香港樓市:「帶血的饅頭」深度

深度 - RESEARCH-

始輝煌，終輝煌，幾度沉浮為利往。

最抗跌的香港樓市也撐不住了。

11月29日，香港差餉物業估價署公布了最新樓市數據：今年10月份香港私人住宅售價指數降到了376.1點，按月下跌了1.34%，實現連跌5個月。

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的確跌了

最近，有港媒曝料：香港尖沙咀一套複式豪宅，先從1.4億港元跌至1億，減價4000萬港元。

如此程度大放血令人心疼。

圖片來源：網絡

更早一次「豪宅甩賣」是在今年8月，何文田半山一號一套實用面積1,567平方尺的房子（約150㎡），原本定價3,500萬，後來降了350萬才賣出去，比市場價低了10%。

豪宅市場屢次受挫，令外界震驚：如今香港最穩如泰山的豪宅市場也挺不住了？事實上，香港豪宅價格的確已經開始下跌。

數據顯示，今年前10月香港豪宅成交量為2375宗，較去年前10個月的3363宗下滑29.4%；成交總額約1183.36億元，同比下跌18.1%。

接下來看看香港近期樓市情況：

近日，香港一塊號稱「地王」地塊被流拍了！

這是啟德C區的一塊地，今年年初，香港政府曾經以1.29萬/平方尺的高價拍賣（總價值111.24億港幣）

當時這塊地皮，被封為了「地王」。

啟德C區地塊，圖片來源：香港01

令人尷尬的是，這塊地王成交沒兩天，就被買家高銀金融退貨。後來重新招標，長實、鷹君、新地……一眾地產大佬全去競標了，結果沒有一家出到政府定下的最低價，最終只能宣布流拍。

土地流拍背後，折射出買家對於市場的消極態度。

REA集團旗下的物業多元化買賣及租賃樓盤資訊的多媒體平臺Squarefoot公布2019年下半年香港房地產市場前景分析結果，反映港人看淡樓市前景。

有56%受訪者在進行調查時認為樓價將在未來六個月內下跌，料整體樓市或跌12.8%，相對上半年調查中只有8%人估計樓市將於未來半年下跌，及上半年預期升樓市升11%；

受訪市民在六個月內對本地樓市信心出現逆轉，負面情緒醞釀降低買家入市意欲；有九成受訪者依然認為香港樓價太高。且樓市瀰漫負面氣氛壓抑本地買家入市意欲。

11月17日，香港地產發展商華懋集團名下的朗城匯樓盤推售144套房，最終僅售出4套，銷情慘澹。

數據顯示，前11個月一手住宅市場成交總量為2萬多宗，同比增長34%，不過今年多數成交發生於1-5月，從6月起大跌，當月環比跌幅高達63.3%，8月又環比跌去30.8%。

二手房市場方面，成交量同樣疲弱。香港各大地產代理行在11月16日至17日的10大二手屋苑成交數量由3宗至7宗不等，均為個位數。

前11個月，香港二手私人住宅市場量價齊跌，成交量同比下滑10%，預計今年是16年來表現最差的一年。

有不少業主一再砍價賣房。近日，黃埔花園一套三房的物業，實用面積639平方尺，本來定價1,280萬港幣，後來一路降價，降了290萬才賣出去。

圖片來源：網絡

馬鞍山海典灣的一套房子，從6月份就開始拿出來賣，接連降了兩次，總共降了90萬才賣出去（成交價為730萬），比銀行的估價都低了5%（銀行估價為770萬）。

市場低迷情況已經持續了近半年，對於2020年樓市，戴德梁行在近期的記者會上提出了預判：明年上半年香港住宅樓價或仍有10%至15%的下調空間。

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想保證未來港人人人買得起樓

20年來，香港樓市經歷了大風大浪、「十起十落」。亞洲金融危機、投機、炒作、跟風，使香港樓市泡沫於1997年破滅，房價一度下跌70%。

1987-1997年，是香港房價瘋狂飆升的時期，10年上漲了10倍，香港人平均把月薪的74%用作供樓，香港房價更是在1997年達到一個歷史高峰，單價達14萬港元/平方米。

