近期，筆者經常被問到「上海會公辦多校劃片嗎？」，「浦東會多校劃片嗎？」，「多校劃片後學區房會有什麼樣的影響」？
很多人轉給了筆者這麼一個聊天記錄，大致內容是：某個酒局上，某個人說浦東明年也要開始搞多校劃片了。
當然明年到底搞不搞其實不重要，因為明年就算不搞，肯定還會有人說後年會搞的，所以今天撰文來討論一些近期經常討論的問題——比如北京多校劃片是怎樣實行的，上海會不會多校劃片，浦東會不會多校劃片，多校劃片會有怎樣的影響，學區房該如何考慮等問題。
摘要結論（劃重點）
北京深圳等區已經推行「多校劃片」政策2-3年，實際上實施層面上並非「隨機對口」，而是有順序的小片區對口，結果是相關學區房反而體現了漲勢。
上海本身就有多校劃片，徐匯，楊浦，長寧等區已經推行多年。
浦東是否會推行多校劃片政策？不知道，有人希望推行，也有人希望不推行，但目前看來，甚至還沒有形成提案在教委討論，對於浦東區的主管部門來說，如果沒有自上而下強壓的力量來推行，本身推動力度是不夠的。但是退一步講，即便推行，也不是「大片區隨機對口」，而是有順序的小片區對口。
北京，深圳各區的推行經驗來看，都是有新老劃斷的，所以就算真的推行多校劃片，現在的已經入戶學區房，也基本上是可以保證穩定對口的。
學區房有一個基本原理：學區房是保下限，不保上限的，學區房沒有「讓孩子成績自動提升」的功能，只有「給孩子創造氛圍和環境」的功能。在民辦搖號的背景下，思路上是「壓制篩選幼齡化」，對於過早的雞血是不提倡的。那麼實際上，學區房本質上是在「選鄰居」，是給孩子選一個「不會被帶壞的氛圍」和「提倡學習的氛圍」。
公辦的「多校劃片」雖然也俗稱「搖號」，但和民辦的搖號完全不是一個東西，民辦的搖號是人人可以報名的，無門檻的，大範圍的搖號，而公辦的多校劃片，其實是根據戶口/年限/房產等按順序的，小範圍的劃片，二者其實不是同一個東西。
民辦搖號之後，學區房的重要性整體提升了：以前學區房都是保底的「退路」作用，現在學區房變成了很多頭部生源的「進路」，整體重要性是提升的，所以浦東學區房整體來看，還是看漲的。
但是以前是追小學學區房，現在是追初中學區房（最好是一貫制，越就近越好）：以前浦東學區房追逐對象都是一些小學，不太重視初中，比如明珠，福外等小學，目的是為了考華育，蘭生等著名民辦初中。現在民辦搖號之後，民辦初中不是靠考了，所以，更重要的其實是初中學區房了，最好是一貫制的，越就近越好，如進才實驗，前灘華二等學校都是看漲的，其對應學區房也有了明顯的反應。
選學區房，其實本質上是「選鄰居」，「選氛圍」：學區房保下限不保上限，沒有「讓小孩成績自動提升」的功能，提供的是「一個不容易被帶壞的氛圍」，「提倡學習的氛圍」。
選片區，選擇相對的「人口&產業素質較好」的新區，即便有「多校劃片」政策，也有區內保障：選擇人口，產業素質較好的新區是比較有保障的，有一些拆遷，回遷情況較多的區，就會有很大不確定性，而一些新區，且有產業配套的，如聯洋,前灘，張江等。相對來說，很多鄰居都是工程師，基金經理等高素質人才，這樣的話，至少孩子所處的氛圍應該是沒問題的，就算推出多校劃片什麼的政策，也大概率是區內對口，整體同學家庭的層次還是有保障的
「就近」是不變原則：就近是不變的原則，離得較近的小學初中，尤其是九年一貫制，是有優勢的，就算有多校劃片政策，也會遵循就近原則的。所以類似進才實驗，前灘華二，張江高科實驗這類上文說的居民素質整體較好的區域，有這種一貫制（或離得較近）的小學初中的學校，都是看漲的，越來越多的優質生源在穩定性和區域性就近的考慮下，會流向這一類學校。
1.為什麼會不斷有「多校劃片」的說法？——北京西城近期有催化4月30日，五一節的前夕，北京西城爆出一個重磅政策：將推進多校劃片，在7月31日後入戶的住戶，可能會推行區內多校劃片。
