物業人必知的樓宇節能36計
文/盧東衛
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一、無成本的節能措施
第一計：經常優化各種用能設備的運行時間和參數
說明：其實並不是每個用能設備都是上班就開，下班才關的，有的設備每天只使用幾個小時卻保持8小時甚至24小時連續運行。仔細研究各用能設備（不要放過哪怕一隻小小照明燈）何時必須使用，何時可以降低負荷使用或者關掉。
操作要點：用能設備的運行時間和參數可能會隨著季節的變化而變化，要根據季節或其它條件的變化及時進行調整。
第二計：非高溫季節，儘量使夏季室內外溫差控制在7-9℃內
說明：從人體健康舒適和節能等綜合情況考慮，夏季室內外溫差控制在7-9℃內。提倡當室外氣溫高於35℃時，室內環境溫度一般應控制在26℃以上。據測算，室內環境溫度每升高1℃，冷負荷可下降10%左右，運行費用可降低約8%。
操作要點：市政府對室內溫度設定已有專門文件說明，在向用戶宣傳的過程中，還要告訴他們如何控制溫度。多數樓宇每個房間都有溫度調節器，要經常檢查其是否正常工作。對損壞的溫度調節器應及時修復。經常巡視室內環境溫、溫度，發現問題及時進行調整。
第三計：利用夜間自然冷風或者凌晨谷（平）電預冷房間
說明：上海地區日夜間的溫差大約10℃左右，可以充分利用這10℃的溫差，在夜間最低溫度較低的情況下，預先進行通風換氣，利用建築物自身的結構蓄冷。也可以利用凌晨的谷（平）電進行空調預冷，此方法除了減少能耗外，還可以明顯降低MD申報量並可以保持室內良好的空氣品質。
操作要點：在利用自然風時系統新風口和排風口風門要開到最大，迴風混合風門要關閉；到進入製冷運行工況時，風門要及時恢復原來位置。利用谷（平）電預冷時，要掌握合適的空調預冷運行時間。
第四計：過渡季節靠新風製冷，使用「免費空調」
說明：大多數商務寫字樓由於內部的熱源（如：人、計算機、照明等），在過渡季節亦需要進行冷卻，可利用較冷的室外空氣來滿足全部或部分製冷需要，從而減少系統製冷所需的能源。這種冷卻方法亦稱作「免費空調」。
操作要點：1、驗證新風系統的通風能力，清洗擋風板及過濾器（網），必要時調整擋風板角度。2、如新風能力不夠，可考慮增設新風送風機及排風機。
第五計：清洗空調通風系統的表冷器和過濾器，清潔新風口百葉窗
說明：清除制熱/製冷盤管上的灰塵和汙漬，可以提高熱（冷）傳遞的效率。當風量明顯減少或前後壓差增大時，就要儘快進行清洗，如果是在市區內，每月一次定期進行清潔也不過分。
操作要點：清洗表冷器時，首先採用高壓水槍進行反衝，確保水苗能夠衝到對面，過濾器要拆下來清洗，拋棄型過濾器要及時更換。如果選擇藥水要確保藥水無腐蝕性。請清洗公司清洗要加強過程中的檢查和最終驗收。表冷器、過濾器清洗效果檢驗除了目測外，要求能夠對清洗前後風量、風壓的變化進行測量並設計時的參數對比。
第六計：清潔空調水系統
說明：水系統清洗目的是為了保證冷凍水和冷卻水的換熱效率能夠保持設計狀態，當冷凍水和冷卻水的進回水溫差偏離設計值時（通常為5℃），就要考慮水質是否存在問題。
操作要點：在系統清洗之後、系統各部件投入使用之前，應對清洗效果進行檢驗。採用壓力和水溫度曲線法檢驗，清洗後，空調連續運行2個小時，看壓力和水溫度曲線是否符合空調正常運行的要求。
