2010年房地產估價師執業資格考試真題
房地產開發經營與管理
一、單項選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上塗黑其相應的編號）
1．一般來說，與長期投資相比，短期投資（ ）。
A．風險較大
B．收益率較高
C．流動性較好
D．投資回收期較長
2．同區域、同類型、同檔次的不同房地產的市場價值不同，主要是因為房地產市場具有（ ）。
A．保值性
B．增值性
C．異質性
D．弱流動性
3．下列房地產投資方式中，屬於直接投資形式的是（ ）。
A．購買房地產股票
B．購買商鋪
C．購買房地產債券
D．購買住房抵押支持證券
4．關於投資組合理論的說法，正確的是（ ）。
A．投資者應選擇毫無風險的投資組合
B．投資者應選擇投資項目間有一個正協方差的投資組合
C．投資者可以將系統風險因素減少甚至完全抵消
D．投資者可以將個別風險因素減少甚至完全抵消
5．關於房屋施工面積的說法，正確的是（ ）。
A．房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建築面積
B．房屋施工面積不包括正在施工的非商品房建築面積
C．房屋施工面積指報告期內施工的全部房屋建築面積
D．房屋施工面積不包括報告期內開工後又停建、緩建的房屋建築面積
10．某商品住宅項目位於城市溼地公園附近，房地產開發企業利用多種媒體大力宣傳溼地環境對居住的好處，並以此宣傳效果作為樓盤的定價依據，這種定價方法是（ ）。
A．目標定價法
B．領導定價法
C．隨行就市定價法
D．認知價值定價法
11．某房地產開發企業通過調查，了解寫字樓租金變動10%、20%時市場承租面積的變化，該項調查屬於（ ）。
A．試探性調查
B．描述性調查
C．創新性調查
D．因果性調查
12．下列市場趨勢分析方法中，屬於時間序列分析法的是（ ）。
A．指數平滑法
B．市場因子推演法
C．德爾菲法
D．銷售人員意見綜合法
13．某房地產開發企業向購房人承諾，在籤訂購房協議15天內，如果不滿意可以無條件退房，該企業採取的市場定位戰略是（ ）。
A．形象差異化戰略
B．人員差別化戰略
C．服務差別化戰略
D．產品差別化戰略
14．關於資金時間價值的說法，錯誤的是（ ）。
A．現在的100萬元與5年後的100萬元的價值相同
B．現在的100萬元可能與5年後的148萬元價值相同
C．現在的100萬元可能與2年前的121萬元價值相同
D．由於存在資金時間價值，不同時點上發生的現金流量無法直接比較
15．某房地產開發企業向銀行申請了貸款額為1000萬元，期限為3年，年利率為8%的抵押貸款，到期一次還本付息，則按月計息比按季計息要多付利息（ ）萬元。
A．2.00
B．7.30
C．8.53
D．9.00
16．關於實際利率和名義利率的謊法，錯誤的是（ ）。
A．名義利率對應一年中計息周期的單利計息
B．實際利率對應一年中計息周期的複利計息
C．實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值
D．當計息周期為"月"時，實際利率小於名義利率
17．王某擬購買一套面積為120㎡、單價為7800元/㎡的住房，首付款為30%，其餘申請年貸款利率分別為4.8%和7.2%的公積金和商業組合，貸款期限為20年，按月等額還本付息。如果公積金貸款最高限額為20萬元，則商業貸款的最低月還款額為（ ）元。
A．1297.91
B．3584.01
C．4881.93
D．5158.71
18．某物業10年租金收入的終值為20萬元，年租金增長率為6%，租金在每年末支付，若年利率為6%，則第5年年來的租金是（ ）元。
A．14945.16
B．15841.87
C．26764.51
D．28370.38
19．對一個計算周期為20年的房地產置業投資項目進行現金流分析時，若折現率始終為一個常數，那麼該折現率（ ）。
A．包含了對通貨膨脹的補償
B．不包含對通貨膨脹的補償
