剛剛，中國資本在英國製造了新年第一筆退出交易。
英倫投資客（2021年1月12日）獲悉，北京房地產開發商——國銳地產有限公司（簡稱：國銳地產）已成功將其在倫敦金融城持有的大樓Boundary House出售給了奧地利公司Bow Street Operations Limited。
最終成交價為3096萬英鎊（約合3.26億港幣，2.72億人民幣）。
以下為港交所上市的國銳地產最新發布的公告：
Boundary House大樓位於倫敦金融城日漸繁華的Aldgate區，該區主打TMT行業，有多家科技、媒體及電信企業在此入駐，包括Uber、Groupon等，且為倫敦市中心著名的金融及保險地帶。
國銳此次出售的物業的具體地址為7–17 Jewry Street，鄰近多條鐵路幹線及地鐵站，最近的地鐵站是Aldgate。
Boundary House是一座對外出租的辦公大樓，內部淨建築面積約為45,062平方英尺，由一層地下室、地面上七層樓，地下室倉庫和七個停車場組成。
值得注意的是，Boundary House是國銳地產在倫敦買的第一個寫字樓，也是整個集團在英國的首個收購項目。
2016年7月11日，國銳斥資2778萬英鎊（約2.8億港元，2.4億人民幣）從房地產投資公司Picton手中收購了Boundary House。
國銳在倫敦買的第一個樓——Boundary House外觀
Boundary House大樓位置
根據國銳官網上的數據，截至2018年底，Boundary House出租給了12名辦公空租戶，出租率達89%，預計每年貢獻約110萬英鎊租金收入。
再來看本次的買家——Bow Street Operations Limited。
該公司在英國註冊，主營業務是酒店和住宿，為奧地利富豪兄弟魯道夫 普洛貝格（Rudolf Plobberger）和克裡斯蒂安 普洛貝格（Christian Plobberger）所有。
奧地利兄弟接手Boundary House後，有意對大樓擴建75,500平方英尺，並將其改造成酒店。
此前，這對奧地利兄弟也曾計劃將位於倫敦Covent Garden的前鮑街治安法庭（Bow Street Magistrates' Court）改造成一家豪華酒店。該法庭因受理過奧斯卡·王爾德、阿徹勳爵和克雷雙胞胎等案件而聞名。
這對兄弟最初在2013年拿到規劃許可，準備將這棟位於倫敦西區的建築改造為酒店，但因為中途有中東金主出了高價，於是在2016年以7500萬英鎊的價格將其出售給了總部位於卡達多哈的一家投資公司。
出售之後，奧地利富豪便開始尋找另一投資標的，最終鎖定國銳地產出售的Boundary House大樓。
國銳倫敦賣樓，是賺是虧？
從2016年7月買進到2021年1月賣出，國銳共持有Boundary House大樓四年半，先不算槓桿，我們就用現有的數字簡單粗暴的算一下投資回報率：
四年半租金收益495萬英鎊（=110萬英鎊*4.5年)
+大樓增值318萬英鎊（=3096萬英鎊-2778萬英鎊）
=總收益813萬英鎊
÷總投資2778萬英鎊
=29.2%
年化投資收益率：6.48%（=29.2%/4.5）
如果算上從銀行借款比例和融資成本的話，投資收益率應該更高（另外英鎊匯率從2016年到今天也略微漲了一些）。
縱觀整個流程，Boundary House作為國銳操盤的第一個英國項目投資，收益還是可以的，畢竟每年收到穩定租金的同時，大樓還在脫歐和疫情的雙衝擊下增值了318萬英鎊。
國銳地產是誰？
國銳地產起家於北京，開發過三裡屯Village、藍T公寓、國銳金嵿等項目，目前也在美國洛杉磯拿下了位於聖塔莫尼卡繁華區的地塊。
在英國，除了成功操盤Boundary House，國銳地產還於2017年11月斥資1.345億英鎊（約為13.85億港幣，11.76億人民幣），買下了另一幢位於倫敦金融城的寫字樓Juxon House，該樓緊鄰聖保羅大教堂。
國銳地產目前仍持有該樓，且每年能夠收到552萬英鎊租金（約為5685.6萬港元，4800萬人民幣），租客包括Intermediate Capital Group、Phoenix Group、Sarasin & Partners等，租金收益率約為4.1%。
英倫投資客寫在最後
今天我們簡單計算了國銳地產出售倫敦金融城寫字樓Boundary House這筆交易。
可以看出，雖然英國這兩年經歷了脫歐、疫情等一系列事件（特別疫情對倫敦寫字樓市場造成了巨大衝擊），但國銳最終仍以3096萬英鎊的價格將Boundary House成功賣出，售價對比買入價略有盈利。
另外值得注意的是，在疫情衝擊旅遊業和商務差旅的大背景下，奧地利買家仍準備買下大樓後將其改造為酒店，顯示其對倫敦疫情後的經濟反彈充滿信心。
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博主常駐倫敦
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