區域市場綜述
根據中指監測，2020年10-11月華東大區重點城市上海、杭州、南京、蘇州累計開盤104個（較上個月減少47個），推出房源17584套。其中，剛需項目佔比60.8%。各地在「銀十」推盤節奏放緩，整體去化效果較好。新城千禧公園、浦發仁恆珊瑚世紀、濱江沁語曉庭、金隅森臨瀾府、雲瀾尚府、中海上園灣等項目由於區位優勢、宜居度高、通達性好、配套資源豐富等原因實現開盤熱銷。
上海：推盤節奏放緩，各樓盤開盤去化率均較好
監測5個項目開盤，共推出1259套房源，樓盤均勻分布於主城區及郊區，其中純新盤項目3個，老推新項目2個。
半數樓盤價格持平。
推盤節奏放緩，半數入市項目在郊區。
各樓盤開盤去化率均較好。
上海：新城千禧公園（2020年10月31日）
價格優惠：當天認購優惠2萬元。
認購去化：2020年10月31日本項目共推出308套房源，開盤當天認購278套，去化率90%。
客戶定位：以剛需客戶為主，年齡介於35-45歲間的客戶群佔比較大。
本次推出戶型面積及開盤當天認購去化情況
項目優點
品牌地產，品質高。新城集團開發，大品牌開發商品質有保證。
戶型好，總價低。推出三種戶型總價區間較廣，戶型方正南北通透且布局合理，總價400萬左右價格合適剛需客戶前來購買。
項目通達性好。項目距離軌道交通浦江線匯臻路站步行約1.6千米，距離高速入口約3.5公裡，通達性較好。
項目缺點
醫療配套需進一步完善。
得房率不高，只有75%。
上海：浦發仁恆珊瑚世紀（2020年11月18日）
價格優惠：無。
認購去化：2020年11月18日本項目推出332套房源，開盤當天認購332套，去化率100% 。
客戶定位：以剛需客戶為主，兼顧部分改善需求；年齡介於35-55歲間的客戶群佔比較大。
本次推出戶型面積及開盤當天認購去化情況
項目優點
品牌地產開發，產品類型豐富。項目整個社區由高層、洋房、別墅以及商業等配套組成，類型豐富。
交通便利，項目通達性好。項目距離在建軌道交通線18號線周浦站約1.7公裡，通達性較好。
項目缺點
周邊配套設施有待完善，學校、醫院等目前處於在建狀態。
杭州：入市樓盤量較上月大幅縮減，整體去化表現較好
本月重點監測項目開盤54次，共推出7618套房源；市區推盤節奏放緩，開盤區域依然以郊區為主，整體去化水平較好。
價格方面，杭州樓市並未受到低位供應以及螞蟻暫緩上市較大影響，房價總體依舊維持平穩行情。
去化方面，整體去化率較高，25個項目開盤當天去化100%，佔項目總量的46%；
本月杭州市場依舊未出現萬人搖的情況，受9.4新政影響，大量搖號需求被推向了「非紅盤」，總體中籤率持續走低，許多項目都創下了「史上最低」中籤率。
區域方面，本月開盤區域主要集中餘杭、蕭山和臨安三個區域，共加推34次，推出房源4547套，佔據杭州市區總入市量的60%左右；
本月主城區加推16次，錢塘新區、拱墅、江幹、下城、西湖等區域均有開盤，且剛需與改善類兼顧；
本月純新盤項目較少，僅10個，其中主城區佔7席，郊區佔3席，但各項目去化水平均較好，整體去化9.5成。
產品類型方面，類型依舊豐富，高層、小高層、排屋、合院、洋房等均有入市，其中高層仍是主力產品。
杭州：濱江沁語曉庭（2020年10月27日）
開盤詳情：10月27日首推1#、3#、4#共計261套精裝高層房源，戶型建面約98-113方。
價格優惠：均價34000元/平方米（含精裝修3500元/平方米）。
認購去化：開盤當天銷售良好，去化率100%。
客戶定位：項目處於拱墅桃源板塊，主要面對周邊地緣性人群和主城區外溢客戶，購房者多以剛需為主。
本次推出戶型面積及開盤當天認購去化情況
項目優點
濱江出品，開發商口碑好，質量有保證；
臨近地鐵4號線桃源站，交通便利，且位於兩個商圈（BMW綜合體和寶龍城市廣場）中間，居住舒適便捷；
主力戶型為98㎡，戶型小，總價可控。
項目缺點
項目目前周邊配套皆未完善，仍屬於空白狀態。
杭州：金隅森臨瀾府（2020年11月10日）
開盤詳情：11月10日，金隅森臨瀾府首開高層7、8、10、11#188套房源，戶型建面99-139方。
價格優惠：40800元/㎡（含裝修標準4000元/㎡）。
認購去化：開盤當天銷售良好，去化率100%。
客戶定位：項目位於江幹區城東新城板塊，購房者以改善型客戶為主，兼顧投資需求。
本次推出戶型面積及開盤當天認購去化情況
項目優點
項目為金隅2020年森系煥新之作，引用濱江物業，品質有所保證；
