請留神
多數樓市新板塊，掛標籤、炒概念、蹭熱度，「換名改命」式的區域炒作都是基本操作。
但如果某個板塊「聲量漸弱」，特別是開發商並不少的情況下，未必是那裡不夠有料，還有可能是市場上已經有了充分「價值共識」。當然後者並不多，能快速「收聲」就更不易得了，反而值得市場關注。
最近一個炒著炒著就把炒作「遺忘」了的板塊是誰？
要我說，奧體南。
01.
還記得嗎？奧體南也曾走在「炒作」路上。
2015年，第一波品牌開發商進駐，旭輝、中駿振動了這裡「奧體南」的首輪發聲。正如梅江與梅江南的定義法則，以城市核心節點之名向外拓步，試圖確立外溢信心。
信與不信？起碼相當數量者彼時還會認為，是開發商為抵消認知模糊和外溢抗性的宣發自白。
「奇點」出現在2年多後，供應在此集中發力，接連引來金地、華僑城、萬科、卓越等一批知名房企進駐，僅至2018年底新出讓宅地就多達8宗。隨之而來的，自是各項目集中丟向市場的「板塊崛起信號」，炒作洪聲再起，同時津淶公路兩側精武鎮核心區內，「奧體南」的板塊範疇愈發清晰。
結果應該都知道了，奧體南板塊在銷售端迅猛發力。2018年整個精武鎮新建商品住宅成交總量約21萬平米，除格調松間北裡外均來自奧體南。
此後，周邊板塊也被帶動躍起。到2019年精武鎮成交量同比翻倍，相較張家窩、李七莊等超出1-2倍，比起侯臺、梅江南和大寺等超近8倍，一躍成為當之無愧的「西青王」。
業績主力依舊由項目聚集的奧體南板塊貢獻。當年全市單盤銷售金額TOP10中，金地藝墅家與萬科西廬攜手上榜，其中金地藝墅家更是高居第二位。
2019天津單盤銷售金額TOP10
因而，市場上也出現了「天津置業看環城—環城置業看西南—西南置業看精武—精武置業看奧體南」的說法。
但在這一進程中，市場應未及注意到——不知從何時開始，「奧體南」已經很少被拉近輿論場了。
默默地，但供求兩端強勢依舊。與其說是市場的慣性，不如歸結為開篇時所講：有的板塊吆喝著吆喝著就「熟」了，「沉默」反而代表著市場上的價值共識出現了。
特殊的2020則再次驗證了這個結論——全年西青區銷售規模超過100萬平米，精武鎮貢獻4成以上，奧體南依舊是成交大戶。
02.
置業者的信心，並不只因為市場熱度，更非源自「那麼多人陪我跳坑」的寬解與豪賭。
滿打滿算5年發展，對一個板塊算不得什麼，但相比於有些發展更久卻仍在「炒概念、賣預期」的板塊，奧體南一系列漂亮規劃和落地效率，才是服眾的關鍵。
從目前開發聚集的11p-13-01單元東區控規來看，更像是在一張居住性質的「黃色畫板」上，高度疊加了紅色（商業設施）、粉色（中小學用地）、橙色（公共管理服務）和綠色(生態)等諸多色彩，涵蓋中小學幼兒園、社區商業服務中心、醫院、老年人活動中心、菜市場、室內綜合健身館等各類細項，在板塊底層質素上搭建彩虹般豐沛的生活想像空間。
但讓外界更快確認起價值的，是色塊自帶的時間刻度，尤其在今年更是集中迎來「日程表」上一連串落地預期——
精武鎮9號地塊已摘地，將開發綜合商業體，預計明年上半年開工；規劃文化設備用地8#，內部將具體打造圖書館、藝術沙龍，兒童娛樂、AI智能科技館；精武小學、付村中學在建中；……由此看來，一個片區的更新，是迎著城市化生活所需，一邊以大物什集中「補缺」，一邊又不斷下沉到坊間巷末的生活顆粒。且重要的是，有圖紙、有節點更有鋼筋水泥，乃至氤氳人氣，「炒作」自然也就不再需要了。
03.
