要聞 香港房價進入「尷尬期」 新界等核心地區仍是「香餑餑」2019年1月6日 09:15:00
本文來自微信公眾號「克而瑞研究中心」，作者為丁祖昱，原標題為《總結與展望之香港篇：市場進入觀望期 房價易調趨勢難調》，本文觀點不代表智通財經觀點。
總結：香港房價出現逆轉, 成交量大幅下降, 市場進入觀望期
2018年四季度末, 香港房價出現逆轉, 成交量大幅下降, 市場進入觀望期。房價跌幅較大的地區集中於九龍新界的剛需盤(69平米以下)及九龍區的首改盤(70平米-159.9平米)。其他地區, 尤其是港島地區, 各面積段房價仍然堅挺。2019年香港房價仍會持續一段時間的調整, 然而目前超過三分之二的家庭已如期償還房貸, 加上11月公布的施政報告未能有效改善香港中長期土地供應短缺的問題, 其中調高公營房屋比例更有可能增加未來私人住宅供應的壓力。預料未來隨著宏觀經濟的不明朗因素陸續散去, 房價有望於明年二至三季度恢復至上升趨勢。
1、政策: 「明日大嶼」計劃——願景雖美好，落實起來困難重重
2018年11月9日，行政長官林鄭月娥在立法會發表任期內的第二份《施政報告》。報告中涉及土地及房屋政策的重點有4個，分別是「明日大嶼」、「公私營房屋比例調整」、「土地共享」和「活化工廈」計劃。其中「明日大嶼」計劃最受關注，政府建議在大嶼山東部用30年造一個1700公頃人工島，預料可提供26萬至40萬個住宅單位，入夥後可供70萬至110萬人居住，當中的七成住宅樓面面積將作公營房屋。
此項計劃實施起來有不少的挑戰。首先，政府並未詳細交代1700公頃的計劃詳情。早於2014年前特首梁振英在施政報告中已有東大嶼的發展計劃，其後出版的《香港2030+》計劃中提及東大嶼都會將有1000公頃的人工島面積，分別為2025年交椅洲動工的300公頃及2034年喜靈洲的700公頃。然而此次報告提及的交椅洲額外700公頃土地，並未有官方來源考究，相信數字僅為第三方估算，缺乏實際規劃。
其次，政府對於工程進度過於樂觀。預期於2032年入夥的交椅洲300公頃土地(現新增至1000公頃)，定位為香港第三個核心商業區，提供約400萬平方米商業/寫字樓的樓面總面積計劃。其中涉及的基礎建設工程，更甚於當年的「新機場計劃」填海計劃(又稱玫瑰園計劃，總面積1250公頃土地)。當年「新機場計劃」歷時8年，耗資1553億港元，並由於造價太高而經過多次修改。即使考慮到目前填海技術的進步，「明日大嶼」在落實的過程中仍會有不少障礙，7年的施工計劃又未有實際的施工時間表，相信實際入夥日期將超出政府預期。
圖片來源: 香港土木工程拓展署
最後,公營房屋比例的調高有可能惡化未來私人住宅供應的壓力。施政報告提出，政府承諾日後開拓的新增土地，70%用於公營房屋。目前公私營房屋比例為6：4，即公營及私營房屋平均每年為2.8萬及1.8萬個單位。若在未增加總土地供應的前提下，將公私營房屋比例調整至7比3，公營房屋供應量將會由27600個單位，增至32200個;私營房屋供應量則會由18400個減至13800個，即大幅減少4600個。若然政府未能在短期內增加房屋的總供應量，私營房屋市場則很有可能因為供應短缺而產生房價急升。
2、供應: 空置稅初見成效 未來一年新盤主要集中於新界北
政府於二季度末實行的一手空置稅初見成效。由運輸及房屋局統計數據指出, 香港落成1-2年但仍未售出的單位數目, 由2018年6月底的4,400個單位, 下降至2018年9月底3,200個單位, 環比下降27%。然而由於三季度新落成樓盤數目不少, 整體落成未售單位數僅降至8900個單位, 環比下降3.3%。
近年已落成未售的一手私人住宅單位數目持續上升，從2013年3月底約4000個未售單位增加至2018年6月底約9200個。為了防止開發商消極推盤進一步擴大供需不平衡的缺口，政府在6月新政中向空置的一手私人住宅單位徵收「額外差餉」。若開發商在獲得預售證的12個月內沒有成功租售，則須按年繳付「額外差餉」，約等於樓價的5%(以2018年3月住宅物業平均租金回報率為2.5%計算)。除此之外政府修改「預售樓花同意方案」，規定每次推售的私人住宅單位數目不能少於預售樓花同意書總數的20%。新政將有效促使開發商釋放手中現有的空置房。
住宅落成量方面，2018年前10個月私人住宅各類單位落成13070夥，與差估署此前公布的全年目標比較, 完成率約73%。意味著目前市場上新增私宅供應仍舊主要依靠開發商推出的現有樓盤，對長遠供求的影響十分有限，受限於此房價仍將維持在高位。
截至2018年10月私人住宅各類單位落成量
資料來源 ：差餉物業估價署