項目臨近地鐵4號線明石路站，交通便捷；
項目西北側規劃大型15萬方TOD商業綜合體，一路之隔盡享城東大型豐富商業綜合體：港龍城，三花國際，華潤萬象匯，東站西子國際。
項目缺點
項目緊鄰德勝快速路，以後可能會出現交通擁堵，噪音，粉塵等問題。
南京：推盤節奏維持在高位，去化分化明顯
重點監測37個項目開盤，共推出6735套房源，其中純新盤項目6個，老推新項目31個。項目供應主體分布在多個區域，其中浦口（12）、江寧（8）、棲霞（6） 、六合（4）、雨花臺區（4）、秦淮（2）、鼓樓（1），兼顧剛需和改善。
價格方面，最高蘇寧檀悅50000元/㎡，最低開盤價攬灣玖築16255元/㎡。
南京：雲瀾尚府（2020年10月28日）
認購去化：10月28日上午9點在凱賓斯基酒店開盤，首開1、8號樓，共計256套房源（77套對人才優先供應，77套對無房優先供應，普通房源102套），精裝包3500元/㎡，首付8成。全部售罄。
客戶定位：以改善客戶為主。
本次推出戶型面積及開盤當天認購去化情況
項目優點
產品品質高，打造科技住宅，擁有五星級酒店式落客大堂、280 米的超長景觀軸線、下沉庭院、觀景長廊、社區中央會客廳、下沉的卡座區、800 米健身環道等。
位於南部新城大校場，主城最後一塊可供開發的區域，位置好。未來還有機場跑道公園。
交通——距離目前正在建設中的6號線南京中醫院站僅數百米；與3號線大明路站相距也不遠，周邊還有5號線、13號線、10號線東延線及16號線。
商業——項目周邊有麥德龍、紫荊廣場、萬象都薈等商業中心，未來或將繼續引進德基、恒隆等商業巨頭，全面提升板塊內商業配套水平。南京中芬合作交流中心也預計將在明年建成使用。
醫療——項目南側緊鄰大型三甲綜合醫院——南部新城醫療中心（南京市中醫院），周邊還有三甲綜合醫院2所，三甲專科醫院1所，充分保障健康生活。
項目缺點
首付高，面積大，總金額較高。
南京：金隅紫京疊院（2020年10月28日）
認購去化：10月28日在百家湖金鷹尚美開盤，首開1、3、4號樓，共計292套房源，全部售罄。
客戶定位：以江寧改善客戶為主。
本次推出戶型面積及開盤當天認購去化情況
項目優點
紫京雲築佔據3號線、5號線（在建）雙地鐵優勢。一路之隔便是九龍湖，擁有一線湖景資源。
周邊還有百家湖商圈、隔壁就是九龍湖商業中心（在建），商業配套高端。
現房銷售，產品品質高。
項目缺點
單價較高。
蘇州：推盤節奏加快，純新盤項目增多
監測8個項目開盤，共推出1972套房源，多數樓盤位於吳中區、吳江區，其中純新盤項目4個，老推新項目4個。
價格方面，開盤項目定價整體較為穩健，多數樓盤價格與往期開盤價格持平。
新開盤優惠活動增多，但優惠力度整體較小，部分項目按照備案價銷售無優惠。
剛需、剛改型客戶群集中於30-35歲左右，改善、高端改善型居住型客戶群年齡段主要集中於40歲以上。
蘇州：中海上園灣（2020年10月30日）
價格優惠：無。
認購去化：2020年10月30日本項目推出162套房源，開盤當天認購155套，去化率96% 。
客戶定位：以園區（湖東外溢、青劍湖）改善客為主，少量相城及其他區客戶。
本次推出戶型面積及開盤當天認購去化情況
項目優點
低密度生活居住區，靠近中環北線，自駕出行便利,。
品牌房企，精裝房源。
區域內長期稀缺房源在售，項目產品貼合客戶改善需求。
項目缺點
總價預算較高。
目前周邊暫時沒有地鐵配套，公共出行還是依賴於自駕。
蘇州：龍湖泱望（2020年11月06日）
價格優惠：無。
認購去化：2020年11月6日本項目推出232套房源，開盤當天認購120套，去化率52% 。
客戶定位：以吳中城區及城南地緣客戶為主，置業目的主要為改善自住，購房群體主要集中於30-40歲的中青年。
本次推出戶型面積及開盤當天認購去化情況
項目優點
地處核心地段，發展潛力大。
生活配套完善，自帶商業，雙軌上蓋，交通便利。
品牌房企，精裝房源。
項目缺點
項目容積率高，小區太密集，靠近商業太近，存在一定的噪音問題。
本月開盤
表：10月24日-11月20日部分典型項目開盤信息
註：本報告中開盤效果評價依據為：非常好（開盤當天去化率70%以上）、較好（開盤當天去化率50%-70%）、一般（開盤當天去化率30%-50%）、較差（開盤當天去化率30%以下）。
下月預告
表：11月21日-12月18日部分典型項目開盤信息
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