買房選樓層有什麼禁忌?聽內行人說完,還是開發商比較精明

2020-12-03 雕叔談房

我是雕叔,專研樓市十餘年在數十座城市投資買房,長期進行實地市場調研,選擇大於努力!未來10年依然可以靠買房躺著賺錢

以下內容來自公號【雕叔談樓市】粉絲提問

提問:雕叔,您好。我家庭在廣州有兩套房,已經沒有購房資格了。後續投資方向有:1,買佛山,例如千燈湖,北滘。2,買廣州不限購的新塘。目前手裡有100w的子彈,廣州兩套房已經沒有房貸了。煩請指正,謝謝啦!

回答:如果非要在佛山和新塘之間選擇,目前新塘略微領先佛山半個身位,只是隱約判斷你可能還有其他選擇,比如名下兩套房時候倒騰一下,賣一再買一,置換一下標的物,從投資角度或者改善角度或者你有其他名額,再開發一下,就這幾條路子

提問:老師您好!我2018年5月買了一套龍崗頤安都會中央的2樓的小三房,總價450萬左右,但買了之後房價一直橫盤甚至有點下跌。目前家庭年收入80萬左右,上班居住在福田。從投資的角度,請問您我們是應該努力存錢置換到西部來還是按兵不動?

回答:頤安都會這個盤,已經有三撥人來問了,有投資有剛需,所以我說說我的個人看法,並不都是對你這個提問的。首先,這個盤是沒什麼問題的,坐擁龍崗最核心的地段,最好的人文環境,最便利的交通。未來多條地鐵交匯,旁邊商業舉步可達,學校雖然不會加分,但是也不會減分,大運為龍崗體制內人群競相購置之地,生源肯定沒有問題。第二,有這麼一句雞湯,身邊有些人看似走在你的前面,也有些人走在後面,但其實我們每個人都有自己的TIME ZONE,我們都在自己的時區裡成長,是不是有點像我們的房價呢?壹城中心一邊倒不能買的聲音還言猶在耳,今時今日它的房價已經起來了,而且漲得毫不輸人。太古城漲的時候,華潤城還是個小弟,而今也悄然跟上去了。深圳灣爆發的時候,寶中表現還差強人意,如今也藉機崛起了。都說只能買西部的時候,上塘的500萬也不知不覺變600萬了,所以其實我們需要甄別的是產品坑,一些沒有底層邏輯支撐的戶型以及一些過氣的老舊碟片區。事實上,放在一個五年的周期裡,大部分的房子,價格差並沒有那麼大,所以第二句雞湯要來了,成年人,買定離手,落子無悔。這個無悔的前提是一定要買適合我們的,一雙鞋子我們穿得越舒服,我們越能走更遠的路,房子亦是如此。你錯在買的房子不適合你,福田上班,年薪近百萬,怎麼看都不應該來龍崗置業。拉長周期,關鍵是有的人不適合在長周期裡靜候,比如有強大現金流的你,比如收入後勁很足的年輕人,沒兩年就有置換大房子好房子的需求和能力,而有的人則適合買個好產品,三房次新地鐵口長持,因為他想耐不住寂寞也不行,因為每一次置換裂變的前提要有更強大的現金流支撐,而很多人沒有。最後這個價格買在2018年,有點貴了,而且還是二樓。我們一個客戶同時期買的附近樓盤,現在漲了100W+了。如何不買高於市價的房子,這需要我們有很好的房感,對當下市場的高度熟悉以及對價值的良好判斷。至於是賣掉還是加倉,需要進一步結合你們的資金情況,歡迎疫情後和我們面聊。

提問:雕叔,現在在珠江新城上班,想問下佳信花園90平南向大兩房510萬、泓景花園90平南向小三房570萬、世紀雲頂90平南向兩房525萬以及天譽花園西向88平小三房530萬怎麼考慮呢。

回答:首選排除天譽花園,除非你特別看重華陽小學的學位,這個位置單價6.0萬有點高再看赤崗板塊,你列舉的這三個盤單價在5.8-6.3之間,論小區品質感和居住舒適度,肯定首選弘景花園,佳信花園次之,雲頂的舒適度應該是最末看您具體需求,雕叔自己選的,首選弘景。

提問:雕叔,請問赤崗片區的利安花園以及新鴻花園這種九十年代末的老破小是否有價值,工作在珠城,看中這裡的交通和環境,他們會受到琶洲的輻射嗎?目前網上掛盤的很多都去到了五萬,考慮小兩房,300萬左右

回答:赤崗北片區,是的。工作在豬心,一橋之隔距離很近,很方便。未來12號線的嶺南廣場站,以及原有3號線廣州塔站,以及APM線,交通還算方便。至於說300萬總價,單價4.5-5.0萬的樓齡較舊的特點,我覺得可以買,區域板塊沒問題,看具體戶型產品吧

