來源：贏商網
來源 | 商業地產頭條（ID：Dtoutiao）
作者 | 陳安琪；編輯 | 付慶榮
頭圖來源 | Kimco官網
如果說社區商業是個風口，那這股風一定夠強勁。光是西方社會學史中，就有超100種對它的定義，而中國近些年更是被「最後一公裡」、「51015」等泛濫名詞所包圍。
1887年，德國社會學家滕尼斯首次提出「社區」概念：聚集在一定地域範圍內的人群構成的社會生活共同體，英文以「community」稱之。
此後，中心地理論、商圈理論、地價理論、消費者行為空間理論，都在嘗試探索社區商業的定義及邊界。
圖片來源：視覺中國
這些定義的切入點，無一例外都側重物理空間，鮮少考慮空間中的人。而一個完整意義的城市社區畫像，少不了人、地域、制度、心裡歸宿與傳統、團體與互動等混合要素。
正如《美國大城市的生與死》一書中寫到：「多元性是城市的天性」。作為城市多元性的產物，社區商業亦是多元的。
它以一定地域居住區為載體,主要服務區域內社區群眾，通過多種商業業態、業種和功能集聚，提供滿足日常物質、精神生活需求商品和服務的屬地型商業。
在美國，社區商業僅佔全國商業總零售比例達60%-70%，而中國這個數據僅為30%-40%，還是塊待深開發的富饒地。
當然，美國社區商業能做到如此高佔比，離不開其高度可複製的規模擴張模式。今年61歲的Kimco，則稱得上是這場批量造富遊戲中的「遊戲王」。
01
批量造富：
九成收入，來自社區商業
Kimco，成立於1958年，1991年完成IPO上市，是北美最大的露天開放式社區商業購物中心持有人和運營商。
成立之初的20年，Kimco主要從事零售物業的自主開發，靠著美國零售連鎖行業大繁榮，藉由物業升值獲利頗豐。
同期，隨著社會交通網絡的快速鋪開及家庭汽車的普及，美國的居民住宅呈現郊區化發展，社區商業應運而生。
進入到80年代，美國傳統地產開發出現周期性衰退，周期長、周轉慢的拿地-建設-招商-管理模式，嚴重影響著Kimco的長期盈利能力，且多個物業價值被低估。
於是，Kimco瞄準社區和鄰裡購物中心，走上了一條幾乎完全依靠收購現有物業擴張的道路。
Timonium Square 圖片來源：公司官網
到20世紀80年代末期，Kimco旗下物業已多達150多處，年銷售額近6000萬美元，其中90％的收入來自其核心的社區和鄰裡購物中心，此外還經營了兩個地區性購物中心（regional mall）。
最新財報則顯示，2019年上半年，Kimco的主營構成中98.53%來自運營物業所得租金收入，總出租面積達7630萬平方英尺，分布美國27個洲（437個購物中心）以及海外的波多黎各。
數據來源：公司公告 製圖：商業地產頭條
當眾多開發商因地產行業波動，甚至是大蕭條，而陷入了瘋狂舉債的惡性循環時，Kimco卻能在逆境中以低租金保持高回報，離不開以下幾點：
低價收購+改造，標準化擴張
低價收購，低價改造，是Kimco的擴張模式。
為了從運營物業中獲取更高收益，Kimco瞄準的收購標的，多位於人口密度高的地區，且具備容積率低、盈利能力低（租金水平低於當地平均水平、空置率較高）特點。
而對經營不善的資產進行改造，Kimco的方法是，不大調大改，保持最簡單建築狀態。
Trujillo Alto Plaza 圖片來源：公司官網
雖然多數情況下，針對租戶個性化的物業需求進行改造，租金水平會大幅提高，但這種模式租金溢價並不穩定，除非租戶的業務能持續走高或能籤訂永久租期。
但現實往往很殘酷，理想終歸是理想。在經歷了一系列租戶破產事故後，Kimco終選擇了現在這套改造邏輯：低建築成本，低租金水平，多租戶選擇，高出租水平。
數據顯示，同為社區商業玩家，Kimco平均租金僅為西蒙地產三分之一。2018財年，其平均租金16.22美元/平方英尺（2010:11.66美元/平方英尺，增長39.1%），而其自上市28年來平均高達13.5%的股東回報遠超行業水平。
數據來源：公司公告 製圖：商業地產頭條
大多被Kimco改造過的項目，出租率（2018財年購物中心投資組合，包括非控股股權，出租率達到95.6% ）和投資回報率（平均可達10%-13%）都會大幅提升。
