錢緊一年：2020年，中國房地產行業繼續披荊斬棘，新一輪市場化降息周期已然開啟。回望2019不平靜的一年，我們從企業的角度去觀察與思考。
觀點地產網 巨頭企業的創始人總是帶著些許傳奇色彩。
亞馬遜的貝索斯，特斯拉的馬斯克，維珍的布蘭森等，這些在各自領域獲得巨大成功的創始人，不約而同地都有一個劍指宇宙的太空夢，希冀著能夠領導新一輪的「太空競賽」。
一手創辦碧桂園集團的楊國強也有一個夢想，對比起站在科技山巔的大佬們，楊主席的夢想樸實得多，沒有星辰大海，沒有衝上雲霄，他想造的是機器人。
如今，能讓楊國強出席的活動不多了。即便是為數不多的集團管理會議、投資者見面會以及每年3月份的年度業績會，楊國強還是三句不離機器人。
外界仍有個猜不透的謎：為什麼楊國強執著於「副業」機器人？有一個細節，楊國強曾經提出過這樣一個問題：我們有沒有可能成為全球最強的機器人公司？
「全球最強」，這一詞或許有更值得琢磨的意義。早在碧桂園還是千億規模、落後於萬科、保利的時候，楊國強就曾和手下表露：「在我看來，我們做中國第一不難，做世界第一也不難。」
這位企業領導人顯然有無限雄心，企業高速發展並順勢抓住三四線紅利，碧桂園如願登頂成為行業業績第一，把主業做到了「全球最強」。
然而，要維持碧桂園這個龐大機器高速運轉並不容易，把住宅業務做到年銷售七八千億的量級，背後需要的是十萬的人力、數億平米的土儲、萬億的資金乃至更多資源。
或許在楊國強眼裡，機器人只是一個埠，順藤摸瓜尋覓到的是這位創始人對於這臺大機器在未來如何繼續保持高速運轉的焦慮與思考：要精細化，要有更加科學的財務機制，要有技術支撐及轉化……
回首過往，碧桂園這臺大機器在融資發條愈加擰緊的2019年運轉得如何？
規模：增速回調
整個行業艱難前行的這一年中，即便是銷冠碧桂園，也「慢下來」了。
縱觀全年情況，碧桂園的銷售節奏基本以上下半年為分界。上半年，單月權益銷售表現明顯不如往期，其中1月份下降幅度最大，同比下跌近三成，被萬科短暫奪去銷售冠軍寶座。此後2月至6月期間，銷售持續放緩。
年中之後形勢開始反轉，單月增速從6月的-18.84%上漲為7月的16.03%，且一路不斷走高，至11月達到最大增速，單月權益銷售同比增長78.22%至602億元。在最後一個月，碧桂園如往年慣常，急踩剎車使單月銷售一下回落至123億元。
數據來源：企業公告、觀點指數整理
2019年全年，碧桂園實現權益銷售金額5522億元，權益合同銷售建築面積約6237萬平方米，同比分別增長10.03%及15.16%。
全口徑銷售方面，觀點指數發布的2019中國房地產銷售金額TOP100榜單顯示，碧桂園2019年全年實現合約銷售金額7715億元，較2018年7016億元增長9.96%，領先萬科近1500億元。
雖然坐穩了銷冠寶座，但胃口越來越好的觀眾卻有些「不盡興」，畢竟在2018年碧桂園全口徑突破七千億時，就有了衝八千億的「期待」——碧桂園已經成了行業觀察天花板的一個風向標。
相比前兩年的高增速，2019年碧桂園慢了下來：從2017年跨入5000億門檻的78%增速，2018年控速後再衝7000億銷冠的27.4%，再到2019年增速不足10%。
數據來源：企業公告、觀點指數整理
放緩的背後，一方面與整個行業相對冷淡的行情周期有關，即便碧桂園也無法「獨善其身」。
據觀點指數統計，TOP100房企裡有69家銷售增速低於2018年；同時，不少房企在銷售目標上僅勉強達標。結合42家公開銷售目標的房企來看，全年完成銷售目標有37家，達標佔比88%，且事實上房企們在年初時已制定了相對保守的銷售目標。
另一方面，與碧桂園「主動」降速有關。銷售量級站上7000億的碧桂園，和此前三五千億銷售基數自然不可同日而語，即便是10%的增長規模，對應的已是一個中小房企全年銷售。但往長遠看，若要將譬如融創這樣超5500億規模、增長率21%的追趕者甩在身後，接近個位數的增長率可能有些危險。
與銷售節奏不同的是，2019年碧桂園拿地節奏相對曲線波動，其中5月是土地豐收期，在上海、天津、無錫、常州、寧波、嘉興、石家莊等城市拿下二十多宗地塊，單月投資額超300億元。
整個2019年，碧桂園計劃有1800億元權益投資額，相比2018年實際投資額1906億元小幅縮水，而這一數字在2017年是3271億元。
若按照全年1800億投資額計算，2019年碧桂園拿地銷售比預計為32%左右，土地投資力度有所減小。
