主持人：尊敬的各位領導、現場各位來賓大家下午好!首先非常感謝大家來到天津，參加第八屆「中國新城市建設發展年會」，我是主持人王浩，我是主持人陳深(音)，請大家用熱烈的掌聲送給才華橫溢、追求卓越的您自己!謝謝您的光臨。
本屆年會是中國行業規格最高、最權威、規模最大、影響最廣的專業論壇。論壇從中國經濟發展形勢著眼，聚焦行業發展進程，匯聚房地產業，建築業以及勘察設計企業的傑出人物和領袖齊聚天津，共同探討行業發展趨勢、模式創新、綠色低碳等行業熱點，就行業發展、企業戰略與成功案例等展開系列演講和對話，找尋全新思路及廣泛深入的交流與合作，同時見證中國企業歷史軌跡並推動行業健康向前的持續發展。
本屆年會的主題是「美好生活追求下的城鎮化解決方案」年會議題集中了新型城鎮化、房地產業、建築業、園林綠化行業亮點、熱點、難點，我們將聆聽協會領導、頂級專家對於新型城鎮化下行業政策走向與投融資環境解讀!共同探討行業的生存困境及解決之道，新形勢下企業的發展戰略及轉型之道。
我們這次活動從籌辦開始以來，受到社會各界媒體的關注，特別是搜房網、和訊網、中國日報網、新浪樂居網、搜狐熱點網、中國房地產報、中國建設報、中國商業信息報等行業現場直播媒體，以及各單位的大力支持，再次感謝各位!
下面請允許我為大家介紹一下出席本次大會的領導嘉賓，他們是：
中國房地產研究會副會長 童悅仲老師
中國建築科學研究院研究員 黃如福老師
中國社科院城市發展與環境研究中心主任 牛鳳瑞
國家住建部風景園林顧問專家 北京林業大學博士生導師 唐學山
亞太商業不動產學院院長、全聯房地產商會、商業不動產專委會主任 朱凌波
中國建築文化專委會主任 韓梅
接下來是出席本次大會的企業嘉賓，他們是：
江西吉商投資有限公司 尹德飛總經理和企業代表們
黑龍江省大正房地產開發有限責任公司 丁海星董事長兼總經理
邢臺傳世房地產開發有限公司 薛小亮董事長 張在淦總經理
石門縣堯業房地產有限公司 沈和平總經理
商丘新長盛置業有限公司 洪木銀董事長 劉清海總經理
黑龍江省建築標準設計研究院有限公司 呂修玉院長
遠洋地產蘇南公司 李傑總監
商丘國之泓置業有限公司 王煥貴董事長
新疆世紀興業投資集團有限公司 張希利總監
河南省山頂房地產開發有限公司 金自彥副總經理
湖北瑞帝建設集團 鄒首蔚董事長 鄒波總經理
濟寧市濟陽房產置業有限公司 牧新剛董事長 王守漢總經理
濰坊勝大房地產開發有限公司 郭興剛董事長 侯元新總經理 李中華總經理 遲耀勇總經理 郭風忠總經理
出席今天年會的還有100多位的房地產開發企業、建築業、勘察設計企業代表和各行業媒體代表，感謝大家的支持!
為進一步貫徹落實黨的十八大提出的中國特色新型城鎮化戰略，推動城市經濟持續健康發展，助力產業升級和城市綜合實力提升，切實推進中國城鎮化進程。城鎮化的發展必然離不開房地產業、建築業、園林綠化企業的支持，企業應當把握黃金髮展機遇期，積極推動企業改革及創新發展模式，提高市場競爭力，在當代經濟發展的新形勢中找到自己的立足之本，為加快推進我國城鄉發展一體化的新城市時代作出積極的貢獻!
為固立、促進房地產業、建築業、勘察設計企業的可持續健康發展，表彰先進，弘揚創新精神，我們搭建了企業展示、信息交流、專業對接、推動合作的頂級舞臺。相信我們的探討與交流，為共同構建和諧社會，共建和諧人居環境起到積極的推動作用。
下面讓我們以熱烈的掌聲歡迎住建部風景園林顧問專家 北京林業大學教授 博士生導師唐學山老師為我們大會開幕致辭及發表主題演講，演講的題目為「美好生活追求下的新社區設計」。
唐學山：尊敬的各位老前輩，尊敬的各位領導，尊敬的各位企業家們，各位媒體朋友們，女士們、先生們，大家下午好!
受會議主委會委託，讓我在這裡做致辭。我的致辭題目為以下內容。《美好生活追求下的城鎮化解決方案思考》，這裡只能根據本人這些年學習中央關於城鎮化建設的各種文件以及具體生產實踐，作一個拋磚引玉的發言。
黨中央、十八大明確指出，建設美麗中國、實現中華民族復興夢，要把夢變成現實，需要全體中國13-14億人民的共同努力，習近平主席指出「擼起袖子加油幹」，美好生活是幹出的，不是任何人的施捨，天上不會掉餡餅。習近平總書記指出新時期中國特色社會主義的目標就是要實現小康社會，讓全中國老百姓有獲得感，真正感到新時代陽光照耀著溫暖港。十八大不僅提出了實現中華民族復興夢的偉大目標，同時具體提出建設實現美麗中國夢的措施就是「五位一體」，建設美麗現代化中國，那麼五位一體的具體內容為：經濟建設、政治建設、社會建設、文化建設、生態文明建設。
要建設好美麗中國，圓中華民族復興之夢，經過黨中央五年多和全體人民的共同努力，就具體體現在四十年改革開放所凝結下來豐盛的碩果。最近一系列的改革開放四十年成果的報導，中國航天工業取得了驚人成就，500米直徑的天體望遠鏡就是中國的「天眼」成功，以及兩艘航母的建設成功，加上中國國力增強，在世界領域內超凡的成就都是大家有目共睹的，在這裡不做過多的解釋。
在新城鎮建設方面的解決方案，在未來實施方案中有哪些呢?下面提綱挈領的做簡單論述，作為今天發言的內容。
第一，把握城市副中心的目標和定位。一定要打造國際水平、世界一流的通州城市副中心規劃展覽中，提出了我們必須認真總結建國70年來的經驗，認真吸取世界各國城市建設經驗，同時要打造中國元素、文化基因。現在在城市規劃界有這麼一句話，「北有雄安，南有貴陽。」很榮幸，本人參觀了貴州貴陽城市副中心的建設，這些都是在新時代城市建設方面的大方向。
第二，把握建設，沒有城市病的未來城市。城市工作導向，城鄉一體化改變過去城市規劃的舊思維，改成城鄉規劃一體化的新的城市規劃的新路子。
第三，以重點工程為抓手，搭建城市骨架。做到突出重點、帶動一般、全面發展的新思路。
第三，聚焦主導功能，謀發展。必須明確城市主導功能，通過城鄉一體化規劃模式建設一座充滿城市活力的城鄉統籌，兼顧全面發展，這就體現了新時代經濟建設工作所把握的大方向與目標。
第五，在生態文明建設方面，必須構建大尺度的水陸空間，創造最優越的城鄉生態環境，徹底克服城鎮霧霾、汙染環境，還城市居民藍天白雲。2013年9月16日，新華社電，把城市園林綠化工作定性為中國第六個有生命的綠色的基礎設施，過去城市公園是吃喝玩樂的地方，這是舊的概念，僅僅是消極的休閒。新時代提出了要把建設城市公園作為基礎設施，習近平總書記提出了「一帶一路」，特別是今天與會的各位園林行業的同志們要記住，未來在「一帶一路」工程的最後結束，還是要我們園林綠化來裝扮美麗的基礎設施環境，所以未來的園林建設高潮，我們的行業建議做好迎接走上世界的園林綠化工作。
第六，文化建設方面全面加強歷史文化保護，福建福州建設項目就是近幾年來的佳例，一條福州文化街的建設，完成了福州一部歷史文化名城的史書。
第七，在社會建設方面，一定要著力保障和改善民生，讓城鄉居民切實感到新時代新時期，新城鎮建設的優越感、優越性，這就是本人對於新城鎮建設方案七點不成熟的意見，只是拋磚引玉，我相信有更好的思路，希望在今後城鎮化建設過程中，群策群力，響應中央號召，把城鎮化工作推向新的高潮，本人的致辭到這兒結束!
主持人：感謝唐老師帶來的精彩致辭和演講，唐老師在講話過程當中提到了，城市建設、發展一定要做到沒有任何城市病，比如說目前比較嚴重的霧霾現象。接下來有請中國建築科學研究院研究員黃如福老師為大家發表主題演講，題目《民營企業：重振，創新再出發》，讓我們掌聲有請黃老師!