2004年，Kimco看上了上世紀60年代建成的Westlake購物中心，位於加利福尼亞州達利市中心。彼時，該項目的空置率高達90%。
Westlake項目改造前 圖片來源：公司官網
以8100萬美元買下該物業後，Kimco花了8700萬美元改造，新增了5萬平方英尺的鄰裡購物中心、一條餐飲街、兩個四層停車場（2145個停車位），引入家得寶、星巴克、健身房Fitness 19、摩根大通、滙豐銀行等。
而後又在項目部分區域2、3樓新增醫療辦公及寫字樓部分，其一樓底層商業則會根據辦公人群消費特徵，相應設置諸如星巴克、美容SPA、洗衣店等輕餐飲、生活/商務配套類業態。
另外，Kimco選擇將Burlington、Safeway、Ross、Target等租賃面積較大的主力店放進獨棟物業，以快速去化租賃面積，並環內部街道主動線，於項目東、西、南、北不同區位布局，盤活死角。部分主力店跨層經營，周邊配以小型零售、餐飲等業態。
資料來源：公司官網 製圖：商業地產頭條
至今，Westlake總建面已擴至68.5萬平方英尺，即使經歷了全球金融危機，其資產價值依然提升了50%。
Westlake項目改造後 圖片來源：公司官網
聯手大型零售商，穩定客流、提高出租率
Kimco的項目單體體量並不大，據其2018年財報，平均單體體量為174,108平方英尺（16,175平方米），而通常一家主力租戶所佔面積即可達到4,000-6,000平方米，甚至更多。
主力租戶之於購物中心的重要性，不言而喻。於Kimco，也不例外。為穩定客流，Kimco與多家大型連鎖超市、折扣店建立了戰略合作關係。
在Kimco的社區網絡裡，家得寶、沃爾瑪、Ross Stores、Petsmart、TJ.Maxx租用的店面數量分別為：22家、18家、68家、59家、107家。
Airport Plaza 圖片來源：公司官網
當然，此種戰略合作關係，是建立雙方優勢最大化的基礎上：
一方面，渠道的佔有對大型連鎖零售商做大規模至關重要，kimco能提供符合其需求的店面；
另一方面，Kimco通常會在確定了主力店後，才開啟舊項目改造，確保足夠的出租率，才能將收益的不確定性降至最低。
但「Retailers will come and go」 ，聯手大型零售商並不是個一勞永逸方法，若租金收入過度依賴某幾個租戶，無異於賭博，Kimco深諳這個道理。
租戶及物業多元化組合，分散租金來源
當主力租戶的業務衰退時，購物中心客流量將大打折扣，不僅影響其他中小租戶，也會拖累整個項目。為此，Kimco也交過「學費」。
2001年1月，Kimco第一大租戶Kmart申請破產保護。彼時，Kmart進駐了Kimco旗下75個商場，佔了Kimco總出租面積的13.3%，貢獻12.6%的租金。
圖片來源：Kmart官網
這意味著，Kimco1000多萬平方英尺的空置面積需快速去化，出租率一度低至84%。而2009年，Circuit City和Value City Furniture的破產又給Kimco增加了300萬平方英尺的空置面積。
血淚教訓中，Kimco學會了分散租金來源，多元組合租戶。截至2019年6月，其五大租戶分別為TJX、家得寶、阿霍德德爾海茲、艾伯森、Petsmart，對應的租金貢獻為3.8%、2.5%、2.2%、2%和1.9%。
資料來源：公司官網 製圖：商業地產頭條
通過物業的地理分布和龐大的租戶基礎實現多樣化的租金來源，Kimco不僅在一定程度上掌握了主動權，也能夠部分對衝零售行業周期波動風險，保持現金流的相對穩定。
「低成本-低租金」策略之下，Kimco的單位面積銷售額也只是行業平均水平，但卻獲得了規模化穩健擴張。僅2018年籤約的總物業面積就超860萬平方英尺，連續20個季度新籤租約的租金漲幅超10%。
而其遠低於當地的租金水平，從側面看，也就意味著未來還有增長空間，是個實力派「潛力股」。
02
「TSR+」轉型，尋找新的增長極
藉由「低成本-低租金」之道，Kimco已完成了第一輪造富運動，急需尋找第二輪的新增長極。
2014年，Kimco提出了「TSR+」（Transform、Simplify、Redevelope、Plus）戰略轉型，擬通過簡化業務、專注美國零售地產、打造頂級市場的高品質物業以及對成熟物業的二次開發。
