今天給各位扒一扒深圳小產權房的前世今生!

很多朋友通過私信問我各種關於小產權房的問題，比如：安全嗎？有保障嗎？會不會被強拆嗎？手續如何？深圳的小產權房和其他城市有什麼區別？小產權與舊改什麼關係嗎？等等……。各種和小產權相關的問題。

通過幾個月的查實及整理，把深圳從改革前夕至今40年裡，涉及小產權房及用地的政策法規，整理了一下，（約有一百五六十條，包括：土地改革、小產權房起源及類型、處置、城市更新、以及合法外用地的未來等）整體上來說，算是對深圳小產權有一個比較全面的認識吧！

小產權房說到底也是房地產的一種，既然是房地產，那麼地的問題就是繞不過的話題了，所以說房不說地，純屬耍流氓！

今天先開始講小產權房的地——集體土地的來歷及變遷。

中國農村土地法變遷

中國農村的土地總得來說歷經了三個時期，從封建土地主階級所有制，再到農民土地所有制，最後是集體所有制。

1、封建土地主階級所有制

在解放之前，中國的土地基本都掌握在剝削地主階級的手裡（封建階級所有制），在封建剝削土地制度下，佔農村人口總數不到10%的地主、富農約佔有農村70～80%的耕地，他們以此殘酷地剝削農民。而佔農村人口總數90%以上的貧農、僱農和中農，則只佔有20～30%的耕地，他們終年辛勤勞動，卻不得溫飽。這是舊中國貧窮落後的主要根源之一。

因此，解決土地問題、沒收地主的土地給勞動人民，已成了抗日戰爭勝利後廣大勞動人民的迫切要求。

2、農民土地所有制（私有制）

2.1、土改初試：《中國土地法大綱》1947年9月

1947年9月，西柏坡舉行的全國會議上通過了《中國土地法大綱》，因為當時還沒有全面解放，所以《大綱》僅在解放區推行。儘管如此，《大綱》是新中國的第一的土地法。

《大綱》其中規定：廢除封建及半封建性的土地制度，廢除一切地方的土地所有權，廢除一切祠堂、廟宇、寺院、學校、機關及團體的土地所有權，廢除一切鄉村中在土地制度改革以前的債務（欠地主富家高利），把鄉村中一切地主的土地，全部由鄉村農會接收，然後統一分配。分配給農民的土地，由政府發給《下地所有證》，並承認其自由經營、買賣及在特定條件下出租的權利。土地制度改革以前的土地契約及債約，一律繳銷！

2.2、臨時憲法《中國人民政治協商會議共同綱領》1949年9月

《共同綱領》第二十七條規定：凡已實行土地改革的地區，必須保護農民已得土地的所有權。

儘管《共同綱領》，儘管不是一部正式的憲法，但不管內容還是法律效力上來看，都具有國家憲法的特徵了，所以《共同綱領》也稱為臨時憲法。在後來的很土地法及正式的憲法上，很多基本原因在其基礎上進一步確認和發展的。

2.3、第一次正式土地改革《中華人民共和國土地改革法》1950年6月

《改革法》正式規定：實行農民土地所有制，土改完成後，由人民政府發給土地所有證，並承認一切土地所有都自由經營，買賣及出租其土地的權利。土地改革制度以前的土地契約，一律作廢。

到此，《土改法》把土地分成了，國有和農民私有兩類。

3、土地集體所有制

3.1、農業互助組，最初的集體化嘗試！（1950~1953年）

打了土豪，分到了田地！農民有了自己的地並不意味就此可以安居樂業了，裡面還有很多的問題存在，比如缺少農具、耕牛、實際勞力少、等等問題……。

1951年12月15日中央印發了《中共中央關於農業生產互助合作的協議（草案）》在《協議》的指導下，按照自願互利原則組織起來的勞動互助組織。它一般由幾戶至或十幾戶組成，實行共同勞動、分散經營。土地、耕畜、農具等生產資料和收穫的農產品，仍歸私人所有，但由於換工互助，在一定程度上提高了勞動生產率，產量一般高於個體農戶。農業生產互助組分季節性的臨時互助組和長年互助組兩種。

3.1.1、臨時互助組

臨時互助組，一般由幾戶農民在農忙季節組織起來，進行換工互助，農忙過後，即行解散。

3.1.2、常年互助組

常年互助組。是農業生產互助組的高級形式，其規模比臨時互助組大一些，一般七八戶或十幾戶，組員之間除全年在主要農事活動上進行換工互助外，還在工副業和小型水利方面進行互助合作，組內有簡單的生產計劃和初步的分工分業。

