專家2020年忠告:買房,請不要放過任何一次危機!

我是北京房姐，資深房產投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。

以下內容選自【北京房姐】公眾號| 粉絲問答

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提問：房姐好，新人首問諮詢1：本人2016年買第一套房，當年貸款利率4.9%且打8.8折，現在是否應該轉成LPR？如何操作？諮詢2:計劃買第二套房：定位（北京）世華泊郡的回遷房，想問下，這個小區的回遷房的價格走勢（現6.28萬\/平）？買這個回遷房是否有什麼風險，我因該留意哪些？（比如小孩上學？再次交易時？）諮詢3：看中世華泊郡總價660w，106平小三居回遷房可交易，南北通透戶型，是否值得上車。如果上車，我的子彈300，是否應該採取抵押貸？

回答：1. 轉lpr吧，現在在手機app就能操作，或者直接電話問下銀行2. 購買回遷房關注一下稅費，另外就是周邊居民素質的問題，其它沒什麼3. 這個可以考慮，建議走全款抵押

 

提問：房姐好！我剛剛加入，這是首問。本人在北京有三套住宅，兩套在金臺路，一套在亞運村。現在手裡有八百.另想賣掉天創世緣173平和金臺路一個小一居，換一套大的三居自住，預算在一千五左右。年收入三百左右。因長期生活在東三四環，不想離開太遠，請問房姐有什麼推薦的樓盤嗎？有兩個小孩。謝謝

回答：九號公寓 ，麗水嘉園150-240平的 ，石佛營一帶炫特， 朝青國美大面積4萬左右，亮馬橋嘉和麗園5.5萬左右的，CBD 陽光100 6.5， 雙井九龍山次新7左右

 

提問：房姐您好，我北漂快五年了，一直自己交社保，還有九個月就滿五年了，目前手上有兩套商住，一個在十八裡店自主城小戶型42平米的，一個在通州泰禾一號街區52平的，手裡現金大概有300萬左右.準備九月以後買70年大產權的房子，請房姐指點一下，我要做那些前期準備工作，因為我自己上的社保，工資流水怎麼準備？因為我在潘家園附近工作，所以第一考慮範圍就是東南三到五環這裡，小紅門的江南山水，垡頭的翠城，還有亦莊的金色漫香林，以及三環附近的美景東方和百環家園和四方景園以及政法小區這些區域那個前景更好呢？謝謝了

回答：你這個全款抵押入吧，流水找外面做一下，一定要是你月供兩倍以上垡頭價格和地段的落差較大，由於地勢不好，發展受限長期看是純住宅區，翠城4.5左右的價格才考慮百環家園和美景東方6萬左右可以考慮其它不推薦看

 

提問：你好房姐，【新人首問】現狀：目前住天通中苑，一類經濟適用大三居140母親名字，有240萬抵押，南北板樓。孩子今年9月要去海澱清華國際部小學，去海澱租房。母親和我都是北京首套，考慮天通苑賣掉，投資其他有更大升值地方（買了之後出租）首付有350，總價考慮朝陽東四環600-700之間，東恆二期，金地名京，凱德錦繡或者800新房（通州萬國Moma,華樾北）該怎麼選擇？買舊還是買新房姐請推薦，萬分感激

回答：這幾個盤投資不適合，溢價很明顯 均價都是8左右，新盤和周邊二手價格形成明顯差異，而且地段很難支撐過高的上限，意味上漲預期不足。700內可以淘百子灣、朝青 次新盤，性價比更高

 

提問：房姐，深圳現在有哪些區域適合投資入手嗎？

回答：深圳買房根據你的子彈來做推薦，目前深圳已經漲起來了，領漲區板塊漲幅都在20%以上，二手房業主心裡價位普遍抬升，不建議再追高。現在重點關注新盤，新盤價格漲幅不像二手這樣快，備案—審批流程繁瑣，導致部分新盤價格倒掛。根據領漲 普漲 補漲的邏輯來選籌。現在應該在熱點區域的第二梯隊淘筍，例如福田的皇崗 寶安的西鄉 沙井 碧海部分板塊 龍崗大運 等地方尋找機會。別買1居室，溢價太多，2居起步。新盤沙井海岸城、華潤城四期都還行。

 

提問：房姐好，需要給房主先解抵押再過戶，約好先辦網籤，然後中介擔保再給首付幫解抵押，解了抵押再辦過戶，這樣有風險嗎？如果有風險請問都有什麼風險？

回答：說下如何做解抵押1. 房產有抵押，誰來解押？ 正常情況默認房東自己解押。 房東無力解押的，建議找第三方擔保公司墊資解押（有解押費用），解押屬於買賣雙方對交易物的處理約定，中介只能進行協助，所以三方解押也是中介正常推薦流程。 最末等是買家自己出資解押。 建議買家不要自己出資解押，以防止未知風險。 2. 房產有抵押，需要確認什麼風險？ 房產債務關係，是否有查封風險，所以籤約前先做產調排查明面上是否存在風險。3. 如果買家出資，如何解壓？ 網籤後，賣家可以把房子公證給中介全權處理（如不能公證則跳過）。銀行解押還款當天，買家與賣家一起前往銀行打款解押拿產證，收銀行扣款憑證，收房東借款解押收據（提前準備）。解押當天過戶給買家，如果當天時間無法過戶，產證最好交給中介保管。 新產證出來前仍有未知風險，屬於上下家責任範圍，如有擔保公司進行解押則擔保公司承受解押風險。