黃如福：各位領導、各位專家，歲末年首，我們有機會能夠聚集在一起探討行業形勢，能夠在一起交流，分享一年的心得，這個是大會所做出的貢獻。
今天中午吃飯的時候，牛老師問我一個問題，建築行業去年的情況怎麼樣?我的回答是：「建築行業，尤其是中小企業、民營企業這幾年來比較困難，情況還比較嚴重。」有的說，2016嚇死一批，2017愁死一批，2018累死一批。前兩天山東500強的企業又垮掉了幾家，這確實不是一個好消息。行業這幾年來，做企業確實非常不容易，但是在座的企業，大多數都已經過來了，走過了2018，這是一件好事，值得慶賀，但是我們必須要做好充分的思想準備，未來幾年並沒有發現，也沒有看到形勢有好轉的跡象，可能情況還會嚴重，未來的路還很艱巨。
做企業、辦企業，我們都是來自於企業，我們都是企業家，對企業來說的困難應該來說大家都有心理準備。有困難是正常情況，但是有一些企業一碰到困難就把這些問題歸結於外部環境，甚至把企業的經營問題、經營當中碰到的一些情況歸結於宏觀經濟，動不動就把企業的一些問題與宏觀調控、去槓桿、體制改革、調結構、中美貿易戰、營改增、融資政策，甚至《建築法》，行業政策以及企業的資質標準，建築市場環境等等這些內容都扯上關係，好像企業當中碰到一些問題、碰到一些困難都與這些問題有關。
事實上，國家這幾年經濟發展進入了瓶頸期，這是事實。但是企業經營當中所碰到的一些困難、一些問題，與這些宏觀政策、國家走勢究竟有多少關係?我們可以調查一下，那些倒下的企業90%應該說跟宏觀經濟沒有直接關係。大家去看一看，我一直在給企業做一些管理方面的諮詢，幫他們做好自己的企業。比如說北京非常有名的一家企業叫做園林企業，早幾年前我給他們做企業內部風險管控的時候，就覺得他們投資比較冒險，我勸他們要放穩一點、看得遠一點，當時有一些人不聽我的，認為我太保守，後來他們的諮詢工作我沒有做下去，他們自己做了。現在的情況怎麼樣?已經很糟糕了，在建築企業當中這種投資經營戰略的把握，在這些方面造成的影響特別嚴重。90%跟宏觀經濟沒有直接關係，就是企業的老闆如何掌握方向，投資節奏的問題，在這些方面出的問題是最多的。
在國家最困難的時期，那些做得好的企業，是不是大有人在?何況現在的環境、現在的條件比四十年前要好得多。如果說退一步再來講這個事情，把所有企業的財富都歸零，都從「零」開始重新做，你們信不信，那些做得好的企業還是將來的領跑者，因為它的思維不一樣，解決問題的方法不一樣。我們不要把什麼問題都怪罪於外界、歸罪於人，大環境、宏觀政策對所有人都是一樣的，即使說制度不公平，但是對大多數企業還是一致的，對大多數人還是一樣的。
比如說前幾年，政策對於國有企業比較有利，但是80%還是民營企業，在民營企業、中小企業中做得好的還是大有人在，所以大環境、大制度對於大多數企業是一致的，不要輕易怪罪這個宏觀條件、宏觀政策，對這些東西說三道四沒有用。我們做企業一定要回歸到企業本身，回歸到自身來看問題。想想四十年來國家經濟究竟發生了哪些變化?你所在行業發生了什麼變化?這個市場發生了什麼變化?不要消極的等待，要主動去改變，去改變自己，不要去抱怨。要主動地去適應環境、適應市場，就行了，想想我們自己有什麼能力，有什麼特長。現在的經濟環境、經濟條件，我們的行業就是這樣的，你如何去適應?你適應了就贏了。
我們要改變自己，要適應市場，「改變、適應」就是要轉型升級。中央早幾年就提出來，要求我們要轉型升級。至少從2008年就已經開始了，金融風暴開始的時候就要求企業要進行轉型升級。但是有多少民營企業、中小企業聽進去了?是不是能夠及時跟上這個腳步呢?國有企業別管怎麼樣，就是在及時進行轉型升級。但是一想到轉型升級，很多企業就說要轉行或者說跨界經營，如果說是這樣的話，「轉型」是不是太簡單了?如果說這樣去升級，是不是太草率了?如果這樣的話，至少我們對過去改革開放四十年的理解不深入，我們究竟取得了什麼成績?現在處在什麼樣的情況?對於過去四十年理解不深、總結不夠，對於未來的發展趨勢沒有認真地進行評估。
比如說，前幾年中小企業如何發展?如何適應新的形勢?一定要抱團取暖，吉安就非常好，這就是一種轉型升級非常正確的出路。中小企業靠的是什麼?我們如何去和大企業比拼?靠單個企業的實力行嗎?做一輩子能趕上大型的國有企業嗎?趕不上，我們只有抱團取暖。只有認真總結過去四十年的經驗，評估未來的經濟形勢與政策，把握好現在的能力，再去做改變適應，這是所要做的工作。
如果不這樣做，第一對過去四十年理解得不夠。從1978-2018年整整四十年，在四十年當中由於我國物資匱乏，幹什麼都有市場，幹主業再去延伸相關的業務，可以自由進行生產，這種很容易上市，因為那個時候沒有商品，人們到處找商品，出來之後不管好壞都有人買，過去是「人圍著商品轉」。
市場結構、經濟結構經過四十年發展，現在基本形成了「跑馬圈地」這項活動都已經完成了，每個企業都佔領了一個市場、一個經濟領域。研究物資豐富了、人們選擇性大了，企業再也不能沒有目標地去生產。現在除了要把手上豐富的產品快速銷售出去，還需要去庫存，盤活存量，按需生產。如果想要轉行，要改變生產的品種，必須要有高超的技能，別人已經把這個市場圈出去了，你的能力不比它搶，這個地盤就搶不過來。每個企業都在建築自己的高牆，防止外人入侵、防止別人來搶佔自己的市場。
過去的四十年，是解決生產效力、壓縮成本、改良工藝，不斷擴大生產的四十年。那麼未來是解決分配效力，把一些庫存的新產品快速分配出去，分配到最需要的人手中，要盤活存量以及所有的社會資源，這是今後的發展趨勢。如果要這樣做的話，企業是生產為主還是經營為主?必須以經營為主。什麼叫經營?什麼叫生產?我們一定要搞清楚。我相信企業家是非常清楚這個事情的。
第二，過去的四十年，我們靠的是人海戰術，完成了國家經濟搭框架、建結構的任務，那個時候建設的是硬實力，國家的經濟結構、框架結構已經建成了，已經初步成型了。從2019年開始未來的一段時期，主要任務是什麼?我們已經進入了機械化、高技術、高效力的生產年代，生產要更智能、管理更智慧，建設的主要任務是什麼?框架搭完了，結構做完了，現在進入「精裝修」年代了，要打造的是「軟實力」，需要精耕細作，需要做品質，需要高品質的生產能力，未來的四十年我們需要的是這些東西。
第三，過去四十年是外向型經濟，依賴的是國外資本，靠的是世界經濟的大輪子帶動我國的經濟。我們開廣交會、上交會、深交會，出口我國的產品，通過廉價產品、好產品銷售出去，換回經濟，改善我們的生活，使人們的生活更加便利。其目的就是要解放消費者和用戶，這個目標在過去四十年已經完成了，或者基本達到了。未來一段時期，是需求型的經濟，我們物資已經基本上能夠滿足生活需要，必須依賴中國自己的市場。2018年，我們開了第一次進博會，以前上交會、廣交會、深交會主要都是面向出口，去年開了一次進口博覽會，開進博會的目的是什麼?或者說通過進博會說明什麼問題呢?就是要提高我們國家自己產品品質、文化品位，不然有錢了大家都跑到國外消費了，因為我們自己的產品不好。未來一段時間，就是要提高產品品質，必須在產品的先進性方面引領世界、提升企業的運營效力，降低企業的運營成本，最終目的就是要解放企業和組織。
前四十年要解放是消費者、用戶，讓他們能夠獲得便宜、便利的消費。那今後一段時間就是要把企業解放出來，企業解放出來之後生產能力好了、水平提高了，產品質量才能提高。
四十年來，宏觀政策是這樣的，經濟政策是這樣的。建築行業過去四十年是什麼樣的?今後走向是什麼?有很多同志也進行了很好的總結，我也走了不少企業，跟企業家們進行了交流與探討。今天的發言如果在座的企業家如果有不同的意見可以和我交流，我再進一步修改。
建築企業過去四十年，建築市場是什麼樣的?過去你背一個背包、喝喝酒就可以承接到業務，拉起一支隊伍(農民工)搞搞公關就可以承接到工程項目，過去四十年承接工程項目很容易。搞建築施工也很容易，我有了一支隊伍，到了工地現場現學現賣，我只要有力氣就可以了。在最近幾年，一個工程項目就有幾百家企業同臺競爭，一個投標的項目，多少企業為了這一個項目爭得「頭破血流」。
第二，過去建築產品的體量總體來說比較小，結構功能比較單一，設備稀缺、比較簡單。今後建築工程的體量會越來越大、結構功能越來越複雜、新型設備會越來越多(尤其在網際網路信息化時代)，智能設備會越來越多，智能化水平越來越高，這是生產對象發生的變化。
產品的要求在過去四十年要求的是結構合格(不出問題)，基本上建築工程就可以驗收。建築產品的要求在未來是什麼樣的?綠色建築、零碳建築、群體個性化建築(主題建築)。
【關於這個裡邊的內容因為時間問題不能展開講，如果大家對我今天的演講感興趣的話，可以上網上搜索，通過我今天演講的主題名稱以及我個人的名字加上2019就可以搜索到我演講的全篇內容的所有文字稿。】
就是要為人類提供不同的能源，節水、節電，保護環境、減少汙染、無汙染、健康、舒適、方便、高效，與自然和諧共生的個性化的生活空間，這是未來建築的要求。
發包方式也發生了變化，過去四十年發包方式是什麼?規劃、設計、施工……按照專業進行，分別發包。在未來，我們以工程總承包和PPP發包模式為主。工程總承包和「3P」模式對企業有什麼要求?需要我們有哪些能力?才能適應這樣一種發包模式。生產方式過去是什麼樣的?主要是砌築、現澆施工。今後主要是工廠化施工，設計標準化、部品部件預製化、施工裝配化、裝修一體化、建設管理信息化，這就是生產方式要發生很大的變化。現在施工的企業有很多模板加工都開始在廠房室內完成了。
建築行業的服務方式又發生哪些變化呢?過去四十年，我們投資諮詢、勘察、設計、監理、招標、代理、造價等等都是獨立發揮作用的。你要找設計得找設計企業、設計公司，要搞造價諮詢就要找一家造價企業，都是分別來的。今後是以全過程工程諮詢為主。
我們想想建築行業過去四十年已經打好了基礎，未來會發生很大的變化，在這種情況下，我們的企業該怎麼辦?我們拿著一個舊地圖能夠發現新世界嗎?我們還用那張老船票登上現代的列車嗎?還看那張老黃曆能夠測出兇和吉嗎?顯然是做不到的，必須改變自己，升級自己，升級首先要有創新，我們說創新不是說在技術上怎麼樣，首先是管理上要創新。在管理上不創新什麼「新」都創不出來。
「創新」首先要轉型，轉型的第一位是升級，首先升級自己的思想、升級自己的理念，從1978-2018年，我國的基本結構、框架結構、經濟結構已經搭好了，這趟時代的列車是要求做品質、做品牌，沒有品質就做不出品牌來，沒有品牌就進入不了市場。企業家在做品質、做品牌上下功夫，問問自己，在新時代、新的歷史時期自己該如何立足?如何發展下去?
