以軌道交通「TOD+」模式
引領長沙城北商業體系建設
史海威 陳泰安
作為長沙發揮省會引領功能、帶動環洞庭湖經濟圈融入長江經濟帶的橋頭堡，城北的戰略地位今非昔比。因長沙城市發展中心向南傾斜的歷史沿襲，城北開發相對緩慢,在其他片區開發殆盡之際，城北一躍成為中心城區存量建設用地較多、發展潛力巨大的重點聚焦區域。
一、城北發展定位和功能布局
依託鐵水聯運的交通優勢和臨港沿江的自然資源，城北現已獨具產業特色、初顯商住功能。原長沙市城市總規對城北的「組團」級定位已難以滿足其發展來勢，新一輪長沙市國土空間規劃中城北將升級為「城市副中心」，以更好疏導主城功能、推動產業升級、建設城市新區。
城北以繞城高速為界，北部為金霞、青竹湖、沙坪組團，南部為鵝秀、高嶺組團。目前金霞組團用地已基本完成物流產業布局，沙坪智能製造、消費類電子產業集聚區已啟動，青竹湖別墅區、鵝秀居住區基本建成，高嶺大部分為未開發區域。城北未來主要城市功能必由鵝秀、高嶺組團承載，其中居住功能成熟的鵝秀組團作為核心區、開發空間較大的高嶺組團將成為發展區。目前核心區「大勢已成」，而發展區「為時尚早」，因此如何系統完善核心區的商業體系、提升引領作用為第一要務。
二、城北核心區地鐵「TOD＋公園」商業模式構建
目前來看，城北居住區布局鬆散、科教文衛配套不足導致入住率不高，加上濱江地塊未轉化商業價值、軌道站點商業規劃滯後，開發商對片區商業投資信心不足，一些批而未供、供而未建的地塊紛紛要求商改住尋求短期利益最大化，若「放任自流」將很難與月亮島新城、濱水新城「同臺演出」。如何在「大勢已成」的現狀制約下「向內更新」，找到一條自我突破的新道路呢？鵝秀組團地處新、老城交界處，產業腹地廣闊、山水資源豐富，應挖掘大型山體公園的生態價值、發揮軌道站點的虹吸效應，運用地鐵「TOD＋公園」的新模式構建立體商業體系。
城市新區的商業體系可分為鄰裡中心、街區商業＋Mall、大型綜合體三個層級，鄰裡中心為最小單元。分散的住宅小區只有通過服務優質的鄰裡中心才能建立功能聯繫，進而發展街區商業延伸至軌道站點。同時結合周邊山體公園創新康養、體育等商業主題，通過綠道、步道慢行系統串聯起山麓療養醫院、度假酒店、寫字樓，並與地鐵商業Mall、大型綜合體有效互動發展。
政府扶植社區商業構建鄰裡中心是基礎。蘇州工業園的成功經驗為政府、市場、社會共同構建公共、商業、公益服務於一體的複合型服務體系。政府主導各已建、在建小區建立鄰裡中心，財政投資公服設施，組建平臺公司提供「商業＋公益」服務，培育社會組織輸出公眾參與的生活方式，靈活發揮政府、市場「兩隻手」的組合作用，更好滿足居民不同消費、社交、參與等日常需求。在鄰裡中心聚集人氣、提升入住率後，引導開發商建設開放式街區多元化提升商業層級，為商圈形成積蓄能量要素。
規劃管控軌道站點和山體公園周邊建設用地是關鍵。地鐵站點周邊商業地塊能迅速匯聚市場要素，若為短期利益最大化而大幅商改住，商圈建設將喪失發展之基。山體公園是綠色經濟之魂，周邊地塊是公園商業之底，商業地塊應科學論證公園主題不可隨意上馬項目，住宅地塊應嚴格審查建築方案做到與山體公園有機融合。公服設施用地應緊密結合公園形態、商業主題、慢行系統等進行規劃布局，做到功能空間與自然景觀協調一致。
設計引導各類商業建立聯繫、創新主題是靈魂。在盤活現有社區商業構建鄰裡中心後，如何挖掘公園主題商業價值、蓄勢打造開放式街區和集中商業？如何發揮地鐵站點集聚輻射效應推動大型綜合體落地？
浙江金華的浦江綠谷公園形態與鵝羊山相似，為東高西低地形，以東部高坡上露天劇場為視覺焦點，利用西部豎向漸進變化靈活布置各類球場，臨西向道路設置立體商業街，在坡地交通上呈現臺地景觀，於西北角道路交叉口以跌水景觀為商業起點。設計上依據地勢高差布局東部劇場區、西部山地運動和商業區，從南麓綠道通往東南沿街獨立商業區，環山步道將景觀、運動、商業空間連為一體。鵝羊山可運用山地景觀營造多元主題、學習其巧妙串聯街區商業的創意。
武漢柏林地鐵小鎮將區域生態、產業資源導入地鐵TOD模式，沿軌道站點布局產業主題商業和酒店辦公、圍繞公園景觀打造影視基地和德國風情街，科教文衛及鄰裡中心則設於二者之間作為聯繫紐帶。南北兩向工業園和農業區的產業要素成功注入地鐵商業，公園生態區內低強度開發文化主題商業，景觀軸兩廂高強度開發居住區，充分釋放地鐵＋公園的商業疊加效益。開福北的醫藥物流、智能製造產業要素集聚，跨境電商、綜合保稅等交易平臺接軌國際，可化為商業流量注入地鐵TOD載體，形成新型商業力量。