C．沒有實際意義
D．不能直接用於財務評價
20．假設某房地產投資項目的折現率分別取i1=15%、i2=16%、i3=17q%，i4=18%時，其對應的淨現值分別為NPV1=300萬元、NPV2=100萬元、NPV3=-50萬元、NPV4=-150萬元，則依此測算的內部收益率精度最高的是（ ）。
A．16.67%
B．16.71%
C．16.80%
D．17.00%
21．房地產開發項目銷售利潤率的正確表達式是（ ）。
A．銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入
B．銷售利潤率=銷售利潤/總開發價值
C．銷售利潤率=銷售利潤/總開發成本
D．銷售利潤率=銷售利潤/項目總投資
22．張某購買了一間總價值為100萬元的商鋪用於經營，其中首付款為總價的60%，其餘為銀行提供的年利率為7.5%，期限為10年，按年等額還本付息的抵押貸款，若年平均經營收入為20萬元，運營費用為經營收入的30%，則在貸款期內的稅前現金回報率是（ ）。
A．8.17%
B．13.62%
C．14.00%
D．23.33%
23．某房地產企業的資產負債表上顯示，負債合計為2500萬元，資產合計為4000萬元，流動資產和流動負債分別為2000萬元和1000萬元，存貨為1200萬元，則該企業的流動比率為（ ）。
A．625%
B．80.00%
C．133.33%
D．200.00%
24．某房地產開發項目的佔地面積為15000㎡，規劃容積率為3，預計開發完成後可供銷售的面積為總建築面積的80%，項目的總固定成本為8000萬元，預計項目的單位變動成本為4500元/㎡，假設所有可銷售面積能夠全部售出，則達到盈虧平衡的平均銷售單價為（ ）元/㎡。
A．5377.78
B．6277.78
C．6722.22
D．7847.22
25．判定房地產投資風險因素發生的概率屬於（ ）階段的工作。
A．風險辨識
B．風險估計
C．風險評價
D．風險決策
26．房地產投資之所以具有期權性質，是因為房地產投資具有（ ）。
A．可逆性和可延期性
B．可逆性和不可延期性
C．不可逆性和可延期性
D．不可逆性和不可延期性
27．在編制房地產開發項目可行性研究報告時，下列規劃內容中，不屬於行政規劃設計方案選擇的是（ ）。
A．項目的交通組織規劃
B．項目構成及平面布置
C．項目的建築規劃
D．城市土地利用規劃
28．下列財務報表中，儲存基礎性數據的是（ ）。
A．輔助報表
B．資產負債表
C．資金來源與運用表
D．現金流量表
29．下列資金中，不屬於資本金現金流量表中現金流入的是（ ）。
A．回收固定資產餘值
B．自有資金
C．長期借款
D．淨轉售收入
30．下列市盈率的表達式中，正確的是（ ）。
A．市盈率=股價/每股淨資產
B．市盈率=股價/每股收益
C．市盈率=市值/銷售收入
D．市盈率=市值/現金流
31．劉某在1年前獲得一筆月還款額為800元、期限為5年的汽車借款，經銀行審核後又獲得了一筆月還款額為1200元的住房抵押貸款，劉某每月的物業服務費支出為100元，則其月均收入至少應為（ ）元。
A．2363.64
B．2600.00
C．3818.18
D．4200.00
32．一般來說，投資於房地產信託基金（REITs）的風險比直接投資於房地產的風險要小得多，這主要是因為REITs具有（ ）。
A．較高的收益性
B．較強的流動性
C．直接融資的功能
D．抵禦通貨膨脹影響的功能
33．關於房地產貸款擔保的說法，正確的是（ ）。
A．擔保能確保貸款得以足額償還
B．金融機構提供擔保的風險一般低於企業提供擔保的風險
C．最常見的擔保形式是以土地房屋為設定的質押
D．貸款質押不轉移財產的佔有權
34．在同一商業輻射區域內，各商場位置的優劣，主要取決於（ ）。
A．交通的通達程度
B．物業的規模大小
C．人口的分布密度
D．居民的購買能力
35．下列收益性物業淨經營收入的表達式中，正確的是（ ）。