持續狂漲的香港房價，也讓以地產為主業的李嘉誠、郭得勝、李兆基、鄭裕彤「香港四大家族」積累了驚人的財富。1997年，四大財團的財富總和超過440億美元，相當於當時7個GD省的財政收入。

1985年至1997年，香港樓市經歷了連續12年的大漲，香港房價漲幅超過6倍。1996年，由於買房人太多，房子供不應求，開發商不得不實行搖號購房——香港比內地大概早了20年進入全民搖號買房的時代。

1997年香港樓市亞洲金融危機爆發，香港經濟元氣大傷，刺破了樓市泡沫；香港回歸後第一任特首董建華提出「八萬五計劃」，即每年新建不少於八萬五千套廉價住房。

2000年至2003年，由於「八萬五」計劃，香港樓市持續下跌，最高時跌去七成，這是香港樓市有史以來跌得最慘重的一次。

「八萬五計劃」被徹底放棄，直到2003年2012年之後，香港房屋委員會才首次發售新居屋，且只有2000間。

從2003年到2018年是香港15年的大牛市，房價平均上漲了5倍以上，部分地區房價上漲了10倍。從2003年7月至2018年7月，香港私人住宅價格指數從58.4上升到394.8，漲幅為5.7倍，其中港島、九龍、新界的A類私人住宅漲幅分別達到7.1倍、6.9倍和6.2倍，年均漲幅均在10%以上。

如今，香港人均居住面積只有約15平方米，已經大幅落後於內地的北上廣。同年全港約有超過9萬間劏房，住著超過20萬人，居住面積中位數僅為10平方米。

以70-100平方的房屋為例，港島每平方米均價高達22萬港幣，九龍為19萬港幣，而與深圳一河之隔的新界也高達13.4萬港幣。

據諮詢機構Demographia的報告，香港連續八年被評為「全球最難以負擔得起的房地產市場」。

10月16日香港特首林鄭月娥發表新的施政報告指出，未來要保證每一個香港人和他的家人有房住，讓大家買得起供得起樓。

據悉，港府將會陸續推出短、中期支援措施，包括大幅增加過渡性房屋項目，放寬首次置業人士按揭計劃樓價上限——首次置業人士可申請最高九成按揭貸款的樓價上限由目前的400萬港元提升至800萬港元，即一套800萬的房子，首付只需要付80萬就能上車。

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跌的原因分析

業內總結了導致近期香港樓市出現拐點的「4大原因」：

第一，開徵空置稅。從去年開始，港府向空置一年以上的豪宅徵收空置稅，這無疑給香港的豪宅市場降了溫。

第二，由滙豐銀行宣布進入加息周期。隨後，渣打、中銀香港等多家銀行紛紛跟進。當香港進步到加息期之後，香港樓市大漲15年的格局便已開始打破。

第三，加大土地市場供應。去年10月，港府稱將研究下階段填海興建合共約1700公頃（即17平方公裡）的土地，可提供26至40萬住屋單位，供70至110萬人口居住，其中七成為公營房屋。

2019年10月，港府又提出了《收回土地條例》。未來5年特區政府要收回400公頃新界農地及棕地，未來3年會利用政府短期空置土地及發展商借出的土地，興建1萬個過渡房屋單位。

第四，放開香港居民對外購房管制。去年香港特區政府頒布了《港澳臺居民居住證申領發放辦法》，當年，香港人在粵港澳大灣區內地城市買下了總值近100億人民幣的房產，同比增長10％。今年11月6日，香港政府又向香港居民發放粵港澳大灣區內地城市的「房票」——香港人在內地9城購房放開，限購條件全部豁免。

自內地向港澳人士放開買房限制後，近期香港掀起移居大灣區熱潮。

於是，香港居民就跑到深圳、珠海、惠州、中山的樓盤去買房，投資性購房需求一下子被釋放掉了。

儘管，香港房地產出現罕見的低迷情況，但是，浸大財務及決策系副教授麥萃才認為，現時經濟環境與1997年亞洲金融風暴及2003年沙士疫情不一樣，有實力置業人士並非最受經濟衰退影響的一群，而業主肯減價空間亦不大。再者香港住屋需求大，發展商相比以往經濟低潮期亦更有實力防守，均令今次經濟衰退對樓價的影響有所降低。