有人說中小企業、民營企業要創新發展、轉型升級，要翻過「三座大山」。我認為這個總結很好，也很形象。哪三座大山呢?第一個是市場的冰山。請大家注意用詞，「市場的冰山、融資的高山、轉型的火山」。市場的高山是什麼?為什麼說市場是一座高山?市場對任何人是一樣的，它是冷酷無情的，它就像「冰」一樣。必須有能力才能夠進入這個市場，必須遵守遊戲規則才能進入這個市場，所以市場是冰山。在法律法規面前、遊戲規則面前人人平等，即使說市場遊戲規則有不公平的地方，但是對於大多數人、大多數企業都是一致的，不要去抱怨，就是這麼玩兒。
為什麼融資是高山呢?「融資」不是說雪中送炭，融資一定是錦上添花的作用，如果這個企業沒有實力、沒有誠信、沒有發展的前景誰可能把資金投給你?不要說中央現在政策好了，為民營企業、中小企業著想，把錢給你們，能夠隨隨便便給嗎?絕對不可能的，所以必須要有自己的實力、自己的發展前景，為什麼前幾年把20個億以下的中央企業、國有企業，盈利很差的一些企業全都砍掉了，因為中央企業是跟中央最緊的，那這些民營企業呢?在這些方面轉型升級沒有及時跟上，所以這些企業要想想自己有什麼能力與特長。怎樣才能獲得投資、怎樣才能爭取到銀行貸款，這就是融資的高山。
轉型的火山，轉得好可以與主流融為一體，轉不了就會被融化。轉型是什麼?就是要轉變自己的思維方式、轉變自己的理念，升級我們的能力。看看現在的市場哪些能做、哪些做不了，如何發展自己的能力，這是在轉型升級當中必須要做的，這座高山可能比起前面市場的冰山、融資的高山還要難得多，因為牽扯到轉變自己的觀念、轉變自己的能力，但是必須下決心做好這件事情。
作為企業必須要有戰略、戰力、戰術。說起來很空，實際上對於企業家，對於企業管理者來說是必須考慮的問題。戰略是什麼?戰略是一個企業的發展方向、發展目標，王健林說了先要定一個小小的目標，我們沿著這個方向知道這個小目標是什麼，這個問題要搞清楚，這是戰略問題、方向性的問題、路線性的問題。沒有方向、沒有目標就沒有奔頭。有了方向與目標如何組織?人如何組織?資源如何組織?戰術是有了方向、目標、有了組織，還要去執行，戰術就是執行力，解決執行的問題。作為一個企業，把過去四十年總結總結，後面發展趨勢想一想，自己有什麼能力制定一個好的戰略戰術，這樣才能夠打贏這個仗。
應對環境，我認為最好的是想想自己的企業，回歸到企業本身，回歸到自己。練好內功、應對風險!強身健體，迎接風浪。不要去找風口，有人認為我自己沒有撞到風口上，撞到風口上我也能夠飛得起來，更不要去等風口，要建築企業的高牆。因為跑馬圈地基本形成，每一個企業必須把自己的高牆做得高高的，不能讓別人侵犯你。如果你自己不堪一擊，你的市場很快就被別人奪走了，為什麼要建築高牆?就是把自己的能力練好，防止外來入侵，做好品質、做好品牌、長好翅膀，準備騰飛，如果你沒有翅膀，即使你等到了風口又能怎麼樣呢?又能飛多遠?可能會摔下來，會摔得很重。
我今天演講的主題歸結為，企業家們，只要你做好自己，你們一定能夠成功，希望每一個企業都能成功，謝謝!
主持人：感謝黃老師的精彩演講，接下來有請亞太商業不動產學院院長朱凌波老師為大家發表主題演講，演講題目是「商業地產與城鎮化」。
朱凌波：剛才兩位老師講了很多宏觀經濟方面的事情，我就商業地產的很多問題與思考與大家做一個交流。
昨天有一個最新的消息，王健林在集團內部的講話。萬達從現在開始加快或者儘快退出房地產，萬達未來的定義已經不是房地產行業，包括它最專注的商業地產，原來的主體叫商業地產開發公司，現在改名叫「商業管理集團」。萬達去年有兩個事情大家很清楚，萬達遇到了一個所謂的政經危機(音)，把文旅和酒店全部賣給融創的孫宏斌，天津的企業家，還有富力地產。萬達現在專注於做三個板塊，第一個是商業地產，但是現在萬達的商業地產已經基本上進入輕資產狀態，萬達自己拿地到全程的商業地產開發模式在整個萬達地產的模塊裡現在比例已經低於40%。新的輕資產模式、輸出管理的模式未來會佔到萬達的60%-80%。
第二個萬達專注於文化娛樂產業，以萬達影業上市主體帶動延展的，包括最近萬達體育模塊要在美國申請上市。在國內的城市化有一個很經典的數據，城市化率達到80%以後房地產業就退出了支柱產業，所以在包括亞洲的發達國家，尤其是西方的發達國家。在中國的一線城市已經呈現了這樣的趨勢，最新的數據，服務業佔GDP的佔比已經達到54%，對整個中國宏觀經濟的貢獻率已經達到60%。所以萬達的輕資產模式它其實既是一個金融的模式，同時也是服務的模式。那麼為什麼會出現這樣的導向?宏觀經濟我們不講了，我還就行業的來講。
中國經過四十年的高速成長，尤其是房地產業，以兩個標誌性的事件為主。第一就是推出了銀行按揭，中國人可以不用自己的現金，利用銀行的槓桿可以買房，這是第一個加速器。
第二個，大家都知道中國共產黨執政以後一直推行的是國有經濟，而房地產儘管是70年產權，每個人可以擁有自己的財產，這兩個加速器造成了中國的房地產業四十年，尤其是前二十年是過山車式的發展模式。
政府幾輪的宏觀調控，並沒有抑制住房地產的價格高起，其實最核心的原因有兩個重要因素，第一是中國人口紅利在前二十年是高速成長的過程。第二個就是中國的老百姓，包括機構投資者的投資渠道是嚴重匱乏。大宗的投資渠道只有兩個，一個是股市，一個是房地產。中國的股市是哀鴻遍野。到目前為止的數據，尤其是今年的股市接近崩潰，所有的散戶投資者、機構投資者虧損達到50%以上。中國人投資唯一賺錢的只有房地產，所以中國的房地產不單純是一個商品，還是一個產品。所以十九大提出房子是用來住的，不是用來炒的，但是政府的導向能不能對抗市場規律，如果沒有系統性金融措施，沒有整個宏觀經濟體制的變化，未來趨勢只會減緩，但不會終結。
講到商業地產，商業地產在中國是混合型的，就像我們講城市綜合體，它裡面涵蓋了住宅、酒店、寫字樓、商業等等，中國也沒有純粹的商業地產公司，包括在座的各位，其實都是綜合性開發商。不像國外，有純粹的商業地產開發商，有純粹的商業地產持有者，就是以基金為代表的，還有像萬達推崇的有純粹的商業管理和運營公司，這與國外的經驗是不一樣的。
所以中國經過四十年的發展，房地產像其他製造業一樣，中國的房地產也進入到了去庫存這樣一個階段。去庫存其實有兩個含義，第一個就是大多數中國人如果不講住房的，大家理想的標準就是都有房住了，住也有兩個概念，一個是自己擁有產權的房，還有租房住也是可以有住的地方。第二個，就是中國的金融體系的趨勢，大家都知道，以萬達為代表的中國商業地產的產業鏈，我們叫類金融方式，為什麼這麼講?在國外的標準商業地產，像新加坡的凱德，凱德就是一個純粹的商業地產開發商，尤其是運營商，它所有全部的商業都是純粹的，而且它的運營、投資模式完全是基金的運營模式，所以它追求的是資產的回報率。
中國的商業地產有五重價值)，第一重叫現金流價值。由於金融短板，在前期拿到的以銀行貸款為主體的資金都是短期的資金，無論是開發貸、流動資金貸款都是三年到五年，但是一個大型的商業地產項目，開發周期至少是三年到五年，如果進行運營，從前面的虧損到達到一個平衡，到整個人氣、品牌周期提升，整個需要八到十年，如果能夠達到資本上市一般需要十五年，所以前端拿的短期資金叫短貸長用，無法支持你長期的、有定力的持有商品並按照商業運營，所以以萬達為代表，沒有辦法，必須要賣社區，甚至把很多大型的分開來賣，用銷售的方式回籠現金，沉澱到以酒店為代表的持有型物業。
但是又面臨一個問題，沉澱了這麼多大量的資產，它的平均回報率，中國商業地產最高的做到5%，萬達只有2.5%，多少年才能回報過來?所以這樣的金融趨勢造成中國的商業地產是租售結合這樣的模式，大的存量與新開發的資產造成了中國的開發商在投資運營商業地產中面臨極大困境。
第二個價值叫租金的價格，無論是主動賣出去的還是賣不出去的，叫被動型持有，要想辦法出租出去。那麼租金回報率如果不能大於銀行的貸款利息，一樣是負的。尤其是很多散戶的投資者，他們如果拿到商業地產，無論是租給別人經營還是自我經營，還是租出去，如果投資或者租金回報率一樣小於銀行貸款或者通脹率，它的資產一樣不會增值，一樣是負的。所以這樣的前提下，中國商業地產未來如何走出困境?我們來做一個分析與交流。
商業地產走到今天，其實第三重價值已經呈現了，就是資產價值。通過前期投資沉澱，通過長期運營，品牌提升、人氣培育，包括租金、業態調整，資產估值可能通過五年、八年的運營，回報率可能是五倍到十倍，所以在近兩年出現了大量的商業地產項目，不是以租金銷售的方式來變現，而是以整售的方式來變現。大家在國內外的基金，包括國內外一線的商業地產投資機構，會收購這種物業，這是資產的變現。
最後一個是資本價值。萬達包括最早的中國的二線，以投資三四線城市為代表的寶龍集團，他們都是在香港上市，通過資本上市來變現，其實這四種價值，對在座的中小開發商後一種資本的價值離的很遠，除非有資產包的方式才有可能搭上變現的通道。
著重講兩個詞，輕資產和遠創新。中國商業地產的投資，金融產品的缺失，包括商業地產需要一個中長期的運營，造成開發商在融資和變現兩個通道上沒有打通，如何利用政府的資源，如何利用市場消費空間來創造更符合自己的模式，就是輕資產+遠創新，可能是未來中國商業地產走出困境的兩種方式。
輕資產的方式，在美國要用專業的方式，現在很多開發商，尤其是三四線的中小開發商，可能最大的能力就是政府資源能力，就是你在屬地能拿到土地。第二可能前期投資槓桿的銀行貸款，在本地的金融機構也是有這樣的能力，但是只是解決了前期的投資能力。更重要的是後面，房子蓋起來，招商、運營、創新到物業管理，一直到資產管理，這個鏈條對很多中小開發商，尤其是前期都注重做變現快的模式，團隊、產品、標準、招商能力等等都嚴重不足。很多開發商前期都採取了這樣的方式，一種是高薪聘請，以萬達為代表的職業經理人來操盤，第二是尋找第三方的專業機構(國際五大行)與他們合作，第三種是把房子蓋起來，賣給有運營能力的商業地產運營商。這三種方式，大家要好好評估，如果就是一個項目，沒有持續開發能力，沒有連續商業連鎖項目的經營，你想自己搭建團隊，包括聘請職業經理人，用培養人的方式完成過渡這個風險是極大的，包括在房地產商會的平臺，我們遇到了這些太多的案例，採取了前兩種方式，職業經理人挖來，無論是萬達出身還是萬科出身，到了三四線城市，跟原來的老團隊想達到快速的融合，變成統一的運營能力這個風險是巨大的。
第二個，跟第三方機構合作。如果僅僅靠契約的約定，沒有股權關係，沒有對賭的方式，合作的風險也是隨時會中斷。所以尋找輕資產的方式一種是在開發的時候就找萬達、紅星美凱龍等等所有的一線開發商，跟它進行對賭，你就負責開發的錢，把物業租給它、賣給它或者合作經營，享受股權投資的價值，這個風險是最小的。
最後一種是城市的價值，一個好的商業地產綜合體、地標性的建築是城市的引擎，能夠拉動城市形象提升，拉動城市消費的升級，同時給政府帶來就業與稅收。所以一個好的項目爭取政府的支持，抓住未來消費導向，同時尋找好好的運營合作夥伴，這是未來三四線城市中小開發商在投入商業地產中，無論是主動投資還是被動投資，都是一個不二的法門。
中國房地產發展經歷三個階段，第一是銷售為主，最早以大盤、郊區化帶動的開發模式，當時採取的方式都是把所有的商鋪散售掉，投資者也是採取了一鋪養三代的模式，大概1.5-2倍的倒掛，基本上都是銷售方式。
