房地產知識300問!純乾貨!

《標杆房地產全程營銷標準化4.0模式與疑難項目營銷策略創新案例剖析》特訓營

時間地點：12月14-16日（14日報到）?桂林市

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房地產基礎知識300問？

1、什麼是房產：房屋產權的簡稱。

2、什麼是地產：是指土地財產。

3、什麼是房地產：是房產和地產的總稱。

4、什麼是房地產業：從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的綜合性產業。

5、什麼是房地產開發：是指在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進行基礎設施、房屋建築的活動。

6、什麼是土地開發：是將「生地」開發成可供使用的土地。

7、集體土地是指：農村集體所有的土地。

8、徵用土地是指：國家為了公共利益的需要，可依照法律規定對集體所有的土地實行徵用。

9、什麼是土地所有權：是指國家或集體經濟組織對國家土地和集體土地依法享有的佔有、使用、收益和處分的權能。

10、什麼是土地使用權的出讓：指國家以協議、招標、拍賣的方式將土地所有權在一定年限內出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

11、什麼是土地使用權轉讓：是指土地使用者通過出售、交換、贈與和繼承的方式將土地使用權再轉移的行為。

12、什麼是地籍、產籍：是對在房地產調查登記過程產生的各種圖表、證件等登記資料，經過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊等資料的總稱。

13、生地是指：不具備開發條件的土地。

14、熟地是指：已完成三通一平(水、電、道路，土地平整)或七通一平，具備開發條件的土地。

15、什麼是宗地：是地籍的最小單元，是指以權屬界線組成的封閉地塊。

16、什麼是宗地圖：是土地使用合同書附圖及房地產登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權屬界線、界址點位置、宗地內建築位置與性質、與相鄰宗地的關係等。

17、證書附圖是指：房地產後面的附圖，主要反映房地產情況及房地產所在宗地情況。

18、什麼是物業管理：泛指一切有關房地產開發、經營、商品房銷售、租賃及售後服務。

19、什麼是業主委員會：是在物業管理區域內代表全體業主實施自治管理的組織。是代表

物業全體業主合法權益的社會團體，其合法權益受國家法律保護。

20、業主委員會是如何產生的：由業主大會從全體業主中選舉產生。

21、住房補貼是指：國家為職工解決住房問題而給予的補貼資助。

22、房屋的所有權是指：對房屋全面支配的權利。

23、房地產交易的兩種主要形式是：地產交易形式 與 房產交易形式。

24、建築物是指：人工建造而成的房屋和構築物。

25、構築物是指：建築物中除房屋以外的東西。

26、什麼是期房：是指消費者在購買時不具備即買即可入住的商品房。

27、期房是如何介定的：房地產開發商拿到商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證或竣工驗收合格可以直接入住使用）為止。

28、什麼是預售合同：消費者在購買期房時籤定的銷售合同。

29、什麼是現房：是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發商已辦妥所售的商品房的大產證（或已經竣工驗收合格並交付使用）的商品房。

