樂居財經 李奕和 發自青島
「為愛建築世界」。在天泰控股新提交的招股書中，它的品牌箴言是這樣寫的。
這是天泰集團創始人王若雄的願景，他希望天泰能把愛和希望、幸福和藝術融入地產，帶到天泰集團開發的每一個社區。
作為一位已近64歲高齡的企業家，王若雄衣著考究，熱愛攝影；尤其擅長長笛演奏，據稱在小時候就已經達到專業水平。他有自己的藝術夢。
他還是一位虔誠的基督教徒，並試圖把基督教價值觀帶入到企業的實際經營中。
此前在天泰集團十八周年慶時，他稱「天泰的未來要靠上帝的帶領、在上帝手上」。從如今披露的招股書看來，一位名叫趙潔的女士實際掌握了天泰的控股權。
1月15日晚間，天泰國際控股在港交所提交招股書。
神秘的創始家族
王若雄的公開報導不多，但在天泰集團的一些重要活動中，他會少有地以天泰創始人的身份出席。例如在去年12月23日的天泰集團與平安不動產的籤約儀式上，就是王若雄攜天泰集團總裁戴大為出席。
然而，這位創始人卻沒有出現在天泰控股的高管名單中。長達770頁的招股書裡，有關王若雄的介紹只寥寥一句：王若雄先生於2019年7月17日獲委任於董事，並於2020年2月10日卸任。
據公開資料，目前王若雄僅與兩家公司有交集，一家是青島新商道文化傳播有限公司，王若雄持股25%並任董事；另一家是酷特智能（300840.SZ），王若雄任董事。
在天泰控股的招股書中，戴大為是該公司的執行董事兼總裁，負責管理董事會事務、制定經營策略及計劃以及作出重大業務決策。他實際上最早在1996年已經加入天泰，可稱得上是元老級的成員。
實際上，這場IPO盛宴的主角，更多指向了一位名為趙潔的女士，她是天泰控股的控股股東。少有的資料顯示，趙潔是王若雄的近親。而趙潔的女兒也姓王，名為王鈺雅。
天泰控股最早成立於1994年，當時青島天泰集團公司作為該集團的首個運營的附屬公司正式成立。到2001年，青島天泰房地產的成立，天泰集團開始了青島市內住宅物業的開發及銷售，並在山東省其他城市拓展逐步開拓業務。
1996年6月，趙潔透過Australian Great International Pty. Ltd.（由趙潔及其配偶合計持有66.66%）首次投資了青島天泰集團，並收購了該公司32.76%的權益。
此後，趙潔多次透過旗下公司收購增持青島天泰集團權益，到2003年6月，該人士已控制青島天泰集團不少於70%的股權。趙潔也自2001年起，在天泰集團及旗下公司擔任董事及董事長。
但在2016年11月，趙潔以投入更多時間在家庭及其他個人興趣為理由，辭去了其行政職務。天泰集團的日常管理及運營，開始交由執行董事戴大為及王清建以及管理團隊進行管理。
王清建是何許人也？
實際上，她是即將上市的天泰控股的執行董事兼副總裁，負責該集團內部審核及合規事項。關鍵的一點是，她其實是趙潔的大姑姐，出於家族安排及為方便行政工作，王清建還以趙潔受託人的身份持有青島天泰集團公司8.19%的權益。
在天泰控股招股書中，重組完成後及上市前股權結構顯示，青島天泰集團公司通過直接和間接方式持股青島天泰房地產83.45%，後者正是天泰集團境內房地產運營的主體，旗下控股多家房地產公司。
值得一提的是，在2003年6月，天泰集團的股東方仍包括上海國雄（由趙潔實際控制）、天泰集團49名僱員、高科園中王商貿、Australian Great（由趙潔及其配偶持股99%），四方的持股比例分別70.72%、29.23%、0.03%、0.02%。
隨後通過一系列收購、增資，到2019年2月，天泰集團股東方已變為青島天泰控股（趙潔全資持有）、上海國雄、王清建（代表趙潔持股）三方，天泰集團的全部股權已基本被趙潔握於手中。
從天泰控股的股權結構也可以看出，重組完成後的天泰控股實際為一家境外公司，其由一家名為Great Prospering的公司100%持有，而後者由趙潔100%持有。
上市完成後，天泰控股除了由Great Prospering和公眾股東持股外，還將由Luck Rock持有股份。這是一家企業上市後因將採用股份激勵計劃而成立的信託，實際也由趙潔全資擁有。
土儲僅有110萬平方米
但經過二十多年的發展，天泰控股的業務範圍仍主要集中在山東省內。資料顯示，於2020年10月31日，天泰控股已在山東省的青島、濟南、煙臺、濱州、濰坊、臨沂、淄博及濟寧八個城市建立業務。
目前擁有54個處於不同發展階段的物業項目組成的多元化組合，包括天泰控股附屬公司開發的52個項目及聯營公司開發的兩個項目。該公司形成了三大標準的住宅物業系列，即歡樂頌繫列、英雄系列及田園系列，分別針對市場上的首置及首改、再改及高端的買家和客群。