第二種就是銷售租合，把一些節點性的、體量大的先留在手裡，自己持有，把散鋪賣掉，把大的節點招租來帶有品牌號召力的商家，帶動整個社區的人氣、租金上漲，然後要帶租約的賣掉，延遲變現周期。
今天國際上比較流行的模式，當然像香港、新加坡、美國，由於金融體系健全，所以商業地產方式是沒有銷售性的，除了整售之外都是持有性的，未來中國的商業地產金融體系不健全，依然進入不了最健康、最正常的發展階段。
商業地產作為資產投資，我們可以看到為什麼在中國依然有很大市場?中國人拿錢無非兩種，一種是保值，第二是增值。銀行貸款的存款利息現在跟通脹相比已經是負利率了，而且中國是全世界儲蓄率最高的國家。政府還希望把儲蓄率倒逼出來，讓你進入股權市場、投資市場，支持政府投資的軌道。
第二是增值，其實中國老百姓的投資渠道，無論是散戶投資還是集合性的，像基金、股票、證券化產品，投資渠道嚴重匱乏，所以中國老百姓大多數都選擇了用散戶的方式來投資商鋪+住宅。
我們可以看看中國的幾個大的宏觀節點對於未來的資產投資會是什麼比較?銀行存款剛才講了，又推出了定向降準，未來中國會進入降息的通道，所以在銀行裡存錢未來可能性會越來越小。
第二，人民幣現在在升值貶值時期，美國進入加息，中國的股市去年包括2015年兩次大的股災，把中國的中產階級80%全部消滅掉，老百姓的投資能力、消費能力，尤其對國內外宏觀經濟的未來悲觀預期，預期降低了，即使你有錢也不會是衝動性的消費，是保守性的。要存錢對抗未來的不確定性與安全。尤其是中國的資產、現金跟過水平國家比完全不一樣，在發達國家生孩子不但還會賺錢，義務教育、醫療都不用花錢，中國人賺錢要對抗三座大山。第一是孩子從上幼兒園、小學、中學一直到出國，第二要面對自己養老、看病，包括父母。第三是房子，給中國人尤其以90後為代表的年輕人的壓力，用一生的工資可能都買不了一套房，如果你買了一套房付了首付，每個月付按揭也要把你變為月光族，所以即使有了一定的存款但是依然沒有安全感。
昨天李嘉誠發表了對國際最新形勢的預測，現在都是一片看空。這不單純是中國問題，是整個世界經濟周期發展到了這樣一個必然階段，就是百年一定會進入惡性循環。所以在這樣的宏觀的經濟形勢下，怎麼讓自己的資產保值，怎麼樣賺錢?投資商業地產的過程中，必須對宏觀經濟、對國內外形勢要有深刻的洞悉。
在中國是一個政治經濟的社會，必須要對宏觀經濟有深刻的洞悉了解，做生意有兩條，第一是抓住本質。但是第二條要抓住趨勢，趨勢可能才去年未來的事業。
我們剛才講了，中國經濟三架馬車，投資、消費、出口，出口不用講了，中美貿易大戰對中國出口的抑制不講了，而且大家千萬不要把中美僅僅理解成為貿易戰，那就大錯特錯，它絕對是一場政治戰爭，我們現在看到的宣傳是不是要加大對美國的農產品，是不是汽車減稅，但是這次美國談判，沒有公布的條款才是中美最達不成共識的條款，其實那些都不是跟貿易、經濟有關，都是關於到新聞自由、人權、體制問題。所以對中美所謂貿易戰這個事情大家一定要深刻洞悉，這是一個長期的戰爭，就像第二次世界大戰的冷戰一樣，會是持續的。
中國無論是房地產還是宏觀經濟四十年高速成長，現在進入拐點，不光是中國的規律，包括當年的亞洲四小龍，包括阿根廷、墨西哥，都有曾經吃改革紅利、高速成長的過程，但是這種發展是透支性的，透支資源、透支人口紅利、透支政府紅利，最後造成未來的閉環周期風險是巨大的。所以對於宏觀經濟我們必須有深刻的洞悉，而且中國在前三十年，無論是政府還是企業家，包括老百姓個人，所有的投資都是衝動性的，都是槓桿性的投資。但是對於未來都太樂觀了，包括在股票炒股，也可以透支兩倍、三倍炒。由於衝動性的消費，催脹了經濟以及產能的過剩。
亞太商業不動產學院和全聯房地產商會，我實際上是做行業協會平臺，我還是五八企服董事長，我可以用這個案例解釋一下跨界的轉型問題。我們原來只是做行業協會人才培訓平臺，為什麼跟五八集團合作?大家知道，中國的生活服務領域第一的就是五八同城集團，我們以亞太學院的行業協會和資源平臺跟五八合作成立了五八企業服務有限公司。我們看重中國未來會進入輕資產，進入以服務為導向的，尤其以智能、AI為代表的高科技發展，中國未來就業率的壓力是巨大的，這些失業的人去哪裡?那麼就要進入服務領域，所以抓住趨勢，行業協會其實在房地產產業鏈是最末梢的，但是我們完成了反轉，由於我們認準了趨勢，所以現在五八企服跟很多大的開發商都有合作。我們做的事情很簡單，就是把所有甲方企業的非主營業務做成我們的主營業務，所以行政+後勤+物業的一站式平臺。在未來中國商業房地產發展過程中，為什麼提輕資產、軟創新?
中國的商業地產在硬體上全世界都是一流的，但是我們在服務(軟體)的創新上與日本兩比可能落後50年。我們去美國、日本都看到它的運營效率、客戶滿意度是中國遠遠比不了的。這十幾年都在講日本的商業房地產的細節，十年前我帶領中國的人員去考察日本的商場，很多老闆去商場買很多化妝品，打包要走的時候，服務員說還要給你打一層包裝，老闆很不耐煩，就跟翻譯說搞什麼搞，服務員很耐心微笑的跟他說：「對不起先生，我們剛剛聽到商場裡的背景音樂說外面下雨了，要給你加一層防雨。」現在中國的很多商場裡面已經有了母嬰的衛生間，十年前有嗎?日本十年前就有，日本的女性衛生間的音樂裡放的音樂永遠有流水聲，避免女性的尷尬。
我去日本買的最多的三個東西就是日本生活的黑科技，第一是我買了30多個指甲刀，帶放大鏡、帶燈光的，因為我這個年齡同事們都是老人，送給他們，大家很開心。我給我太太包括朋友的太太買了一個菜板，中國人尤其是北方化肉的時候，一種是放在微波爐裡化，一種是用涼水來泡，人家這個菜板就把肉放在上邊，這邊就切菜，它自然就化了。這不是崇洋媚外，包括這次以華為為代表的，這些年我們的創新都叫「二手玫瑰」，沒有原創的創新。所以這次要在上海開科技大會，「5G」要頒發政策，希望中國有原創的創新，如果不走到這樣一個階段，中國的經濟儘管是高速成長，也叫「乘車經濟」。
所以我們講，投資、消費。投資現在出現一個樂觀的導向，其實是重複了前幾屆政府的，當年大家議論最多的就是溫州在那個時期的四萬億的投資，但是看看今天，元旦以後的政策，這次定準釋放1.5億，地方債務平臺又開始鬆動放開，包括我們開了新三板、中小板現在又開創業板。現在又提出一個新基建，以「5G」為代表的物流等等，就是又走到了一個靠「印鈔票」的道路上，中國經濟走到今天未來面臨一個選擇，投資進入這樣一個階段。
現在中國人寄託最大的就是消費，認為改革開放四十年，無論是國家財政、企業還是個人，都完成了原始積累階段，積累了大量財富，包括外匯，認為我們有很大的消費能力，這個不假。但是這種消費具不具備持續性?這種消費未來具不具備投資和生產能力?如果是純消化能花多少年?尤其是通脹不斷加大的同時。包括俄羅斯，很多人可能漲了一千萬，兩次通貨膨脹都沒了，對於未來政治預期的不確定、不安全感也抑制了消費衝動。包括最新的發改委官員講話，對家電、汽車鼓勵消費，出臺了很多政策支持，其實政府是想通過投資、消費，包括再把出口拉動起來，來完成三架馬車對於中國GDP的拉動。那麼這種情況下，商業地產其實是拉動投資和消費的兩端的複合體，第一它是投資，前端需要大量投資投入到土地，建築、運營，第二是拉動消費，因為中國人消費的主戰場都是以商業地產場景為主體帶動的，所以從這個角度講，包括即使有戰爭、有災難，大家還是要吃、還是要喝，可能你會降低奢侈品、娛樂消費，但是基本生活的還要保持。所以商業地產未來的增值保值以及它的趨勢我依然是看好的。
我們可以看一下，從投資角度講，我做了一個比較，一線城市(北京)漲了10-15倍，二線城市(杭州)漲了5-8倍，三線城市(前年之前有一段下沉的投資)，這個階段也漲了2-3倍，四線城市兩千多個縣級市，城市中心的物業也漲了1-3倍。所以我們可以看到，從投資的角度，從資產的角度，房地產還依然是中國投資的主流。其他投資不細講，很多非銀行存款，非不動產投資，其實需要很強的專業性。
第三，政府現在的管控越來越強。所以現在最新的政策，以後所有的網店也要辦營業執照，也要上稅了。包括個人轉帳，微信、支付寶轉五萬，存款轉到20萬都要計入央行的監控數據。所以未來在金融方面的投資，無論是風險還是政府管控都會加強。
最後集中講一下為什麼投資商業地產無論是散戶還是開發商、投資機構有幾個屬性是與住宅不一樣。
第一，中心性。任何一個商業地產，必須佔據交通、人口，城市資源的節點。像大城市是多中心、多元化，像地級市可能一個城市就一個商業中心，所以中心性是不可代替的。所以北京的國貿和華貿中心，一個企業可以頂寶龍一個企業的一百個項目的資產，就是因為中心性。所以住宅再一個縣城，它的價格跟一個二線城市的住宅價格中心物業會有十倍的差距，但是很多縣城的最衷心的商業物業的銷售價格可能跟二線城市副中心的價格都能接近，這就充分體現了商業不動產的中心性、稀缺性。
第二，性價比。變現通道和投資周期跟住宅地相比風險是相對可控的，住宅租的租金是單一的品種，而商業出租有多種經營性，選擇什麼樣的業態、選擇什麼樣的物業，選擇什麼樣的經營者，對於商業物業的資產價值，比如說開火鍋店和兒童早教中心，物業除了租金之外，資產價值不一樣的，因為租金回報率會倒推資產升級。
選址很重要，開發商品牌能力、實力、運營更重要，能不能運營起來，有品牌、有租金、有人氣，這是非常重要的。
最後是選擇類型，看資金實力、團隊能力、招商能力，包括城市消費定位，這個物業選擇適合做什麼樣的商業物業?會有很多的選擇。
我們可以看到，商業地產中心的引擎性，涉及到人流、消費、租金、品牌、價值、形象，投資回報率、投資匯報周期。
最後講一點——創新。購物中心的原意就是在林蔭道上的街市，開發商就是把一個大盒子蓋起來，裡面怎麼招商、經營、定位、創新，用什麼樣的營銷手段才是決定這個大盒子租金漲不漲，能不能租出去、資產能不能升值，老百姓來不來、政府買不買單、消費者買不買單，所以必須有很多的創新。現在的主題商業、IP商業，最經典的大家一定要學習「中糧大悅城」，開創了中國第一個「青年主題中心」，定位為18歲到25歲，到西單大悅城、到上海所有的大悅城，這個創新擊中了所有開發商的軟肋。開發商最頭疼的就是招商，尤其是品牌的招商，但是大悅城用街區原創的創新迴避了這個問題，像第五大道、車鋪等等招的都不是品牌商家，都是創業、IP，沒有知名品牌，但是是新型業態，把它用集合性的方式開成一個主題商業，依然很火爆，所以中糧大悅城在這方面開創了一個先河，這是作為中國的房地產最值得學習的。
第二個是跨界。過去的書店是書店，現在與咖啡廳在一起，過去賣運動用品的只是純賣運動用品的，現在加上了健身空間，包括最新開業的青島復華廣場，所有業態沒有一個是招商的，都是自己投資和收購的。從海洋館到鳥類館，到生鮮進口館所有都是原創的，人氣極其火爆，因為沒有任何商業與它競爭，全是原創。未來中國商業地產除了從投資角度不斷地要抓住趨勢、抓住投資的規律之外，抓住消費趨勢，同時要根據自己的資源、資本、團隊能力來給自己進行很好的定位，如果你想享受更長期的中國商業地產資產價值，必須要用新的創新方式，一個是在商業地產自身內的資源創新、更新，包括團隊的新的組合方式，還有就是跨界創新，一個主題商業就是容器，可以把所有的都裝進來，無論是高科技還是自然的，還是城市的。像大悅城做的叫「春天的復原」，把購物中心變成了春天，包括養的動物、蔬菜、鮮花等等外部因素都可以進行組合，只有經過不斷地創新、迭代、跨界，我想中國的商業地產才能享受到最大的果實，謝謝各位!
