房地產估價師考點精講:統一計價單位

2021-01-11 建設工程教育網

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統一計價單位

統一計價單位包括統一價格表示單位、統一幣種和貨幣單位、統一面積或體積內涵及計量單位。

(一)統一價格表示單位

在統一為單價時,通常是單位面積的價格。例如,房地及建築物通常為單位建築面積或單位套內建築面積、單位使用面積的價格;土地除了單位土地面積的價格,還可為單位建築面積的價格,即樓面地價。

其他的比較單位。倉庫——單位體積,停車場——車位,旅館——客房或床位,影劇院——座位,醫院——床位,保齡球館——球道。

有些可比實例宜先修正、調整總價,再轉化為單價進行其他方面的修正、調整。

例如,估價對象是一套門窗有損壞的住宅,選取的可比實例的某套住宅的門窗是完好的,成交總價為90萬元。經調查得知,將估價對象的門窗整修或更新的必要費用為2萬元。則宜先將該門窗是完好的可比實例的成交總價90萬元,調整為門窗是損壞的總價88萬元(90-2=88),然後再將此總價88萬元轉化為單價進行其他方面的修正、調整。

(二)統一幣種和貨幣單位

將某一幣種價格換算為另一幣種價格,一般採用成交日的匯率。

如果先按照原幣種的價格進行市場狀況調整,則對進行了市場狀況調整後的價格應採用價值時點的匯率進行換算。(因為原幣種的價格,變成了價值時點的價格)

匯率一般採用國務院金融主管部門(國家外匯管理部門)公布的市場匯率中間價。

在統一貨幣單位方面,按照使用習慣,人民幣、美元、港幣等,通常都採用「元」。

(三)統一面積或體積內涵及計量單位

面積內涵——建築面積、套內建築面積、使用面積下的單價

換算關係:

變形:

套內建築面積×套內建築面積單價

=建築面積×建築面積單價

=使用面積×使用面積單價

=總價

面積計量單位:平方米(公頃、畝),平方英尺,坪。

1公頃=10000平方米=15畝

1畝=666.67平方米

1平方英尺=0.09290304平方米

1坪=3.30579平方米

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