A．淨經營收入=有效毛收入-經營費用
B．淨經營收入=有效毛收入-經營費用-抵押貸款還本付息
C．淨經營收入=有效毛收入-經營費用-抵押貸款還本付息-準備金
D．淨經營收入=有效毛收入-經營費用-抵押貸款還本付息-準備金-所得稅
二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上塗黑其相應的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分）
1．相對於房地產開發投資，關於房地產置業投資的說法，正確的有（ ）。
A．置業投資是面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產
B．置業投資包括進行場地平整及道路等基礎設施建設的投資
C．置業投資對象可以是市場上存量房地產
D．置業投資可以是將購入的房地產用於自身居住或生產經營
E．置業投資可以是將購入的房地產出租給最終使用者
2．按房地產用途可將房地產市場細分為若干子市場，這是因為不同用途的房地產在（ ）等方面存在差異。
A．投資決策
B．規劃設計
C．工程建設
D．地域範圍
E．產品功能
3．國際上通常採取的住房保障方式有（ ）。
A．政府直接建房
B．對住房投資人減稅
C．對住房承租人減稅
D．對住房承租人補貼
E．鼓勵贏利機構建房
4．下列房地產開發工作中，屬於前期工作階段的是（ ）。
A．進行項目的財務評價
B．獲取項目所需土地
C．確定規劃設計方案並獲得批准
D．對項目的建設工程進行招標
E．提交項目開工申請並獲得批准
5．關於某特定商品市場規模的說法，正確的有（ ）。
A．有效市場大於服務市場
B．服務市場大於潛在市場
C．潛在市場大於有效市場
D．滲透市場大於有效市場
E．服務市場大於滲透市場
6．關於房地產"購買-更新改造-出租-出售"模式現金流量圖的說法，正確的有（ ）。
A．橫軸上刻度間距離相等，其上的數值代表不同時點
B．房地產的購買成本用向下的垂直箭線標在橫軸的"1"時點
C．發生在計息周期之間的更新改造成本標註在對應期間內
D．各期運營費用的垂直箭線全部向下
E．轉信收入和轉售中發生的稅費標註在投資期末，且垂直箭線均向上
7．關於流動性偏好利率理論的說法，正確的有（ ）。
A．利率是由儲蓄和投資決定的
B．利率是由貨幣的供求決定的
C．利率是由可貸資金的供求決定
D．利率是在商品市場和貨幣市場同時達到均衡時形成的
E．貨幣供給是外生變量，由央行決定，無利率彈性
8．關於房地產開發企業所得稅的說法，正確的有（ ）。
A．應納稅所得額=收入總額-不徵稅收入-免稅收入-各項扣除-允許彌補的以前年度虧損
B．所得稅應納稅額=應納稅所得額×適用稅率
C．企業所得稅按預售收入一定比例預先繳納，待開發項目竣工後再進行所得稅清算
D．企業所得稅稅率的高低與項目所在城市的級別有關
E．企業所得稅稅率為25%
9．下列房地產投資評價指標中，屬於清償能力指標的有（ ）。
A．現金回報率
B．投資回收期
C．借款償還期
D．資產負債率
E．資本金利潤率
10．下列不確定性因素中，屬於"開發-銷售"模式下房地產開發項目主要不確定性因素的有（ ）。
A．土地費用
B．權益投資比率
C．運營費用
D．開發期
E．貸款利率
11．政府對企業投資項目進行核准評估時，重點評估的內容有（ ）。
A．項目是否符合國家法律法規要求
B．項目是否符合保護生態環境的要求
C．項目是否符合國家宏觀調控政策的要求
D．項目是否符合該企業投資目標實現的要求
E．項目是否符合該企業經濟效益要求
12．城市建設用地使用權以熟地出讓時，出讓地價款包括（ ）。
A．市政基礎建設費
B．土地出讓金
C．徵地拆遷費
D．契稅
E．公建配套設施費
13．商業銀行為降低房地產開發貸款風險，在發放貸款前要求開發項目具有（ ）。
A．國有土地使用證
B．建設用地規劃許可證
C．建設工程規劃許可證
D．建設工程施工許可證
E．商品房預售許可證