30、什麼是毛坯房：房地產商交付屋內只有門框沒有門，牆面地面僅做基礎處理而未做表面處理的房叫毛坯房。

31、什麼是成品房：是指對牆面、天花、門套、地板實行裝修。

32、什麼是商品房：是指以完全的市場價格向購房者出售的房子。

33、商品房預售是指：在房地產尚未建成以前，房地產的經銷商在取得受買人一定數量的定金後，將期房出售給受買人。

34、商品房現售是指：指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人。

35、二手房通常指的是：再次進行買賣交易的住房。

36、經濟適用房指的是：面向中低收入家庭的普通住宅。

37、例出3種以上的安居房的種類：準成本房、全成本房、全成本微利房和社會微利房。

38、低層住宅的介定：1-3層的住宅。

39、多層住宅的介定：4-6層的住宅。

40、小高層住宅的介定：7-11層的住宅。

41、中高層住宅的介定：12-16層的住宅。

42、高層住宅的介定：16層以上為高層住宅。

43、超高層建築的介定：總高度超過100米的建築。

44、商品房的結構是指：房屋主體所使用的施工工藝和用材。

45、鋼結構的意思是：承重的主要結構是用鋼材料建造的，包括懸索結構。

46、鋼混結構的意思是：承重的主要結構是用鋼和混凝上建造的。

47、磚木結構的意思是：承重的主要結構是用磚、木材建造的。

48、磚混結構的意思是：主要是磚牆承重，部分是鋼盤混凝土承重的結構。

49、框架結構的意思是：以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預製的隔牆分戶的結構。

50、開間指的是：一間房屋內一面牆的定位軸線到另一面牆的定位軸線之間的實際距離。

51、進深指的是：一間獨立的房屋或一幢居住建築內從前牆的定位軸線到後牆的定位軸線之間的實際長度。

52、層高指的是：下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離。

53、淨高指的是：下層樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。

54、佔地面積指的是：地塊的總面積。

55、1畝約等於多少平方米：666.66㎡

56、居住小區總用地指的是什麼用地的總和：住宅總用地，公共建築設施總用地，道路、廣場用地、庭院、綠化用地的總和。

57、住宅總用地是指：住宅用地面積的總和。

58、公建總用地是指：小區內部公共建築佔地面積的總和。

59、建築用地面積的介定：建設用地位置和界線所圍合的用地之水平投影面積。

60、建築基底面積是指：建築物首層的建築面積。

61、建築高度是指：建築物室外地平面至外牆面頂部的總高度。

62、房屋的基底面積是指：房屋的基底面積是指建築物底層勒腳以上外圍水平投影面積。

63、道路面積是指：小區內寬度大於1.5米道路的面積總和。

64、廣場面積是指：停車、回車廣場和有鋪砌地面的場地面積之和。

65、庭院、綠化面積是指：小區內集中綠化帶、小公園，以及公共活動場所等為小區所有居住人員 共同使用權的綠化面積的總和。

66、假山、小池算不算庭院、綠化面積：算。

67、人均總佔地面積（㎡/人）的計算公式：人均總佔地面積=建築紅線內總用地÷本小區規劃居住總人數。

68、人均住宅用地面積（㎡/人）的計算公式：人均住宅用地面積=小區內總住宅用地÷本小區規劃居住總人數。

69、總建築面積是指：小區內住宅、公共建築、人防地下室面積總和。

70、人防地下室算不算在總建築面積之內：算

71、住宅建築面積是指：住宅建築外牆外圍線測定的各層平面面積之和。

72、套建築面積是指：一套房屋的整體面積。

73、套建築面積的構成是：套內建築面積和套分攤的公用建築面積

74、幢（棟）是指：一座獨立的，包括不同結構和不同層次的房屋。

75、架空房屋是指：一般為底層架空，以柱子作為承重支撐物的房屋。

76、夾層是指：位於兩自然層之間的樓層，指房屋內部空間的局部層次。

77、技術層的意思是：用作水、電、暖、衛生等設備安裝的局部層次。

78、技術層層高在多少以上計算層數：2.20米以上的計算層數。

79、結構轉換層是指：建築物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，該樓層上部與下部採用不 同結構類型，並通過該樓層進行結構轉換，則該樓層稱為結構轉換層。