 

提問：房姐好，北京基本情況，25歲，家裡4套房，首付可以買第5套。總資產2200-2500萬左右。我們的房子都是學區房，三環老破小，置換到次新，基本不會有負擔，甚至可以勻點錢到外地，而且父母公務員，退休金穩定。我們家老人也願意幫忙。 買重慶，買瀋陽，父母同意。尤其瀋陽，但不知道先北京還是先外地。從水庫看，好像重慶還是比瀋陽好。外地的倉，需不需要建的多一點。給您發這麼多，打擾了。

回答：4套房總額2500萬，常見是這種結構。都是學區房，大概率有兩套西城海澱800左右或以上學區。資產比較豐厚，但這樣的組成風險性較大，穩定性和成長性較弱。先要知道每套標的信息和負債進行評估，預估首付資金，以及操作，是選擇賣出還是抵押。資金量比較大，先集中解決北京的大頭，1000萬資金量級手縫漏掉100萬餘額也足夠重慶\/瀋陽多套建倉。把手上標的優先換成五環內核心地段，價格心動流動性較好的次新房。烏鴉喝水，先投石子，再填沙子。

 

提問：房姐你好，我是第一次做房屋買賣，有幾個問題想請教您：1、我北京房山區有一套大產權、一套小產權，大產權面積小點，小產權面積大但賣不了多少錢（您懂的），我想把這兩套都賣了以後做首付，然後還在北京房山區買一套大戶型房，請問這種一賣一買，如何銜接比較好？需要注意什麼？2、如果買的話，我想買一套複式結構的房，但聽說平層比複式升值快，請問有這麼回事嗎？3、請問中介選擇哪家比較好，周圍人都說鏈家好，但房山的鏈家門店較少，大多都為我愛我家（華熙）中介，這個中介靠譜嗎？（小中介我是肯定不考慮）4、我是一個小白，網上的買賣房知識看了點，但感覺很雜亂，第一次還就遇到又賣又買的情況，自己工作又很忙，所以希望房姐能給我畫個重點，我最應該關注的應該是什麼方面，才不至於被坑？5、買房時如何砍價？賣房時又如何能多賣點價錢？是否有技巧。謝謝！

回答：1. 熟練的話買賣可以同時進行的，但你第一次操作也可以保守點，先走賣房流程有下家接盤後，再開始置換走買房流程。2. 複式大部分利用率不高。住起來舒適度會差一點。歷史經驗來看平層漲幅會好點。3. 鏈家、我愛我就都是大中介都可以選擇4. 流程上先賣後買。買的時候多比較，其它就看價了。5. 砍價的技巧可以看下精華主題，有詳細介紹

 

提問：- [x] 您好！美麗的房姐！新人首問，我是三元橋鳳凰城的一個兩居室的業主，預計三年後才有大量需要資金的時候，請問房子是現在把它賣了還是繼續持有呢？鳳凰城的升值潛力怎樣？現在大約十萬五一平，我是滿五唯一。如果現在決定繼續持有，但三年後賣出，現在還出租嗎？租金大約每月一萬八，謝謝您的回答！好人一生平安！- [ ]

回答：鳳凰城品質高，配套優，唯一的硬傷就是交通，但依然值得持有，不建議現在賣。是否出租取決於你現在的裝修情況，1. 現在的裝修非常好，2-3年的出租會對現有裝修有損耗影響未來的出租計劃，那就別租了。2. 現在裝修一般而且租金還不錯，也好租不會有空置期，就算最壞的情況用兩年的租金翻修一下，高價出掉，現在也值得出租。

 

提問：房姐您好：著急接外地父母進京養老（戶口已投靠），對石景山依翠園有意向，房況如下：東北朝向、塔樓、98年、一居改兩居、公房，按房本面積均價4.8左右，大陽臺視野超好就是缺光照，子彈200準備接力貸140落父母名下；婚前公積金貸80購入石景山老破小一居，婚後提前還款，目前貸款剩一點，不著急慢慢還……老破小旁邊要修地鐵，初步計劃五年後老破小換學區房（如果到時有娃的話）……父母擔心2020年房價下跌或加房產稅，傾向於再等等。請房姐給把把關(•̀⌄•́)

回答：魯谷這一片，我稱為養老院片區。 密度不高，街道乾淨，到處都是公園，社區米麵糧油配套發達，但是你要現代商業是沒有的，最近的萬達要走一段，大牌餐飲基本在萬達。 總而言之，讓你有一種遠離現代都市，頤養天年的感覺。 但這也是石景山的問題，由於種種因素導致發展緩慢，現代商業才是財富的象徵，石景山的增值長期跑輸。 依翠園房子落差比較大，從90年代到2002年都有，樓梯電梯都有，互相之間有一定價差，房子一般，配套合適。 4.2萬-4.8萬單價如果契合你自住，資產也充足，可以考慮，但不建議作為投資升值。北京房價已經跌到位了，不過傾向再淘一淘更低價的筍盤。北京和重慶一直是房產稅的試點城市，並不影響房價漲幅，另外房產稅有洞可破，不用擔心。

 

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