第七計：調整氣壓平衡，使房間保持微正壓，避免大量冷、熱空氣散失
說明：如果建築物處於負壓運轉狀態，會導致室外空氣通過大門、窗戶以及其他開放處進入樓內，從而使舒適度降低；並且，由於需要對這些空氣進行調節而增加了能源消耗。為了防止此現象的發生，應調整樓內空氣的排出以及新鮮空氣的吸入，使樓內氣壓保持略微正壓狀態。
操作要點：如果發覺在微風或無風時節，室外空氣還大量通過門窗進入室內，說明室內氣壓極不平衡，特別是塔樓式建築，易於出現這類問題。應當對風道閥門、風機入口導葉片或者風機轉速等進行調整，如還不能解決問題應進行設備改造。
第八計：避免廚房排風機、咖啡廳排風機等常開，減少冷、熱空氣散失
說明：許多樓宇內的小廚房及咖啡廳等沒有獨立的通風系統，工作時靠脫排風機排出烹飪時的熱空氣，但非工作時間，這些排風機也常處於運行狀態，這時大量的冷空氣也被排出，造成冷能損失。
操作要點：制定製度要求有關工作人員非工作時間關閉排風，或在排風機上安裝定時器。
第九計：根據季節變化，重新設定冷凍水給水溫度
說明：冷凍水給水溫度的設計值一般是7℃，而樓宇內的製冷負載在一年之內、甚至在一天之內都是在變動的。在空調負荷較小的情況下，可適當提高冷凍的給水溫度以降低製冷設備的能耗。
操作要點：當製冷設備的負載降低時（負荷降低的一個重要標誌就是冷凍水給回水溫差變小），此時，可嘗試將冷凍水給水溫度提高几度，同時密切監測系統對建築內部的冷卻能力。一旦掌握了何時提高溫度才能既保持室內溫度又節省製冷設備對能源的使用，就可以對樓宇控制系統進行編程，使之根據室外氣溫條件、每日時段、季節以及樓內系統負載的變化，自動對上述溫度進行重新設定。
第十計：制冷機負荷合理均勻分配
說明：樓宇空調系統一般都有數臺制冷機，理想的配置是在空調負荷發生變化時制冷機始終在高效區運行，這就要求制冷機的容量應大小搭配合理。然而一些樓宇的每臺制冷機的容量都是一樣的，因此大多數場合總是會出現有一臺或多臺在較高負荷運行，而總有一臺制冷機在較低負荷下運行，這樣容易造成這臺制冷機在低效區運行。因此要儘量合理搭配負荷，適當提高作為調節負荷用的較低負荷制冷機的負荷，避免其在低效區運行。
操作要點：要充分了解製冷設備的運行特點和其特性曲線。
第十一計：降低不必要的照明照度
說明：許多樓宇的室內照明照度過高。這主要由以下原因造成：一是照明設計者往往按照最大需求設計。而用戶的最終目的可能有變化；二是用戶在採用高效節能燈更換非節能燈時，未考慮新光源的照度；三是有的用戶（特別是商場、飯店）追求與眾不同的亮度，誤認為亮度越亮，生意越好、這種做法可能會導致現代化辦公及商業環境中的照明浪費。辦公區的過度照明會導致目眩和不適的感覺（比如眼部疲勞、頭痛等）。將照明照度降低到保證住用戶有效、舒適工作所據的合理水平，這樣既可節約能源開支，又可提高視覺舒適度。
操作要點：使用照度計檢測並對照國家照明標準，對高照度區域採用拆除部分燈具、更換低功率照明燈具或設置照明分路控制開關等辦法解決。在改進樓內照明照度時，需注意下列事項：
向住戶宣傳合理照明的益處，避免抱怨或誤解的產生。可以選出「樣板區」對照明照度進行試驗，並聽取住戶對照明照度調整方案的反映。可以向用戶推薦辦公桌上使用小型工作檯燈配以天花板頂燈，提供270勒克斯的環境照明。該方案既可照亮使用計算機工作的人員的工作區，亦可防止計算機屏幕引起目眩。
