近日，關於我國今年放開城市落戶限制的消息，成為了坊間人們熱議的話題。根據國家發改委目標，截至2019年年底，要實現常住人口和戶籍人口城鎮化提高1個百分點左右。城區常住人口100萬至300萬的城市要全面取消落戶限制。城區常住人口300萬-500萬的城市要「全面放開放寬」落戶條件。
而真正觸動了人們敏感神經的，還是此政策可能帶來的其他相關效應，比如房價。在發布中，國家發改委還明確提出，為保障目標實現，將引導開發性政策性金融機構加大對城鎮化建設的支持力度，並鼓勵商業性金融機構「適度擴大」信貸投放。並且，國家發改委還將支持發行有利於住房租賃產業發展的房地產投資信託基金等金融產品。
正所謂房價變動，金融先行，一時間，引發了很多人的關注和討論：中國房地產，真的馬上就會迎來新一輪漲價潮了嗎？
從工業化、城市化，再到商業化，國家城市經濟結構的每一次發展轉型過程都會對房地產經濟形成顯著影響。對此課題，已故經濟學家，被譽為「周期天王」的周金濤先生曾進行過非常系統而科學的研究，並且對中國房地產未來價格趨勢給出了精準的預測研判。而作為中國康波理論研究大師，周金濤先生曾對市場多次進行過神準預測，因此，其對我國房地產的趨勢預測，是極有價值和參考意義的。
經濟發展需求支撐房地產價格
根據《濤動周期錄》收錄的周金濤研究報告，他在對美國、日本、韓國等多國房地產歷史數據進行深入研究後認為，在一國經濟發展中，房地產支柱地位是不斷增加的過程，而工業化和城市化過程是其增加最快和最突出的時期。而房地產支柱地位的持續上升說明：第一，在一國經濟發展的大多時間中，房地產業以快於總體國民經濟增速的速度增長；第二，這也印證了房地產需求從而其價格可能受到某些因素的長期支撐而趨於上升，即使在我們所熟知的工業化和城市化之後。在這裡，所謂的「某些因素」事實上主要是工業需求、民用需求和商業及投資需求之間的依次轉變，這些因素解釋了房地產需求繼而價格長期上升態勢，同時也揭示了房地產結構的變化規律：
而工業需求、居住需求、商業需求和投資需求在一個國家經濟發展過程中，依次成為支撐房地產業及其價格總體呈現上升趨勢的原因，從本質上說，是由經濟發展不同階段的特徵和房地產作為最基本的生產和生活要素的地位所決定的，也是其他產業所不具備的特點。房地產業的支柱地位是長期趨於上升的，不僅僅是由政府政策導向所決定的，而是由該產業的關聯關係及其作為最基本的生產要素的特徵所決定的。而在城市化和工業化過程中，這種支柱地位提升速度尤其明顯。從長期看，伴隨著一個國家經濟規模的長期增長，需求的永久性上升和房地產供應的日益稀缺決定了房地產價格長期趨勢是上升的。當然，隨著經濟結構的變化，譬如從工業化到城市化，再到經濟軟化，推動房地產需求的力量特徵也會發生相應的結構性轉變。
房地產價格周期是增長型周期
研究還表明，雖然房地產價格具有周期性，但是由於房地產在經濟發展中的不可替代性，房地產價格周期是增長型周期而非古典型周期。也就是說，房地產價格周期在很大意義上是其增長率的波動周期，而非絕對價格水平本身的周期。周金濤沒有否認歷史上多次房地產價格下跌的現象，但他認為房地產價格下跌雖然歷史上時有發生，卻並不是慣常性和周期性現象。 歷史經驗顯示，不考慮自然災害等事件，僅從經濟角度考慮，房地產價格的下跌往往是在增量需求突然增加而後突然消失的情況下產生的特殊情況。
周金濤對未來房價的預測
基於多國房地產歷史價格分析，以及中國的實際發展情況，周金濤在2012年的另一篇研究文獻中對中國之後十年的房價趨勢做出了驚人預測：
第一庫存周期：本輪中周期自2009年2月開始，同時也是第一庫存周期的開始，上升過程持續至2011年2月，2011年3月之後進入第一庫存周期的下行階段，最晚在2013年上半年結束，最大可能是2012年第三四季度之間結束。
第二庫存周期：而第二庫存周期在2015—2016年之間結束。
第三庫存周期：第三周期高點或在2017—2018年間，低點在2018—2019年間，直至本輪中周期終結。自1999年開始為期20年的房地產周期，或將出現終極調整，此後進入3~4年的房地產蕭條期。
根據周金濤的預測，我們可以看到，2019年是本輪房地產周期的終結之年，也就是說，從今年開始，我國房地產價格很有可能已經觸底，並在未來幾年中在底部調整，從這個角度來說，我們已經迎來了購買房產的新機遇。
你，能夠把握嗎？
本文理論摘選自周金濤《濤動周期錄》。