來源：東方財富網
原標題：正榮地產負債1262億銷售增速降至0.8% 歐宗榮頻頻發債經營現金流4年淨流出163億
當前，閩系房企正榮地產(06158.HK)的高層震蕩和現金流承壓，讓實控人歐宗榮感到焦頭爛額。
近日，正榮地產對外公告行政總裁王本龍辭任，再次將高層人事震蕩的內憂推至聚光燈前。據長江商報記者不完全統計，今年以來，正榮集團已有包括正榮資本總經理江晨、正榮地產副總裁劉翔、正榮產業發展集團財務總監鄭琳琳、正榮產業發展集團副總裁肖春和等在內的近10位高管相繼提交辭呈。
11月14日，正榮地產品牌部相關負責人回復長江商報記者稱：「人事流動是公司發展過程中的正常現象，正榮地產離職率相對行業平均水平並不高。」
而高管大換血背後，是公司業績增幅放緩以及現金流承壓。半年報顯示，2019年上半年，正榮地產實現銷售金額586億元，同比僅增長0.82%，而去年同期，其銷售金額同比增長逾170%。
長江商報記者注意到，今年以來，正榮地產多次發債融資，年利率最高10.5%，最低為7.16%。上半年，其平均融資成本為7.60%，高於去年同期的4.8%，同時高於主流上市房企平均融資成本均值6.44%。頻繁融資的情況下，正榮地產的現金流依然為負，2019年上半年，正榮地產經營性現金流淨額為-77.23億元。
「業績增速放緩，既有行業周期原因，也有去年同期高基數原因，也有公司出於發展質量考慮控速的原因。」正榮地產方面解釋稱，融資收緊與融資集中度提升是今年行業表現出來的兩大趨勢。公司融資渠道通暢，融資成本可控並呈下降趨勢，不存在高息融資的說法。
業績增速放緩年內近10高管辭任
正榮地產的人事地震仍在持續。
近日，正榮地產正式公告，王本龍因其他工作事務已辭任公司執行董事及行政總裁，11月20日起生效，同時，將自辭任生效後不再擔任公司的授權代表。過渡期間，執行董事兼董事會主席黃仙枝獲委任為行政總裁，以臨時接任王本龍的職責。
事實上，王本龍的去職只是正榮地產上市以來人事震蕩的一個縮影。隨著近日王本龍辭任，以及前任林朝陽於去年離開地產總部經營團隊，外界有聲音提出，正榮地產的職業經理人「三人天團」僅剩黃仙枝。
此外，今年以來，正榮集團已有包括正榮資本總經理江晨、正榮地產人力行政總監袁變革、正榮地產副總裁劉翔、正榮產業發展集團財務總監鄭琳琳、正榮法務審計負責人楊震麟、正榮設計管理中心總經理陳偉以及產業發展集團副總裁肖春和等近10位高管提出離職。
對於高層頻繁更換對公司的日常經營和戰略發展是否會帶來影響，正榮地產相關負責人回復長江商報記者表示：「人事流動是公司發展過程中的正常現象，正榮地產離職率相對行業平均水平並不高。作為上市公司，正榮一直致力於建立良好的公司治理結構，培養人才梯隊，搭建好平臺，與員工相互成就，公司經營目前一切正常。」
然而，不可否認的是，今年以來，其業績增速明顯放緩。數據顯示，2016年至2018年，正榮地產的銷售金額分別為393億元、702億元、1080億元，銷售金額複合增長率達到67.3%，並在2018年突破千億大關。
而2019年半年報顯示，上半年，正榮地產實現銷售金額586億元，同比僅增長0.82%。而去年同期，正榮地產銷售金額為581億元，較2017年同期增長170%以上。
同時根據半年報，報告期內公司實現營收136.48億元，同比增長10.83%；歸母淨利潤9.33億元，同比增長11.07%；而2018年同期，正榮地產的營收增長率和歸母淨利潤增長率分別為52.31%和171.86%，目前來看，其增幅均明顯滑落。
事實上，公司經營發展的減速，從土地儲備方面也可窺得一二。今年上半年，正榮地產新增土地22幅，預計建築面積約2.9百萬平方米；而去年同期，正榮地產新增土地33幅，總估計建築面積約為5.9百萬平方米。
另根據正榮地產公告披露，今年前10個月，公司連同合營公司以及聯營公司的累計合約銷售金額約為1030億元，而2019年其銷售目標為1300億元。「公司有信心完成全年銷售目標。增速放緩，既有行業周期原因，也有去年同期高基數原因，也有公司出於發展質量考慮控速的原因。」正榮地產方面回函表示。
經營現金流近4年淨流出163億
正榮地產發軔於江西，創始人為福建莆田商人歐宗榮，公司2018年1月登陸港交所，目前總部已遷入上海。
長江商報記者注意到，今年以來，正榮地產業績增速放緩後，其盈利能力也面臨考驗。
數據顯示，2015年至2018年，以及2019年上半年，公司毛利率分別為23.43%、21.70%、21.09%、22.76%和20.32%，總體呈下滑趨勢。同期，其淨利率分別為9.72%、8.51%、7.61%、8.44%和8.64%，去年以來雖有所爬升，但仍未超過2015年的高點。
同時，今年以來，正榮地產密集融資補血。10月14日，正榮地產公告稱，完成贖回2億美元2020年到期的年息8.6%的優先票據。而前不久，正榮地產剛對外宣布，發行的3億美元2023年到期年息9.15%的優先票據於11月7日在聯交所上市。
長江商報記者梳理發現，上半年，正榮地產多次發債融資，年利率最高10.5%，最低也達到7.16%。其中，1月份公告擬額外發行1.5億美元2020年到期的優先票據；2月份發行2.3億美元優先票據；3月份與渣打銀行等就發行2億美元2022年到期年息9.15%的優先票據訂立購買協議；3月份同時公告擬發行4.2億美元2023年到期年息8.65%的優先票據；6月份發行2億美元的優先永續債。
由此可見，美元債已成為正榮地產最為主要的融資渠道之一。而隨著公司密集發展融資，正榮地產的融資成本也呈現走高態勢。半年報披露，報告期內公司平均融資成本為7.60%，高於去年同期的4.8%，同時高於主流上市房企平均融資成本均值6.44%。
值得一提的是，頻繁融資緩解資金壓力的情況下，正榮地產的現金流依然緊繃。數據顯示，2016年至2018年，以及2019年上半年，正榮地產的經營活動現金流量淨額分別為-16.6億元、-42.39億元、-26.64億元、-77.23億元。近4年經營性現金流合計淨流出163億元。
同時半年報顯示，截至6月30日，正榮地產公司總負債為1262.17億元，資產負債率為81.29%，淨負債率為70.8%。報告期，公司一年內到期借款249.03億元，應付帳款95.64億元，應交稅費25.69億元，而其可動用的現金僅250.72億元。
即便如此，下半年以來，正榮地產融資動作也未見鬆懈。其於8月份額外發行1.1億美元的優先票據；9月份發行3億美元2022年到期的優先票據；10月份再發行3億美元2023年到期年息9.15%的優先票據。
當前，房地產行業普遍面臨著債務壓力和融資難題，正榮地產是否存在相關壓力？連續高息發債主要是處於哪些方面的考量？
對此，正榮地長相關負責人回復長江商報記者表示：「融資收緊與融資集中度提升是今年行業表現出來的兩大趨勢。公司目前依託境內外融資平臺，融資渠道通暢，融資成本可控並呈下降趨勢，不存在高息融資的說法。」
（文章來源：長江商報）
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