這個政策被稱為「一聲驚雷」，西城是北京的學區重鎮，是北京一個公辦小學初中非常強的區。很多人看到西城的「多校劃片」後，認為可能會發生巨大變革。並認為「西城的多校劃片，只是一個開始，可能會推及其他區」，所以就出現了「上海會不會也多校劃片」的討論。
2.「多校劃片」是個新東西嗎？——不是，北京上海深圳都有多校劃片事實上，西城的「多校劃片」，不僅不是一個「開始」，而且是相對比較慢的。
北京東城區，海澱區，朝陽區等早在2017-2018年，就推出了多校劃片政策
上海徐匯區，長寧區，楊浦區等區十餘年前就推出了多校劃片政策
而深圳，也是多年前就推出了多校劃片政策
這並不是一個新政策！
3.北京&深圳多校劃片後，具體是怎麼實施落地的？學區房走勢如何？上文提到，北京多個區，如東城，朝陽，海澱，都在2017-2018年，已推出了多校劃片政策，那麼實際落地情況如何呢？
3.1新老劃斷
東城，朝陽，海澱等區的多校劃片政策都是2017-2018年出臺的，這中間都有一個新老劃斷的期限。
海澱的政策大概是18年4月出臺的，這個劃斷期限是19年1月1日，通稱「1911」，西城的政策是20年4月出臺的，這個劃斷期限是20年7月31日，也就是所謂的「西城731」。
新老劃斷的基本思路是：在政策劃定的劃定日（如19年1月1日）之前入戶的，按照之前的對口模式來，而在劃定日期之後入戶的住戶，再考慮多校劃片的事情。
3.2 順序入學
實際上，在19月1月1日後，對口入學操作上面是有一些「順序」的，並不是把所有適齡報名對口入學的學生，打散了隨機匹配。而是通過戶口，房產證情況，入戶時間，四老情況等，把報名對口的學生分成一順，二順，三順等等，這個是不同順位間的分層次的，一順和二順不是放一起劃片派位的。
3.3實際落地情況反映：目前來看，依然是按順位入學，沒有出現大片區的隨機派位
以北京東城區為例：東城區2018年發布多校劃片政策，新老劃斷截至日在2018年12月31日，而從2019年入學情況可以看到，多校劃片後，實際操作情況來說，順位變得更複雜了，有一些調劑，但是還是按順位來，沒有出現大片區的隨機派位，「就近第一原則」這個應該是實操中的一個重點。
以北京海澱區為例：海澱區也是2018年發布多校劃片政策，新老劃斷的日期在19年1月1日，目前看來，海澱的學區入學，依然是「有序分配」的，而並不是「隨機分配」。
海澱1911多校劃片，這個政策實際上是18年5月推出的，在18年5月-19年5月這個期間，確實是眾說紛紜，怎麼說的都有，對政策的各種解讀。
但是，在19年6月7月入學季的過程中——也沒有出臺所謂的「細則」，來討論「1911多校劃片政策」到底該如何操作。都是具體摸索著操作的，沒有「統一細則」這種東西。
而更重要的是：2019年入學季已經塵埃落定，所以，具體怎麼操作，其實已經有結果了。
根據19年6,7月北京招生季後的一些實地調研和反饋。
調研得到19年海澱幼升小的情況是：海澱學生幼升小19年的入學，不管是1911前的房，還是1911後的房，同樣是「按照順位」來的，而非「隨機錄取」。
這個順位包括：戶口，人戶一致，入戶年限，七類人，四老房，軍產房等等等等。而「入戶年限」，是非常重要的一個順位因素。也就是說「同樣的背景，早買學區房的，順位排在更前，更可能順利入學」。
另一個概念：調劑
「調劑」這個概念，基本上可以理解為「該學校的符合條件的學生超了，因為順位靠後，一部分學生不能上該學校了，需要分配到周圍其他學校」。
而具有「調劑」這個動作，更說明，19年1月1日，海澱多校劃片政策正式推行以來，海澱的公辦幼升小，依然是講順位的，順位靠前錄取，順位靠後調劑。而房產，入戶年限，都是重要的指標。這些順位排名不是無序的 ，隨機的，是有序的。