進軍大都市，地標系列+成熟物業再開發
過去幾年，Kimco改變了投資策略，布局區域從邊遠城市，變為了美國主要大都市。當然，買的標的物還是那些區位不甚理想、經營不善的商業項目。
這些高質量的資產，主要集中在美國東西海岸和陽光地帶，地理位置的稀缺性帶有天然優勢，租戶可享受更高的客流量所帶來的銷量增長，同時給Kimco帶來租金增長、資產增值。
據了解，2019年起，Kimco的地標系列產品線將陸續推出，預計將產生1600萬-1800萬美元的淨收益。
資料來源：公司官網 製圖：商業地產頭條
投資區域、項目類型的變化，意味著Kimco要投入更高的開發成本。2018年，Kimco推出了三個標誌性系列再開發項目：Grand Parkway Marketplace二期、Dania Pointe一期和Lincoln Square（林肯廣場），總開發成本顯著提高。
其中，Dania Pointe是典型作品。Kimco以開放式街區設計，將該項目打造為集合購物-生活-辦公-休閒的24小時社區商業，透過沿街展示面，最大化可見性、可達性，讓商業與社區融為一體。
Dania Pointe改造後 圖片來源：公司官網
但在Kimco將它收購前，Dania Pointe不過是塊閒置空地。坐落在美國經濟增長最快的地區之一——佛羅裡達州，緊鄰勞德代爾堡-好萊塢國際機場和埃弗格萊茲港巡航港，有著一定的旅遊消費客群。
Dania Pointe改造前 圖片來源：公司官網
同時，該項目靠著95號洲際公路，這條路上有三個出入口接泊，每日車流高達28.1萬輛。
Dania Pointe區位圖
至於周邊消費人群，從Kimco的一份報告中可知：5英裡範圍內人口達30.3萬，有12.8萬戶家庭，平均每戶家庭收入達7.3萬美元。
資料來源：公司官網 製圖：商業地產頭條
就著這宗地塊具備的交通、地段、客群優勢，Kimco分階段對其進行了大改造。
第一期：已於2018年第四季度開業，包括約33萬平方英尺的零售業務，引入的主力租戶包括 Lucky’s Market, BrandsMart, TJ Maxx, Hobby Lobby, Ulta等；
二、三期：預計2020年改造完，新增有41.7萬平方英尺的零售、餐飲、休閒娛樂業態，同時引入600套豪華公寓、2家萬豪酒店以及5萬平方英尺的甲級寫字樓。
Dania Pointe業態規劃
透過Dania Pointe可發現，轉型後的Kimco更鍾情於交通便利、人口稠密且周邊消費群體可支配收入不斷增長區域，以保證充足的客流以及持續增長的銷售額。
資料來源：公司官網 製圖：商業地產頭條
當然，Kimco改造的不僅限於純地塊，更多是存量項目。自2015年以來，Kimco已完成78個重建項目，總投資為3.748億美元，投資回報率高達10%。
以Tri-City廣場為例，Kimco 改造了該項目90%部分，其中包括改變道路規劃及人流動線，增加了7個次主力店、2個主力店以及3.8萬平方英尺的零售業態，最終創造了890萬美元增量收益。
集中物業範圍，穩定強勢區域
Kimco這邊進軍美國大都市，那邊卻在收縮海外戰線，不斷剝離經營效果不好的非核心物業。
2015年12月起，Kimco退出了拉丁美洲和加拿大市場，並大規模清算墨西哥的資產。至2018年底，其81%的租金收入來自前20核心市場。
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此外，Kimco也在通過退出低質量的「風險」資產來簡化業務，至2015年Q1，Kimco合資公司的資產數量減少了47%，合資企業的資產投資總額減少了36%。
按照計劃，到2012年，Kimco將至少再售出25億美元上述低效資產，將這類資產在其投資組合中所佔的比例降至2%以下。
圖片來源：公司官網
以買地起家，卻靠買項目造富，最終成了北美最大的露天開放式社區商業購物中心持有人。
Kimco這一路不長不短，見證了美國地產的多次瘋狂，以及其是如何差點毀掉自己。它迷失過，也高光過，但如今和所有公司一樣，需要在社區商業賽道中埋頭奔跑，在微妙平衡中生存。