招股書顯示，2018、2019年度及截至2020年9月30日止九個月，天泰控股實現的合同銷售額分別為64.55億元、50.57億元及59.26億元。同期對應的已交付建築面積為24.49萬平方米、45.71萬平方米以及21.43萬平方米。
2019年的銷售額，同比2018年出現了21.66%的下降。
如果以其2019年的銷售額算，按照克而瑞當年的排行榜，這樣的成績排在了全國房地產的200名以外。而根據招股書，即使天泰控股的大本營就在山東，該公司在當地的排名也相對靠後。
根據行業報告，以2019年的銷售總額計算，天泰控股是於山東省設立總部的16大地方物業發展商之一，市場份額僅佔0.49%；而按2019年已出售總建築面積及銷售總額計算，天泰控股於總部在青島的所有地方物業發展商中的排名也分別排到第22及第27位。
而若從該公司的土地儲備情況來看，除了現階段規模體量「迷你」，天泰控股的持續發展能力也略顯不足。數據顯示，於2020年10月31日，天泰控股擁有由附屬公司及聯營公司開發的土地儲備總量約520萬平方米。
然而，這當中除了可供銷售總建築面積約30萬平方米的已竣工物業以及總建築面積約380萬平方米的發展中物業，天泰控股能夠持作未來開發物業的土儲總建築面積僅有110萬平方米。
這是一個怎樣的概念。在「碧萬恆」三大房地產巨頭中，萬科在去年12月單月的合同銷售面積就達642.2萬平方米，恆大為510.2萬平方米，碧桂園公布的同期權益合同銷售建築面積也達147萬平方米。
據了解，在天泰控股應佔的總建築面積約為520萬平方米，其中約250萬平方米或約47%位於山東省內的青島、濟南及煙臺。即使在山東省內，區域也相對集中。
融資利息超過淨利
相對於規模的問題，天泰控股的營收卻實現了不錯的增長。2018、2019年及2020年前9個月，該公司總收入分別為26.44億元、33.62億元以及29.31億元。2019年同比增長27.16%，2020年1-9月則同比大幅增長了126.51%。
據了解，其收入主要來自物業銷售、管理諮詢服務和其他收入（包括高爾夫俱樂部運營、物業租賃租金收入）。其中，2018、2019年及2020年前9個月，天泰控股的物業開發及銷售收入分別為25.98億元、33.34億元及29.14億元，分別佔同期總收入約98.2%、99.2%及99.4%。
此外，截至2019年12月31日止兩個年度及截至2020年9月30日止九個月，天泰控股的毛利分別為9.57億元、8.85億元以及10.35億元。該公司同期的利潤則分別為3.13億元、3.17億元及2.31億元。
不過，這期間的歸母淨利潤分別為1.9億元、2.42億元、0.8億元，佔淨利潤的比例分別為60.9%、76.3%、34.5%，天泰控股的少數股東侵蝕了絕大部分利潤。
相對而言，近段時間以來，中小房企頻頻赴港上市，與其急需擴展融資渠道、緩解資金壓力、降低負債不無關係，天泰控股同樣也面臨一定的資金壓力。
根據招股書，還未上市的天泰控股外部融資的主要來源為銀行貸款。截至2018年及2019年12月31日以及2020年9月30日，天泰控股的未償還銀行及其他借款分別約為17.89億元、35.93億元及37.38億元。
此外，截至2020年9月30日及2020年11月30日，未償還信託及其他融資安排總額約為4.3億元及1.3億元，佔借款總額（分別包括銀行及其他借款）約11.5%及4.0%。
不難看出，天泰控股在遞表前，已有意控制非標融資佔比，不過，從過往數據來看，天泰控股的融資成本，已成業績增長中的「沉痾」。
據披露，2018年、2019年、2020年前9月，天泰控股金融負債利息總額分別為2.21億元、3.18億元、2.36億元，而同期淨利潤分別為3.12億元、3.17億元、2.31億元。也就是說，從2019年起，天泰控股的融資利息已經超過當期淨利潤。
利息資本化是房企應對高額成本的慣用手法，2018年、2019年、2020年前9月，其資本化率從83.6%提升至91.5%。如此一來，雖然對當期淨利潤有所「保護」，但會影響未來業績增長。
就償債能力而言，2018、2019年及截至2020年9月30日，天泰控股的現金及現金等價物約為16.54億元、21.18億元、25.05億元，現金及銀行結餘除以計息銀行及其他借款的即期部分的比率為2.7倍，短期償債無憂。
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文章來源:地產K線