80、躍層式住宅是指：一套住宅佔兩個樓層，由戶內樓梯聯繫上下層，上下兩層完全分隔。

81、閣樓是指：利用房屋內的上部空間加建的樓層。

82、閣樓層高在多高以上計算面積：2.20米以上。

83、地上層數是指：即房屋的自然層數，指室內地坪±0.00以上的按樓板結構分層的層高在2.20米以上的樓層數。

84、地上層數用什麼數表示：自然數。

85、地下層數是指：採光窗在室外地坪以下的，其室內層高在2.20米以上的地下室的層數。

86、地下層數用什麼數表示：負數。

87、房屋總層數是指：房屋的地上層數與地下層數之和。

88、地下層數算不算在房屋總層數之內：算。

89、例出3個以上不算在房屋總層數內的建築層：假層、夾層、閣樓、裝飾性塔樓、樓梯間、水箱間。

90、柱廊是指：有頂蓋和支柱，供人通行的建築物，稱為有柱走廊，簡稱柱廊。

91、騎樓是指：底層為有柱廊房，廊道上方建為樓房的一部分。

92、挑廊是指：指二層以上挑出房屋牆體外，有圍護結構，無支柱有頂蓋的外走廊。

93、門廊是指：建築物門前有頂蓋，有支柱或圍護結構的進出通道。

94、門鬥是指：支撐建築物門前頂蓋的是實體牆稱為門鬥。

95、簷廊是指：房屋簷下方兩端有支撐牆體無柱的通道。

96、天棚是指：即天篷，有透明頂篷履蓋的屋面。

97、曬臺又稱什麼：露臺。

98、露臺是指：供人室外活動的上人屋面或底層地面伸出室外的有維護無頂蓋的臺面。

99、陽臺是指：有永久性上蓋、有圍護結構、有臺面、與房屋相連、可以供人活動或利用的房屋附屬設施。

100、陽臺的分類有：封閉式陽臺和半封閉式陽臺。

101、封閉陽臺是指：在圍護欄、牆上部用鋁合金玻璃窗等圍閉的陽臺。

102、封閉陽臺面積如何計算：全部計算建築面積。

103、半封閉陽臺是指：除圍護欄、牆以外沒有進行圍閉的陽臺。

104、半封閉陽臺面積如何計算：計算一半建築面積。

105、樓梯是指：是指房屋層之間供垂直交通用的通道，

106、室外樓梯是指：依靠房屋外牆體搭建的永久性樓梯。

107、屋頂樓梯間是指：突出房屋屋面有頂蓋，四周有圍護結構，層高在2.20米以上供上屋頂維修或安全出口用的用房。

108、屋頂樓梯間算不算總層高：不算。

109、屋頂電梯間：指突出房屋屋面，層高在2.20米以上，供停放、檢修、升降電梯的用房。

110、屋頂電梯間算不算總層高：不算。

111、設備間是指：一幢大樓內放置各種應用設備以及進行綜合布線交接的房屋。

112、功能區的意思是：根據各共有建築部位的用途而劃分的服務範圍稱為功能區。

113、連廊是指：連接兩幢房屋的走廊。

114、連樓是指：連接兩幢房屋的樓房。

115、過街樓是指：底層局部為通道的樓房。

116、架空通廊是指：指以兩端房屋為支撐，有圍護結構，有頂蓋無支柱的架空通道。

117、圍護結構是指：將空間豎向分割成相對獨立，不易通行的兩個或多個部分的實體，起隔離作用。

118、牆和欄杆算不算圍護結構：算。

119、基地面積是指：一個小區總的佔地面積。

120、間距是指：建築平面外輪廓線之間的距離。

121、國家間距標準的比例是：樓高：間距＝1：1.2。

122、國家日照標準是：2個以上居住空間大寒日底層滿窗連續日照不低於1小時，全天滿足2小時。

123、結構面積是指：房屋建築中外牆、內牆、柱等結構構件所佔面積的總和。

124、公用面積是指：住宅樓內為住戶方便出入，正常交往而設置的公共走廊、樓梯、電梯間等所佔面積總和。

125、公用面積是如何分攤的：按棟或單元戶數面積按比率分攤。

126、套內建築面積是指：套門內範圍的建築面積。

127、套內建築面積包括：套內使用面積、套內牆體面積和陽臺建築面積。

128、套內使用面積是指：指套內住戶獨自使用的面積。

129、套內使用面積的計算包括：臥室、廚房、衛生間、過廳、起居室、內走道、陽臺、壁櫃等淨面積的總和。

130、套內牆體面積是指：套內使用空間周圍的維護或承重牆體或其它承重支撐體所佔的面積。

131、套內牆體面積的計算：全部。

132、各套之間的分隔牆按多少計入套內牆體面積：一半。

133、套與公共建築空間的分割牆以多少計入套內牆體面積：一半。

134、外牆以多少計入套內牆體面積：一半。

135、套內自由牆體以多少計入套內牆體面積：全部。

136、套內陽臺建築面積是指：陽臺外圍與房屋外牆之間的水平投影面積。

137、公用建築面積是指：各產權主體共同佔有或共同使用權的建築面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建築面積。