因為，1997年亞洲爆發金融危機，使香港經濟元氣大傷，刺破了樓市泡沫。此外，香港回歸之後，就實施了「八萬五計劃」，即每年新建不少於八萬五千套廉價住房。而現在香港樓市並沒有當年那樣嚴重。

現在香港房價高得離譜，主要並不是地小人多，不夠住人，而是當地的開發商囤地不造房，有再多的土地也不夠供應市場。

以上奶牛財經整理自：界面新聞、港漂圈、不執著財經，轉載請註明

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居屋的不可負擔性

從收入角度看居屋的定價意味著什麼。以2019年居屋為例，大戶型售價平均為342.5萬港元；各樓盤大小戶型簡單平均後價格為271萬港元。最低單位的售價為155萬港元（馬鞍山的錦暉苑項目，25.6平方米一套）。按港府使用非業主家庭收入中位數39,500港幣（年收入=47.4萬港元），則房價收入（年收入除以 房價）比分別為：

「大」戶型（平均45.5平方米）為7.2倍 平均戶型）（大約37平方米）平均價格為5.7倍 小戶型（30平方米）為3.30倍

在此問題上，國際權威標準為Demographia International Housing Authority使用的「Median Multiple」[3]——家庭年收入中位數除以一個社會的房價中位數。該標準由世界銀行所推薦。

根據該標準，Median Multipe：

大於5.1倍為重度不可負擔（Severely Unaffordable） 4.1~5.0為嚴重不可負擔（SeriouslyUnaffordable） 3.1~4.0為一般性的不可負擔（ModeratelyUnaffordable） 3.0以下為為Affordable

這個標準非常嚴苛。根據Demographia的2019年數字，美國為3.9倍，新加坡為4.6倍，東京為4.7倍，英國為4.8倍。香港為20.9倍。香港自2010年以來即居於全球第一位。

Demographia，2019

Demographia沒有公布其算法，我簡單網搜了一下，2019年，媒體報導香港平均二手房屋價格為120萬美元，如果對應特區政府公布的非業主家庭中位數年收入47.4萬港元，大約即19.8倍。這些年來，香港基本在18~20倍左右如果房價增速繼續超過薪酬，則該比率還會繼續上升。

再回過頭來看香港居屋的價格。「大」戶型居屋的房價收入比為7.2倍，中間戶型的居屋的房價收入比是5.7倍，都屬於世界銀行定義的「Severely Unaffordable」。也就是說按照國際標準來看，香港人連政府供應的居屋都買不起。

另外，香港的居屋與全球所有其他地方都不一樣，即面積非常小，單位平方米的房價極高。傳統的「Median Multiple」並不考慮房屋的面積，只考慮社會的平均房屋單位價格。

對於香港這種提供超級蝸居的奇葩城市，這個指標就不靈了。

香港政府和市民把住房標準變成了降低絕對價格（比如搞到一兩百萬港元），讓市民「上車」，但迴避核心問題：就是每平方米房價越來越高，同等價格的房子面積越來越小。這些上車盤都是二十來平米的蝸居。不知道一家兩口如何在二十平米裡面生存？他們如何生小孩、養育小孩？香港人工成本非常高，基本依賴菲傭。如何在二十平方米的蝸居裡過三口之家的日子，並聘用一個在家菲傭以維持父母的雙薪工作？即便把這個數字提升到大戶型居屋的45平方米，也是蝸居，三口之家人均是十來平方米。國際標準人均居住面積都在30~40平方米。

所以，不能僅以有產或無產作為衡量幸福生活的標準。政府乃至社會輿論似乎在片面強調和美化「上車」，不顧住房產品的質量，而只把單純的「有房」「無房」作為成功標準。在這樣的蝸居裡，人們生活如何可能快樂、自由的生活？

