「做長租公寓的主要有兩類人：一類是『騙子』，一類是『傻子』。」 1月8日，潘石屹的這番言論不僅衝上熱搜，還搶下多家新聞APP的短消息推送。
從租售比上看，現在國內長租確實是一門賠本的生意。特別是在2020年，行業爆雷、跑路的消息接連出現後，行業一步步滑向至暗時刻。這些消息猶如一條又一條麻繩繞在長租人心上，每多一條消息出來，麻繩就繞得越亂一分。
面對越纏越亂的麻繩，做長租企業的初心不同，解麻繩的方法也不同。有少數企業成為潘石屹口中的「騙子」用一走了之的方式直接剪斷麻繩，也有企業選擇較為負責任的方式嘗試松解麻繩。
12月31日，世聯行發布公告，宣布旗下長租業務世聯紅璞將賣給世聯行大股東珠海大橫琴集團有限公司和魔方生活服務集團等。
這筆在年底公布的行業大型交易，它既有自己的特點也有一些去年行業併購共性，在業內人士眼中這筆交易也在反映行業未來的走向。
世聯紅璞易主
2015年1月，住建部出臺《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》，呼籲政府培育住房租賃經營機構，鼓勵開發商將房源向社會出租。隨後圍繞「租」的相關內容，又多次出現在國務院和中央經濟會議中，其中就包括重點支持「長租公寓」的提法。
長租公寓的風口就這樣來了。各種長租公寓品牌如雨後春筍般率先出現在一二線城市。這其中就有世聯行旗下的長租公寓品牌世聯紅璞。
2015年，世聯行正式發布「世聯集」，而後正式推出「世聯紅璞」長租公寓項目，當年8月公司首個集中式項目落地廣州，而後世聯行的業務不斷發展壯大。截止2018年底，公司共運營公寓間數達2.91萬間，覆蓋城市30個，運營半年以上項目實現出租率90%以上。
然而，在快速增長的規模背後，一起人事變動將公司的一些問題暴露出來。
2019年初，供職世聯行18年，任世聯紅璞CEO的甘偉離開世聯紅璞加入建方租賃繼續從事長租工作。
一位長租行業的從業者對新地產財經表示，甘偉的離開與世聯紅璞一直處於虧損或有一定關係。
2016年-2018年，雖然世聯紅璞的收入連年增加，分別為4268萬元、2.08億元、4.06億元，但毛利卻持續下滑，分別為4043萬元，-1.84億元和-4.18億元。
業務虧損的原因和許多處在發展階段的長租公寓一樣，是由於公寓管理規模持續擴大，前期運營成本相應增加，以及前期分攤的租賃成本比合同實際支付的租金高，進一步拉低毛利。
虧損下，2019年世聯行資產管理板塊的戰略重心開始向世聯空間和商業辦公轉移。這些與長租公寓有著相同商業模式的辦公業務，免不了有著和長租公寓相同的表現。
進入2020年，因為疫情原因，世聯行主營業務——傳統代理業務加速顯示出頹勢，包括長租在內的一些新業務又遲遲續不上力，因此世聯行引入珠海大橫琴集團有限公司成為公司大股東。
在公司更換實控人後，世聯行陸續剝離了房地產經紀平臺上海更贏、小貸公司世聯小貸以及此次的長租公寓項目。
2020年最後一天，世聯行發布公告稱，公司擬與全資子公司世聯集房、寧波江北華燕智輝實業投資合夥企業籤署《關於轉讓深圳世聯集房資產管理有限公司股權之股權轉讓協議》，世聯行擬向華燕智輝轉讓其持有的完成資產重組後世聯集房100%的股權及對應的所有權益，交易價格為5.3億元。
景暉智庫首席經濟學家胡景暉對新地產財經表示，世聯行現在的大股東珠海大橫琴曾經謀求上市但沒成功，去年它正式入主世聯行更像是一種借殼上市行為。這樣從資本角度看，大橫琴就得讓它的殼資產更好看，所以作為上市公司的母公司大橫琴參與其中把世聯行長租買走，讓基本面更好看。
此外，公告顯示，世聯行控股股東的全資子公司珠海大橫琴創新發展有限公司擬與華燕智輝及其他有限合伙人共同設立珠海橫琴華琴實業投資合夥企業，作為承接華燕智輝在《股權轉讓協議》項下全部權利、義務的主體。企查查顯示，華琴實業的合伙人中有南京魔方佳弘公寓管理有限公司，而南京魔方的投資資金主要來源於其母公司魔方（中國）投資有限公司。所以說，這筆交易中還有長租公寓魔方的身影。
對此，中國企業資本聯盟副理事長柏文喜認為，世聯行剝離旗下相應的長租業務，應該是對公司業務的優化。而資產購買方出現了魔方公寓，可能是魔方也有為了做大規模衝上市的意圖。兩者屬於各取所需。
的確，世聯行在公告中寫道，此次交易將進一步優化公司業務結構，打造公司的核心競爭力，全面提升公司持續發展能力和盈利能力。
而對於魔方為何會參與到此次交易中以及其未來是否有上市的想法，魔方內部人士對新地產財經表示，當下他們所掌握的消息與世聯行公告中的信息一致，一切以公告信息為準。
意欲向輕資產轉型
如果僅僅看到公告中顯示的出售世聯集房100%股權。大家的反應可能是世聯行僅僅將長租業務剝離上市平臺。但是公告還顯示：「上述《股權轉讓協議》籤署日起七個工作日內，公司擬與世聯集房就其控制下的43家子公司籤署若干份《股權轉讓協議》，根據43家子公司股權轉讓協議，公司將以合計人民幣2.19億元的對價受讓前述43家子公司的相關股權。」即世聯行在出售世聯集房股權的同時又受讓世聯集房43家子公司股權。
