分鐘寺豪宅三兄弟,19維深度測評_騰訊新聞

最近，很多東部的拆哥粉絲都開始關注「CBD國際生態區」，也就是傳說中的東三環分鐘寺。

距離拿地5個月了，金茂、世茂、合生都陸續開完發布會，豪宅三兄弟人氣都非常高。

很多拆粉都在三兄弟之間比較，諮詢拆哥哪個更值得出手，應廣大粉絲要求，做此深度評測，希望可以給大家提供參考。

共有四個模塊、19個細分維度——

測評A：地塊

【維度1：地塊方正度】

檢驗地塊是否方正，可以看「地塊最小角度」，如果該數值越小，說明越顯「尖銳」。

東三環與京滬高速公路是時空樞紐，但高速公路45°的夾角，對於地塊設計是個不小的考驗。

拆哥在規劃圖上目測， 三兄弟這一數值從60°～80°依次展開。

基於角度，金茂臨近城市林海一側排列了六棟高層，錯開的布局讓高樓層觀景無遮擋，CBD摩天群樓的View最佳。

不過錯開排列，六棟樓南側垂直距離壓縮，低層的上午採光或受些許影響。

世茂近似完全方正，這項相比對其他兩兄弟要加分。

【維度2：地塊縱橫比】

很多人忽略，「寬屏地塊」（即南北短東西長）更受市場歡迎。寬屏，意味著橫向可以展開一幅舒朗的畫卷，也更有利於樓棟的排布。

拆哥研究全國房產，橫縱比（東西：南北）>1.2:1就符合「寬屏地塊」的條件。

世茂北京天譽的橫縱比約為1.3:1，確認為寬屏地塊，在效果圖上就更顯質感。

合生縵雲約為0.75:1，南北狹長大，但樓棟數小，樓間距在三兄弟中最高，為100米，最開闊。

東叄金茂府的比例也達標了，不過被市政道路切割為2塊：

【維度3：樓棟數】

豪宅不看重樓棟密度？不是的。這個指標很多人忽略了。

合生縵雲只有4棟，密度最低。

世茂共8棟樓，也具備高端會所，同時園林基地面積大，是均好地塊，樓棟的採光和觀景排布，騰挪餘地充分。

金茂共15棟樓+1棟商業，而且金茂樓棟數比世茂多了一倍，但是面積比世茂僅大出約30%，園林發揮空間受到輕微影響。

測評B：建築&園林

建築和園林，是體現豪宅的硬指標。

【維度4：窗牆配比】

三兄弟的窗牆比例都很亮眼。

具體數據拆哥還沒拿到，不過我們可以看到，世茂北京天譽的客廳窗戶，是頂天立地的超大落地窗，可以推開整面「玻璃牆」。它的通風開啟幅度可達接近40%。

參考東三環世茂宮園，隔熱禦寒效果很好，據說是參照使館級別建的。相信十多年後的世茂天譽，依然能保持優秀紀錄。

【維度5：建築語言】

東叄金茂府在過去Art-Deco基礎增加窗牆比，形成更通透的立面視覺，形制仍為方正的模板。下圖為金茂樓棟排布圖：

世茂北京天譽的建築語言，如星空天幕，立面的線條是「天譽弧」，滿滿的圓潤和時尚，世茂的天譽系產品所追求如畢卡索所說：想像即真實。

合生縵雲亦有個性，理念是「雲翼建築」，露臺錯層，有展翅的動感。單元門大堂是頗具個性的倒置L型。

【維度6：園林風格】

世茂北京天譽的園林是依照畫家李成的作品《晴巒蕭寺圖》，三重境十二景，歸家似遊園。

5年前拆哥去浙江紹興，曾一睹過宋氏園林其美，參訪了一個叫「沈園」的地方。造園中已非常注意利用絢麗多彩、千姿百態的植物，唯美唯幻，也成為21世紀的愛情聖地。

合生縵雲的理念則是「多重園林、垂直園林」，優勢在於緊鄰外部運動公園，且與內部園林「摺疊」在一起。通過觀景平臺和空中廊道，多重空間形成未來感。

【維度7：園林參考系】

風格是園林的魂，而參照系則是身家。

金茂沒有明確自己的實際參照系。世茂參照的是海澱區故宮北院旁的「西山龍胤」，是頂配版的宋式園林，門口九宮格的玉石，是富豪階層的網紅打卡地。

這是很多人從海澱慕名前來分鐘寺到天譽排卡的原因。

合生的參照系則是自身奢華的「縵系」，更貼近超奢華的酒店品味。

測評C：戶型

拆哥經驗是，豪宅要根據120~150、150~200、200以上這三檔來分析。

