文/王田歌
4月21日那天有小雨，整個廣州陷在回南天裡，到處溼噠噠的讓人心煩。全市十一區，似乎只有南沙無懼這天氣，自顧自地喜氣洋洋。
一年前的同一天，中國（廣東）自由貿易試驗區（以下簡稱「廣東自貿區」）正式掛牌成立，廣州南沙、深圳前海、珠海橫琴同時起跑。三十多年前，它們是新中國改革開放的先行地，震驚世界的中國奇蹟自此誕生。三十多年後，人們用「改革開放2.0」比擬廣東自貿區，期待它們帶來新的驚喜。
這一年，南沙發生了什麼？對普通老百姓而言，最直觀的變化莫過於樓市。網易房產數據顯示，去年南沙一手房成交量超過1.3萬套，網籤面積達到140萬平米，同比幾乎翻了一倍——幸好，房價依舊在1萬元/平米左右，漲幅控制在2%以下。
但對一座城市而言，南沙承載著比樓市更宏大的期望。改革進入深水區，下一步怎麼走？全國都在探索，自貿區被視作一塊實驗田，肩負著為未來中國城市經濟發展把脈的重任。早在廣東自貿區成立之初，南沙的命運就註定扭轉，各項制度資源為南沙開路，外界甚至形容為「集全市之力發展一區」。
南沙也很爭氣，一周歲時交出了一份漂亮的成績單。
2015年，南沙生產總值達到1130億元，GDP增速13.3%；固定資產投資額總額620億元，同比增長54%；進出口總額增速17.2%，合同利用外資金額的增速是64.7%，各項指標全部位居廣州第一。
自貿區掛牌還使南沙人氣逐漸變旺，吸引了大量企業及服務業進駐。今年4月舉辦的「南沙自貿試驗區開發建設總體情況介紹會」上提及，南沙片區掛牌一年以來，新設企業9919家，超越掛牌前歷年總和，新增註冊資本總額超過800億元。
憑藉政策紅利，南沙在旅遊、金融、跨境貿易多方面遍地開花，房地產成交量躍居全市第一。毫無疑問，這是一個由政策堆積而成的未來新區，前途似乎一片大好。
光芒之下，疑慮猶存。南沙能否繼續享受國家級政策待遇？宏觀政策之下，南沙能否將政策落到實處？南沙樓市能否為廣州限購撕開口子？房價真的能夠創下新的神話嗎？
下一個五年，南沙地位繼續上升？
尚處於嬰兒期的南沙正在成長，「家長」廣州在南沙身後保駕護航。不僅如此，還被列入全省「十三五」規劃綱要並受到中央關注，未來五年，受寵程度繼續攀升。
如果規劃順利落地，南沙將使長達十幾年的造夢行動達到巔峰。
由於距離市區較遠，90年代初期，南沙還是不毛之地。霍氏家族的到來，最先啟動了南沙開發。黃文杰表示，最初十年，整個南沙的開發主要由霍英東基金會投入開發。2002年，廣州市政府提出「南拓」，三年後，南沙正式升級為行政區。至2012年，南沙成為中國第六個國家級新區，房地產開始明顯上揚。2015年4月，廣東自貿區掛牌，南沙發展進入快車道。
根據廣州市政府發布的「十三五」規劃綱要，南沙要以自貿區戰略為根本定位，對接港澳、面向全球，複製推廣新區和自貿試驗區制度創新成果。
《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十三個五年規劃的建議》也提出，要加快前海、南沙、橫琴等粵港澳合作平臺建設。廣州南沙片區重點發展航運物流、特色金融、國際商貿、高端製造等產業，建設以生產性服務業為主導的現代產業新高地和具有世界先進水平的綜合服務樞紐。
「南沙是『雙區疊加』，跟廣州的其他區域，包括廣東自貿區的其他區域有所區別。」黃文杰說。「十三五」規劃中表示，南沙要形成自貿區試驗區也國家新區「雙區」相互促進、相互支撐格局，從投資、貿易、金融、監管等各方面進行制度創新。
政策當然很美好，但讓我們先略過這些宏觀大詞，看看將影響南沙五年發展的日常改變：交通與人口。
長期以來，交通是制約南沙的發展的「七寸」。從珠江新城驅車前往南沙，最快也要一個小時，一旦堵車，動輒需要一個半小時甚至更長——等同於從廣州直接開車到達佛山、中山。交通不便加上開發時間較短，南沙不少地段看起來十分荒蠻。據網易房產去年下半年的一次走訪，南沙不少樓盤夜間幾乎無人居住，亮燈率極低。
「廣州正在進入城軌時代，今年有大批城軌項目，這與南沙發展關係比較大。」暨南大學公共管理學教授胡剛介紹，十三五期間，廣州將加快建設南沙至廣州中心城區快速軌道交通。「原來南沙、從化等到市區可能要1個小時40來分鐘，交通速度提升後可以縮短到半小時。」
人口方面，據黃文杰此前介紹，1993年南沙開發初期只有六七千人，現在，這個數字變成了八十萬——翻了一百多倍。
而根據南沙新區的發展規劃，到2020年，人口目標將達到200萬，即在現有基礎上再增加120萬人。不僅如此，由於南沙的特殊地位，高端產業雲集，淨流入人口中有相當一部分為高級人才。
人是動力，更是需求。從各項政策層面來看，南沙獲得的優待幾乎冠絕廣州。
南沙到底會不會放鬆限購？
時間回到四個月前。