14．關於寫字樓基礎租金的說法，正確的有（ ）。
A．基礎租金必須能夠抵償貸款還本付息、經營費用和空置損失
B．基礎租金一般高於市場租金
C．基礎租金可以通過降低經營費用向下調整
D．基礎租金一般低於寫字樓內任一出租單元的租金
E．基礎租金一般低於整棟寫字樓的平均租金
15．按建築規模、經營商品的特點及商業輻射區域的不同分類，零售商業物業可分為（ ）等類型。
A．市級購物中心
B．地區購物商場
C．居住區商場
D．鄰裡服務性商店
E．批發市場
三、判斷題（共15題，每題1分。請根據判斷結果，在答題卡上塗黑其相應的符號，用「√」表示正確，用「×」表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至0分）
1．商業物業的租金水平取決於其所處的地段，與投資者管理商業物業的能力無關。（ ）
2．投資組合理論認為，對於相同的宏觀經濟環境變化，不同投資項目的收益會有不同的反應。（ ）
3．土地資源的有限性、不可再生性和土地所有權的排他性，使房地產供給難以形成統一的競爭性市場。（ ）
4．房地產開發企業只能通過公開招標的形式選擇開發項目的施工單位。（ ）
5．指數平滑法中的平滑指數口是新、舊數據在平滑過程中的分配比率。a越大，則預測值越趨向平滑。（ ）
6．如果名義利率相同，計息周期不同，則未來某個時點上兩筆等額資金的現值就不相等。（ ）
7．按照房地產開發項目經營方式的不同，期間費用可能全部或部分計入開發建設投資中。（ ）
8．當預測通貨膨脹率趨高時，投資者往往會要求降低期望投資回報率以抵消通貨膨脹的影響。（ ）
9．運用蒙特卡洛法進行風險估計和評價時，可以不考慮各現金流的概率分布情況。（ ）
10．實物期權理論認為：不確定性帶來機會，不確定性的增加可以帶來更高的價值。（ ）
11．借款還本付息估算表中列示了直接用於計算清償能力指標的基礎數據，因此屬於基本財務報表。（ ）
12．房地產開發企業通過權益融資所獲得的資金屬於資本金，不需要還本付息。（ ）
13．在大規模的土地開發中，隨著土地開發的進行，金融機構通常會允許作為土地開發貸款抵押物的特定地塊提前解除抵押權。（ ）
14．由於REITs投資物業的類型多種鄉樣，所以REITs投資者幾乎不會受到利率變化帶來的風險影響。（ ）
15．收益性物業的經營費用中包括抵押貸款的利息支出。（ ）
四、計算題（共2題，20分。要求列出算式和計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。僅有計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數點後2位。請在答題紙上作答）
（一）某家庭計劃5年後購買一套120㎡的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：
（1）目前已準備用於購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用於購房；（3）該家庭另有一套房產出租，每月淨租金收入為1000元，全部儲蓄用於購房。各項收入均為月末取得。若5年後該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產且假設未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設銀行存款年利率為3%，按月計息）（8分）
（二）張某有甲、乙兩個可供選擇方案。甲方案：購買房價為600萬元的商鋪，首付款為總價的50%，其餘為銀行提供，其年利率為8%、期限為10年、按等額還本付息的商業抵押貸款，還款期為每年年末。該商鋪購買後第2年年初便可出租。張某與李某商定了意向性的租賃合同，李某承租該商鋪，租賃期限力19年，首年租金為150萬元，每隔5年租金上漲5%，年租金在每年年初一次性支付。該商鋪的年經營費用為租金收入的25%.