建設時序的安排決定商業開發的價值。當前經濟形勢嚴峻、政府化債壓力巨大。發揮政府公共服務職能重構鄰裡中心商業模式是基礎工程，通過公共服務提高居民幸福指數、培育商業要素，從而催生市場投資商業街乃至大型綜合體的利益驅動。公園＋地鐵建設需政府前期大量投資，並同步確定商業主題和概念方案孵化消費市場。上述投入後片區開發價值大幅提升，市場投資熱度自然上升。
柏林地鐵小鎮沿西環路站首期開發，柏林站沿線為二期，三期打造長陽渠生態廊道，土地升值後再出讓，住宅開發成規模後沿景觀帶建設商業街區，逐步實現地鐵＋公園的商業疊加價值。城北核心區可先期整合完善鵝羊山南北兩側的商住項目奠定消費基礎，之後集中開發1094和湖南投資地塊，再系統激活秀峰山周邊商業地塊，形成兩地鐵口、兩公園融合發展格局。
投資主體的選擇關係商業開發的成敗。鄰裡中心因其眾多公益屬性，應由政府投入提供普適性的公共服務，培植社會組織完善民眾聯絡功能，將盈利的個性化商業服務交給市場。主題公園需要政府大量前期投入並明確商業定位，後期應引進有豐富經驗的運營商開發主題商業。街區商業由市場自由投資，政府負責設計指導和管理監督。大型綜合體可由知名商業地產企業操盤，政府做好規劃管控保障公共利益。
三、城北核心區商業結構：南、北分片發展
鵝秀南片可沿秀峰大道，引導興隆路口兩個商業地塊建設開放式街區＋盒子商業，鄰裡中心則在西向住宅地塊沿街建設、北向山語城社區底商整合重構，形成秀峰大道商業軸線。沿山語城芙蓉路底商連接1號線與10號線換乘的周南中學站，與興聯路口的長沙銀行數據中心、友誼諮詢大廈建立商業流線。秀峰公園北面的光前影視項目可利用山體公園營造場景拍攝等體驗消費平臺，還可向周邊學校輸出影視教育培訓等文化產業，發散影視商業主題的外延。
鵝秀北片以鵝羊山為原點，湘江壹號將在鵝羊山麓東南角 建設五星級體育主題酒店，泰和醫院二期沿鵝羊山東面建設醫療院區，通過登山步道自然聯繫，融合公園體育＋醫養產業。鵝羊山北向有五礦、萬事達等在建樓盤、德峰、綠地、恆大等已建小區，居住體量很大但社區底商零散，亟需政府搭建鄰裡中心完善社區綜合服務體系。同時引導五礦做好濱江地塊獨立商業策劃，萬事達臨泰和醫院的商業地塊承接醫養產業衍生市場。馮蔡路地鐵站虹吸帶動大社區鄰裡中心＋公園主題商業發展，1094地塊、湖南投資大型綜合體圍繞軌道站點同頻互動，集聚產業腹地的跨境電商、保稅、物流等市場要素，做大保稅商場、電商物流樓宇經濟，開闢差異化競爭的新道路。
作為開福北承接老城區功能疏散的主戰場，鵝秀南、北商業分片發展的同時，可激活雙地鐵口、兩山體公園為交通核、生態翼，通過城市軌道、公園步道＋城市綠道的交通聯繫建立商業體系。重構鄰裡中心刷新生活方式，帶動商業街區向軌道站點延伸。與主城區共享地鐵經濟又獨享公園資源，可催生康養、影視等主題消費。將產業要素注入地鐵商業，承接研發設計、銷售結算等核心環節。
四、城北發展區地鐵「TOD＋產業」商業模式思考
近來湘雅、省中醫附一、省兒童醫院等大型醫院考慮在高嶺組團選址新院區，未來可圍繞醫療服務延伸上下遊產業鏈，撬動醫療康養、中西醫產學研一體化進程，並聯繫金霞、沙坪組團的醫藥物流產業鏈延伸流通製造環節，系統化推進產業集群發展。
以醫療產業為主導的價值鏈提供高端就業市場、吸引高層次人才，同時反哺產業鏈，帶來更多技術孵化、資金風投等產業要素，築就醫療科創高地，催生醫藥商務經濟，同步建設高端居住教育配套服務產業人才。
在高嶺產業集群落地過程中，引導醫藥研發、流通交易、教育培訓等全產業鏈沿9號線與10號線的「十字架」軌道站點布局，兩廂腹地則配套開發療養社區等高端養老地產，進而在地鐵交匯站點、長株城際與9號線換乘站點周邊集聚醫學商業商務、衍生技術服務等特色產業要素，開闢「第二商務區」。未來與鵝秀核心商業區兩翼驅動、差異發展。
運用軌道交通「TOD＋」模式構建高嶺發展區與鵝秀核心區商業體系，是基於二者類似的交通區位和軌道線型、疊加各自資源優勢發展獨特商業模式，在同一空間緯度、不同時間維度規劃建設兩個商業區，通過地鐵10號線的兩個換乘站無縫連接，打破鐵路分割的空間壁壘，催化高嶺商貿城轉型升級，形成東西呼應、先近後遠的發展格局。讓地鐵線網近期引導核心區刷新商住功能、遠期驅動發展區創新產業經濟，讓城北副中心乘上軌道交通的列車引領新一輪城市發展。
（史海威系湖南工商大學黨中央治國理政思想研究與傳播中心研究員；陳泰安系長沙市自然資源規劃局幹部）
來源│新湖南
編輯│炎炎
一審│饒麗
二審│李香
三審│李亞雄
出品│開福區融媒體中心
原標題：《以軌道交通「TOD+」模式 引領長沙城北商業體系建設》
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