2月28日深夜，廣東省政府發布重磅文件，一句「廣州市應該及時調整廣州市住房限購政策的行政區域範圍」驚動全市，已執行六年的限購政策迎來轉機。外界普遍預測，南沙、番禺等外圍區域將最先放開限購。第二天，南沙、蘿崗、黃埔等多個樓盤緊急封盤，宣布擇期漲價。銅牆鐵壁般的廣州樓市，出現了第一道裂縫。
但開發商們還沒高興幾天，3月初，全國兩會召開，住建部提出「一線城市要嚴格執行限購政策」，與省政府剛出爐的文件反差鮮明。
廣州市政府聽從中央意見，於4月發布《廣州市供給側結構性改革總體方案及5個行動計劃》，正式提出「繼續執行住房限購政策」，至此，廣州放鬆限購的願望似乎徹底被澆滅。
但是，市政府文件並未把話說死，而是留下了一句「結合房地產市場實際情況，及時分類做好政策優化調整」。在去庫存的主基調下，這是否意味著部分區域可能放鬆限購？
黎文江曾表示，即使南沙無法全面放開限購，向港澳居民放開限購也行得通。但中原地產總經理黃韜認為，目前港澳居民在內地投資樓市的意願不強，即使放開「限外」，對南沙房地產的貢獻提升幅度可能也在10%以下。
「更重要的是利用自貿區的特殊政策，考慮在南沙整體放開限購。」黃韜的觀點也得到了胡剛的認可，胡剛曾稱「自貿區從設計到實施的重要特點就是制度創新」，這意味著南沙有條件成為廣州樓市中的特殊地帶，放開限購。
未來五年房價再翻三倍？
如果政策不給力翻一倍都難
陽光家緣公布的數據顯示，近十年廣州房價漲幅為118%，而南沙同期漲幅高達253%。
房價十年翻兩倍，與國家級新區、自貿區的政策刺激密不可分。下一個五年，針對南沙的支持政策只增不減，但房價能否延續現在的勢頭？
「首先要搞清楚，南沙的漲幅這麼高，是因為它的基數太低了。」黃韜指出，2007年，南沙房價僅三千多，如今漲到1.3萬元/平米，也僅僅是與全市均價持平。
更何況，誰也不敢保證未來五年的房價只漲不跌。目前廣州房價年均漲幅在10%-15%，以此計算，南沙五年內漲幅也不到一倍。黃韜指出，由於供應量大，一旦房價下行，南沙跌幅只會更高。「2014年南沙均價跌了20%，市中心區域只跌了2%到3%。」
在黃韜看來，自貿區等宏觀命題已經被炒作了太多次，南沙庫存高企，再靠大政策刺激房價，作用十分有限。「未來五年的房價走勢，還得看各項大政策能不能細化落地，如果只是喊口號卻做不到位，漲一倍都很勉強。」
政策落地情況到底怎麼樣？著名自媒體人孫不熟在《城市戰爭》中提到，南沙新區這一年整體向好，但在制度創新、民生投入方面依然有許多不足。
南沙重點投資項目大部分仍然集中在港口、鐵路、地鐵、橋梁等硬體基礎設施上，科教文衛類的民生項目數量很少。孫不熟表示，南沙已被明確定位為「高端服務業聚集地」，這需要吸引大規模的高素質人才入駐。「優質的科教文衛資源關係到南沙能否把高端人才留下來，打造成適合高端人才居住的優質生活區，而不是像過去那樣只是一個簡單粗暴的開發區。」
孫不熟還表示，南沙的政策支持力度不夠，在稅收優惠、人才引進、金融開放等多個方面，與前海、橫琴還存在一定差距。
「南沙之特殊，目前只體現在經濟政策上，在社會管理領域未見有什麼亮點。比如，有網友曾透露，南沙一些公立學校因為招生不足被關停，但與此同時，南沙還有很多外來工子女因為戶籍問題上不了公辦學校，這是不是一種社會資源的浪費？戶籍問題就不能在國家級新區給一點小小的突破？南沙正在激情燃燒的創業階段，正是大規模用人之際，不應該表現出對外來人口的求知若渴嗎？南沙該在社會管理改革方面拿出一些氣魄來。」
過去幾年，南沙在政策簇擁下崛起。下一個五年，南沙能否真正成為廣州驕子，而非「看起來很美」？
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在中國城市格局的新一輪演變中，廣州能否保住「一線城市」地位？未來五年，廣州人的生活會有怎樣的變化？我們能否享受更好的藍天、更優質的教育、更便捷的交通？「十三五」開局之際，網易房產特此推出《六問廣州2020》系列報導，一起探討廣州的城市故事。
第一問：廣州丟了一線城市的臉? 看完這篇文章才真正懂她
網易房產最新數據顯示，廣州房價不及「北上深」的一半。儘管高房價為人詬病，卻是衡量城市競爭力的重要指標。人們由此發問：廣州真的被踢出一線城市了嗎？
第二問：假如廣州也有一二三四五環 外環房子漲更多嗎？
根據廣州地鐵規劃，以後市內各地60分鐘必達市區，地鐵盤甚是搶手。那麼，買郊區的房子會比市中心更划算嗎？
第三問：五年後，你現在的學位房白買了嗎？
我花了十八年才考上重點，可你只需要買套學位房。
第四問：霾困廣州何時休？
在空氣的囚籠裡，廣州終於實現了眾生平等。
第五問：買房才能成為新廣州人 「90後」最想逃離？
網易房產調查發現，相比之70後和80後，90後離開廣州的意願更強烈。