所以公辦的「多校劃片」雖然也俗稱「搖號」，但和民辦的搖號完全不是一個東西，民辦的搖號是人人可以報名的，無門檻的，大範圍的搖號，而公辦的多校劃片，其實是根據戶口/年限/房產等按順序的，小範圍的劃片，二者其實不是同一個東西。
3.4 北京&深圳 學區房實際走勢變化情況以北京東城區的情況來看，東城區的經典學區史家胡同，房天下數據顯示同比去年漲了40%+，這個同比期，應該是2019.5-2020.5，2019.5就是去年對口入學工作完成的時候，也就是說，在19年1月1日，東城區多校劃片新政實行落地以來，經典學區房史家胡同房價漲了40%+……。
同樣的，深圳推行多校劃片政策以來，也顯示出了類似的情況，即學區房價格顯著上升，以下引兩篇來自和訊和21世紀經濟的報導。
學區房的價格很貴，其實是挺令人不舒服的一件事。但是「學區房涼了」這件事，就像是武俠小說，大家很喜歡看，但不一定是真的……
4.上海未來會有多校劃片嗎？——上海以前就有上文中，我們可以看到，北京和深圳多校劃片政策實施以來的大致情況，簡單的說：①還是小片區內的對口（沒有到大片區），②多校劃片以來，學區房出現了一定程度的上漲。
有一個很多人問筆者的問題是：上海，未來是否也會推行多校劃片？
答案很有趣：上海比北京和深圳更早有多校劃片政策，徐匯，楊浦，長寧等區，都已經實行了10年以上的多校劃片。但是，不同區多校劃片的模式是不一樣的。
楊浦：楊浦有些小學是能夠一一對應到一個初中的，比如楊浦小學不管什麼時候都可以直接對應上復旦實驗，上音實驗附小什麼時候都可以對應到上音實驗初中。但有些就不能夠直接對應，要多校對應的，比如許五小奇數年對昆明中學，偶數年對鞍山初級，而打一小奇數年對鞍山初級，偶數年對昆明中學。相當於許五和打一與昆明中學和鞍山初級是雙雙對應的，但不能夠直接對到鞍山初級或者昆明中學。
而楊浦也是挺大的一個區，而【許五/打一X昆明/鞍山初】這個組合的學區，其實是個小範圍對口，也被認為是一個較好的學區，這個學區的價值也是能顯示出來的，不一定非對到某一個初中。
徐匯：筆者認為徐匯是上海學區政策最複雜的區，有很多的多校劃片的政策。比如向陽小學/建襄小學/一中學小學都對口位育初級/市二初級，這個是派位隨機的。還有一些有對口和派位結合，還有一些是純對口的。
但是總體來說，徐匯已經實行多年多校劃片了，也有相應的向陽，建襄，高安路等對應的學區房片區。
長寧：長寧是最有名的商戶多校劃片的區，已經十幾年了，所以長寧從一開始就沒有太多的「學區房」的概念，而且導致了一個有意思的現象，就是長寧內部的很多頭部學生，跑去徐匯上學了。
總結：上海早就有多校劃片政策了，雖然各個區多校劃片的政策細節上有差別，但是也是有順序和有小片區的，絕不是大片區內的大規模搖號對口。所以還是一直存在小範圍學區的。
5.浦東搞多校劃片是真的假的？所以，很多人問筆者「浦東要搞多校劃片，是真的假的？」
其實這不是真假的問題，而是很多人希望搞，也有很多人不希望搞，具體會不會有，什麼時候有，這其實是完全現在還沒有數的東西，就像問「這個股票明天會不會漲」，不知道，但總有人希望漲。
但是有一點是確定的：浦東非常大，就算搞多校劃片，肯定也不是很多人想像中的，搞大片區的隨機對口。大概率是像北京東城海澱，或者徐匯楊浦那樣的，具有順位和小片區關係的模式。
因為從主管部門角度來講，第一，就近肯定是不變的原則，第二，主管部門不希望出什麼亂子，一切以平穩為主。現在「浦東多校劃片」甚至還沒有成為一個提案上報，從主管部門的訴求來看，是傾向於蕭規曹隨的，如果沒有比較強大的壓力，也比較難有動力推行。
