租房後因「小強」太多要求退租,法院會支持嗎?

「房東，這房子蟑螂太多，沒法住，我要退租！」

「這房子租給你的時候你看過，乾乾淨淨的，而且，蟑螂在南方地區很常見呀！」

蟑螂，廣東人稱之為「曱甴」，綽號「小強」。不少人對它避之不及、聞之色變，廣州一名租客就因為出租屋蟑螂太多了，難以忍受，被房東拒絕退租後，一紙訴狀告上了法院。法院會支持她退租的訴求嗎？

事發緣起：「小強」滿床爬 母子倆抓狂要求退租

李女士（化名）為工作生活便利需要，委託中介公司介紹在廣州市荔灣區租住一套房子。經過現場看房感覺滿意後，李女士在2019年5月28日與房東陳女士（化名）籤訂了租房合同，約定租金每月3300元，保證金6600元，租期為一年。李女士按照約定交納保證金和首月租金後，與兒子一起搬進房子居住。然而不到半個月，李女士卻與兒子一起搬出了該房屋，其後更向法院提起訴訟，要求退房退租。這是怎麼回事？

法庭上，李女士表示，在入住當晚，母子倆發現房內出現大量蟑螂類蟲子，滿床爬，根本無法住。第二天，兒子將一瓶新買的殺蟲劑全部噴完，但到晚上還是有大量蟑螂類蟲子出現，讓母子無法入睡。因為和房東無法就退房問題達成協議，他們只好搬出了房子並提起訴訟。

對於李女士的說法，房東陳女士不予認可。她稱，李女士是看過房屋滿意才籤訂合同，雙方籤訂合同和交房時，房屋空間整潔、乾淨、適宜居住，李女士要求解除合同的理由不成立。但因李女士已搬出房屋，她同意解除合同收回房屋，不過李女士要按合同承擔違約責任。

爭議焦點：能否以「小強」太多為由解除租賃合同？

廣州市荔灣區人民法院經審理認為，原告李女士主張解除租賃合同的依據為房屋有太多蟑螂，無法入睡，不適宜居住。但這一問題具有相對性，對於一些人群來說看到蟑螂會覺得恐懼，而對於一些人群來說這種感覺並不強烈，房屋有蟑螂是否適宜居住因個人主觀感受程度不同而有所不同。而且，蟑螂在我國南方是一種常見昆蟲，可以通過噴灑殺蟲水等手段減少蟑螂數量，故案涉房屋有蟑螂不必然導致房屋不適宜居住。被告陳女士對租賃合同的解除不存在過錯，李女士要求陳女士返還租金、賠償搬家費損失依據不足。

鑑於李女士因對蟑螂的恐懼而搬離案涉房屋後已及時通知陳女士收房，陳女士對房屋需另行出租應有所預期，酌情給予其自收房後半個月另行出租房屋期限的租金賠償，即陳女士向李女士返還保證金3300元。為此，法院最終判決，確認雙方籤訂的《房產租賃合同》於2019年7月15日解除，限期陳女士向李女士返還保證金3300元。案件宣判後，雙方均沒有上訴，目前該判決已經發生法律效力。

法官說法：單方能否解除合同需要滿足法定條件

荔灣區法院民一庭法官李慶偉指出，司法實踐中，合同解除分為合意解除和單方解除。本案中，房東陳女士起先並不同意解除合同，租客李女士以承租房屋內有大量蟑螂為由要求解除租賃合同，實則為要求單方解除合同。單方解除合同能否成立，關鍵在於審查李女士是否具有符合法定解除或約定解除的情形。

關於約定解除，因雙方租賃合同並未約定上述情形屬於可單方解除合同的情形，故李女士不具有約定解除權的行使條件。關於法定解除，我國《合同法》第九十四條規定了以下情形：

（一）因不可抗力致使不能實現合同目的的；

（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；

（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行；

（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；

（五）法律規定的其他情形。

因此，李女士要證明因不可抗力或因被告有違約行為，致使其不能實現合同目的，才具備法定解除權的行使條件。

鑑於李女士主張涉案房屋有大量蟑螂、不適宜居住，根據我國民事訴訟證據規則，李女士對此負有舉證責任。但本案中，李女士提供的證據不足以證明其上述事實主張，如本案判決所述，承租的房屋有蟑螂不必然導致房屋不適宜居住，即不必然導致租賃合同的目的不能實現。因此李女士要求單方解除合同的理由不成立，李女士要求陳女士全額退還保證金、租金並賠償搬家費的訴訟請求不能獲得支持。

不過，考慮到李女士事實上已搬出承租的房屋，且陳女士同意於庭審當日收回房屋，可視為雙方均同意解除合同，故法庭確認雙方租賃合同於當日解除，並根據實際情況酌情對租金、保證金作出處理。

法官建議：可與房東協商 在租賃合同中加入「任意解除」條款

李慶偉建議，房屋租賃在日常生活中非常普遍，如承租人對承租的房屋有一定要求或特殊要求的，建議不要急於籤租約。在找房時要做到「三多」，即多看、多聽、多想。多看即多看看承租房屋的內部裝修結構，是否存在漏水及其它安全隱患，多看看房屋周邊環境，是否符合自己的交通、購物以及環境噪音等的要求。多聽即多向承租房屋周邊的群眾打聽房屋是否存在使用瑕疵，如排水管經常堵塞、蚊蟲、蟑螂特別多等等。多想即在多看、多聽的基礎上多想想需承租房屋是否適於自己居住使用。

在「三多」的基礎上，如承租人仍有顧慮，可以嘗試與房東協商，在租賃合同中加入「任意解除」條款，如約定「承租人只需提前一個月向出租方提出解約，合同即可解除」，至於合同解除給對方造成的損失，雙方可約定賠償標準。這樣即可避免承租人因無權解約而陷於兩難，也可避免因權利義務關係不明造成雙方損失擴大。

廣州日報全媒體文字記者 章程 通訊員 荔鳴

廣州日報全媒體圖片記者 章程

廣州日報全媒體編輯 李鳳荷