提問:雕叔周末好,首付250左右,次新,主要目標增值,有什麼好的標的。佛山工作,現居住千燈湖,5年後老人來住或者出手,5年內沒有教育需求,可放租,請指教。

回答:首付250萬,那是幾成貸票呢?3成的話,那就是總價750萬總價,750萬總價在佛山可以隨便買了,橫著走隨便買我的理解是總價250萬,那就買千燈湖那邊的唄,儘量買地鐵沿線的次新就行了,買三房

提問:雕叔,保利335金融中心目前是否值得入手?115的複式。價格:平層南向2.6-2.8,複式北向3.0-3.2

回答:這個項目在汽車城大道,站在後續落成的金融中心裡,向北可以看到鳳馨苑,向南可以看到TOD,向西可以看到東陵廣場和廣園快速,向東可以望到成片成片的城中村,呵呵不要買商業,不要買寫字樓,不要買街鋪,有錢就去買新塘的地鐵口不限購的次新二手住宅啊,沿著白江站、新塘站買就行了不要碰寫字樓

提問:雕叔你好,雖然看到你這邊有建議把黃埔留給外地人,但我只有黃埔房票,暫時也不打算把戶口遷來廣州,且在科學城上班,所以還是打算買黃埔。番禺的房剛賣掉就看了二十多套房吧,首付有160萬左右,四成,所以總價預算也400萬左右,有以下選擇:1. 奧園香雪南向小三房,1衛,94平,中間樓層.405萬;2.科城山莊小三房一衛,101平,低樓層,415萬;3. 時代春樹裡114平四房兩衛,中樓層,375萬;4.保利林語山莊97平,三房兩衛,370萬不含稅目前的確沒有筍盤,都是市價,偶爾看到價格低的基本都是天地樓。我單身買來自住,不考慮學位。不排除將來工作變動還會再換,所以是否保值容易換手也是考慮的問題。不知上述哪個更符合目前的考量。問了第三次了,還沒買到,我都不好意思了

回答:奧園香雪位置不錯,不過盤小單價貴,後續如果換房的話可能會更吃力時代春樹裡作為一個剛需上車盤,單價低,單114平四房兩衛未免錯配保利林語是一個低密度豪宅盤,不管面積多大都是要繳納豪宅稅的,97平在豪宅盤裡卻又不是豪宅,還是在郊區,太尷尬了哈。相比之下,科城山莊是值得期待的,區府中心,地段交通都可圈可點,不管是小區內部環境還是周邊,自住都是很舒服的,學位你現在暫時用不上,他學位的利好也還沒有盡體現出,然而他的生源不錯,大部分是區府一帶公務員二代,未來科峻小學是能帶來驚喜的,到時候你自用學位或者置換都是有底氣的。

提問:雕叔,您好,看您比較推薦魚珠 萬博板塊較多,那麼請問這些板塊是兼顧投資屬性多一些,還是剛需自住屬性多一些?謝謝

回答:其實,這些板塊的投資屬性是略大於自住屬性的,這兩個板塊位於廣州城市未來發展的」城郊結合部「,屬於未來增量一點都沒問題的區域板塊,所以投資屬性一點都沒問題只是說這兩個區域的房子總價在350-500萬之間,所以也就聚集了大量的剛需客上車盤,所以自住就沒有任何問題

提問:雕叔,問了一下熟悉番禺廣場的朋友,說是東華花園那裡以前是墳地?!這對它以後升值會有影響嗎?另外,番禺廣場附近還有其他推薦的盤嗎

回答:不影響,剛需盤便宜是硬道理,地鐵通了該漲還是會漲的,也沒怎麼聽說這個梗,如果介意的話那就上東怡新區,或者尚東尚築,金海岸花園這些吧

提問:雕叔,業主群傳這個事情:科韻路往南與新港東路交匯後,繼續往南走,最終會與新滘東路交匯。而科韻路往南會緊鄰會展世界城、雅郡花園三期及三期後的別墅,且大概率走高架橋或者路面道路(很難走隧道,因為地下有8號線和4號線)。據說有部分業主已經在撤離上述範圍。這個對會展世界城左側和雅郡三期的影響是啥樣呢,對整個雅郡各期會有啥變化?

回答:你的表述有誤,不是科韻路,是車陂南,這個規劃我也知道了,大概率是走路面。部分業主撤離這個範圍,到不至於,多了一條規劃路其實好事,打通天河金融城-新港東(萬勝圍)-新滘路,把金融城、萬勝圍連結起來我覺得是利大於弊,別被什麼噪音、吵聲誤導了,可以持續跟進這邊的規劃

很多人在評論區給我留言提問,抱歉因為精力有限,無法一一回復

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