6.若浦東真的搞學區劃片，大概會是什麼樣的政策？首先，並不知道浦東會不會真的搞多校劃片。不過假設，浦東真的搞多校劃片，我們分析一下，會出現哪些情況，對學區房有什麼影響？
①新老劃斷肯定還是存在的：參考北京的實施情況，新老劃斷肯定還是存在的，即現在的學區房，不會因為政策出臺，而直接變成多校劃片。所以，現在這個時點的學區房，應該是可以支撐未來比較確定性的入學的。
②不會是大片區隨機對口，而大概率是有順序的小範圍劃片：很多人想像中的多校劃片，是個大範圍的隨機對口。但是參考北京的實施情況，這種情況幾乎是不可能的。大概率是根據戶口，年限，房產情況等，有順序的小範圍劃片。
③就近是不變的原則：就近原則是不變原則，浦東是非常大的，政策角度，肯定是希望平穩的，而且甚至，如果不是上面有強烈要求，政策一般是採取儘量蕭規曹隨的，穩定是第一要務。所以「一順被對口到較遠學校」這個事，幾乎是不可能的，但是如果是民辦搖號沒搖上被統籌，那是另一回事。
7.若浦東真搞學區劃片，學區房會受怎樣的影響？該如何選擇？學區房有一個基本原理：學區房是保下限，不保上限的，學區房沒有「讓孩子成績自動提升」的功能，只有「給孩子創造氛圍和環境」的功能。在民辦搖號的背景下，思路上是「壓制篩選幼齡化」，對於過早的雞血是不提倡的。那麼實際上，學區房本質上是在「選鄰居」，是給孩子選一個「不會被帶壞的氛圍」和「提倡學習的氛圍」。
①民辦搖號之後，學區房的重要性整體提升了：以前學區房都是保底的「退路」作用，現在學區房變成了很多頭部生源的「進路」，整體重要性是提升的，所以浦東學區房整體來看，還是看漲的。
②但是以前是追小學學區房，現在是追初中學區房（最好是一貫制，越就近越好）：以前浦東學區房追逐對象都是一些小學，不太重視初中，比如明珠，福外等小學，目的是為了考華育，蘭生等著名民辦初中。現在民辦搖號之後，民辦初中不是靠考了，所以，更重要的其實是初中學區房了，最好是一貫制的，越就近越好，如進才實驗，前灘華二等學校都是看漲的，其對應學區房也有了明顯的反應。
③選學區房，其實本質上是「選鄰居」，「選氛圍」：學區房保下限不保上限，沒有「讓小孩成績自動提升」的功能，提供的是「一個不容易被帶壞的氛圍」，「提倡學習的氛圍」。
④選片區，選擇相對的「人口&產業素質較好」的新區，即便有「多校劃片」政策，也有區內保障：選擇人口，產業素質較好的新區是比較有保障的，有一些拆遷，回遷情況較多的區，就會有很大不確定性，而一些新區，且有產業配套的，如聯洋,前灘，張江等。相對來說，很多鄰居都是工程師，基金經理等高素質人才，這樣的話，至少孩子所處的氛圍應該是沒問題的，就算推出多校劃片什麼的政策，也大概率是區內對口，整體同學家庭的層次還是有保障的
⑤「就近」是不變原則：就近是不變的原則，離得較近的小學初中，尤其是九年一貫制，是有優勢的，就算有多校劃片政策，也會遵循就近原則的。所以類似進才實驗，前灘華二，張江高科實驗這類上文說的居民素質整體較好的區域，有這種一貫制（或離得較近）的小學初中的學校，都是看漲的，越來越多的優質生源在穩定性和區域性就近的考慮下，會流向這一類學校。
⑥老破小慎選，還是需要兼顧居住功能：過去很多學區房，是處於鬧市區的老破小片區，這類地區有較多學校混雜，層次不齊的情況，若真有多校劃片的政策變化，劃出划進的，不確定性就很大，而沒有居住功能的，本身價值中，學區佔比就大，所以這一類老破小還是慎選，儘量還是要兼顧居住功能。
本文轉載自微信公眾號「草叔消費升級研究」，作者草叔。文章為作者獨立觀點，不代表芥末堆立場，轉載請聯繫原作者。
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