本文由香港資深投資人「江恩小龍劉君明」供稿，文中觀點不代表智通財經觀點。
對於樓市的周期研究吸引了無數的經濟學家及投資人研究，而香港的房地產市場是吸引了世界無數投資者的目光。康狄夫長波理論(The Kondratieff Wave),貝納(Samuel T Benner)價格周期理論，江恩理論及波浪理論皆證明了股市，商品的價格及經濟周期，皆是有一定的規律。如長波理論是引證50-60年為一循環的經濟周期現象，貝納商品價格周期理論商業價格的最高點遵循一種重複的8―9―10年模式等。
江恩曾經說過，「 時間最重要決定市場走勢的因素，通過研究個股的過去的記錄，您將能夠證明歷史會重演，而且通過了解過去，你可以知道未來的。」
地球每一種事物都有周期，包括商品期貸價格，而經濟也有盛衰周期。康狄夫長波理論(The Kondratieff Wave),貝納(Samuel T Benner)價格周期理論，江恩理論及波浪理論皆證明了股市，商品的價格及經濟周期，皆是有一定的規律。同樣地，樓市也有盛衰的周期。
對於樓市周期的研究，如愛德華R·杜威(Edward R.Deway)號稱周期循環分析之父發現樓市約18年，西蒙·史密斯·庫茲涅茨發現15-25年的建築業周期，這種波動在美國的許多經濟活動中，尤其是建築業中表現得特別明顯，所以庫茲涅茨周期也稱為建築業周期。而他認為此周期平均長度為20年。。英國經濟學家 Fred Harrison 弗雷德·哈裡森。哈裡森研究過去200多年英國和美國房地產市場，發現房價漲跌有一個18年左右的周期 。
圖1. 愛德華R·杜威(Edward R.Deway)號稱周期循環分析之父發現樓市約18年
但香港的樓市周期又如何?
香港樓市周期不難發現，以六年為一個周期，以1997年開始計算，之後每約六年都發生大轉變，包括2003，2009，2015，2021年;同樣，我們同樣可以利用江恩的50%分割，得出三年為次一級周期，分別得出2000，2006，2012，2018年，而2000年，2006年分別都系中期「轉勢」年，如2000年跌到三年後2003年，2006年跌到2009年金融海嘯。而明顯地2018年香港的樓市開始下跌，到2019年5月左右雙頂再回調。
圖2. 香港樓市周期
圖3. 中原指數在2018年見頂
再利用弗雷德·哈裡森提出的18年樓市周期去分析香港的樓市，他把樓市周期分為三個階段：前7年需求拉動的緩慢增長，然後短期的下跌調整，接著是投機7年的瘋狂，最後是4年的價格大幅下跌，周而復始，詳細如下:
第一階段，從價格在衰退結束時觸底開始，一般是緩慢的1-7年復甦階段。房價下跌的幅度之大，足以吸引最勇敢的投資者重返市場，他們被房價下跌帶來的高收益率所吸引，復甦階段持續發展，更多的買家將有信心進入市場，這將推動價格逐步上漲。
第二階段，在早期投資者因為獲利已匯，所以樓市會回落。
第三階段，價格狂熱達到頂峰。最後幾年的上升被弗雷德哈裡森(Fred Harrison)稱為「贏家詛咒」(winner’s curse)階段。投資者認為狂熱帶來的高得離譜的價格也會有一個又一個理由去合理化。
第四階段，價格衰退階段。價格暴跌，過度舉債的人破產，引發了一波又一波的被迫拋售，從而進一步壓低了價格。
而香港樓市無疑是2003年開始見底上升，那2021年很可能是這樓市18年的周期完成。同時利用上文提及的6年周期，也可以得出2021年的周期。那香港樓市很可能在2020-2021年間完成整個升浪，之後回調。但不論如何，2023-2024年香港的房地產都會出現周期的回調。
來源: 智通財經