01
前提條件
大家都應該知道，任何的設計都是在既定的框架下提解決方案。所有的理想模型，最後落地都沒那麼完美，而脫離前設條件談解決方案就是空中樓閣。
在「100平方做幾房戶型」這個問題上，我大致設置了一些前提條件。
a.容積率：1.2-2.5
因為上海住宅容積率的上限就是2.5，而1.2可以做多層。
b.戶型必須要有電梯
新的住宅規範對4層以上就要求電梯了，老舊小區也在加裝電梯，所以電梯是標配了。
c.建築面積：100M2
100平方正好是跨界的，既可以做3房，也可以做2房，而且總價也相對可控。
d.面寬和進深必須在合理的範圍之內
2-3個面寬，進深方向可以組織2-3個功能區，結構也經濟。
這裡不談客戶需求，但在潛意識裡，我把戶型定位在：大多數消費者買得起的大眾產品的範疇內。
02
思路
從設計角度來推演100平方到底可以做幾房，我覺得就和註冊建築師考試做大設計類似。通過一系列的限制條件，來推導出一個唯一解。
而在戶型設計中，影響因素其實是不少的。而我在寫這篇文章的時候選取了「權重」最大的幾個影響因素：人體工程學、公攤面積、社會發展趨勢。這是我認為影響最大的幾個因素，當然有朋友如果有補充，那是再好不過了。
人體工程學
可以讓我們推導出一個最小的房間、最小的衛生間、最小的XX需要多少面積。這就能保證在正常使用下，推導出能做最多房間的上限數量。
這裡為什麼沒說建築設計規範，因為規範也是在人體工程學的基礎上再結合了消防的要求得出來的尺度。
公攤面積
可以讓我們推導出：有多少面積可以用來做戶型的上限和下限。如果高層核心筒佔據的面積很大，那勢必會壓縮戶型的面積，能做房間的下限數量也就能確定了。
社會發展趨勢
類似一個調整項。比如一線城市傾向於多個房間，而三四線城市希望每個空間都大一些，這就是經濟發展不平衡，所處的發展階段不同造成的。
而通過上述三個因素，我們基本可以推導出100平方能做幾房的排列組合了。這就是我對於這個問題的解決思路。
03
人體工程學
空間尺度的丈量有兩把「尺子」：人體和家具。我們在很多樓書上看到的戶型平面都會人為的把家具縮小，為的是讓房間看上去大一點。
但是到了樣板間，這招就不太靈了，因為人體作為另一把「尺」，會將房間的大小丈量的八九不離十，特別是小戶型就更容易了。
建築相關的人體工程學的資料有許多，我選用了建築資料集，這是很多代建築師的積累，也相對權威一些。
上圖是一張住宅的功能布置圖。這張圖將不同空間之間的關聯，遠近關係表達的非常清晰，對於普通住宅來說，已經概括的很充分了。
我做了很多年住宅設計，卻是第一次細看這張圖。結果發現，我在工作中積累的一些經驗，其實前人都已經歸納總結的非常好了。
下面我截取了資料集上對於各個空間的布置、尺度、面積的篇章來具體展開，再結合著住宅設計規範的要求，得出每個空間的最小面積。（使用面積為淨面積）
起居廳
資料集：13-17m2
住宅設計規範：10M2
臥室
資料集：5.9-6.7m2（雙人）
住宅設計規範：9.0M2（雙人）；5.0M2（單人）
衛生間
資料集：1.0m2（1件）；1.6m2（2件）；2.66m2（3件）
住宅設計規範：1.1M2（1件）；1.8M2（2件）；2.5M2（3件）
廚房
資料集：5.0m2（獨立）
住宅設計規範：4.0M2（獨立起居廳）；3.5M2（兼起居廳）
套型建築面積=套內使用面積÷標準層的使用面積係數+套型陽臺面積
標準層的使用面積係數是一個浮動較大的值，我在保障房設計規範裡找到了要求：「標準層的使用面積係數不能小於70%」。我想商品住宅的設計也不應該小於這個值吧，所以下面的計算公式中就採用這個比例。
《安徽省保障房建設標準》要求：
套型建築面積=(餐客廳+單人臥+n個雙人臥室
+衛 +廚房+交通）÷70%+陽臺
100=（10+5+n*9+2.5+4+10)÷70%+8
n=3.65（個）
案例如下：（不知是否有送面積，但100平的格局大致如此）
所以，理論上講：100平方是可以做4房的！而現實生活中也確實存在類似的戶型。
04