120~150平是豪宅的起步面積區間，總價在2000萬以內，一二手主流成交集中於此。

150~200平屬於享受型豪宅消費，精緻和摩登。而200平以上則類似凡爾賽文學的豪宅置業了。

【維度8：平面格局】

買過平層豪宅的粉絲都知道，進深越短越好，進深過長會導致戶型平面中間不好利用。

經驗是，低於13米的叫通透薄板樓，13~15米是舒適板樓，高於15米是厚板樓。

相對值也需要看，面寬:進深，這個比值的「黃金區間」是0.9~1.2。越接近1:1，越能與光和風做好朋友。

（a. 120~150平）

金茂145戶型，面寬11.1米，達到舒適區間。世茂145戶型更寬一些，面寬12.5米*進深11.9米，這樣的面寬，清晨打開窗簾的一剎那，會有驚喜。

（b. 150~200平）

世茂北京天譽的185戶型，面寬13.6米*進深13.9米，比例基本接近1:1。相當周正，布局合理，基本能容得下CBD精英想要的陳列。

（c. 200平以上）

世茂與合生都有215戶型。世茂面寬15.35米*進深13.5米，比值1.13:1，仍屬黃金區間；合生是13.9米*15.8米，進深數值屬「厚板樓」序列。

【維度9：客廳面寬】

科普下，改善型住房及格線4.2米，豪宅的及格線4.5米，橫廳標準5.5米。

（a. 120~150平米）

這個區間，金茂客廳中規中矩，世茂145戶型配置時尚寬景的橫廳，採光面5.6米，客廳-露臺-餐廳-廚房一體化，好處是可在輕柔的晚風中品酒。一體化結構如圖所示：

（b. 150~200平米）

金茂在此區間共有3種戶型，客廳面寬在4.5~5.6米之間，縵雲兩個戶型均達6米，世茂則是4.5+1.5的構造。數值上縵雲勝出，世茂次之。不過縵雲的客廳均是在戶型中間，無時尚的邊廳。

世茂185的雙玄關設計是個吸睛的亮點。

（c. 200平米以上）

合生客廳淨面寬達到6.6米，是橫廳尺度裡的舒適版。

世茂面寬5.25米，加上1.5米露臺後，世茂是6.76米。

【維度10：露臺&飄窗】

（a. 120~150平米）

世茂突出的是奇偶層差異化，不求數量佔優，1.5米進深的大露臺，力求酣暢淋漓而金茂的露臺相對緊湊。

（b. 150~200平米）

金茂與世茂都有觀景露臺，金茂195的一種以及世茂185戶型是L型270度。相比之下，世茂露臺寬度達到1.5米，拆哥實測能舒適地坐著觀景，兩個人亦可錯身通過。

（c. 200平米以上）

世茂215戶型L型露臺更大了，19平米，合生也尺度寬闊，城市裡的露臺上隨時來個歡樂的小party不是夢。

【維度11：臥室尺度】

（a. 120~150平米）

在這條區間賽道，主臥/次主臥面寬，金茂和世茂皆3.6/3.3，整體相對緊湊。

（b. 150~200平米）

臥室進深，是豪宅業主昂貴衣物棲身的腹地。

合生的臥室贏在進深，183和192戶型主臥進深都超過7米，勝其他兩兄弟。缺點是面寬最小，不足4米。

（c. 200平米以上）

同為215戶型，合生的主臥進深更大，達到歷史性的9米（含套房），但世茂改為南向套房，增大了觀景面。

【維度12：收納系統】

看過的拆粉反饋，世茂北京天譽的收納系統相對飽滿，布局合理，最令他們滿意。

拆哥目測下，世茂185戶型的能儲存的容量約在9000~10000升。比較吸睛的是入戶玄關與門內玄關做到潔汙分離，足球和雨傘不帶進屋。

【維度13：廚房】

廚房方面，金茂亮點是中西廚分離。

針對CBD的客群，最近2年的調研數據顯示廚房的面積需求在降低。CBD人群節奏較快，喜愛各種新式快捷料理廚具，從麵包機、咖啡機、小美鍋到日式Bruno各種鍋，每一兩年都有廚房新玩法，更新率頻次高，不僅陳列於廚房，顏值高的廚具，餐桌擺放，方便時尚，體現生活調性，保持居家生活新鮮感。有拆粉專門打造客廳咖啡角，朋友圈發文嘆：享受每天清晨的滿屋咖啡香~