138、容積率是指：項目規劃建設用地範圍內全部建築面積與規劃建設用地面積之比。

139、一個項目總建築面積為64000㎡，佔地面積為40畝，容積率是多少：2.4

140、建築密度又稱：建築覆蓋率。

141、建築密度是指：項目用地範圍內所有基底面積之和與規劃建設用地之比。

142、人口毛密度的計算公式：人口毛密度＝小區內總居住人數÷小區內佔地面積。

143、平均每平方米造價（元）：平均每平方米造價＝建築物總造價÷建築面積。

144、使用面積係數K1（%）：使用面積係數＝總使用面積（平方米）÷總建築面積（平方米）×100%。

145、居住面積係數K2（%）：居住面積係數＝總居住面積（平方米）÷總建築面積（平方米）×100%。

146、綠地率：指公共綠地、宅旁（宅間）綠地、公共服務設施所屬綠地和道路綠地等四類綠地面積的總和佔居住區用地總面積的比率。

147、公共綠地的介定：最小的要求是寬度不小於8米，面積不小於400平方米，

148、哪些綠化不能算入綠地面積：距建築外牆1.5米和道路邊線1米以內的用地，地下車庫、化糞池等地表覆土達不到3米深度的設施不能計入。

149、綠化覆蓋率：所有綠化面積與建設用地面積之比。即綠化面積÷基地面積×100%

150、綠化覆蓋面積：所有植被垂直投影面積的總和。

151、得房率：指套（單元）內建築面積與套建築面積的比率。

152、公共能耗：是小區共用部位、共用設備和公共設施及在公共性服務中所發生的水、電、煤等能源消耗。

153、公共能耗費：因公共能耗而產生的費用

154、公共能耗費由誰承擔：由全體業主承擔。

155、規劃形態是指：項目的具體建築構成。

156、單元式住宅：是指在多層、高層樓房中的一種住宅建築形式

157、居住單元：每個樓梯的控制面積稱為一個居住單元。

158、一梯幾戶是指：一個單元裡平層有幾戶的俗稱。

159、房型（戶型）：是指一套住宅由多少臥廳、廚、衛等組成的總稱。

160、面積配比：指的是各種房型面積在項目或單元中所佔比例的多少。

161、房型配比：指的是各種房型在項目或單元中所佔的比例的多少。

162、閣樓：是指位於房屋坡屋頂下部的房間。

163、普通住宅：是指按一般民用住宅標準造的居住用住宅。

164、準現房：準現房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內外牆裝修和進行配套施工階段的房屋。

165、居住組團：指一般被小區道路分隔，配建有居民所需的基層公共服務設施的居住生活聚居地。

166、公寓：是指二層以上供多戶人家居住的樓房建築。

167、純辦公樓：是指專為各類公司的日常營運提供辦公活動空間的大樓。

168、商場：是指規劃為對外公開進行經營的建築物。

169、綜合樓：是指兼有住家、辦公甚至商場的大樓。

170、商住住宅：是住宅觀念的一種延伸，它屬於住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬體設施，使居住者在居住同時又能從事商業活動的住宅形式。

171、別墅：是指在郊區或風景區建造的供住宿休養用的花園住宅。

172、聯排別墅：三戶或三戶以上連體的別墅。

173、雙拼別墅：二戶連體的別墅。

174、獨棟別墅：單樓獨棟的別墅。

175、躍層式產品：住宅佔有上下兩層樓南，臥室、起居室、客廳、衛生間、廚房、及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通採用戶內獨用小樓梯聯接。

176、躍層式產品的優點：躍層式住宅的優點是每戶都有較大的採光面，通風較好，戶內居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互幹擾較小。

177、複式產品（LOFT）：在建造上仍每戶佔有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個夾層，兩層合計的層高要大大低於躍層式住宅。