主持人：非常感謝朱老師的精彩演講，通過質樸又接地氣的演講讓更多朋友了解到了目前國內市場當中存在的問題以及未來的一些發展趨勢，朱老師也提到過日本、美國更多的人性化設計，我想我們國家、城市再未來也一定會達到這樣的水準，同樣如果大家有信心的話我們可以超越他們的水平，掌聲送給我們的未來。
接下來是我們期待已久的頒獎典禮。如今中國房地產業、建築業和園林綠色企業與百姓生活息息相關，也為中國的經濟持續發展做出了突出貢獻，也成就了一批推動中國經濟發展的中堅力量和品牌企業。他們遵守國家法律法規、遵守社會道德風尚、誠信經營、引導行業自律、規範市場秩序，為行業的健康發展做出了積極貢獻。
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榮獲 2018年度全國優秀施工企業
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榮獲 2018年度全國先進施工企業
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榮獲 2018年度全國先進施工企業
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鄒首蔚同志 榮獲 2018年度中國地產十大傑出誠信企業家
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馬碼同志 榮獲 2018年度全國建築業優秀項目經理
不知不覺，我們的頒獎禮已經來到了尾聲，各獲獎單位也是實至名歸的，我們希望這屆獲獎企業能夠在以後的工作中再接再勵，勇創輝煌，為燦爛的城市明天做出更多的卓越貢獻。同時，各個參會代表能夠不斷地提高創新發展觀念、抓住發展機遇，頑強拼搏，爭創一流，為我們的企業發展在新時代發展大潮中創造出無愧於時代的新業績，謝謝大家!最後再次用熱烈的掌聲恭賀以上所有的獲獎企業代表。
接下來繼續主題演講環節，即將請到的是尚且國之泓置業有限公司請出王煥貴董事長演講。題目為《城市風景 商丘城園》。
王煥貴：尊敬的各位領導、各位來賓，大家好，非常高興來到風景如畫、美麗富饒的天津，參加「第八屆中國新城市建設發展年會」。今天我很榮幸能夠作為河南省商丘國之泓置業有限公司的代表代表做現場發言。河南省商丘市位於河南省東部，緊鄰山東、安徽兩省，作為華夏文明和中華民族的重要發祥地，中國的重要古都。
2014年，商丘被評為最具文化底蘊、歷史文化名城，同時商丘也是唯一中原經濟區，承接產業轉移示範市，大經濟協作帶成員市。在高速發展的新時代，商丘在淮海經濟區域核心區共同體中發揮著重要的樞紐作用，也帶動商丘經濟的快速發展。河南省商丘國之泓置業有限公司為河南工建集團下屬的全資子公司，在商丘投資45億元打造了98萬平方米的高端生活園區。項目總用地427畝，總建築面積98萬平方米，其中商業11.5萬平方米，還有酒店式公寓、購物中心、品牌超市、社會連接商業等，項目受託、綠城管理，秉承多年綠城品質，營造經驗、道路綠城管理標準等，配備專業開發管理團隊，運營管理項目，開發的全過程，項目採用以路政經典二代高城城園系列，以綠城商丘誠園命名。
河南省工建集團有限責任公司是河南省國資委下屬的國有獨資企業，綠城房地產建設管理集團是全國的代建行業的領軍企業，也是中國最大的輕資產模式領導企業，作為商業地產代建2.0體系的開創者，堅持品質、信任、效益、分享的核心價值觀，致力於成為最值得託付的全產業鏈服務商，共建激動人心的品質生活。
綠城商丘誠園位於商丘市南京路城市發展路，生活大道城市發展路，包括景觀圖環繞的黃金三角區，屬於商丘市的老城發展區，向北依託高鐵、商貿中心區，向南銜接日月湖商務中心服務區，向西連接古城文化區，向東眺望創新研發區。無論從城市發展現狀還是未來發展趨勢來看，這裡都是商丘市發展的五大核心板塊的樞紐位置，獨有的城市樞紐位置使其技能、作用老城區成熟的綜合配套，又可享受未來發展新城市的優質公共資源。周邊金融、行政、醫療等生活配套一應俱全，無論是置業具佳還是投資增值都是理想的選擇。
綠城商丘誠園採用經典的新古典主義風格，造型簡潔、古樸、穩重，豐富且精緻，外地面設計採用三段式，注重整體和細節的結合，營造出高貴、典雅、莊重的風格，同時又顯韻律感，中軸對稱的整體布局，尊貴而大氣，產區綠城標準運用綠城特有的工藝工坊，精工細作、專注細節，以匠心鑄就精品。
為了更好的打造綠城商丘誠園項目的品質，我們積極引進中國物業第一品牌綠城物業作為項目園區的管理服務商，無縫打造專屬商丘的理想生活。綠城服務行業引領行業發展，堅守服務品質，實現了服務產品與服務體系的快速迭代，從1998年基礎物業服務到2007年園區生活服務體系，再到2014年智慧園區服務體系，綠城服務不斷滿足業主需求，應用完整的理論服務理論研究體系與最新的行業科技手段，持續豐富服務內容，改善服務方式，提升服務品質，致力於成為中國領先的幸福生活服務商。
綠城商丘誠園項目，是一個集品牌優勢、區位優勢、配套優勢、資源優勢於一身的優勢項目，我們一定不負重望，把這個項目開發好、建設好、打造好，為客戶營造美好的家園。
我們相信一滴汗水一份收穫，讓我們以此為契機，攜手並肩、昂首闊步，開啟互利合作共贏的新篇章。最後提前給各位領導、各位來賓拜年了，祝大家新年快樂、吉祥如意，謝謝大家!
