3.8萬元，就可以買到一個地級市的學區房，這在國內一些城市成為現實。
「鐵嶺陽光園四區這套房子是商品房，3.8萬元全款，靠近第十小學，34平方米，是頂樓，配套很齊全。」當21世紀經濟報導記者以購房者的身份，詢問鐵嶺當地的中介時，一位中介介紹道，他還同時推薦了一套同一小區4萬元的商品房，也是學區房。
學區房價格如此便宜除了樓層、坡頂等因素之外，還因為鐵嶺是遼寧省人口流出的代表城市之一。2015年到2018年，鐵嶺在校小學生人數減少15.5%，在崗員工人數減少超過23%。
另一個低房價的代表遼寧阜新市，也能找到低於5萬元的學區房。
中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林對21世紀經濟報導記者表示，房價相當於未來對於現在的「折現」，其價格包括了對未來的預期。一個地方人口流出，預期降低，房價肯定會下降，這是市場的一個正常調節。最終，如果沒有大的產業入駐或者教育質量的逆轉，當地學區房的價值也必然降低。
包括鐵嶺在內的人口淨流出城市都在積極引入新的產業，但是轉型之路仍然漫長而艱難。
低價學區房背後
2019年GDP總量640億元，總人口達289萬人，在我國數百個地級市中，鐵嶺雖是一個中小城市，但並不「墊底」。
然而，這樣一個規模並不算小的城市，卻出現了房價低於5萬元的學區房。
21世紀經濟報導記者以購房者的身份詢問當地房價的時候，一位中介先介紹了一套4萬元的學區房。
「房子靠近第十小學，步行五六分鐘即可到達。」這位中介表示，「這套房子有20年的房齡，小區在去年年前完成了改造，區裡比較安靜，還可以停車，周圍環境也很好。」
為什麼這麼便宜?上述中介介紹說，除了位於頂樓的位置拉低了房價，更因為這套房子是坡頂而非平頂，正對著臥室，室內高度相對會低一些，入門的時候要防止磕碰。不過，這一點並不影響採光或通風。
這位中介介紹，同一小區裡還有另一套34平方米的商品房，情況與前一套很相似，頂層、坡頂，只要3.8萬元。「從小區往北走大概十分鐘就有市場，往南走大概五分鐘就有醫院;第十小學附近就有公園、商場，走兩三分鐘就能到達火車站。這一套房子目前還在租約期間，約滿後即可入住。」
是真的學區房嗎?21世紀經濟報導記者在地圖上搜索該小區到銀州區第十小學的路程，距離僅670米。
上述兩套學區房都是商品房，平均1000元/平方米左右的價格，上述中介還介紹了一套每平方米平均下來更為便宜的學區房。
「這套房子小區對面就是五中，走十來分鐘就能到十一小。房子80平方米只要7.2萬元，平均一平方米只要900元。房子最大的劣勢在於八層最頂層的位置，也沒有電梯。」他說。
21世紀經濟報導記者查詢後發現，在鐵嶺的一些小區，甚至出現了2萬元一套的房價。這表明以4-5萬元在這一地區購買學區房，並不是「撿漏」的事情。
遼寧省阜新市和鐵嶺類似，21世紀經濟報導記者採訪當地中介了解到，阜新海州城區有一套40平方米的學區房，售價4.8萬元。當地中介表示，這套房子離七中很近，步行只要10分鐘左右。
「這套房子樓下就有市場，離醫院、銀行也很近。」阜新當地的中介告訴記者，「如果要10萬元以下的學區房，我還可以介紹40平方米6萬元的房源和41平方米9萬元的房源。前一套位於二十六中的學區，出門就是學校，後一套距離一中步行十五分鐘即可到達。」
為何會出現如此低價的學區房?
首要因素是，這些城市中小學生人數減少，使學區房不再「供不應求」。
21世紀經濟報導記者查詢遼寧統計年鑑，2015年，鐵嶺的普通小學在校學生數為127214人。到了2018年，鐵嶺的普通小學在校學生人數為107551人。這意味著，短短四年時間，鐵嶺的小學在校生人數減少15.5%。和鐵嶺類似的還有阜新，2015年阜新的普通小學招生13293人，2018年招生11678人，減少12.15%。
此外，如果看普通初中的情況，鐵嶺2015年在校生67415人，到了2018年減少到65420人。阜新2015年普通初中在校生45212人，到了2018年減少到42958人。
人口外流衝擊波
中小學生的減少只是一個結果。導致中小學生人數減少的，是城市勞動力的減少和流出，以及由此帶來的老齡化加劇和生育率的下跌。
21世紀經濟報導記者查詢遼寧統計年鑑發現，2015年，鐵嶺在崗員工人數為232932人，這一數據到2018年減少到178468人，減少幅度達到23.38%。阜新也類似，2015年在崗員工人數為175761人，2018年人數減少為141941，減少幅度達到19.24%。
從生育率數據來看，2019年鐵嶺出生率為5.08‰，死亡率為6.53‰，人口自然增長率為-1.45‰。0-17歲(含不滿17周歲)人口36萬人，佔總人口的比重為12%。
那麼，當地的勞動力流向了哪裡?盤和林指出，鐵嶺是東北地區三四五線城市人口淨流出的代表，這些人口部分流向沿海經濟發達地區，部分流向區域內省會城市或者大城市，由此引發適齡小學生入學人數的減少。
從小學生人數可以一窺端倪：2015年到2018年，遼寧省普通小學的在校生人數減少2.24%，但是仍有3個城市出現上升，瀋陽和大連分別上漲7.58%和11.35%，營口略微上漲。從普通小學的招生人數來看，鐵嶺和阜新的下降幅度，是遼寧省內第一和第二多;從在校生人數來看，鐵嶺和阜新的人數減少幅度是遼寧省第一和第三多的。
盤和林指出，一個地區的教育資源並不平衡，省會城市和大城市的教育資源一般更為集中，因此除了產業和人口流失之外，很多家庭會選擇將孩子送到省會或者大城市去就讀。因此一個地方因人口外流造成的中小學生減少將帶來一系列的後果，甚至產生惡性循環，在校小學生少了，小學老師尤其是優秀的老師可能會進一步減少。因此地方還是要加大對新興產業和公共資源的投入，扭轉人口外流趨勢。
目前，很多城市已著手積極引入新的產業，比如，遼寧第一個氫能示範基地落戶鐵嶺，項目總投資100億元，計劃今年10月份開工建設。
當然，正常情況下鐵嶺和阜新的學區房並不會如此便宜，但是因為學區房供過於求，導致購買者有了足夠的挑選空間。
以上述那套80平方米7.2萬元的學區房為例，當地中介表示，同小區其他二三層、精裝修的房子，都要二十萬元以上。「現在七八樓的房子都特別難賣。年輕人購房會選擇新房，老年人購房會選擇低層，因此這些頂樓的房子只能靠壓低價格來出售。」