對於天花板安裝螢光燈座的大多數辦公區域來說，有以下幾種減少照明浪費的可選方案：
減少照明燈具的數量包括拆下燈座內多餘的燈管。在採用這種方法時，應注意不能違反鎮流器製造商的使用規定（例如，雙燈鎮流器不適用於單個燈管）。
更換燈管或鎮流器：選擇高效低耗的光源及鎮流器。
更換燈座：可將照明照度與住戶工作區域的分布進行仔細的搭配。應當在承租人變更時或燈座老化更換（或包含更新過時技術）時考慮實施此方案。
第十二計：下班後降低公共區域的照明照度
說明：下班後大樓內公共區域照明常開的現象很多，實際上許多辦公大樓下班期間人員進出很少，完全可以減少公共部位的照明照度，採取分路控制，根據各自情況的不同還可考慮僅採用應急照明，以保證大樓人員的進出安全。
操作要點：確保應急照明設備的完好。
第十三計：戶外公共道路照明隨季節變化及時調整開關時間
說明：戶外公共道路照明多採用時控方式，應該隨季節變化及時調整開關時間。同時，亦可考慮採用光控方式，以及時控和光控相結合的方式。
操作要點：可以改成光控方式。
第十四計：作息制度的調整
說明：適當調整某些耗電量大的部門（如洗衣房）的作息時間，儘可能多的利用平價電和低谷電。同時，通過減少MD的申報量，以取得一定的經濟效益。
操作要點：結合自身情況，進行詳細的經濟核算。
第十五計：房間空調器、彩電和電腦等辦公電器在不用時應切斷電源，儘量減少待機能耗
說明：一般說來，具有遙控開關、網絡喚醒、定時開關、智能開關等的產品都有待機能耗，彩電、電腦、印表機和房間空調器等的待機能耗一般在1—10W之間，不同品牌的電器待機能耗不同，有個別電器高達30W以上。許多具有待機能耗的設備，在不用季節還和電網相連，造成了不易察覺的浪費。
操作要點：最好能夠直接切斷電源，也可以購買專門為待機能耗設計製造的智能化能耗節電器。購買新電器時，選擇待機能耗低的產品。
第十六計：提高食堂員工節水意識，杜絕常流水等浪費現象
說明：有些廚房水龍頭還是老式旋轉式並且經常處於常開狀態，浪費現象普遍．比如洗刷碗具或直接用常流自來水解凍冷凍食品等。專家測算，一個小小水龍頭處於常開狀態，一年將導致上千噸水白白流失。
操作要點：採用節水型水龍頭，並對廚房安裝單獨水錶進行計量考核。
第十七計：優化車庫通風機的開機時間，避免24小時常開
說明：許多大樓都有很大的地下車庫，為了保持車庫空氣品質，都裝有很多換氣風機，許多物業公司只是機械地長時間維持風機運轉，有的可能上班時開，下班時關。這些都不是科學的管理方法，由於車庫每天不同時段進出車輛的數量是不均勻的，應該研究各個時段車輛的進出規律，從而找出風機運行時間以及開機數量的最優控制方法。
操作要點：在研究規律時，最好使用CO和CO2 濃度測量儀，以便獲得較科學的依據。
第十八計：洗手熱水溫度控制
說明：有些辦公樓宇設定60℃左右熱水供應洗手，且熱水管路較長，管路的散熱損失不小，建議將熱水溫度控制在45℃左右更為經濟。
操作要點：在設定溫度基礎上分步降低供水溫度，保持一定的試運行周期後，在合理滿足各方面要求下，逐步逼近最佳溫度。
第十九計：通過能耗數據的收集和分析來挖潛節能潛力