數據來源：企業公告、觀點指數整理
值得注意的是，2019年以來碧桂園拿地成本有所上升。中報顯示，2019年上半年碧桂園拿地權益總代價1148億元左右，平均權益地價為3478元/平方米，較2018年2203元/平方米的地價上升超1000元。
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歷史總是相似的，2017年，碧桂園全年拿地權益總代價達2551億元，拿地銷售比超八成，平均地價同比增加超千元。
2019年拿地成本的變化原因，可從2017年同樣大漲的地價背後尋找到蛛絲馬跡——該年碧桂園平均地價上升，主要原因便是一二線城市拿地佔比提升導致的結構性上漲。
一二線與三四線的平衡，也是2019年外界觀察碧桂園的一個重要視角。
碧桂園3月份舉行的2018年度業績會上，當媒體提問未來三四五線市場去化時，楊國強堅定地回應：「你說三四五線的銷售下降，但一二線的銷售量是上漲的嗎？」他強調，繼續看好三四五線城市。
事實上，2019年以來，碧桂園加大了一二線布局，如3月斥資34.5億元連拿佛山裡水兩宗地；5月，近40億元拿下上海閔行和金山兩宅地；6月，以10.14億元摘得杭州富陽宅地等。
除了在招拍掛市場摘地，碧桂園2019年也更多地通過舊改、合作的方式布局一線。在深圳，8月以約6667萬元間接參與深圳蛇口太子灣項目；在廣州，1月介入南沙東瓜宇村舊改項目。
數據來源：企業公告、觀點指數整理
從新增拿地權益金額來看，碧桂園三四線項目佔權益總土地代價54%，一二線項目佔46%，較2018年有所提升。
財務：重中之重
規模或土儲的放緩，一定程度代表著，碧桂園2019年還有更重要的「任務」。
2019年房地產調控普遍加強，尤其是融資通道愈加收窄，對於碧桂園的運營及擴張也帶來一定壓力，連總裁莫斌也在業績會上坦言：「行業政策進一步收緊，給我們帶來的挑戰很多。」
碧桂園的重要對策之一，便是抓好現金流的管理。其中，落實到銷售層面，莫斌稱2019年公司將採用權益回款進行考核。
一直以來，碧桂園都是行業現金流快速回籠的代表，回款率基本維持90%左右。半年報數據顯示，2019上半年碧桂園權益物業銷售現金回籠約2659.4億元，按此計算回款率為94.3%，較上年末的91%上升三個百分點。
存貨去化能力也是一個觀察維度，關係著企業的資金利用效率，影響現金供血。截至上半年，碧桂園存貨較2018年末增長5.4%至8305億元，同時平均預收帳款增長28.7%至5852億元，存貨/平均預收帳款這一指標為1.42，較2018年末下降19%，去化壓力減小。
數據來源：企業公告、觀點指數整理
截至2019上半年，碧桂園可動用現金餘額約2228.4億元，佔總資產比例12.8%。在碧桂園這幾年著重改善的經營性現金流上，上半年淨額為18.08億元，實現淨經營性現金流第三年為正。
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現金流情況直接影響企業對於外部融資輸血的依賴性，負債情況方面，截至2019上半年，碧桂園有息負債總額約為3318.89億元，其中1139億為需在一年以內償還的有息債務，佔總有息負債的34.3%，較年初38.4%下降4個百分點；現金短債比為2倍，較年初1.92倍有所提升，短期償債能力增強。
可以看見，碧桂園2019年在債務結構上明顯有所優化。截至上半年淨借貸比率為58.5%，較2018年底49.6%有所上升，但仍處於行業較低水平。
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此外，碧桂園上半年借貸成本6.13%，同比微升0.32個百分點。在2019年房企國內融資難度加大、多條融資渠道被限的情況下，也可窺見碧桂園在融資來源上的細微變化。
上半年碧桂園融資活動產生的現金淨額中，銀行及其他借款仍是主要融資來源，但融資額從2018年中期的786.6億縮水至429.2億元；包含境外美元票據的優先票據融資額，則從2018年中期的64.51億元擴容至167.65億元，而2019年碧桂園發行了多筆最低利率為6.15%的美元優先票據。
傳統融資渠道收窄之下，碧桂園還將融資需求轉向一些受限較少的渠道，如購房尾款ABS、供應鏈ABS等資產證券化產品。據觀點指數統計，2019年碧桂園至少有15個ABS項目獲受理、通過或發行，融資總額超170億元，包括以酒店、醫院類物業作為底層資產進行融資，如「碧桂園十裡銀灘酒店資產支持專項計劃」融資金額5.25億元。
