萬潮星匯樣板房實景
商報記者 周堅洪
今年，在杭州樓市持續熱銷的新房市場中，有一類產品表現異常突出，不僅在供應端大量上新，而且在成交方面態勢火熱，一改往年的溫吞狀況，走出了屬於自己的獨立行情。
這就是300平方米的商業大平層。數據顯示，僅今年前三個季度，杭州就已成交268套商業大平層，新增供應880套，雙雙創下歷史最高紀錄。
而且，跟前幾年大平層產品幾乎全部出自純商業項目不同，今年有了新的變化。2018年，杭州出臺了「商務商業用地最小產權分割單元不小於300平方米」的新規，並納入土地出讓合同，此後成交的商住地塊，有不少都將商業部分打造成300平方米大平層產品。
今年開始，這批住宅裡的商業大平層陸續開盤，濱江龍湖·東潮府、中海黃龍雲起·三裡廬、龍湖融信·天琅等「先行者」，已經贏得了市場的廣泛認可。
杭州進入「大平層元年」。
成交量創歷史新高 有項目成交額超14億元
商業大平層的爆發，最直接的表現就是成交量。
本周二，浙大房地產研究中心與行致盛專業地產機構聯合發布了《2020杭州大平層市場研究報告》。報告顯示，2020年前三季度，杭州商業大平層就已經成交268套房源，超過了2017年全年的162套，刷新歷史新高。
16個項目，月均29.8套，套均面積約367平方米，套均總價約1603萬元，「平均每天都有一套大平層被富人買走，」這份報告給出了這樣的總結詞。
供應端的數據更是井噴。前三季度，杭州市區可售大平層供應套數共880套，這個數字超過了過去7年的供應量總和，供銷兩旺。
在今年這波成交熱潮中，湧現出了不少表現搶眼的大平層新盤。
克而瑞浙江區域的數據顯示，截至10月26日，位於奧體板塊的純商業項目觀雲錢塘城，總共成交了87套大平層房源，均價50723元/平方米，以14.33億元的成交額，成為今年大平層的銷售冠軍。
位於錢江新城的濱江·萬潮星匯，在7月份首次推出325平方米精裝大平層產品，總共20套房源，目前僅剩三套在售。「單價5萬元出頭，總價在1600萬元—2300萬元，我們是越貴的房源賣得越快，有些客戶一買就是兩套或者三套，剩下的房源價格在1800萬元左右，」項目負責人告訴記者。
城東新城的濱江龍湖·東潮府，是最早推出商業大平層的住宅項目，8月份以來已經3次開盤，三開三罄，克而瑞數據顯示，截至目前已經成交78套房源，總成交金額6.5億元，在同類項目中一馬當先。
此外，西湖邊的嘉裡中心·逸廬、錢塘江畔的華聯·UDC時代，這兩個單價在10萬元/平方米左右的杭州頂級大平層，也分別有9套和12套成交。
不限購是最主要優勢
搖號新政帶來改善群體
2018年，當新版「限酒令」將商業項目的最小面積限制在300平方米時，不少人都認為，此前一路上漲的酒店式公寓將進入降溫期，尤其是對大平層產品來說，滯銷將成為常態化。
數據證明了這一點。2019年，杭州總共只成交了61套大平層，創下了最近5年的最低值。好在，大平層的「至暗時刻」並沒有持續多久，今年商業大平層意外回暖。
300平方米的超大面積，總價動輒上千萬元，商業大平層憑什麼重新進入購房者的「購買清單」？最關鍵的因素，是它不限購不限貸的優勢。
「杭州的限購政策，讓不少有資金實力，但是沒有購房資格的家庭，只能選擇大平層。同時，今年不斷加碼的新政，增加了改善家庭中籤的難度，驅使部分群體轉向大平層。」資深業內人士、中嬴機構總經理章惠芳說道。
「我們的大平層客戶中，杭州本地和外地的各佔一半，基本都沒有房票了，」濱江·萬潮星匯負責人告訴記者，客戶主要是濱江的老業主，本身就住在武林壹號、陽光海岸等豪宅，下單的主要目的是收藏，「外地客戶也基本是濱江老業主介紹過來的。」