【維度14：衛生間】

總體來說，分鐘寺三兄弟的衛生間都是雙衛起步。

對照拆哥19年在紐約看的豪宅，發現世茂的衛生間是王者，get到了國際最領先的三分離設計——也是三兄弟裡唯一做到馬桶區、淋浴區、泡浴區、洗手盆全分離，明顯比傳統的乾濕分離提升了不少段位。

金茂195的一種戶型配置南向觀景衛生間，世茂的185和215戶型也是。區別在於世茂的泡浴區和淋浴區直面南向大窗戶，泡澡時俯瞰景觀應該很贊。

世茂的圖是網上可以找到的，色調搭配很有張力，有沒有很震撼？

測評D：室內配置

【維度15：室內層高】

一般而言，3.05米是豪宅層高的及格線。三者兄弟均完全達標。

合生縵雲的層高是3.3米，領先其他兩兄弟。

【維度16：微氣候】

東叄金茂府延續了標誌性的恆溫恆溼+毛細管網，搭配了新風2.0系統。

合生縵雲「毛細管網系統」，並塑造「恆溫、恆溼、恆氧、恆靜」，仍舊採用毛細管網，不過版本是2.0。

疫情以後，一部分可能對「健康的盒子」理念提出新的需求。

比如毛細管網在牆內密集排布，不能隨意釘釘子。對於喜歡多彩藝術生活的CBD精英來說，或許難接受空空如也的牆壁。

如果家裡吃火鍋，沒有溫差的話，可能不利於味道疏散。

世茂北京天譽則是獨立溫控新風系統+全智能AI傳感器。

這樣可實現分戶、分時、分室智能控制，滿足不同空間、成員、時間的溫溼控制。拆哥問了，這種室內微氣候調整的速度靈敏，允許大規模開窗通風。

拆哥記住的數字約30個傳感器，系統可以主動學習居家生活習慣，自動調整室內微氣候。

比如，老人房可以更暖更乾燥，書房可以更溼潤清新。

拆哥總結，金茂、合生是讓人去適應房子的恆定值，而世茂則是讓房子去適應人。

【維度17：精裝風格】

東叄金茂府延續了灰色系的現代簡約風格，中規中矩——

合生縵雲的裝修風格更加豪奢，風格整體也延續現代語言。

世茂北京天譽則要個性化，它把「天譽弧「的建築語言充分運用——十分飽滿，這種成本要高於方角設計許多。圓弧美學不僅於外，戶內的圓弧形，能讓家庭老幼小成員更安全，避免受到尖角傷害，體現出開發商的人文關懷——

【維度18：科技系統】

其實5G、智慧APP等科技在三兄弟都有所體現，且對水，光，味，聲，氣均有高點定位。

相對而言，世茂北京天譽的科技系統集成度，更有「黑科技感」。足夠有能力和底氣，在這項上一絕高下。

世茂讓拆哥印象較深的比如無感通行，車行和人行全程歸家動線指引，自動呼梯等不需要自己動手電梯直接到家，抱著孩子，不需要等電梯、摁電梯。

【維度19：細節打造】

通過對比，合生的感覺更有奢華酒店風，而細節更周到一些可能是世茂。

如玄關設有全屋一鍵開關、門磁報警器、鞋櫃電子除臭器、感應燈等等。客餐廳設有很溫馨的小夜燈。

主臥有小夜燈、飄窗收納排櫃等，廚房有1.0防爆烤漆玻璃、2.0防汙不鏽鋼板，衛生間有防霧鏡櫃、鏡櫃面燈、櫃體離地收納等，充分考量生活細微。

總結

俗話說，百萬買宅，千萬擇鄰，放之四海，概莫能外。

按這19個維度星級，折合100分滿分（豪宅起步60分，總星數/57決定剩餘40分），測評結果如下：

CBD國際生態區，作為新興的豪宅板塊，不僅是朝陽區，還吸引到東西城、豐臺甚至海澱的客群。

其實，三兄弟表現皆不俗。

在社區規劃、外立面、園林、戶型空間、精裝、智能化等19個維度精細評測後，世茂北京天譽可能是分鐘寺三兄弟中的高分領跑者，據說他家12月正式示範區將會開放，相信也會給豪宅市場更多驚喜。