178、錯層式住宅：是指樓面高度不一致錯開之處有樓梯聯繫的住宅。

179、SHOPPING MALL：大型購物廣場的英文名稱。

180、共有房產：共有房產是指某一房產屬於兩個或兩個以上的所有人共同所有。

181、半地下室：是指房間地面低於室外地平面的高度超過該房間淨高的1/3，且不超過1/2者。

182、地下室：地下室是指房間地面低於室外地平面的高度超過該房間淨高的1/2者。

183、一地下室室內淨高2.6米，2米低於室外地平面，屬於半地下室還是地下室：屬於地下室。

184、商品房驗收合格指的是：單體（即單幢樓盤）驗收合格。

185、商品房綜合驗收合格指的是：包含所有配套設施在內的全部建築物的驗收合格。

186、空鼓：局部面與基層沒有膠合劑或膠合劑沒有起作用。

187、地基：建築物下面直接承受建築物重量的土層稱為地基。

188、基礎：建築物的最下端與土壤直接接觸的部分稱為基礎。

189、基礎的作用：基礎的作用是承受建築物全部重量並將之分散傳遞給地基。

190、牆體是構件，也可以是構件：是維護分割構件，同時也可以是承重構件。

191、在一般磚混結構房屋中，牆體也是主要的：承重構件。

192、停車場：指在建設用地內為停放機動車和非機動車須配置的場地。

193、停車場小型機動車位面積計算：按每車位25平方米計算。

194、自行車位按每車位多少平方計算：1.2平方米計算。

195、商品房銷售面積又稱之為：套建築面積

196、套建築面積包括哪兩部份：套內建築面積和分攤的公用建築面積。

197、商品房預售許可證是由什麼單位向什麼單位發放的一項證書：是房地產管理部門向房地產開發公司頒發的一項證書。

198、商品房預售許可證的作用是：用以證明列入證書範圍內的正在建設中的房屋已經可以預先出售給承購人。

199、契稅是指：房屋所有權發生變更時，就當事人所訂契約按房價的一定比例向產權承受人徵收的一次性稅收。

200、公共維修基金是指：住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養護基金。

201、公共維修基金的交納人是：購房人。

202、公共維修基金何時交納：在交房時交納。

203、印花稅是指：印花稅是對經濟活動和經濟交往中書立、領受憑證徵收的一種稅。

204、居住用地使用年限：70年。

205、商業用地使用年限：40年。

206、工業用地使用年限：40年。

207、綜合用地使用年限：50年。

208、土地使用年限屆滿後怎麼辦：業主可以在繼續交納土地出讓金或使用費的前提下，繼續使用該土地。

209、申辦產權需具備哪些資料：審核後購銷合同一份、收件收據、產權申請登記表、產權登記發證審批表、房屋所有權情況調查表、測量後的正式圖紙。

210、辦理產權需交納哪些費用：產權登記費、勘丈測繪費、工本費。

211、房地產產權初始登記是指：對未經登記機關確認其房地產權利，領取房地產權利證書的土地使用權及建築物、附著物的所有權進行的登記。

212、房地產登記是指：房地產產權登記。

213、房地產登記的種類：分為初始登記、轉移登記、抵押登記、變更登記、其它登記。

214、什麼情形屬於房地產變更登記：

（1）地產使用用途改變；

（2）權利人姓名或名稱發生變化的；

（3） 房地產座落名稱或房地產名稱發生變化的；

（4）建築物、附著物倒塌、拆除。

215、房地產登記是以什麼單位進行登記的：是以一宗土地為單位進行登記的。

216、申請房地產登記可否委託他人代理：可以委託他人代理。

217、由代理人辦理申請房地產登記的，應向登記機關提交什麼材料：申請人的委託書。

218、通過買賣、交換、贈與將房地產轉移給他人的法律行為稱之為：房地產轉讓。

219、房地產轉讓時其他公用設施是否一起轉讓：轉讓人對其他公用設施所擁有的權益同時轉移。

220、在什麼情況下房地產開發項目可以交付使用：房地產開發項目竣工，經驗收合格後，方可交付使用；

221、未經驗收或者驗收不合格的房地產開發項目可否交付使用：不得交付使用。

222、預售面積是指：預售面積是指全部按建築設計圖上尺寸計算的房地產建築面積。

223、預售面積只供什麼情況下使用：只供房地產預售時使用。

224、竣工面積是指：竣工面積是指房地產竣工後實測的面積。

225、商品房預售須符合哪些條件？：

（1）交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（2）有建設工程規劃許可證；

（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設資金達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期；、

（4）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

226、哪些情況下預售房購買者可以要求取消預售房合同：

（1）房屋開發公司不能按照原定日期交付預購房屋；

（2）建成後的房屋實際面積與預售房合同確定的面積不相符；

（3）建成後房屋建築的材料與預售合同所列建材不相符。

227、五證是指：《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程開工證》、《商品房預售許可證》。

228、國有土地使用證：是證明土地使用者向國家支付土地使用權出讓金，獲得了在一定年限內某塊國有土地使用權的法律憑證。

229、建設用地規劃許可證：是建設單位在向土地管理部門申請徵用、劃撥土地前，經城市規划行政主管部門確認建設項目位置和範圍符合城市規劃的法定憑證。

230、建設工程規劃許可證：是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證。

231、二書是指：《新建住宅質量保證書》和《新建住宅使用說明書》。

232、房地產抵押是指：指債務人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產作為擔保物向債權人（或押權人）提供債務履行擔保的行為。