主持人：下面有請出中國房地產研究會副會長童悅仲老師為大家發表主題演講，題目為《房地產市場走勢與高質量發展》。
童悅仲：大家下午好。會務組讓我講講房地產市場走勢與高質量發展。中國房地產研究會副會長是我以前的職務，2015年9月20日跟中國房地產協會合併，12月26日正式退下來了，以後就可以不做班了，已經嚴重超齡，按中組部規定70歲就退下來，因為工作需要多幹了兩年多。
因為在中國房地產業研究會、中國房地產業協會工作了多年，有人會問我很多問題，開發商問我房地產還值不值得繼續幹?前景如何?很多普通的朋友見我會問我，現在房子該不該買?或者現有的房子該不該賣?是買還是賣?大家都很關心，所以今天在座的都是各個企業，有施工企業、房地產企業，還有景觀企業，都跟你們有關係，談談我的看法。
現在這些年一直在調控，目前實行的調控從2016年9月30日晚上，中央電視臺在晚間新聞廣播之後才正式開始。所以今天就講三點。
第一講講調控以來房地產市場的表現，第二是求穩是今後房地產政策的主基調，第三是房地產產品高質量發展的方向。
第一點，房地產業經過連續二十多年的高速增長，既做出了巨大貢獻，也積累了很多問題。這些問題主要的一點就是房價太高，遠遠脫離了購買者的支付能力，這是群眾反映最為強烈的問題。目前我們國家很多城市的房價售租比，就是房子賣出去多少錢或者買下來多少錢，如果買來以後不準備自己住，要把它出租出去一個月的租金是多少，把房價處以租金，正常的在國外是100倍-200倍之間，也就是說100個月的房租把這個房子買下來，100個月是8年零4個月，200個月是16年零8個月，如果有一項投資八年零四個月回來，投資並不是太好，但是在俄羅斯，70個月的房租能把房子買下來，俄羅斯人也不見得買，覺得還是租花三。可是像北京目前基本上都在1000倍左右，像我住的小區基本上達到1200-1300倍，1200個月是100年，從這一點來說，證明我們國家的房地產泡沫已經非常嚴重，因為租房子是比較真實的反映一種客觀需求，如果不是特別需要，人家不會花錢來租房子，一定是確實需要住才會租，跟買房子不一樣。
那麼這一輪的調控是開始於2016年9月30日，也叫做2016年的9·30新政，區別於2014年的9·30新政。2014年，當時為了穩增長，保GDP增速，9月30日晚上開始啟動住宅消費，採取很多政策，就是鼓勵大家買房子，所以房價一下漲起來了，後來一看不行，2016年9月30日晚上又廣播了，要調控，而且這次調控讓各地出政策，所以2016年的國慶節長假，尤其是一二線城市紛紛公布自己的調控政策。
這一輪調控的特點就是中央不統一出政策了，以前都是中央統一出政策，這一次因城因地出策，地方政府說了算，但是一定要控制住。這一輪調控的手段大家也很熟悉，限購、限貸、限價、限售。而且有很多新的政策，認房又認貸，離婚一年內仍按統一家庭對待，限制單位購房、租售同權等，租房子、買房子在孩子上學等問題上享受同樣的待遇。
調控效果怎麼樣呢?這是用國家統計局的數字劃的，從2016年的10月份，每年年初累計的數字，一直到2018年11月底，因為12月底的數字還沒出來，一般12月底的數字國家統計局數字公布要在1月19日。為了表畫的不那麼長，我把前面的兩個月合併，但是最後一個是1-11月份的時候，這是商品房銷售面積的絕對值，紅顏色代表著增速，調控以來，從商品房的銷售來說，銷售面積是屢創新高，但是增速是一直在下降的。截止到2018年11月30日，2018年一共賣了將近15億平方米的房子，按照城市人口每人平均兩平方米，增速是1.4%，與2017年的1-11月份銷售額比較，增速是下降了1.4%，但是仍然是增長的。
這個是銷售額，也是屢創新高。銷售額1-11月份賣了將近13萬億，同比增速12.1%，這個增速比較大。我把這兩個增速單獨劃出來，紅顏色代表著從調控以來銷售額的增速，綠顏色的折線是銷售面積的增速。銷售額增速始終高於銷售面積的增速，說明房價是在上漲。
這張圖表更為清晰，2016年10月到2018年11月全國商品房當年累計成交的均價以及它的同比增幅。2016年全國商品房成交均價每平方米，包括住宅、包括商業用房、包括寫字樓等等，全國平均每平方米是7476塊，2017年全國平均是7892塊，比2016年每平米上漲了416塊。到2018年11月底，全國商品房成交均價為8715塊，比2017年又上漲了823塊。這是從2016年10月到2018年11月國家統計局重點監測的全國七十個大中城市新建商品住宅價格的環比走勢圖，紅顏色代表比上個月上漲的，藍顏色代表持平，綠顏色代表下降，這麼多的月份基本上都是上漲得多。持平和下降相對來說比較少，一直到2018年11月份70個城市裡有23個上漲，有2個持平，5個下降。雖然調控力度這麼大，但是仍然是這樣。
後邊幾個圖表就是房地產的其他的一些很重要的指標，都是國家統計局每個月公布的。這是2016年10月到2018年11月全國房地產企業當年累計到位資金及同比增速。柱狀圖是到位資金的數，折線圖是增速，大家看這個增速有點波動，到位資金也是屢創新高。到了2016年11月底，到位資金達到了15萬億還多一點，增速是7.6%。
這是同一個時間段，當年累計房地產開發投資以及同比增速。這個增幅更大一點，基本上是有點上升，增速一直很高。到了2018年11月底，當年累計房地產開發投資達到了11萬億多，增速是9.7%，接近10%。
同樣這個時間段裡，全國當年累計房屋新開工面積以及增幅。上漲幅度很大，到了2018年11月底全國累計房屋新開工面積，達到了將近19億平方米，它的增幅達到了16.8%。這說明開發商對整個的房地產市場形式信心開是滿滿。這是當年的累計土地購置面積，也是很重要的指標。到了2018年11月底，全國一共開發企業買了多少地呢?買了2.5億平方米，同比增幅是14.3%，這也反映開發商對房地產形勢還是看好的。
這個圖表也是調控以來每個月國防景氣指數。這個指數越高說明擴張，如果這個指數要是萎縮了，低於100，那就是房地產在收縮。大家看到，圖表裡所有的月份房地產景氣指數都是100以上，而且總的趨勢是上漲的，最高點是2018年9月份，到了10月份、11月份略有下滑，在11月份是101.92，說明調控以來整個房地產業還是處於擴張的態勢。
第二點，求穩是今後房地產的主基調。為什麼在看來嚴厲無比的調控下，這兩年來我國房地產業依然保持擴張態勢呢?我覺得主要有三個原因。
第一個原因，調控沒有觸及到根本的土地財政問題。各級政府還無法擺脫對土地財政的依賴，這一點很重要，這是「命根子」。現在要靠這個吃飯，如果房地產真是不行了，房價斷崖式下跌了，房地產崩盤了，各級政府很多就吃不上飯了，欠的債還不了，公務員的工資都成問題，所以調控始終不敢觸及土地財政。
第二個原因，當前的人民幣貨幣供應量太大。貨幣供應量(M0、M1、M2)，M2比較反映真實情況。人民幣的M2到2018年11月30日，廣義貨幣供應量M2是181.32萬億，同比增長8%。2017年度的GDP全國是82.7萬億，到2018年11月30日，廣義貨幣供應量M2達到181.32萬億它的這個零頭差不多等於2017年整個的GDP，它是2017年GDP的2.19倍。大家知道，美國的美元是美聯儲發起的，美聯儲的貨幣供應量始終控制在美國GDP的70%左右，不敢多發，美國的GDP2017年是19萬億美元，所以美元作為全世界流通儲備的貨幣，到現在也就是14萬億美元左右。現在人民幣的貨幣供應量早已經超出美元+歐元的總和還要多，所以錢用多了，用人民幣衡量的資產價格肯定要上漲。
第三個原因，居民購房熱情不減。雖然有很多人在警告，說天下沒有隻漲不落的商品，但是從1998年房改開始，應該說中國的房地產價格是一直在上漲，而且漲幅很大。超過任何一支股票，沒有任何一個股票能像房價這麼漲，所以覺得買房子最保險。因此老百姓就認準了，我有錢了就買房子，比存在銀行、買股票都要可靠，所以就一直有這麼一種心理，到現在扭轉不了。
【最近有一個段子，是一個人用他的口氣，他說他媽媽和他爸爸，他媽一直主張買房子，為了買房子把家裡電視機都砸了，最後父親只好妥協，結果買了很多房子，他們家資產總數很大，他父親沒有發言權了，說他父親一輩子就做的一件事，就是娶了他媽，其他都是錯的。】
當然這個經驗目前來看是這樣，將來是不是有一天房價也會大幅度下跌呢?也不好說，其他國家來說都有大幅度下跌的狀況，中國現在還沒有發生，至少沒有全面的發生。
第二點，穩系當前房地產政策的最佳選項。
房地產業關聯到國民經濟的幾十個行業，如果房地產業出現衰退，必然會嚴重影響經濟、社會生活，甚至引發金融風險。鋼鐵、水泥、建材、家具、裝修等等都與房地產有關聯，如果房價斷崖式下跌了，這些行業肯定一片蕭條，而且最後大家一看不行了，就拼命拋售房子了，房價真的是斷崖式下跌之後，最倒黴的是銀行，銀行就會破產，陸續地倒閉。保險公司不能倒閉，但是銀行可以倒閉、可以破產，如果在銀行裡買了理財產品它就不負責了，在銀行的儲蓄存款，一個銀行只負責賠50萬人民幣，超出的數也負責不了。依據2017年的中央經濟工作會議上，當時提出來三個攻堅戰。
第一個攻堅戰叫做防範化解重大風險。重大風險是什麼?就是指的金融風險。有意識的把這兩個字模糊化了，怕引起大家的不安。而金融風險現在目前最可能來自於哪兒呢?來自於房地產。因為房地產泡沫已經很嚴重了，可是現在為了求穩，對於已經存在的很嚴重的房地產泡沫，目前國家還得容忍它，姑息它，不能夠下猛藥，主動刺破，如果刺破大家全倒黴，國家就不可控制了，所以應該採用慢撒氣的方式，逐步的化解。所以可能隨著現在這幾年工資也漲、物價也在漲，實際工資漲幅超不過物價，我們的實際購買力是超不過的。很可能若干年以後，年輕人一個月的工資幾萬、十幾萬、幾十萬人民幣，房價漲幅不那麼大，最後基本上拉平了，這是比較穩妥的辦法。
關於房價因為漲得太快，二十年前很多人都要求出臺房產稅，房產稅在中國是有的，可是對於住宅來說一直是零稅率，家裡有再多的房子零稅率，不用交稅，交稅只是在交易環節，房地產開發環節、交易環節交稅，一旦持有環節沒有任何稅收的。這樣就導致大家買房子的心理。出臺房地產稅我認為是可以抑制房價上漲，增加持有成本，所以在全世界將近200個左右的經濟體，差不多有100多個國家和地區都是有房產稅，而且房產稅還是挺重的一個稅，不動產稅。但是目前我們是零稅率。因此當時在部理工作的時候，韓國的大使館的商務參贊來找我問說為什麼這麼重的稅中國遲遲不出臺?韓國就是用這個稅來抑制房價，同時可以改變土地財政的狀況。
咱們這兩年政府有關部門也說馬上要出臺，加快出臺房地產稅，但是2018年出來一個情況，大家知道在2018年，中國共產黨中央政治局，每年要開三次會議來研究經濟工作，第一次是在四月下旬，總結一季度，指導後三個季度。第二次在七月下旬，總結上半年，指導下半年，第三次一般是在12月上旬，有時候是在中旬，要總結全年，為即將召開的中央經濟工作會議做準備。在2018年7月30日召開的中央政治局會議上，有兩個議題，一個是討論了一下中國共產黨紀律處分條例的修改問題，但是很重要的又研究經濟工作，在這個會上習近平總書記說了一句話，叫做堅決遏制房價上漲。他說了這個話以後，第二天人民日報、中央電視臺都登出、播出、轉載。但是這個話跟過去的說法是有很大的差別，為什麼?因為房價一直在漲，在7月31號說堅決遏制房價上漲，能遏制住嗎?如果要是到了年底一算帳沒遏制住，房價還在上漲，那不是不好看嘛，對於黨中央公信力有影響。
因為以前說的堅決遏制房價過快上漲，這次把過快倆字去掉了，過去說漲得別太快了。既要防止上漲過快，又要防止大起大落，這次都沒了，這次就是堅決遏制房價上漲，所以就看看習近平是不是有特殊的辦法、特殊手段，出一個跟以往來比完全不同的、強有力的政策，但是也沒有下文。
在8月29日，銀監會、保監會合起來了，現在負責人叫做郭樹清，召開了一個全國的電視電話工作會議，是銀保監會系統的，郭樹清很聰明，他說堅決遏制房地產泡沫化。他把習近平的話給篡改了，按說這個在過去是不可思議的，怎麼敢隨便篡改中央政治局會議文件寫的話，但是他這個提法就比較科學，堅決遏制房地產泡沫化，這個話放在哪兒都是對的，而且到年底也不怕考核。
9月7日，全國人大常委會立法工作委員會關於房地產稅有了新的說法，說房地產稅在五年之內提交審議。本來說年底要審議，感覺真的要出臺了，但是一竿子支到五年以後。而且一般從提交審議從正式形成法律頒布實施至少還有四五年，大致上還得十年以後，這就說明什麼呢?目前來說雖然泡沫很嚴重，問題也存在，但是還不能捅破了，捅破了爛攤子不好收拾。
12月24日，召開了全國住房和城鄉建設會議，這個會議上關於房地產提了三個穩，穩地價、穩房價、穩預期。實際住房城鄉建設部和國土資源部(自然資源部)一直有矛盾的，主要矛盾在哪裡呢?建設部說房價上漲那麼快是因為地價上漲快，國土資源部說地價上漲這麼快是因為房價上漲快，房價不漲地價怎麼會漲?從朱鎔基當總理就一直在爭論。
這次全國建設工作會議上叫做穩地價，先把地價放前面，再是穩房價、穩預期，不要讓老百姓預期房價漲得很快，也不要預期房價斷崖式下跌，現在基本上是穩住了，在1.4%。
房地產業今後怎麼樣?應該說我們的房地產業仍然還有很大的發展空間，雖然有泡沫。一個是我們處在城鎮化的高速發展期，需求還是很旺盛，2017年底我們的城鎮化率是58.5萬，其中好多人還沒有戶口，沒有真正實現城鎮化。中等發達國家基本上城鎮化率是70%，我們要達到70%大約要等到2035年，還有十五六年的時間，從這個角度來說房地產業還會發展，因為開發商很有信心。買地、新開工。
另外，房地產業多年來的「野蠻生長」(出自萬通集團董事長馮侖)，為什麼呢?只要拿了地就能夠賺錢，所以大多數開發商對於品質不太關心，開發商底下負責管工程質量的人也是這樣，因為買房子大家都是搶的，所以對於品質不夠關心。普通老百姓買了房子以後，我一直在建設口工作了一輩子，沒聽到一個人買了房子之後對他的房子百分之百滿意，不是這兒有問題就是那兒有問題。因此，老百姓希望進一步改善居住環境，希望換一個更好的房子。
另外，我們國家的經濟已經從高速增長階段轉向高質量發展階段，如何提高房地產產品的質量、服務質量，也成為房地產業面臨的主要課題。
第一是綠色。第二是健康。第三是智慧。第四是長壽，不是說人的長壽，是說的房子的長壽。現在按規範是住宅主體結構設計是50年，現在中國房地產業協會在前幾年提出來要建造百年住宅，日本在1987年就提出百年住宅，2007年日本提出來建二百年住宅，現在有的日本專家在寫三百年住宅了，當然有很多措施跟上。現在樓越蓋越高，50年了最後房子一賣以後，產權分散到每個家庭手裡，將來有一天房子老化了，該拆不該拆是很難統一的，給子孫後代會留下很多問題，所以要主張建築物的長壽化。
最後一個是適老，適合老齡化的需要。
我今天就講這些，謝謝大家認真聽我講完!