乙方案：購買總價為400萬元的寫字樓，購房款全部為張某的自有資金，於第1年年初一次性付清，該寫字樓購買後第2年後便可出租。張某與楊某也商定了意向性的租賃合同，楊某承租該寫字樓，租賃期限為19年，其中前10年的年租金為120萬元，後9年的年租金為190萬元，年租金在每年年初一次性支付，該寫字樓的年經營費用為35萬元。
以上兩個方案均不考慮期末轉售收入，張某要求的自有資金目標收益率均為15%。
1．編制甲、乙兩個方案的資本金現金流量表。
2．試評價甲、乙兩個方案的可行性，並用差額投資內部收益率比較甲、乙兩個方案的優劣。（12分）
參考答案及解析
[參考答案]
一、單項選擇題
1.C 2.C 3.B 4.D 5.C 6.A 7.D 8.D 9.C 10.D 11.D 12.A 13C 14.A 15A 16.D 17.B 18.A 19.B 20.A 21.A 22.B 23.D 24.D 25.B 26.C 27.D 28.A 29.B 30.B 31.C 32. B 33.B 34.A 35.A
二、多項選擇題
1.ACDE 2.ABCE 3.ABD 4.BCDE 5.ACE 6.ACD 7.BE 8.ACE 9.CD 10.ADE 11.ABC 12.BC 13.ABCD 14.AC 15.ABCD
三、判斷題
1.× 2.√ 3.√ 4.× 5.× 6.√ 7.× 8.× 9.√ 10.√ 11.× 12.√ 13.√ 14.× 15.×
（2）P2=A1/（i-s）{1-[（1+s）/（1+i）]n}
=6000元/（0.25%-05%）×{1-[（1+0.5%）/（1+0.25%）]60}=386840.23元
（3）P3=A2/i[1-1/（1+i）n]=1000元10.25%×[1-1/（1+0.25%）60]=55652.36元
（4）P=P1+P2+P3=（500000+386840.23+55652.36）元=942492.59元
（5）5年後的終值為：F=P（1+i）n=942492.59元×（1+0.25%）60=1094815.21元
（6）可購住房總價為：1094815.21元/50%=2189630.42元
（7）可購住房單價為：2189630.42元/120㎡=18246.92元/㎡
（二）解：
1．編制資本金現金流量表
（1）甲方案的資本金現金流量見下表。
資本金現金流量表（單位：萬元）
項目＼年末 0 1～5 6～1O 11～15 16～19 現金流入（租金） 0 150 157.50 165.38 173.65 現金流出 300 82.21 84.09 41.35 43.41 購置成本 300 年經營費用 37.50 39.38 41.35 43.41 年還本付息 44.71 44.71 淨現金流量 -300 67.79 73.41 124.03 130.24年還本付息A=Pi（1+i）n/[（1+i）n-1]=300×8%×（1+8%）10/[（1+8%）10-1]=44.71萬元
（2）乙方案的資本金現金流量見下表。
資本金現金流量表單位·萬元
項目＼年末 0 1～5 6～1O 11～15 16～19 現金流入（租金） 0 120 120 190 190 現金流出 400 82.21 35 35 35 購置成本 400 年經營費用 年還本付息 35 35 35 35 淨現金流量 -400 85 85 155 1552．用差額投資內部收益率法進行方案比選
（1）進行單一方案評價
NPV甲={-300+67.79/15%×[1-1/（1+15%）5]+73.41/15%×[1-1/（1+15%）5]×1/（1+15%）5+12403/15%×[1-1/（1+15%）5]×1/（1+15%）10+13024/15%×[1-1/（1+15%）4]×1/（1+15%）15}萬元=（-300+227.24+122.35+102.77+45.70）萬元=19806萬元
因為NPV甲>0，所以甲方案可行。
NPV乙={-400+85/15%×[1-1/（1+15%）10]+155/15%×[1-1/（1+15%）9]×1/（1+15%）10}萬元=（-400+426.60+182.82）萬元=209.4萬元
因為NPV乙>0，所以乙方案可行。
（2）用差額投資內部收益進行方案比選
因為乙方案投資高於甲方案，由乙方案減去甲方案得到的現金流量表如下。
項目＼年末 0 1～5 6～1O 11～15 16～19 乙/萬元 -400 85 85 155 155 甲/萬元 -300 67.79 73.41 124.03 130.24 （乙-甲）/萬元 -100 17.21 11.59 30.97 24.76（3）計算（乙-甲）差額內部收益率
令i1=16%
NPV1={-100+17.21/16%×[1-1/（1+16%）5]+11.59/16%×[1-1/（1+16%）5]×1/（1+16%）5+30.97/16%×[1-1/（1+16%）5]×1/（1+16%）10+2476/16%×[1-1/（1+16070）4]×1/9（1+15%）15}萬元=488萬元
令12=17%