當然提起規劃兌現，今年「奧體南」也發生過一件傷心事。
原本說好要「相見」的地鐵13號線突然半路改道去了空港，「軌道交通失約」一度令市場對奧體南價值預期出現動搖甚至「開倒車」。
但失之東隅，收之桑榆。
不久之後，《天津市市域（郊）鐵路專項規劃（2019—2035年）》公布的9條線路中，連通津城核心區與靜海城區的津靜線，似是規劃部門早就籌謀好的「替代項」。
從已公示南段規劃看，不僅設站包括「精武鎮」，更直接穿過大南河，從津淶公路進入市區，延伸連接文化中心、海河柳林地區及濱海國際機場等城市重點發展地區。
需要指出的是，天津本輪發布的軌交規劃都應具備相當高的優先等級，可以說基本代表城市未來幾年集中發力的關鍵線路。且不同於地鐵盾構施工，津靜線將有相當行程為高架段，審批、兌現速度相較都會更快。
而在官方相關公告裡，也明確了其將於2021年2月初開工，2024年2月底建成通車試運營。
無獨有偶，與精武鎮相關的其他線路也陸續傳來新進展——雲巴T2線一期工程（楊柳青文化中心-天津南站）已啟動節能報告編制；地鐵5、10號線延伸線等可行性研究、深化設計等前期工作，正在加快推進。
以上生活配套或軌道交通，這些要素更像是由規劃端的正向推動。反之，區域內亦存在著反向催熟的人口驅動力。
截至目前，精武鎮常住人口已超過15萬人。2017年至今的新一輪開發，金地藝墅家已有交付，其餘項目都處在順利施工或待交付狀態。據粗略統計，這些項目合計規劃超7000戶，也就是說，未來1-2年內區域又將有約2萬人的人口增量預期。
說句實話，環城不比市中心，配套由建設向投入運營的跨步之間，缺的還有「消費人口」。因而各類配套在給置業群體信心「留下來」的同時，後者也需要帶給前者「營業」的信心。
以此視角審視奧體南，精武鎮核心區的原住民基礎、大學城師生的龐大基數、常年密集開發與火熱銷售帶來的大批較高生活預期者……既是人口厚度又代表了消費活躍度，皆為「養活」配套的可靠力量。反過來，配套的不斷豐足與升級，則又成了下一輪「人-配套-居住間多元催化，進而良性循環」的發生前提。
04.
近些年「奧體南」的光環使精武鎮被更多供求方看到，板塊概念隨之裂變。當前主力開發片區中，還包括了三盤鼎立、即將整體收官的「華苑西」板塊，以及精武鎮腹地新興起的「學府工業區」板塊等。
即使群雄並起，再看「奧體南」仍能知道，其更早被城市外拓者發現絕非偶然。一者板塊與作為城市西南核心節點與高端居住區的「奧體板塊」地緣親近，二者與南開、河西以幹道相連，城市界面無明顯落差。在市區「居住高壓」之下，外溢更易達到，反之也能快速對接到上述區域的城市級配套。
另一個不可忽略的客觀要素是，這裡有充分空間承載居住、支撐配套和兌現預期價值。尤其在城市核心區相鄰落點上，確是不可多得的。
隨著更多人將目光移向這裡，或親自走過一趟，以上結論很容易得到確認。事實上，這也一直都是市場熱情裡傳遞出的底層置業邏輯。
區域「共識」的達成，也使得改善元素逐漸出現在此。
舉例說，此前金地藝墅家已有聯排產品面市，而今年金地在愛情置業商業綜合體東北側拿獲的其奧體南第6宗土地最近爆出規劃——以「金地藝墅家酩悅」為案名，項目除以8棟洋房供應建面約79-89平米產品，繼續迎合城市中有品質要求的剛性需求外，也藉助全盤1.3低容積率規劃了10棟疊拼產品，供應「近城稀缺體驗」。
金地藝墅家酩悅鳥瞰效果圖
無獨有偶，此次「酩悅」項目中也對產品、服務進一步提出了優化方案。
比如：集合摩卡會所、櫻花跑道和微氣候智慧決策系統等，在360景觀健康家之上，形成360°玩唄PLUS版園林；地庫分別就入戶系統、導視系統、顏值、人車隔離帶、照明系統、增值模塊等進行綜合升級；首次推出透明工廠計劃，通過直播建造、過程可見、材料可溯源可建檔等，提供動態工程升級方案；利用5個「0」服務、雲享家APP無觸碰歸家等，完成客戶服務上的專項升級……
摩卡會所功能空間示意
櫻花跑道功能及景觀節點示意
作為奧體南板塊二度啟動的「發起人」，金地3年多來已開發到第6個地塊，收穫業主近4000組。深耕姿態被翻譯成「客戶權益」無疑有二：一則不「打一槍換一個地方」，金地需得有充分產品自信，使交付與銷售同時存在、同時滿意；二則藉由龐大業主「需求數據」，金地亦能對片區居住進一步賦能和拓展，上述一系列做法即是代表。
當然對一個高去化區域裡全新盤的啟動，無論怎樣，更直觀的市場意義都是又能「開倉放糧」了。
這一次，仍不必炒作「奧體南」。
謀事在「炒」
真正地段一點即透
城市在「焐」
彩虹icon雖是文火功夫
卻也被期待肉眼可見
沒人炒作
不代表沒人買單
有人收聲，請留神