主持人：謝謝童老師的精彩演講，分享了很多心理特別期待的事情，再次把掌聲送給童老師。接下來有請中國社科院城市發展與環境研究所所長牛鳳瑞老師為大家發表主題演講，題目為《中國城市化道路怎麼走?》
牛鳳瑞：各位女士、先生，剛才有很多單位和個人獲得了獎勵，我想咱們在座的無論是房地產還是建築行業，還是園林產業，都可以歸納到城市建設這個領域、這個行業中來。
我一直講，什麼叫城市?就是各種房子不同的排列組合。這是城市的基本外觀形態，所以今天講城市化的道路如何走?我想與在座的各位共同討論目前媒體、文件經常流行的口號、觀點，但是這些口號、觀點經常經不起考驗與推敲。
第一個，中國的城市化的自覺性問題，為什麼談這個問題?中國走城市化的道路好像沒有人反對，走新型城市化的道路好像大家也能夠認同。但是這個新型怎麼具體的路徑如何?恐怕就公說公有理，婆說婆有理。
比如說在城市化進程中，任何的城市化項目都敢上馬，任何朝前的城市規劃我們都敢做、都敢出臺，也敢吹牛。但是遇到城市化的具體問題，馬上就出來了，城市化的方向是不是可以考慮?咱們城市化的進度是不是過快?冒進?等等。
現在城市發展中面臨的環境問題又引起關注，所以某些大城市就有一個功能的疏解，那麼有些大城市超過500萬人還不給你地，不讓你建，這就是中國的現實。非常糾結，一方面我們認為城市化是現代化的必由之路，我們在遇到城市化過程中的問題往往又是另外一種思路。這是什麼問題呢?中國不乏城市化的自信，似乎缺少了自覺，對城市化的認識還沒有達到應有的高度。我們如何認識城市化呢?
城市化的本質就是大量的人口、產業向城市聚集，在一定區域人口產業超過一定量級之後就是城市，城市有更高的資源配置效率，所以我們要搞城市。城市為什麼有更高的資源配置效率呢?人口的聚集造成了社會分工的細化和深度專業化。深度的專業化才有更快的進步，人口的面對面聚集才會產生更多的思想火花，有更新的理念碰撞出來，工業企業只有在空間聚集，工業交易成本才能下降，效率才能提高。
十年前，我們一直喊要加快中國結構升級，提高第三產業比重……第三產業比重為什麼提不上去?沒有城市化的支撐當然提不上去。有了人口聚集，才有了服務業的規模化需求，有了服務業的規模化需求才有第三產業比重的提升，這就是邏輯。所以我一直說，城市化有利有弊，但是利大於弊，天下不會掉餡餅，要是掉下來餡餅也非常難吃，很可能有毒。
所以真想推進城市化，低成本的實現現代化，就不要在理論上、思維深處對於城市化進行否定，這是我跟大家分享的第一個觀點。
第二，既然城市化這麼重要又這麼糾結，在具體道路選擇上怎麼走呢?首先我們在城市化問題上要有大思路、大格局，要有辨證思維、系統思維。
第一是以人為本。這幾年國內風靡全國，城市化要以人為本。這話不能說完全錯，但是中國沒有多少實踐經驗，因為以人為本這個概念產生於西方國家，但是西方國家在城市化過程中是資本為王的，從來沒有講或者真正實踐所謂的以人為本，只是後來富裕起來了，現在很多中國人羨慕得不行。
為什麼思考這個口號?2012年以後，由於美國大使館的引導，中國出現了PM2.5，風靡全國。現在成為中國上下非常關注的熱點問題，在講北京市怎麼解決PM2.5霧霾問題的時候，在座的聽眾，既然PM2.5危害這麼大，哪位想離開北京?我幾次講座都沒有人舉手，其中有一次一個跟我對話的中年婦女，她說我正在考慮離開北京。我說離開北京到哪兒去?她說是到美國去呢?還是到加拿大去呢?我還沒有拿定主意。估計在座的人沒有1%的人有你這個條件在世界範圍內選擇居住環境。
在整個的群體中，過去講階級分析，現在講階層和群體。不同的階層、不同的群體它們在城市化過程中承擔的責任、付出的代價所獲得的收益在不同時期是不同的。責任政府來說究竟以誰為本?那些少數精英階層可以在世界範圍內選擇自己的居住和就業空間，普通老百姓恐怕沒這種條件。所以個人覺得，以人的根本利益為本，這個根本利益包括要協調當前利益和長遠利益、局部利益與整體利益的關係。這樣的話可能更符合中國的國情，也更符合執政黨執政為民的理念與宗旨。
要跟大家分享的第二個具體的觀點，平時政府文件和過多的輿論都一直贊同的，叫城鄉一體化發展。十九大提出的是叫城鄉融合發展，城鄉融合發展的城市化是什麼樣的城市化?現在媒體炒得比較兇的就是鄉村振興戰略。怎麼看待這個問題?城鄉關係?前幾年有一個觀點，城市化不是消滅農村，這是對的。但是我後邊還要加一句，城市化不是消滅農村，但是城市化過程是農村人口大規模減少，農村居民點大幅度撤併的過程，也是農村要素大規模向城市聚集的過程。在這個過程中怎麼處理城鄉關係?一體化，很正確，沒人能夠反對，融合發展，正確，也沒有人能夠反對。具體怎麼辦?過去叫「以城代鄉」，城市支援農村，因為農村太落後了，太危險了。那麼以城代鄉的前提是什麼呢?前提是城市的強大，小馬拉大車拉不起來，所以以城代鄉的前提還是城市的率先發展，這就是辨證法。
十幾年前有人說，農村真窮、農村真苦、農業真危險，我當時說我看不到這個危機，因為農業仍然在發展中，儘管每年有2%-3%的增長，現在仍然是這樣。現在還是說農業真危險，危險在哪兒呢?大多的青年勞動力進城了，素質下降了，「3861」部隊搞農業了，就是婦女和老人從事農業了。我說這是好事，這是社會的進步，而不是社會倒退，為什麼?因為農業技術水平在提高，「3861」部隊完全可以滿足農業對於勞動力的需要，所以儘管平均素質下降了，但是中國的農業仍然在增長，這是事實，為什麼?道理就在於此。我們轉移出的這些勞動力，進城的勞動力都是閒置、剩餘的勞動力，他們進城務工經商，這是社會勞動力要素配置效率的提高，何來的農業之危險呢?沒有，20年過去了農業還在增長。
再看看現在，農村的社會問題。主要是留守兒童問題和空巢家庭問題。留守兒童問題是嚴重的社會問題，包括空巢家庭。怎麼看待這個問題?不瞞大家說，我是50年代的留守兒童，我理解的留守兒童對於一個家庭來說這是一種無奈的選擇。誰願意離開父母?誰願意離開子女?都不願意。但是又是次優的選擇，什麼次優?自己進城好，但是沒有條件，選一個不得已選擇的策略，年輕人、青壯年先進城，有了穩定的就業、收入以後把家屬帶出去，這是一個過程。
現在的留守兒童和空巢家庭，正是這種發展階段、發展過程中的問題，這個問題應該隨著社會發展逐步解決，但是現在政策很不給力，那一億轉移人口的市民化喊得兇，但是雷聲大雨點小。這恰恰是政策需要改進的地方。
現在非常推崇的就是回鄉創業，回鄉創業是事實，也有事實根據，但是回鄉創業是少數，什麼叫回鄉創業呢?進城的農民有了資本、有了才幹或者有了某種技能以後從事鄉村建設、鄉村發展。我們政策也提倡，但是我要說的是，回鄉創業與進城創業相比，進城創業是主體，進城就業也是主體，因為進城創業成功概率更高，進城就業空間更大。
怎麼理解城鄉融合發展?我個人認為大概從政策層面講有三個內涵。
第一，農村居民具有進城居住、就業的自主選擇權。政策上不應該設置任何障礙，現在大城市是有障礙的，中小城市說把戶籍放開了，但是對於農村人口沒有多大吸引力。想去的不讓去，不願意去的可以去，含金量沒有多少。
第二個內涵，已經進城的農村人口享有平等的市民權益，進城幾十年了，就業、納稅，但是沒有城市戶口，子女不能在城市接受教育，這是非常不公平的。現在有政策，但是不見得實際行動，非常遺憾。有了正確的目標，好像沒有找到正確的措施。
第三，城鄉逐步實現相對公共服務均等化。前面加了鄉鎮，加了住戶。為什麼加這兩層呢?城鄉差異永遠存在，只要地域分工存在。所以我們講，城鄉公共服務的均等化本身是很難實現的目標，所以要相對均等化。
為什麼講逐步呢?因為這個過程可能非常長，特別是面臨的城市化加速的階段。城市多了，城市的公共設施、城市的承載力就那麼強了嗎?有限的財力、基礎設施能力，還要在城鄉之間進行合理的配置問題，這是第三個問題。
第四個問題，人與自然和睦相處的城市化，也就是現在非常推崇的生態文明建設、天人合一的城市化。怎麼看待這個事呢?個人有兩個方面的思考。
第一，城市人口與產業大規模聚集，必然造成資源和能源的大規模集中消耗。這種大規模的集中消耗必然造成大規模的集中三廢排放，超過自然淨化能力就會造成環境汙染，這是一個方面。
另外一種思考，所謂辨證的思考是什麼呢?這種集中的排放又為我們進行集中化、規模化的資源綜合利用和廢物利用，汙染的治理提供了一個有利條件，所以我們依託於城市的無水池處理廠、垃圾焚燒廠更有效率，也更是可持續的。中小城市汙水處理廠為什麼開三停四?原因在於無水匯集成本太高，而且設備越分散化、小型化往往能源消耗、資源效率是一個問題，這是正常的。所以汙染處理、汙染治理要講規模化，有了規模化才有資源的綜合利用。
比如說城市擁擠，如果城市不擁擠還需要完善城市的軌道交通和交通體系建設嗎?有了擁擠我們建地鐵才有動力、才有效率，這就是辨證法。同樣其他的城市問題也可以從這個角度思考，佔地問題也是這樣的。十幾年前我們經常爭論，城市化用地威脅了中國的糧食安全，城市化用地是集約化用地，只能提高中國國土的資源配置效力。我們完成城市化，按照規定80%以上的人口進入城市，有十三四萬平方公裡的國土就可以滿足城市化用地的需求，僅張國土面積多少呢?1.2%-1.5%，城市化用地佔國土面積的1.2-1.5%，威脅了中國安全?