說明：這是依靠無成本的科學管理進行節能的基礎，要儘量搞清楚樓宇中能源最終消耗在哪些終端設備上，消耗多少，什麼時候消耗的。可先從月消耗量分析入手，進一步細分到每日的消耗變化，從用電量的分析擴展到日最高用電負荷構成情況的分析，並能分析出一些影響能源消耗的主要因素，有條件的可以回歸出一些能源消耗數學模型。只要堅持不懈地開展這項工作，在不斷深入的過程中，你就可以發現許多節能節錢的方法。根據分析結果，完善節能管理制度；也可對不同部門、不同區域的能耗數據進行展示，使員工知曉用能情況，從中發現自身差距，激勵員工在日常工作中處處注意節能，結合定期開展員工節能競賽活動，將科學節能作為企業文化的一部分。
操作要點：指定具有一定專業節能知識的工程師負責節能工作，年綜合能耗超過5000噸標準媒的樓宇，應設專職的節能管理崗位。完善必要的計量器具，加強能耗統計和分析工作。
第二十計：能耗目標考核制度和計量收費
說明：業主在聘用物業管理公司時可以對其提出節能目標的要求，物業公司管理中可以對各部門甚至各人員提出節能目標要求，配以獎懲措施激勵大家主動節能。業主或物業管理公司對承租者能源消耗儘量採用計量收費，有條件的樓宇可以安裝冷（熱）量表對空調使用實現計量收費。
操作要點：在制定目標時要做深入研究，一定要和對方共同制定並達成一致意見，有必要時可以請專業人士參與， 目標考核和獎懲措施要以書面形式確定。計量表具需經過有資質的計量檢驗測試機構檢驗合格。
第二十一計：利用電子屏等公示欄宣傳，提高租戶的節能意識
說明：加強節能宣傳，宣傳節能方法和節能的經濟效益和環境效益。提高承租人節能意識。向承租人徵求節能合理化建議，使他們能夠參與物業節能。
操作要點：可供選擇的方案包括：
業主致承租人的公開信：詳細說明該建築的節能承諾，倡議承租人參與降低能源消耗的活動，同時介紹節能措施及其產生的經濟效益和社會效益。
在電梯內、走廊或公告欄中張貼宣傳節能技巧的海報， 也可以通過電子郵件發給各位承租人。
物業管理公司定期公示能源消耗狀況和分析報告；改進計劃以及本樓宇業已完成或在建節能改造項目的新聞，包括節能投入與產出的情況。
承租人節能合理化建議和新知識新技術通訊稿件。
二、通過低成本節能改造可以獲得最佳節能效果的措施
第二十二計：風冷單元式空洞室外機增設噴淋蒸發裝置
說明：單元式空調室外機直接起著室內外熱量交換的作用， 在夏天高溫季節，由於環境溫度的升高，其換熱效果明顯降低，影響了製冷效率，增設噴淋蒸發裝置可以大大提高換熱效果。
操作要點：控制好噴霧量或採用間歇噴霧的方式，但僅限於高溫季節採用。
第二十三計：冬季需要製冷的區域採用冷卻水作為冷源
說明：有的樓宇的特殊房間， 如計算機房，在春秋季也需要製冷。有的大型商場在人員劇增的情況下，也經常在春秋季甚至冬季開啟冷凍機組。由於此時室外溫度都在20℃左右或以下，當開啟全新風系統仍無法滿足需求的情況下也可以用冷卻水進行製冷，這樣就可以避免冷凍機組的啟用，達到節能的目的。
操作要點：可採用板式高效換熱器將冷卻水的冷量傳遞給冷凍水用於空調製冷。
第二十四計：採用能量回收裝置，利用排風預冷（預熱）新風
說明：在高溫和寒冷季節，新風和排風的溫差高達10℃左右， 採用能量回收裝置，從排風中直接回收能量以降低新風負荷也是空調系統節能中的重要內容，如果在排風中設置熱交換器（如轉輪式全熱交換器）最多可節約70—80％的新風耗能量，相當於節約10—20％的空調負荷。