中國一線城市房價雖然也非常之高，但老百姓還是有選擇的，可以下沉到弱一線城市。可以回省城、回鄉，總是有廣闊天地，住房不是完全不能解決的問題。香港的百姓則可能被困在香港，要忍受這裡的超高房價和蝸居。

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居屋提供的困境

如果政府大規模供應居屋，譬如每年上萬套、兩萬套（新加坡標準），改變居屋與私人產權房的結構，就會導致樓市下跌，有產市民的反彈、反對； 如果政府大規模提升居屋的產品質量，例如推出更大的戶型（新加坡標準），也會導致市民巨大反彈和反對； 如果政府減少居屋的供應，則會進一步增加房屋的稀缺性，推動房價上漲，同時還會加大有產及無產者之間的貧富差距； 同時，如果政府減少居屋供應，就會將居屋申請變成抽籤、派獎，行大運，抽中購房資格的人會獲得巨大的經濟福利（且不論其得到的產品都是使用質量很差的蝸居）。這就是造成所謂的「lottery effect」——博彩效應——同是納稅人，為什麼要讓一部分人的獲得如此大的收益？是否對其他人不公？ 只要經濟下行，供需關係不利，房價承載下行壓力，政府推出居屋就會受到市民批評，可能要放慢節奏；

基於以上，與新加坡一邊倒支持可出售的組屋不同，香港的精英及有房族對居屋有很大的懷疑和牴觸。

我個人認為，在居屋發展失去十到二十年，香港的房屋市場格局已經基本確定之後，居屋已經很難實質發展了。香港的樓市已經被現狀綁架。果不其然，林鄭一提出居屋，就有各種各樣的反對意見。找各種理由，例如要求林鄭發展公屋（租賃住房的）。包括建制派也在提出這樣的理由。

我的感覺，香港人好像最懂房地產，但其實最不懂房地產。房地產毀了香港經濟。房地產可能使得整個城市的競爭力永遠受限。

以上觀點：楓葉晚林

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港人分散置業9+2將常態化

「讓港人人人居者有其屋」的方式其實還有很多：比如不間歇增加公屋、港人到粵港澳大灣區便宜的城市工作和購買房子（已經在行動），其中富人置業可能帶著投資性，其他人可以以工作置換的方式實現居住理想。

「港人內陸化、港人背井離鄉、港人移民」將成為常態。深圳、東莞、惠州等城市已經開始迎來眾多的香港有才的人士的創業或者工作，美編最近大量接觸到港人才俊頻繁活躍在深圳，他們從事的職業：配合招商引資、大健康（創業內地化）、科技、教育、當然還有保險業等。

這意味著什麼？很多。簡單一句話：港人必須走出來，大陸是巨大的市場；香港對內地從資本輸出到知本、服務的輸出，總有人能找到「賣點贏得資本」。

同時，「房地產可能使得整個城市的競爭力永遠受限」這是對深圳極大的警告，希望玩得很happy的深圳多一些遠慮，美編這裡不妨先放一些預判/警：

高預警要點（任一即可，下同）：

當灣區頂品超過50w+的時候

當「衛星」區都出現10w+的時候

當全國媒體都瞎忽悠深圳遍地10w+皆常態的時候

連「外來藝術家」都想搶房的時候（這個點以後慢慢談）

中預警要點：

當大媽都想買房投資的時候

當業主和投資客「控盤」的時候（壟斷新房、二手房價）

初預警要點：

當外地人都來深圳買房投資的時候

當房價一年半載都能翻倍的時候

美編不展開，各位行家應該知道深圳/各區已經屬於哪條「預警線」了。

至於中心區寫字樓空置率高、寫字樓不好賣、部分商業難以為繼、部分高價公寓不好賣，這些並不是什麼大問題，前兩者也許還是好事，也許說明產業結構性調整見成效、產業轉型升級中、產業人口與居住全城化布局。此不贅述歡迎展開討論。

最後一個點：現在是不是撿漏香港物業的時候？美編想說：這是「帶血的饅頭」，裡面有餡。