最近，記者也接到了不少關於商業大平層的讀者諮詢。生活工作在台州的李小姐，時不時要來杭州購物消費，她並沒有在杭購房資格，因此把目光瞄準了江河匯的商業大平層，一是自己偶爾居住有需要，二是看好杭州的發展前景，提前布局。
王女士是杭州本地人，名下已經有兩套房子，目前住在蕭山的排屋。去年開始，她有了換房的打算，不過一直找不到合適的房子：「想要市中心的，又要大面積，不是總價太高，就是位置太偏。搖號參加了幾次，一次也沒中。」最近，她了解到龍湖融信·天琅有300平方米的大平層，總價在600萬元左右，去售樓處了解後，覺得比較符合自己的需求。
地段、產品力也是關鍵
網紅經濟推波助瀾
除了不限購不限貸的天然優勢外，絕佳的地段、突出的產品力也是商業大平層被改善家庭廣為接受的關鍵原因。
地段，是不少大平層買家選擇時考慮的第一要素。縱觀今年這類產品的成交明星，幾乎都有著絕佳的地段優勢，由此享受獨特的城市資源。比如，成交量排在前三的觀雲錢塘城、國邦朝龍匯都位於奧體核心板塊，可以享受一線錢塘江景；濱江·萬潮星匯、錢塘公館、迪凱金座則位於錢江新城，被頂級商業商務配套環抱其中。
「我們項目位於錢江新城中心區域，窗外就是日月同輝和中央公園，加上濱江的豪宅品牌，自然吸引了眾多高端改善客群，」濱江·萬潮星匯負責人說道。
極致的豪宅產品力，則讓終極改善家庭心甘情願為千萬級大平層買單。在限價的大環境下，250平方米幾乎成為了豪宅的面積上限，無法解決終改家庭的需求，而300平方米起步的商業大平層，在功能布局、空間尺度、採光通透等方面，優勢明顯。
尤其是精裝修，相比住宅，商業大平層在這方面不吝投入，不僅在功能配置上全方位覆蓋，而且幾乎都採用國際一線品牌的高端產品。尤其是錢江新城的君豪ONE53，號稱精裝修標準25000元/平方米，創下杭州的精裝紀錄。
此外，近兩年風生水起的網紅經濟，也在一定程度上大平層的熱銷起到了推波助瀾的作用。一方面，網紅直播將大平層奢華的空間、裝修、景觀等優勢展現給購房者，為項目引流的同時幫助去化。
另一方面，網紅大咖本身也是大平層的主力購買群體，數據顯示，目前杭州粉絲數超百萬的網紅約有800位，年收入10000萬以上的頭部網紅8位。今年，觀雲錢塘城、嘉潤公館等項目就出現過頭部網紅購買的案例。
銷售情況兩極分化
顯性庫存去化需52個月
雖然商業大平層在今年取得了極其亮眼的熱銷成績，不過從整體來看，整個市場仍然存在冷熱不均、後續去化壓力巨大的問題。
從項目上看，前三個季度成交的268套房源，集中在16個項目上，只有5個項目成交量上到兩位數，其中觀雲錢塘城、濱江龍湖·東潮府、國邦·朝龍匯3個項目就貢獻了206套，佔據77%的份額。不少項目都只有1套成交，而地段、產品等方面沒有突出優勢的大量項目，更是零成交。
而且，根據《2020杭州大平層市場研究報告》顯示，目前杭州商業大平層顯性庫存已經達到56.36萬平方米，去化周期需要52個月。更可怕的是，還有隱性存量119宗商業地塊約693萬平方米，即使30%用於做大平層也有近7000套房源，再加上還有不少商住地塊上打造的大平層，隱性庫存可謂天量。
此外，商業大平層天然自帶無法落戶的劣勢，在二手市場上增值慢、轉手難、稅費高等問題也長期存在，相較於住宅，本身客群就受到限制。在巨大的庫存面前，是否會有源源不斷的「千萬級總價」的買家願意購置，需要打上一個大大的問號。