操作要點：搞清楚樓宇排風換氣的形式，收集排風溫溼度的變化，確定採用回收裝置的形式。使用過程中要做好回收裝置的清潔和維護工作，以防堵塞影響熱（冷）量回收效果。
第二十五計：電加熱開水器的保溫改進
說明：許多辦公大樓為方便租戶飲用熱水，裝有許多小型電加熱開水器，這些開水器基本上從上班一直開到下班，保溫效果差（如經實測外表面溫度最高達80℃以上），散熱損失嚴重。電加熱器功率小則幾個千瓦， 大則十幾千瓦，每天因散熱損失多耗約10到20度電。大量的散熱還增加了空調用電。
操作要點：應該改進其保溫，經過合理保溫的小型電加熱開水器可以將來面溫度降到40℃以下。現在許多辦公室都備有飲水機，可能的話，可以取消此類服務。如果保溫改造困難，也可以更換其他形式的電加熱開水器，例如即用即開型熱水器。
第二十六計：蒸汽管道、冷凍水管中閥門及接頭等的保溫、保冷
說明：蒸汽管道外表面溫度都超過100℃，由於閥門經常更換，許多人員忽略了閥門的保溫，由於閥門表面積較大，一個閥門的表面積相當於1米長的管道面積，散熱損失嚴重，據測算，以油為燃料的鍋爐，一隻閥門由於未保溫的年散熱損失超過1千元。冷凍水管外表面溫度一般在10℃左右，周圍環境一般在30℃左右，如果忽視冷凍水管閥門、接頭處的保冷，一方面會浪費大量的冷量，另一方面熱空氣接觸到冷凍水管外表面會產生結露現象，產生水滴，影響環境。
操作要點：嚴格管理，定期巡視檢查。
第二十七計：改用旋轉門等方式，有效隔斷樓宇大門通道穿風現象
說明：樓宇進出人流不斷，大門常開，有的大堂南北直通，室內空氣大量外逸，帶走大量能量。近30％的空調能量是通過空氣洩漏散失的，所以避免室內空氣外逸即可節能。旋轉門或其它形式可以有效解決此問題。
操作要點：根據進出人流的情況，還可選擇氣幕和自動門等形式。
三、通過一定的投入，用節能技術改造來獲得節能效果
第二十八計：水泵、風機及電梯等應用變頻調速技術
說明：變頻調速技術是解決由於設計配置過大，造成電動機大馬拉小車現象的節能措施。
操作要點：有些制冷機的冷凍水、冷卻水主管道中依靠閥門節流控制流量，有些風道風管依靠閥門、擋板控制風量，可考慮改用變頻技術控制水泵、風機的轉速。具有二次泵的冷凍水系統，如果不能控制進出水溫差在設計範圍內，可採用變頻技術控制二次泵。多臺並聯的水泵，可只裝一臺調控。垂直電梯和自動扶梯在高峰時載人較多，在低峰時往往沒幾個人，許多老式電梯是可以來用變頻技術改造的。
第二十九計：蓄冷蓄熱技術的應用
說明：如場地允許，可採用冰蓄冷、水蓄冷空調系統。當電價的峰谷差達到4倍以上時，採用冰蓄冷、水蓄冷空調可有效地降低空調系統的運行費用，同時降低峰值負荷。採用電熱鍋爐取暖的樓宇，應採用熱水蓄熱技術。
操作要點：必須有足夠的場地，預先進行財務核算。
第三十計：玻璃幕牆、天棚加貼反射膜或採取活動遮陽
說明：玻璃圍護受到太陽熱輻射相當厲害，上海地區的太陽輻射強度約700W/㎡，普通玻璃的透射率以70％計，採用活動遮方法可降低空調電耗約50—100W/㎡ 遮陽面積。
操作要點：活動遮陽效果優於貼膜，在夏季可阻止太陽輻射，冬季充分利用陽光。活動遮陽布和窗簾可以手動或電動。