233、房地產按揭是否屬於房地產抵押的一種形式：是。

234、申請抵押登記應提交什麼資料：

（1）《房地產抵押登記申請書》；

（2）委託書；

（3）房地產證；

（4）夫妻雙方身份證、戶口簿、結婚證或未婚姻證明；

（5）商品房買賣合同和個人住房借款合同。

235、貸款期限在1年內的如遇利息調整如何處理：不做調整。

236、貸款期限在1年以上的如遇利息調整如何處理：於下一年1月1日開始，按相應期限檔次利率執行新利率。

237、貸款人提前償還貸款時本息如何計算：提前清償的部分在以後期限不再計息，此前已計收貸款利息不作調整。

238、銀行按揭是指：購房抵押貸款，是購房者以所購房屋的產權作抵押，由銀行先行支付房款給發展商，以後購房者按月向銀行分期支付本息。

239、個人住房按揭需提交哪些資料：購房身份證、戶口簿、結婚證原件及複印件（未婚證明原件）、 收入證明（個體戶則提供營業執照及稅票）、已首付購房款收據原件及複印件、購房合同、貸款行的活期存摺、貸款申請書、個人住房借款合同、借款借據、委託銀行扣收購房還款協議書、住房抵押承諾書。

240、住房公積金是指：單位為其在職職工繳存的長期住房儲金。

241、公積金貸款是指：由城市住房資金管理中心委託銀行向購買自住住房的公積金交存人發放的貸款。

242、公積金貸款擔保費用計算公式：貸款金額×貸款年限×千分之0.75。

243、什麼情況下公積金貸款擔保服務費可有優惠：首次購買普通自住房和改善型住房的客戶在申請公積金（組合）貸款時。

244、公積金貸款擔保服務費優惠幅度是：減免40%。

245、申請住房公積金貸款的條件：凡住房公積金連續繳存6個月以上或累計繳存公積金一年以上， 並且目前仍在繳存公積金，才有資格申請。

246、辦理公積金貸款應提供哪些資料：身份證、戶口簿、結婚證、收入證明、公積金卡、審核後購房合同一份，首付款票據。

247、組合貸款是指：公積金貸款與商業貸款的合稱。

248、北京市限購政策：連續滿五年的社保或五年的納稅申報記錄。

249、目前住房公積金貸款最高額度為：80萬元。

250、存量成套住房公積金貸款首付款比例為：30%。

251、90平方米以內（含）商品住房公積金貸款首付比例為：30%。

253、什麼情況下可再次申請辦理住房公積金貸款：借款申請人還清住房公積金貸款後。

254、契稅是以什麼價格為基數收取的：總房價。

255、契稅稅率為：90㎡以下的1%；90~140㎡為1.5%；140㎡以上為3%。

256、純企劃是指：由發展商出廣告費，代理公司根據項目的特點，來為這個項目進行一系列的廣告策劃，不包括現場業務。

257、企劃代銷是指：由發展商提供廣告費用，我們公司根據這個項目的特點給這個項目重新定位，從前期的案前準備、廣告策劃以及現場的銷售進行一系列正題的運行。

258、包櫃是指：代理銷售者或公司僅負責銷售，而企劃則由其它的廣告公司負責。

259、包銷是指：由代理公司來承擔廣告費用的一種代理形式。

260、個案是指：房地產項目。

261、開盤：一個項目正式公開發售。

262、銷售率：指售出的戶數佔可銷的總戶數的比例。

263、起價：是指商品房在銷售時各單元或整個項目銷售價格中的最低價格。

264、均價：單元或整個項目總銷售額除以可銷售面積得出的價格。

265、基價：經過核算而確定的每平方米的基本價格。

266、銷售價：以基價增減樓層和朝向差價後得出的價格。

267、總價：總價是指每套房子的單價乘以面積所得出的價格，是購房者購買該套房子所要付出的全款。

268、定金：只是預付款的一部分，起到擔保債權的作用。

269、SP的中文解釋：銷售促進。

270、SP是指：一種個人或團體用以促進成交或營造現場熱烈氣氛的炒作行為。

271、DSP:有一定針對性的網路彈窗廣告。

272、PR：用以提升企業和產品形象的公關活動。

273、CF：電視廣告。

274、DM：一種對於目標客源進行專門郵寄的郵政專遞廣告。

275、POP：指樹立在戶外的，大型的平面看板廣告。