公攤面積
套內面積和公攤面積之間一直是「零和效應」的關係。公攤大了，套內自然就少了。而到底什麼是公攤，其實這個口徑一直在變。
從最早的以「標準層」作為單位到現在的「整棟樓」作為單位來分攤；
從最初的「自家牆體不參與分攤」到現在的「所有牆體都納入分攤「；
也不知道今後會如何發展！
當然概念也一直在變：從得房率到公攤係數，再到現在規範上寫的」標準層的使用面積係數「，這個公攤面積一直都是」雲山霧罩「的。
但是，大家只要抓住主要矛盾就好了——核心筒面積是最大的公攤面積。
關於核心筒面積，這裡概述如下：
在我們日常生活中，出現的核心筒主要有五種：
a.一部樓梯（原6F以下，現4F以下）
面積約：16M2
b.一部樓梯+一部電梯（11F以下）
面積約：20M2
c.一部樓梯+兩部電梯+外廊（18F以下）
面積約：56-58M2
d.一部剪刀樓梯+兩部電梯（18F及以上）
面積約：70.1-78.7M2
e. 兩部樓梯+兩部電梯+外廊（18F及以上）
面積約：76M2
有了這些常規數據作為」標尺「，判斷一個戶型的公攤面積是不是大了，就非常容易了。
因為在上一個章節，我已經用」標準層的使用面積係數「這個值推導了房間數量，所以也就沒必要再重複勞動了。
我就用「18層以下、1梯4戶、戶均面積100M2」來驗算下，100M2做4房是否成立。在推導之前，還要補充一個概念：去掉核心筒後，套內使用面積去牆和不去牆的比例係數約在：85%
套內使用面積（去牆）=餐客廳+單人臥+n個雙人臥室
+衛+廚房+交通
（400-56）÷4*85%=10+5+n*9+2.5+4+10+8
73.1=n*9+39.5
n=3.73（個）
這個值能說明2個問題：
第一，標準層的使用面積係數>70%是可以實現的，寫進規範有一定的可操作性。
第二，餐客廳只有10M2，理論上可行，但實際客戶接受程度幾乎為0，所以做3房是比較切實的選擇。（將餐客廳擴大到20平方，2衛生間，n=2.34)
05
社會發展趨勢
在戶型設計中，多做臥室，必然會減少其他空間的面積。而住宅設計中有固有的「關係場」。（如下圖）
如果我們一味的追求房間多，個人圈就被擴大了，而公共圈和勞動圈萎縮。沒有了交流的需求，那和「群租房」又有什麼分別呢。
隨著時間的推移，社會的變化，住宅也發生著一些趨勢的變化。其中最顯著的是兩點：
第一，衛生條件的需求和規格越來越高。
上海的石庫門，亭子間之前都是需要」倒馬桶「的，後來才改善為」公共衛生間「，而新建小區已經變成每家私有的」獨立衛生間「，現在更是發展成」分離式衛生間「。
衛生間不僅是在形式上發生了變化，從數量上也有了顯著的提高。從0到1到n，這在戶型設計時，都是需要增加面積來支撐的。
第二，客廳的功能在發生著轉變，越來越多元、複合。
我小時候，客廳的主角是電視機，看電視可能是當時最「時髦」的休閒方式。而現在誰還以「看電視」作為休閒方式，那得是多大歲數啊。現在客廳已經從單一屏幕轉變成了「多屏互動」。
另外，客廳的功能也從單一的電視功能，轉變成了「圖書館、運動場、影院、教室」等多功能複合的休閒場所，而這些功能的實現是需要設備和空間的。
正是因為人民日益增長的美好生活需求，才使得市場上出現了100M2做1房的產品吧。
在面積一定的情況下，如何滿足這些不同的需求，成了設計師的研究「課題」。我想無非是「偷面積」和戶型彈性兩個解決方案吧。
06
結論
行文至此，「100平方能做幾房」這個問題，基本有了眉目，無非是個排列組合的問題。能做幾房，只是個必要條件；而要做幾房是個充分條件，是需求問題。
不管是100平房做一房，還是做四房，都是受社會發展的階段所決定的，滿足不同地區、不同地段人民群眾對於美好生活的「嚮往」。
不管是一房還是四房，住宅戶型是一個「系統」。不能一味地強化單一個功能空間，而是要找到各功能空間之間的「平衡」，達到「關係場」的均衡。
100平方做幾房，這是個技術問題，也是個社會問題，更是個哲學問題！
來源：良有方（ID：nomad_liang）本文已獲授權，對原作者表示感謝。