第三十一計：增加外牆及屋面的保溫，將單層玻璃窗改造為中空玻璃窗
說明：據測算圍護結構所消耗的能量佔空調總負荷的三分之一，鋼筋混凝土外牆的傳熱係數一般在3.0-3.3W/㎡*K之間,單層玻璃窗的傳熱係數在4.7W/㎡*K，如果對外牆作保溫處理,
採用中空玻璃窗或雙層玻璃窗, 則可使它們的傳熱係數分別降低到1.5
W/㎡*K和3.0 W/㎡*K，由此可降低空調負荷約10％。
操作要點：在樓宇的改建、擴建和裝修時，可委託設計單位提出經濟合理的節能改造方案。
第三十二計：採用節能照明燈具
說明：一般情況下，不應採用普通照明白熾燈，應該選擇光效高、壽命長的光源來替代。例如：
1、緊湊型螢光燈替代白熾燈可節電80％（如8W的緊湊型螢光燈可替代40W白熾燈），投資回收期約為半年到一年。
2、細管螢光燈替代傳統粗管螢光燈可節電10％（如32W的T5可以替代36WT8、40WT12燈），目前限制使用40WT12粗管螢光燈。
3、高壓納燈或金屬滷化物燈替代高壓汞燈可節電50％以上（如200W高壓納燈可以替代400W高壓汞燈）。
4、電子整流器替代普通電感整流器可節電60％-70％（如一般40WT12日光燈的電感整流器耗電10W，新型36WT8日光燈電僅4W），投資回收期約為3年左右。
5、用2—5W的發光二極體信號燈代替40W白熾燈，壽命可以由5000小時增加到25年，不僅大量節省電費，更節省維修費用。
6、新型高效照明反射罩可以成倍增加局部光效。
7、在高檔賓館客房內可以推廣使用節能燈，目前已有幾家知名品牌賓館（如香格裡拉大酒店等）將客房內白熾燈全部換成節能燈。
操作要點：更換時可以根據不同使用場所選擇合適光源，在保持照度前提下，降低燈具功率。
第三十三計：景觀照明採用先進高效照明技術（如 LED）
說明：景觀照明往往需要發出各種顏色，許多地方還採用普通照明加濾光片的辦法來達到效果，這無疑使光效大大降低，先進的照明燈具如發光二極體（LED）本身就可以發出所需要的單一光色，而且壽命是普通白熾燈的幾十倍。
操作要點：最好請發光二極體設備供應商參與景觀設計。
第三十四計：提高蒸汽冷凝水回收率
說明：如全部回收100℃的冷凝水回鍋爐，可節省燃料費用10％以上。
操作要點：儘量採用密閉式冷凝水回收裝置。所有疏水點都要安裝合適的疏水器，並要定期檢查疏水器動作是否正常。
第三十五計：鍋爐高溫煙氣的再利用
說明：鍋爐排煙溫度每降低15℃，可以提高鍋爐效率1％，一般鍋爐設計排煙溫度約200℃左右，燃用輕油和天然氣的鍋爐增加餘熱回收裝置將溫度降為150℃以下，提高效率3％以上。
操作要點：可以通過安裝空氣預熱器和熱水加熱器來回收預熱。
第三十六計：採用熱電聯產，提高能源綜合利用率
說明：熱電聯產是從樓宇總體能源需求出發，提高能源綜合利用率的方法。如果將天然氣直接轉換成蒸汽、熱水或製冷，雖然轉換效率比煤炭高，但這只是一次能源的簡單替代，其終端能源利用效率仍然不屬於最優水平。熱電聯產在能源利用方面，採用的是能級梯度利用技術，用天然氣發電，餘熱用於制熱或製冷，實現熱、電、冷聯產的效果。上海市政府已實施了對熱電聯產項目每千瓦補貼700元的激勵政策。
操作要點：要正確分析熱、電需求的瞬時匹配和全年匹配關係，進行詳細的財務分析。投資大