這個時期，相比於家庭獨立經營，整體的生產能力上去了。農業互助組階段，除了長年互助組會有一些共有的財產之外，各種生產資料及土地還是屬於農民私有制的！

3.2、農業合作社，集體化初步形成（1954~1958）

土改以後，土地分到農民手裡後，農村很快又出現 了「分化「，那些勞力弱的，孩子多的，生活窮困的，寧願把手裡的地賣了。而勞力強的，富裕的農民想發家，又把窮人的土地買到自己手上來……，土地往富人一邊流，平均分下去的土地又平平均了。如果任其下去，還是會窮的窮，富的富啊！據記事史料記載：一些窮苦的農民，是靠著互助組的鄉親把糧食借給他他們渡過荒年的；那些沒有勞力耕地的老人，生病在床的寡婦，是靠著互助組的鄉親替她們耕地種作的……

在新中國，既要讓農民富裕，又要避免再回到貧富兩極分化的路上去，是個難題。有什麼辦法避免呢？

只有靠三個字：集體化！

那麼，這條路要怎麼走呢？

首先，把幾億農民都組織起來，組合到許多的「集體組織「中去，再進一步解決產生貧富懸殊的生產資料——土地問題。

發動農民把已經分下去的土地、耕牛、農具……再交回來，重新組織到「集體「中去。

只有這樣，地是集體的地、田是集體的田，打的份子是集體的份子，農具、耕牛……全部都是集體的，農民一起勞動，一起分配，才不會有哪家貧，哪家富，哪家有剝削哪家 ……

這樣就剷除了資本主義的土壤，消滅了「不平等「，最後就可以實現千百來多少聖賢希望的」天下為公「的願望！

農業合作社分為兩種形式：1、初級農業生產合作社，2、高級農業生產合作社；二者按歸生產資料公有化程度劃分，半社會主義性質的為初級農業生產合作社；完全社會主義性質的為高級農業生產合作社！

3.2.1、初級農業生產合作社

也叫土地合作社。簡單說的就是：社員以土地入股，統一經營；耕畜與大中農機具等生產資料歸社統一使用；社員參加社內勞動。

初級農業生產是建立在土地及生產資料私有制的基礎上的合作社，入股根據社員完全自願和互利的原則，同樣也可以根據自願的原則退股！

3.2.2、高級農業生產合作社

初期的高級社基本上都是由初級社升級而來。高級社對農民私有化的土地實行無償轉為集體所有。社員土地上附屬的塘、井等水利設施，亦隨土地轉為集體所有。

高級農業生產合作社實行按勞分配。按照「各盡所能，按勞分配」的原則在社員之間分配。同初級社相比，高級社土地及生產資料全部公有化！

進入「高級社」之後，農民的所有生產資料（包括土地）全部無償轉為合作社所有，農民唯一可以支配的就是那5%的自留地，便也僅僅是經營收益權而已，土地還是屬於合作社所有的。

3.3、人民公社，集體化正式全面化（1958~1979年）

1954年起，在強大的政治壓力和群眾盲目的熱情下，出現「一大二公」推合作社運動。1958年，因為特殊的歷史背景正式全國全面人民公社化。

如果說合作社是自願參加可自願退出，那麼人民公社則是帶強制性的。

至此，中國所有農村土地正式歸屬人民公社集體所有！有些地方連那最後5%自留地的經營權都收歸公社了！

3.4、家庭聯產承包責任制

從1958~1978年，長達20年的人民公社，在歷經了幾次大運動之後走到了盡頭！

1978年冬，安徽省鳳陽縣小崗村18位農民籤下「生死狀」，將村內土地分開承包。開創了家庭聯產責任承包製的先河。次年，小崗村糧食大豐收！

如果說城市改革是從深圳開始的，那農村的改革就是從小崗村開始的！

1982年農村正式全面改革，這次改革主要是將土地產權分為所有權和經營權。所有權仍是集體所有，經營權則由集體組織按戶均分包給農戶自主經營。同時，八二憲法還規定：農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的除外，屬於集體所有；宅基地、自留地、自留山也屬於集體所有！

雖然土地所有權屬於集體，但房屋卻是屬於農民所有，農民有買賣和租賃的權利！這個便是農民房最初的交易法律依據！