276、NP：報紙廣告。

277、VI：平面廣告表現的總稱。

278、CI：企業形象表現的總稱。

279、SOWT：個案的優勢、劣勢、市場威脅和市場機會的英文簡寫。

280、銷海：用以促進銷售的單張平面印刷海報。

281、夾報：一種跟銷售海報類似的平面印刷品，用以夾在各類報紙中做宣傳。

282、KT板：售樓處現場內布置的一種表現企業和產品形象的看板。

283、LOGO：展現產品形象和特色的標誌。

284、鳥瞰圖：從空中俯視的整個區域的效果表現圖。

285、墨線圖：單個產品或樓層的平面表現圖，一般會標明比例及尺寸。

286、家配圖：在墨線圖的基礎上配置上家具的平面效果表現圖。

287、效果圖：一種表現建築外立面、小區景觀等的平面圖片。

288、地理位置圖：一種表明個案所處位置的平面表現圖。

289、交通表現圖：一種表明個案周邊交通情況的平面表現圖。

290、生活機能圖：一種表明個案周邊生活、休閒、娛樂場所、學校、金融設施等的平面表現圖

291、房型單片：印有單個房型或家配圖的單片印刷圖紙。

292、樓書：對小區的基本情況、發展商、產品、配套設施、智能化等做全面介紹的印刷文本。

293、道旗：沿馬路設置在燈杆或其它立杆上的宣傳旗幟。

294、燈箱：一種有內部燈光設置的，用以宣傳企業和產品形象的廣告表現物，一般為箱體結構。

395、高炮：一種不依附建築物，用鋼管或鋼架等直接在空地上樹立起來的巨大的廣告物。

396、軟文：直接以文字表達，著重企業形象推廣和個案報導的廣告形式。

397、硬廣告：以直覺的平面表達形式（如效果圖、房型圖），配以少量的文字，直接述說企業或產品形象的廣告手法。

398、控臺：銷售現場用以行政作業或控制銷售速度、現場氣氛、SP活動等的操作臺。

399、BY位表：業務人員輪流接待客戶的順序表。

300、來訪登記表：記錄每組來訪客戶基本信息及購房需求的表格。

301、來電登記表：記錄客戶來電詢問重點及需求的表格。

302、日報表：記錄銷售現場當天銷售情況及人員出勤、資金流量情況和突發事件的綜合表格。

303、周報表：記錄銷售現場一周銷售情況及人員出勤、資金流量情況和突發事件的綜合表格。

304、月報表：記錄銷售現場每月銷售情況及人員出勤、資金流量情況和突發事件的綜合表格。

305、銷控表：綜合記錄現場銷售情況及所剩房源的表格。

306、底價：一般為開發商開發成本和期望收益合成的銷售價格。也指代理公司與開發商約定的合作最低銷售價格。

307、表價：現場或對外的公開報價（一般會在底價上加上一定的百分比）。

308、佣金：業務人員根據銷售業績及提成比例所得的收入。

309、主力戶型：個案中最為主要或最多的戶型。

310、主力面積：主力戶型的面積。

311、去化：指個案的銷售情況。

312、利多：指個案的優點或主要賣點。

313、利空：指個案的缺點或明顯不足點，也是個案的弱點。

314、市場調研：對相關項目的市場信息進行系統的收集、整理、記錄和分析的過程。

315、市場調查包括哪幾項：環境分析、產品分析、價格分析、去化分析、客源分析、業務分析、媒體分析、綜合分析。

316、環境分析：包括區位情況、交通情況、配套設施等。

317、產品分析：包括基地情況、經濟指標、房型配比、面積配比等。

318、價格分析：包括單價範圍、總價範圍、付款方式、折扣情況等。

319、去化分析：包括去化順序、去化特徵、去化抗性等。

320、客源分析：包括區域劃分、客源層次、消費意圖等。

321、業務分析：包括業務配備、業務能力、業務執行等。

322、媒體分析：包括媒體選擇、宣傳模式、主要述求等。

323、綜合分析：包括優勢分析、劣勢分析、綜合結論等。

324、計算全部建築面積有哪些，例出5種：

房屋、夾層、插層、技術層、樓梯、電梯間、通道、門廳、迴廊、樓梯間、電梯井、垃圾道、管道井、電梯機房、斜面構屋頂2.20米以上的部位、挑樓、全封閉的陽臺、室外樓梯、通廊、地下室、半地下室、門廊、門鬥、、車棚、貨棚等。