對此，深交所在1月5日向世聯行發出問詢函，要求世聯行就上述做法以及其他交易問題給予合理性解釋與說明。1月12日本周二，世聯行對此做出了回復。
世聯行解釋道，公司長租公寓項目主要以中資產運營模式為主，在經營業績不理想，同時公司引入國有法人股東的契機下，他們重新明確了構建「大交易+大資管」雙核協同發展的業務體系發展戰略。其中，「大資管」業務重新回到輕資產專業服務能力上。即公寓管理業務將從中資產模式轉為發展輕資產模式。
截至2020年底，在世聯紅璞約140個在管公寓項目中，中資產模式佔比達到82%，剩餘部分除了幾個項目為重資產模式外，其他均為輕資產模式。
中資產模式雖然為公司實現了快速的規模化擴張，讓公司有了專業的服務團隊，完整的運營管理系統平臺等。但正如前文所介紹的，以中資產為主的經營模式，因為前期投入成本大，回本周期慢，讓公寓業務長期處於虧損中。截至2020年9月底，長租業務收入為4.44億元，淨虧損2.09億元。
事實上，相比於中資產模式，即「租賃-運營」模式，輕資產的「委託-運營」模式對資金投入要求較低，抗風險能力比中資產模式高，即使是在市場環境不佳的狀態下，它也有基礎的管理費收入。但因為輕資產模式對運營商的服務能力要求高，且收入不及中資產模式，所以，很多企業在進入這個行業的時候還是選擇中資產模式。
在胡景暉看來，世聯行的轉型輕資產是適應長租行業發展趨勢的。他說：「在當下，做中、重資產模式的長租企業需要背負較大的資金壓力和風險，而輕資產運營模式背負的壓力相對較小，所以轉型輕資產運營是行業未來重要的轉型方向。」
但他認為，也不是市面上所有做中、重資產的企業都適合轉型輕資產運營。相對而言，他更看好類似於世聯行等中介系的長租公寓企業轉型輕資產的未來，反而對創業系長租公寓，特別是對於一些講上市故事的創業系長租公寓轉型輕資產運營的未來不是很看好。
柏文喜亦指出，輕資產、中資產和重資產運營模式各有優劣，只有適合當前企業發展階段和企業具體情況的模式才是好模式。世聯紅璞能轉型輕資產運營與公司發展到較大規模有關。未來在它現金流充沛的情況下，還可以適度購置部分重資產，以此來提升公司運營的穩健性。
集中式公寓成併購「香餑餑」
2020年，當資本褪去，加之疫情和監管升級，長租行業跑馬圈地的景象不復存在，取而代之的是行業的自我革新與升級，收併購就是其中一種方式。
隨著疫情得到有效控制，2020年下半年長租行業的併購案例開始增多，據新地產財經不完全統計，2020年長租行業除了一些小型企業之間的併購，還有幾起被公開報導的涉及大型企業的併購。
7月初，安歆集團宣布戰略併購易企租，11月中下旬，安歆集團宣布完成與新起點公寓的戰略合併；11月30日，自如正式宣布併購貝客青年精品公寓。
在上述併購中，安歆集團、自如和魔方分別是藍領公寓、分散式與集中式公寓規模排名前三的企業。此時他們出現在併購市場中，在胡景暉看來，這既與這些企業的資金和運營優勢有關，也和當下市場環境是抄底時機有關。
中原地產分析師盧文曦亦認同幾家企業帶有一定的抄底原因在其中。因為這些房源不需要改造，接過來可以直接運營，所以放出來就會被收走。此外，幾家企業收購集中式房源，也有搶佔市場的需求。
值得注意的是，上述的併購標的都指向集中式公寓。我們發現，相較於安歆集團和魔方公寓所收購的項目都是與公司主營業務相一致的集中式公寓項目，自如的併購略有不同，作為以經營分散式公寓為主的自如，其此次將收購目標也轉向集中式公寓。
對此，自如對外的解釋是，此次併購是為城市提供更多集中式房源供給，與目前分散式房源供給形成更好的互補。
其實，2020年自如不僅通過併購的方式發展集中式公寓，它還將集中式公寓的賽道擴展到少有非房企長租企業進入的租賃社區領域。今年7月，自如的首個租賃社區項目在廣州問世，首期供應1500套房源。
「自如的做法其實是在搶奪市場中的優質資源。」胡景暉認為，集中式房源是當下長租市場的優質資源，即使這些資源有的也需要面對日後租期滿重新續約的問題，但它依然是市場中的優質資源，所以這幾家企業併購標的都向集中式房源這種優質的物業資源靠攏。
「集中式的管理成本相較於分散式的管理成本低，所以企業開始有意收購集中式房源。」盧文曦指出，儘管現在供地端有集中式租賃用地等政策出臺，但並不意味著國家倡導集中式租賃住房。近期出臺的相關政策，有幫助企業做好風險管控的考慮在其中。
進入2021年，雖然我們手中的日曆又從1重新開始，但長租公寓過去留下的問題沒有從1重新開始。潘石屹那段表述，代表一部分人對長租行業的印象與態度。但世聯紅璞轉型輕資產運營，業內企業開始收購集中式房源，反映出在行業「洗牌」這段時間，已經有企業向理性化邁進，尋求適合自身發展的方向，而不再因政策鼓勵而盲目進入市場，不考慮風險承受能力。
在理性狀態下，長租行業走出至暗時刻將不再遙遠。
柳瑤/文（責編：高雅）