再一個方面，城市化講集約用地，如果城市內部土地集約化過高，也會造成什麼?城市內部的空間稀缺，為城市環境治理製造更大的空間，這不是誰是誰非，是「度」的把握，這是天人合一的城市化。
第五，科技進步驅動城市化。我們現在講經濟轉型，更高質量的發展要依靠科技推動，同樣新型城市化也離不開科技的推動，城市是人才聚集的中心，我們講科技驅動、科技進步、科技創新基礎在人才，現在各地想了很多辦法，吸引人才、聚集人才，2018年有些二線城市為了吸引大學畢業生，給戶籍、給房子、給人才，鬧得挺熱，媒體問我怎麼看待這個問題?我說比過去有進步，但是遠遠不夠，為什麼?應屆大學畢業生給了這些優惠，往屆大學畢業生怎麼辦呢?這是一個問題。
其實就是要發揮人才積極性，穩住人才，創造人才成長，發揮聰明才智的環境，就是兩個條件，一個是使人才沒有生活後顧之憂，像北京有些博士後，一個月內幾千塊錢，據說也就夠北京市小孩入託的學費，不解決這個問題他就不能心無旁鶩的從事創新。
第二，給這些人員以自由思想的空間，這就涉及到科研體制的改革問題。現在城市環境治理，比如說霧霾的治理成了現在的心病，霧霾的成因怎麼知道了嗎?霧霾的成因還得靠科技支持，有針對性的解決霧霾問題也離不開科技。
下面談談集中型的城市化。集中型的城市化對立面就是分散型的城市化，在中國分散型的城市化這個概念深入人心，幾十年而不衰。再早，我們有什麼?有小城鎮、大戰略，把農村城市化歸結於小城市化。後來我寫了文章，談談小城鎮大問題。接下來又有什麼呢?逆著大城市，限制城市規模，簡單的叫「充小逆大」，這個戰略到現在仍然有市場。我是主張或者推崇集中型的城市化。因為城市的本質就是聚集，沒有集中化、規模化那何來的城市聚集效應呢?何來的城市以空間換時間的經濟學的原理體現?
什麼叫中國的集中型的城市化?我歸納了四個層面的解釋。
第一個解釋，較高的城市化率。這個較高是跟誰比呢?跟現在的發達國家比，應該有一個較高。現在發達國家不是說80%嗎?後來我算了算，如果中國80%的城市化率就叫實現城市化，那個時候農村還有多少人口?還有將近三億，美國現在的全國人口是三億。兩國的國土面積差不多，至於有人說70%，現在我們將近60%了。大概到2030年以前就可以實現這個目標，似乎還有11年就能實現城市化了，70%是什麼概念?農村人口還有四億多。中國上個世紀四五十年代初就是四億多，中國的城市化率因為龐大的人口基數，城市化率合理的範圍應該在90%左右，假設以90%算，農村還有1.4-1.5億人口，每人平均還不大10畝地。
理想的是中國每個農戶種百八十畝地這是比較理想的，這未來也是中國農業經營的主體，就是家庭農場，要這樣算中國90%以上的城市化率應該是更加理想，這是第一個內涵。
第二個內涵，大城市的率先發展。大城市的人口佔較高的城市人口比重，這是我一直鼓吹的，有人說我是大城市論。中國未來實現城市化，中國應該有十幾所千萬人口級以上的城市，我說的這個城市，中國現在有城市而沒有城市成績，現在講城市化成績，改革開放四十年，中國的城市化人口由1.7億增加到8.7億，中國的城市化率從17%增加到去年年底的57%，2018年57%，也就是說四十年增加了四十多個百分點，每年一個百分點，至少最近幾年沒人敢用我們的城市從多少多少個增加到多少多少個，小城鎮達到了多少個。為什麼?2000年的時候，中國有建制市668個，去年有多少個呢?253個，少了幾十個，中國城市化率提高了20個百分點，但是建制市的數量少了幾十個，這是行政區劃調整的原因。
前兩天山東萊蕪市那個名字沒了，變成了濟南的區了，這樣在統計上就把它從建制市的名單抹去了。所以現在的統計數據，說中國有多少多少個城市，那是建制市的數量，建制市是行政區劃的概念，而不是城市的概念，所以十幾個千萬人口級的城市，是講的城市市區的常住人口，而不是行政區劃管轄的人口。以重慶為例，現在是八萬多平方公裡，三千多萬人，把涪陵、萬州都變成區了，原來是兩個地級市，所以變成直轄市，原來兩個地級市都沒了，又從名單上抹掉了，幾十個建制市減少就是這麼來的，還有一些縣級市也變成區了。
十幾個千萬人口級的城市出現在中國的大地上，而且再有幾十個數百萬人口的城市出現在中國大地上，這是中國未來城市化空間的基本形態。大城市人口又佔城市總人口的較高比重，所以有些人鼓吹中國要中小城市化，因為它不符合客觀規律。
第三個內涵是什麼呢?就是幾十個不同等級、不同規模的都市密集區的形成與發展。其實都市密集區就是擴大了的城市，特大城市的成長達到極限以後，形成一種效益外溢，形成都市密集區。首先周邊成長出新城區，帶動中小城市快速成長，而且這些城市之間強烈的互動，是這種空間形態。但是中國還有一種傾向，什麼傾向呢?把都市密集區劃得越大好像影響力越大，這就錯了。
比如說有一個區，幾十萬平方公裡的範圍，中間有高山、有大江、大河，還有大湖，相隔著，這還叫都市密集區嗎?所以在什麼尺度上講都市密集區?我們在相對同一的地理單元範圍內，各個趁勢相對聚集，互相之間強烈的交互影響，這叫都市密集區，所以它具有大城市的優點，同時又部分遏制大城市病的產生。
最後一個內涵就是緊湊型的城市化布局。在建城區內儘可能進行緊湊型的布局。要想緊湊性布局，綠地佔地就要適當少點。
最後一個問題。我們講宜居宜業的城市化。中國城市化進程已進入中級階段，高潮還沒有過去。但是接近60%，它已經成為中國人們主體家園，現在我們講宜居城市、智慧城市、生命城市、生態城市、海綿城市各種口號五花八門，但歸結到一點就是把城市建設得宜居宜業，使人們在城市生活得更美好，實現人民日益增長的美好生活需求能夠在城市得到滿足、得到實現。所以我個人認為，未來十年、二十年，中國的發展城市現代化的建設、城市更新、城市基礎設施建設應該是內需的主體空間，這樣的話才能滿足日益增多的城市人口享受美好生活的需求。
也就是說，城市的綜合承載力應該大規模擴張，這是不言而喻的，但是好像在宣傳上不大敢宣傳這個事，更多的是希望農村振興。農村振興又把更多的重點放在特色小鎮建設上，我個人贊成特色小鎮進行實驗，但是非常反對特色小鎮繁殖過快。另外現在的特色小鎮建設，什麼地方最能成功呢?大都市的邊緣地區最能成功，因為什麼?大城市存在的效益外溢，在大城市的邊緣地區建設一些特色小鎮、功能小鎮，比如說電商、網際網路、休閒、體育乃至等等的專業特色小鎮，更能夠成功。也更容易取得成功。再有，成功概率比較高的就是那些有特殊資源稟賦的地方，比如說交通節點、旅遊目的地、沿海生態環境特別好的地方，但只是少數。
一般原始意義上的小城鎮建設怎麼樣呢?過去鄉政府所在地就改成建制鎮，鄉長變為鎮長，改革開放以後，有將近兩萬多個這樣的事。當然有一部分小城鎮的發展，已經成長為名副其實的城市了，像廣東的虎門鎮、長安鎮，一個鎮幾百億的GDP，是名副其實的城市。但是咱們還沒給城市名號，大部分中國的建制鎮仍然是農村市場的供應，即使在未來中國進一步提高城市化水平，這些兩萬多個建制鎮裡也只有少量的建制鎮具有建設小城鎮的條件與可能，這就是基本趨勢，不信也得信。
作為農村來講，有人說農村怎麼發展?我個人覺得農村的根本問題是減人問題，所謂減人就是有進城意願，給他們條件與機會使他們進城，享受這種市民待遇。當然具體政策上還可以討論，但是減少人口這是城鄉融合發展，建設宜居宜業城市的必由之路，也是農村現代化、農業現代化的必由之路，今天講城市化問題，我把一些理論上的思考和大家分享，也歡迎大家批評指正，我們共同討論，謝謝!
主持人：感謝牛老師和我們分享了很多，謝謝舞臺上為我們帶來演講、分享的所有老師，把掌聲送給他們。
一個城市的建設和發展方方面面離不開政府政策以及所有企業家的共同努力，也並非一朝一夕能夠改變的，相信未來城市一定會變得更加美好。各位朋友、各位來賓，現在我向大家正式宣布，第八屆中國新城市建設發展年會會議到此結束。
感謝全場所有來賓朋友們的支持，感謝大家的認可!
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