注: 從2003年開始，數字不包括村屋。
2018年第三季度施工量達到1900個單位，同比上升100%，上半年合計施工量達到16500個單位，幾乎已達到去年全年的施工量。考慮到數字是根據建築商向政府提交的住宅地基動工通知來計算, 距離落成需要約3-4年的建設周期, 2020-2021的房屋供應狀況有一定保障。
截止2018年9月30日私人住宅施工量
資料來源：運輸及房屋局，香港特區政府
土地招標方面，山頂文輝道住宅用地流標，主要是發展商出價未達到底價，是近3年來首次有土地流拍。入標的發展商包括新地、長實、恆地、嘉華，以及由九龍倉、新世界、南豐、信置及中國海外等合組的財團。文輝道地皮是區內8年來首幅住宅用地，位處山頂最高地段。市場估值最高424.5億元，每呎樓面地價最高10.5萬元，原本預計會成為新地王。
政府推出的住宅地皮近年都有流標個案，2015年底至2016年初，3個月內分別有青衣細山路地皮及元朗凹頭地皮流標，而白石角科進路用地亦在2014年初流標，這3幅地皮重推後都獲發展商吸納。
資料來源：香港地政總署
3、需求: 市場進入觀望階段 部分區域房價出現降幅
一手住宅成交量在11月僅錄得720宗，接近2017年年初的低位。二手住宅月度成交亦下降至1915宗, 同比下降55%, 已然反映出市場觀望氣氛濃厚。
2011年1月-2018年10月住宅市場一手、二手市場買賣合約數
資料來源 ：差餉物業估價署
均價方面, 房價出現跌幅的地區集中於九龍新界的剛需盤(69平方米以下)及九龍區的首改盤(70平方米-159.9平方米)。其他地區, 尤其是港島地區, 房價依舊堅挺, 並未受近期市場觀望情緒影響。
成交額方面, 2018年10-11月的千萬豪宅市場急速冷卻, 11月1000萬以上的市場總成交金額僅為4.78億港幣, 同比下降58.9%。然而從購房總金額的結構來分析, 目前500萬-1000萬的房子佔據了市場一半的交易金額, 並未受到市場成交總量下降的影響。側面印證在香港已經很難找到總價低於500萬的住宅, 300萬以下的私人住宅(不包括政府補貼用房)更是十分罕見。
資料來源 ：土地註冊處
4、貸款: 負資產住宅按揭貸款數目仍為零，居民槓桿率仍在合理水平
香港金融管理局最新公布的負資產住宅按揭貸款調查結果，受訪認可機構並無錄得任何負資產住宅按揭貸款的個案，連續7個季度錄得零負資產。依據政府2017年的《中期人口統計簡要結果》顯示，目前香港約有122萬家庭戶擁有自置單位，其中66%已償還完貸款。說明信貸市場整體仍處於相當健康的狀態, 短期內香港樓市沒有恐慌性拋售的壓力。10月份新申請貸款個案較9月份按月增加34.8%，至10754宗。10月份新批出的按揭貸款額較9月份減少4.6%，至301億港元。當中，涉及一手市場交易所批出的貸款增加28.1%，至80億港元;涉及二手市場交易所批出的貸款減少13.4%，至102億港元。至於涉及轉按交易所批出的貸款，則減少12.1%，至119億港元。
10月份新取用按揭貸款額較9月份減少5.3%，至312億港元。以香港銀行同業拆息作為定價參考的新批按揭貸款所佔比例，由9月份的83.2% 下降至10月份的50.8%。以最優惠貸款利率作為定價的新批按揭貸款所佔比例，由9月份的15.1% 上升至10月份的47.3%。
10月份的未償還按揭貸款總額按月增加0.7%，至12985億港元。按揭貸款拖欠比率維持於0.02%，經重組貸款比率維持於接近0%。
資料來源 ：香港金融管理局
展望：2019年新盤貨源集中於新界，核心地區仍供不應求
政府自2010年陸續實施額外印花稅, 買家印花稅及從價印花稅, 加上限售政策及金管局嚴格的住宅按揭壓力測試, 使樓市的交易成本大幅上升。這使目前香港市場上的購房客多數為長期投資者, 能夠在香港現階段置業的買家多是資產水平及收入水平出眾, 承擔風險能力較高的客群。展望未來，儘管香港樓市面臨加息期、貿易摩擦、中美資金回流、恒生指數等負面壓力，市場仍然缺乏恐慌拋售的基礎。這也意味著房價難有深度調整, 負面因素一旦消除便會誘發房價回升。
根據市場上公開資料整理, 2019年新盤貨源預計達26268個。區域方面，近44%的新增貨源將集中於靠近深圳的大埔及屯門區，其中恆大的管翠路8號和中國海外的天鑽項目預料各可提供超過1500個單位。新界東的將軍澳及觀塘則佔23%，其中會德豐地產可提供的樓盤超過2000個。核心地區新增貨源仍然稀缺, 相信未來隨著宏觀經濟的不明朗因素陸續散去, 房價又將恢復至上升趨勢。
2019年預計新推住宅項目分布
資料來源：公開資料整理, CRIC
(編輯：朱姝琳)