本報記者 江家岱 香港報導
歷時逾20年，香港特區政府在7月4日公布了新界東北新發展區的規劃綱要。整個新市鎮計劃耗資1200億港元，其中300億港元用於收購發展商及私人農地，平均每平方英尺超過2000港元，新界農地瞬間升值10倍以上。
香港發展局局長陳茂波表示，政府
會率先發展新界古洞北及粉嶺北，作為粉嶺和上水的擴展區。預計將興建公私營住宅共計6.07萬個，比原先增加28%；安置人口則由13.4萬增加31%至17.49萬。
他說：「政府會採用"加強版"的傳統發展模式，即按照規劃收回用作公共工程、公營房屋和私人發展的土地，進行清拆、平整後再進行公開招標拍賣。但在特定條件下，允許符合條件的業權人就私人發展用地提出契約修訂和原址換地申請。」
具不完全統計，恒基、新鴻基和
新世界這三大發展商，在該地塊內坐擁近500萬平方英尺的農地儲備，約合50公頃，相當於政府可收回土地總面積（162公頃）的1/3。
「發展商當年收取農地的平均成本大約只有每平方英尺200港元，現在政府的帳面收購價超過每平方英尺2000港元，10年不到升值逾10倍，絕對是一個難以拒絕的offer。」法國巴黎銀行董事總經理及房地產研究主管李偉烈在接受本報專訪時說，以帳面收地價計算，恒基地產每股資產淨值（NAV）有望提升20%。
農地變「金磚」
陳茂波表示，新市鎮可發展土地有333公頃，其中48.5%為私人擁有，約162公頃，扣除48公頃為私人發展用途，其餘114公頃（折合1225萬平方英尺）需強制徵地。若簡單按照300億港元的收地賠償金額計算，每平方英尺的帳面地價約2450港元。
記者翻閱幾大地產商的年報資料，其中以李兆基旗下的恒基地產擁有最多的新界農地儲備，共計4280萬平方英尺；新鴻基地產和新世界發展分別擁有2700萬和2045萬平方英尺，長江實業約有997萬平方英尺。
其中，恒基地產詳細公布了位於新界東北新發展區的農地儲備。截至2012年年底，該集團在古洞北和粉嶺北共計擁有314萬平方英尺的農地；新世界發展主席鄭家純早前透露，集團約有100萬平方英尺土地位於新發展區範圍內。
「地產商早在十幾年前就開始低價收購新界農地，及至2007年政府公布新界東北初步規劃，收購步伐有增無減，尤以恒基地產最為進取。」李偉烈告訴記者，收購農地前後平均，成本只有每平方英尺200港元，因缺乏地鐵、商場等住宅配套，地產商遲遲未向政府申請補地價轉為住宅用途，「等的就是今天。」
據他測算，地產商若自行開發農地，每平方英尺的建造成本至少3000港元，周邊地區的售價為每平方英尺5000至6000港元。簡而言之，地產商若直接賣地予政府，所得到的回報與辛苦開發三四年的利潤相若，絕對是筆「好買賣」。
高緯環球大中華區估值及專業顧問董事張翹楚坦言，政府出價頗有「說服力」。「收地的現金賠償通常為每平方英尺800港元，考慮到新規劃大幅提升了地積比，土地實際利用價值因此翻倍。地產商或積極考慮政府的邀約。」
記者就此致電恒基地產，發言人回應說，集團仍須詳細研究政府新規劃，暫不便直接評論。
政府主導進度表
兩個新發展區的土地面積共計614公頃，約等於18個銅鑼灣區。經過第三輪公眾諮詢，政府決定將最高地積比率由原先建議的2至5倍，分別放寬到古洞北的3.5至6倍，和粉嶺北的2至6倍。圍繞未來的港鐵古洞北站，建立中高密度的住宅區。
陳茂波介紹，兩區的公營房屋比例由49%上調至60%，在資助房屋佔的土地用地方面，由原本的31%顯著提升至47%，即公私營房屋比例大概為60%與40%，首批居民最早可於2022至2023年入住。
他強調：「政府主導的發展模式可有效保證新發展區的基建配套和建造進度，採用先徵地後拍賣不等於完全隔絕私人發展商的參與。只要地產商按照政府制定的時間表造樓售賣，且單塊土地面積不小於4000平方米，就可以提出原址換地或修改地契用途。」
地政總署署長寧漢豪表示，政府會在2015年末至2016年初開始徵收第一期住宅用地，若地產商在此之前未能與當局談妥換地及補地價的條款，就會被強制收地。
香港長遠房屋策略督導委員會成員許智文對本報表示，公私營協同發展的模式為新市鎮開發提供了彈性。但可以想像，無論政府收地的對象是大地產商還是私人業主，都可能會遭遇超額索賠。政府須清楚計算各項開發成本，防止超標。
作者：江家岱