330、計算一半的建築面積有哪些，例出5種：

有蓋無柱的外走廊、簷廊、單排柱的車棚、貨棚、站臺、未封閉的陽臺、建築物外有頂蓋，無柱的走廊、簷廊、建築物間有頂蓋的架空通廊等。

331、不計算建築面積的有那些，例出5種?：

柱、垛、無柱雨篷、懸挑窗臺、室外爬梯、屋頂水箱、建築物上無頂蓋的平臺（露臺）、遊泳池、獨立煙囪、油罐、貯油（水）池、地下人防幹道、支線等。

332、分攤公用建築面積的計算方法：分攤公用建築面積＝套內建築面積×公用建築面積分攤係數

333、公用建築面積分攤係數計算方法：公用建築面積分攤係數＝公用建築面積÷套內建築面積之和

334、公用建築面積計算方法：公用建築面積＝整幢建築的面積－套內建築面積之和－不應分攤的建築面積

335、哪些公用面積應分攤，例出5種：室內外樓梯、內外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結構轉換層、技術層、空調機房、消防控制室、為整棟樓層服務的值班警衛室、建築物內的垃圾房以及空出屋面有圍護結構的樓梯間、電梯機房、水箱間等。

336、哪些公用面積不能分攤，例出5種：不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建築面積、消防避難層；為了整棟建築物使用的配電房；公民防護地下室以及地下車庫、地下設備用房等。

課程大綱

引子：帶著問題來學習

1、如何做到項目全程持續熱銷以確保企業高周轉運營？

2、如何掌握精準體現高品質樓盤價值點的實戰方法？

3、如何深入解讀規模開發需要練就的核心能力？

4、如何掌握高品質樓盤操作關鍵節點及營銷工作中的策略梳理及應用？

5、如何借鑑標杆房企渠道拓客經驗？

一、房地產銷售邏輯與標準化

1、銷售行為思考

2、銷售指標計劃分解

3、銷售流程SOP標準化

二、房地產營銷前期策劃定位

1、產品前期定位—客戶訪談

2、營銷價值思維下的產品定位

3、房地產前期策劃的定位思路

4、前期策劃的基本工作流程

5、定位原則：房地產項目前期定位的原則

6、核心原則：與行業市場及企業自身資源密切相關

三、疑難類型項目營銷突破及銷售邏輯

1、辦公物業的正確銷售邏輯

2、商業（商鋪）銷售策略與方法

3、車位銷售策略與方案

4、酒店式公寓銷售策略與方法

5、其它疑難類型項目營銷戰術剖析

四、贏在案場—快速提升銷售轉化率之術

1、行業痛點(費用少、時間緊、競品多)如何快速突圍？

2、現場銷售轉化率怎樣提升？

3、銷售率值管理及營銷四表

4、案場管理提升—神秘訪客制度

5、成交率低的高庫存原因剖析

五、新形式下標杆房企拓客4.0指引

1、大兵團拓客模式

2、精準拓客-圈層營銷實操及案例分析

3、圈層營銷推廣策略

4、圈層營銷實操所遇問題及解決戰術

5、萬科行銷拓客秘笈及案例分析

六、房地產八大創新營銷法則

1)體驗式營銷 2)口碑式營銷

3)跨界營銷 4)藝術營銷

5)全民營銷 6)事件營銷

7)圈層營銷 8)逆向營銷

七、房地產系統營銷實戰案例

案例：金輝天鵝灣—如何從虧損6億的「死盤」到盈利3000萬的「紅盤」

案例：萬科.時一區，2014萬科全國銷冠的進化之路

案例：上海綠地中心，半年30億，寫字樓銷售王者神話

案例：海珀旭暉豪宅，半年47億，12年逆市下神盤如何造就

案例：其它TOP10標杆房企案例全程穿插解析

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