房地產估價師考點精講:年限法及年限的相關概念

2021-01-08 建設工程教育網
房地產估價師考點精講:年限法及年限的相關概念

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1.年限法及年限的相關概念

(1)年限法,也稱為年齡—壽命法,是根據建築物的有效年齡和預期經濟壽命或預期剩餘經濟壽命來測算建築物折舊的方法。

(2)建築物的年齡(實際年齡、有效年齡)。

◆實際年齡——自竣工時起至價值時點止。

◆有效年齡:是根據價值時點的建築物實際狀況判斷的建築物年齡。和建築物的使用養護有關。

◆維修養護正常,有效年齡=實際年齡;

◆維修養護比正常好,有效年齡<實際年齡;

◆維修養護比正常差,有效年齡>實際年齡。

(3)經濟壽命:建築物自竣工時起至其對房地產價值不再有貢獻之日止,即產生的收入大於經營費用,使用淨收益大於零的持續時間。一般經濟壽命短於自然壽命。

◆剩餘壽命(剩餘自然壽命、剩餘經濟壽命)

◆剩餘自然壽命=自然壽命-實際年齡

◆剩餘經濟壽命=經濟壽命-有效年齡

◆利用年限法求建築物折舊時,壽命應為預期經濟壽命,年齡應為有效年齡,剩餘壽命應為預期剩餘經濟壽命。

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