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多樣化開拓融資渠道背後，反映的是碧桂園尋求融資的需求與未雨綢繆，畢竟資金對於這架大機器的運轉來說至關重要。
在2019年11月底，楊國強曾帶著高管會見來自摩根史坦利、高盛、中金公司等境內外投行分析師。會上，財務長伍碧君說道，碧桂園一直在爭取更多國際評級機構的投資級評級，保證健康的財務水平以及穩定的淨借貸比率，是公司的要務之一。同時，莫斌稱2020年碧桂園將推行全面預算管理和現金流管理。
換而言之，碧桂園接下來的一個重要任務，便是優化財務指標，得到國內外投資市場的認可，提高公司信用評級，從而進一步開拓融資渠道、降低融資成本。
據了解，2017年碧桂園獲得惠譽的投資級評級，標普和穆迪則分別給予碧桂園BB+及Ba1評級，距投資級均只有一步之遙。有投資者對觀點地產新媒體表示，碧桂園正在積極溝通穆迪和標普的評級，也有意識地優化投資級要求的指標，將這些指標分解到平時的經營中。
多元：盈利得失
全面預算管理、現金流管理，代表著企業將利用預算機制對內部各種財務及非財務資源進行分配、考核、控制等，以便控制成本支出，保證企業效益平穩。
此類制度除了對銷售回款、拿地供貨、融資負債等作出指引，畫外音也指向了各種多元化投資。這意味著，今後楊國強在重金砸向機器人、農業夢想之前，或許需要斟酌一下了。
過去的2019年，在內外部環境變化帶來的挑戰之下，不少過去喊著多元化轉型的企業都在慢慢修枝剪葉，連萬科也早已決定「收斂聚焦」，重視基本盤，對開發業務進行梳理和調整。
對比之下，碧桂園在行業轉折之際卻活得像個「異類」，在錢緊的2019年開枝散葉、加大多元投資。
最典型的莫過於機器人業務——最早於2018年7月，碧桂園成立廣東博智林機器人有限公司，全面進軍機器人行業。
2019年開年，集團副總裁張志遠、朱劍敏「空降」博智林，分別調任博智林執行總裁和副總裁。隨後在1月份的集團2019年度會議上，楊國強明確了碧桂園新的業務架構即地產、機器人、農業三駕馬車。另據消息顯示，2019年碧桂園在機器人業務上累計投入超30億。
楊國強本人對機器人業務的重視眾人皆知，不只是逢講必提機器人，甚至在內部項目匯報都要主動讓步給機器人；有博智林員工還稱，一周能見到楊國強七次。
為什麼一個房地產公司會執著於做機器人？歸根到底，與地產主業之間的協同性應是一個重要的出發點。
從機器人的類別來看，目前碧桂園重點研發的是建築機器人，在一次演講中，楊國強也表示：「我們現在成立博智林，主要還是全力以赴在機器人建房子這個領域。」
楊國強認為，過去科技進步了幾十年，但並沒有對建築行業發生多大變革，且如今的建築工人普遍都達到了50歲，隨著人口紅利的消減，會有更多機器人出現。
從莫斌的2020年寄語中也可看到，目前博智林已研發出20多款建築機器人樣機進入工地測試。此外，截至2019年12月，已遞交專利申請超過1500項，在研建築機器人項目59個，其中29款進入工地測試階段。
想要造出全球最強機器人公司的楊國強，曾給旗下團隊定了一個時間表：希望建築機器人2019年完成量產前的試運營，在2020年開始大量投入使用。
即是說，從博智林成立到實現量產，楊國強給的時間表是一年半左右。
目前來看，機器人尤其是建築機器人，能對碧桂園住宅業務的開發效率、建築質量產生多大提升尚未可知，但已在這家房企的財務報表顯示出來。截至2019年上半年，研發費用這一欄達6.2億。此外，上半年碧桂園銷售費用、行政費用均有上漲。
數據來源：企業公告、觀點指數整理
在2019中期業績會上，常務副總裁程光煜就表示，銷管費用的提升除了如會計準則的調整、管理結構下沉等因素，還有部分原因則是由於對新業務的投入、推廣。
其稱，2019年碧桂園強化了對房地產品牌以及一些新興業務，像機器人、農業等的品牌推廣，「新業務板塊前期肯定是費用的投入，後期收入出來以後形成銷售，比例就會下去了」。
莫斌則進一步表態，有信心將銷管費用控制在營收8%以內。
於碧桂園這架需要大量資金來維繫的機器而言，資金沉澱大、投資回報期長的機器人業務，到底是否適合發展？這項多元新業務到底能夠賦能多少？這些均需未來繼續觀察。