交價格為16萬元，茅某於合同籤訂當日支付了全部房款，傅某亦將房產證交付給茅某，雙方一直未辦理過戶手續。
2013年3月12日，傅某因病死亡。傅某與毛某共育有傅新某、傅少某、傅小某三個子女。毛某、傅新某、傅少某、傅小某為傅某合法繼承人。茅某多次催促四繼承人配合辦理涉案房屋過戶手續，均被四繼承人拒絕，茅某遂向法院提起訴訟要求四繼承人配合辦理涉案房屋過戶手續。
03
法院認為
首先，茅某與傅某、毛某籤訂的《房屋買賣合同》不違反法律規定，合法有效，當事人應當按照合同約定全面履行自己的義務。
其次，籤訂合同後，傅某雖已經死亡，但根據《中華人民共和國繼承法》第三十三條的規定，繼承遺產應當清償被繼承人依法應當繳納的稅款和債務，繳納稅款和清償債務以他的遺產實際價值為限。超過遺產實際價值部分，繼承人自願償還的不在此限。本案中，傅某在合同沒有履行完畢即已死亡，涉案房屋的物權已轉移給合法的繼承人，現四繼承人在不願意放棄遺產的前提下，茅某作為合同的相對方，有權根據合同的約定的條款要求四繼承人繼續履約，四繼承人有義務協助茅某辦理涉案房屋的過戶手續。
04
法院判決
四繼承人於本判決生效之日起十五日內繼續履行《房屋買賣合同》，並協助茅某辦理涉案房屋的過戶手續。
05
法條分析及建議
首先，籤訂房屋買賣合同後，任何一方當事人死亡均不影響合同的效力。當事人一方去世後由其繼承人繼承其財產，繼承人在繼承財產同時亦應當清償被繼承人生前的債務。因此，在本案中，茅某有權要求四繼承人配合辦理涉案房屋的過戶手續。
其次，房屋買賣的流程長、環節多，風險高，購房者在購買房屋時應當儘量縮短交易時效，在房屋滿足過戶條件時，應當第一時間督促賣方協助辦理房屋過戶手續，降低交易風險。回到本案，截至茅某向法院提起訴訟時，該房屋的所有權仍登記在傅某與毛某名下，自雙方籤訂房屋買賣合同至茅某提起訴訟，之間長達7年的時間，傅某與毛某完全有機會、有能力將該房屋再次出售給第三人，作為買方的茅某很有可能面臨「錢房兩失」的情況。
最後，若在籤訂房屋買賣合同前，房屋產權人去世應當如何操作呢？首先，應當要求繼承人辦理繼承公證，明確該房屋的繼承人；其次，房屋的繼承人攜帶繼承公證及其他相關材料辦理過戶手續，將房屋產權登記在繼承人自己名下，然後再出售房屋。
編輯：汪濤
審核：巴靈俐
案例來源：合肥市包河區人民法院