NPV1={-100+17.21/17%×[1-1/（1+17%）5]+11.59/17%×[1-11（1+17%）5]×11（1+17%）5+30.97/17%×[1-1/（1+17%）5]×1/（1+17%）10+24.76/17%×[1-1/（1+17%）4]×1/（1+15%）15}萬元=-0.97萬元
FIRR=16%+488/（4.88+097）×1%=16.83%
因為FIRR=1683%>15%，所以乙方案優於甲方案。
解析
一、單項選擇題
1．短期投資資金周轉快，流動性好，風險相對較小。
4．B選項投資者要到達理想效果的前提條件是各投資項目間有一個負協方差。最理想的是一個絕對的負協方差，但這個條件很難達到。
5．房屋施工面積包括本期新開工的面積和上期開工跨入本期繼續施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復施工的房屋面積。
8．土地儲備開發成本包括：①徵收、拆遷補償費及有關稅費；②收購、收回和置換過程中發生的有關費用；③市政基礎設施建設有關費用；④招標、拍賣和掛牌交易中發生的費用；⑤貸款利息；⑥土地儲備開發供應過程中發生的審計、律師、工程監理等費用，不可預見費以及經政府財政和土地主管部門核准的其他支出。
12．時間序列分析法包括簡單平均法、移動平均法、加權移動平均法和指數平滑法。
15．（1）按月計息時，利息和=P[（1+i）n-1]=1000萬元×[（1+8%/12）3×12-1]=270.24萬元
（2）按季計息時，利息和=P[（1+1）n-1]=1000萬元×[（1+8%/4）4×3-1]=268.24萬元
（1）-（2）=2.0萬元
17.P=120㎡×7800元/㎡×700/0=655200元，A=P1/[1-1/（1+i）n]=（655200-200000）元×（7.2%/12）/[1-1/（1+7.2/12）20×12]=3584.01元。
18.因為年利率與年租金增長率相同，故P=n×A1/（1+i），P=F/（1+i）n，則A1=11837.97元，A5=A1（1+6%）5-1=14945.16元。
20．FIRR=i2+NPV2/（NPV2+|NPV3|）×（i3-i2）=16%+100/（100+|-50|）×（17%-16%）=16.67%.
22．A=Pi/[1-1/（1+i）n]=100萬元×40%x75%/[1-11（1+7.5%）10]=5.83萬元稅前現金回報率=淨經營收入扣除還本付息後淨現金流量/投資者的初始現金投資=（20×70%-5.83）/（100×60%）=13.62%
23．流動比率=流動資產/流動負債。
24．總建築面積（產量）=15000㎡×3=45000㎡，可銷售面積（銷售量）=45000㎡×800/0=36000㎡，根據盈虧平衡點的公式，銷售收入=總成本，銷售單價×銷售量=固定成本+單位可變成本×產量，設銷售單價為x，則：x×36000=8000×10000+4500×45000得：x=7847.22元/㎡
本題容易出錯的點在於計算銷售收入要用可銷售面積，計算變動成本應用總建築面積。
31.（1200+100+800）元/55%=3818.18元。
二、多項選擇題
8．B選項應為所得稅應納稅額=應納稅所得額×適用稅率-減免稅額-抵免稅額；D選項應是商品房開發項目預計計稅毛利率與項目所在城市的級別有關。
10．對於房地產開發項目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費用、建築安裝工程費、租售價格、開發期與租售期、建築容積率及有關設計參數、資本化率、貸款利率等。
12．以出讓方式取得熟地使用權時，土地出讓地價款由土地使用權出讓金、徵地拆遷費和基礎設施建設費構成。
15．零售商業物業通常有五種類型：市級購物中心、地區購物商場、居住區商場、鄰裡服務性商店和特色商店。
三、判斷題
1．商業物業的收益水平與投資者管理商用物業的能力密切相關。
4．還可以採用邀請招標的方式。
5．指數平滑法中的平滑指數a是新、舊數據在平滑過程中的分配比率，其數值大小反映了不同時期數據在預測中的作用高低。a越小，則預測值越趨向平滑。
7．房地產開發項目用於銷售時，期間費用計入開發建設投資中的管理費用、財務費用和銷售費用，不另行計算；房地產開發項目用於出租或自營時，開發期的期間費用計入開發建設投資，經營期的期間費用計入運營費用；房地產置業投資項目的期間費用計入運營費用。
8．通貨膨脹導致折現率提高，因為投資者希望提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹的影響。
11．借款還本付息估算表屬於主要的輔助報表。
14．利率的變化會給REITs的實際收益帶來損失，尤其是抵押債權型房地產投資信託。
15．收益性物業的經營費用是除抵押貸款還本付息外物業發生的所有費用。
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責任編輯：藍精靈
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