2021年新年伊始，也是中國十四五規劃啟動的關鍵時刻。
一種跡象，一種幾乎關係到每個普通人利益的重大跡象，在中國城市上空徘徊：
自本世紀初算起，風光熱鬧了大約20年的中國房地產，在經歷了長期高速增長、多次暴漲、一系列調控之後，在全國房地產貨值躍升到大約450萬億左右的時候，它的大退潮時代似乎要來臨了！
可能有人對這個「退」字比較敏感，覺得這是個消極的、負面的信息表達。其實，正如大海的漲潮退潮一樣，房地產的大漲潮大退潮都是時代的訴求和產物，是順應歷史規律的過程，是有利於宏觀經濟健康發展的必然趨勢。
當然，這個「房地產」的含義是指人人都可以參與其中的住房，它的供地、融資、開發、銷售、購買、轉讓等等，以及由它衍生出來的投資投機、炒作、加槓桿、高房價、泡沫、學位房、首付貸、假離婚、一二手倒掛等等。
大退潮？何以見得？去年遭遇嚴重疫情，全國商品住房銷售面積仍然在10月份實現了0.8%的同比正增長，預計全年可能超過2019年的15億平方米，平均房價也已攀升到每平方米1萬元的水平，預計未來仍然會上升，這些表現並不像大退潮啊。
我說的不是大退場，而是大退潮。住房是社會的最基礎消費，不可能退場，住房產業和市場永遠存在，住房交易永遠存在，伴隨經濟增長、通脹和階段性的供需關係失衡而產生的房價漲跌現象永遠存在。
但是，類似既往20年中間，在中國城市住房裡面的那種近乎瘋狂的炒房投機扭曲現象，全社會對房地產的過度關注現象，正在加速遁入大退潮時代。
一種表面跡象，由背後的種種深層跡象託舉而成。
來看一看三大深層跡象：經濟形勢、供需關係、政策投放。
第一，經濟形勢：
十四五來了，中國宏觀經濟面將迎來巨大變化，從發展階段看，大約2024年，中國人均GDP將超過國際認定的12276美元的發達國家標準線，進入初級發達國家行列，這意味著中國經濟成長的基準模式和國際關係都將發生重大改變。
從發展模式看，中美近年來的紛爭表明，中國必須在科技和產業上擁有真正的強大實力，這樣才能贏得國際競爭主動性和話語權。
中國將進入以內循環為主導的國內國際雙循環發展模式，全力推進創新經濟和產業升級，經濟活動和增長的重心必然從多年來膨脹的土地財政和房地產泡沫式增長轉向以創新為導引的實體經濟和稅收財政的高質量增長。
第二，供需關係：
中國城鎮居民人均住房面積已達39平方米，在國際比較中也屬於較高水平，未來重點要解決住房資源配置的不平衡問題。
當然，中國城鎮化剛過60%，還有10-20%的上升空間，新增住房需求仍然有，但三四線城市的住房供應呈現大面積的供過於求，住房消費需求幾近飽和，投資需求大面積萎縮，一些經濟發展滯後的城市，房價出現明顯下跌。
未來新增住房需求主要在一二線城市，特別是在城市群都市圈地帶，但投機性需求受到嚴厲打壓，一般投資性需求也受到諸多限制，例如近年來北京及環京地區的樓市泡沫遭遇擠壓，出現下跌；而剛性住房消費需求在供需關係改善前提下進入常態化、平穩性的需求兌現通道，那些瘋搶、搖號、排隊、日光等不正常現象將日益退出住房交易舞臺，穩地價、穩房價、穩預期成為主導。
總結一下供需關係：三四線城市基本呈現供過於求格局，房價下跌壓力大；一二線城市主要表現是供需大體平衡，房價有波動，但幅度一般不大；個別城市如深圳則由於長期以來宅地供應短缺，導致市場主體呈現供不應求格局，房價上升壓力較大。
第三，政策投放：
從2016年國家提出「房住不炒」的基本方針後，政策走向從表層的管制性調控逐步進入深水模式。基本判斷是：房地產是中國經濟和金融中最大的灰犀牛；
政策表現是：不以房地產作為短期刺激經濟的手段，相應的財政、貨幣、產業政策不斷縱深指向驅逐樓市投機、維護房地產穩定發展；
戰略目標是：防範房地產引發系統性金融危機、防範房地產引發中國經濟出現當年日本式的長期衰退和美國次貸危機式的震蕩；政策趨勢是：長效機制正在快速形成，十四五期間，房地產稅試點推出的可能性很大。
去年政策面最突出的表現在貨幣政策。
其一，8月20日，住建部、央行給房企融資設置了「三道紅線」；
其二，12月31日，央行、銀保監會提出關於分五檔對銀行業金融機構房地產貸款佔比和個人住房貸款佔比設定上限的房地產貸款集中度管理制度。這個「三道紅線」和「五檔管理」的貨幣融資政策總體上是發出了收緊房地產貨幣供應的清晰信號，給房企套上了從銀行獲得大額流動性的緊箍咒，給銀行向房企和樓市「放水」設定了高位水壩，也給購房者設置了嚴格的貸款門檻。
上述三大跡象明明白白地表明，中國房地產既往20年的熱鬧局面即將呈現大退潮格局，住宅地產即將從中央佔位和虛擬經濟泡沫態勢退出，回歸基礎民生常態化通道。
我再重申一遍，大退潮不是大退場，住宅地產永遠存在，只是它不能以投機加槓桿炒作的眼球經濟虛擬經濟形態繼續混跡於江湖，要回歸常態，回歸民生。
也許大家注意到了，我在上面的分析中談到，深圳這個城市仍然是個另類，當其他城市的樓市已經出現供過於求、至少是供需大體平衡的背景下，深圳仍然是供不應求，例如，北上廣每年的新房供應都在10萬套左右，而深圳只有3萬、4萬套左右，1500萬常住人口中，真正擁有紅本住房的不超過30%，何況，每年的新增人口仍然有40萬左右。
從貨幣總量看，2019年12月底是8.3萬億，2020年11月底是9.9萬億，淨增1.6萬億，平均月增1455億。如此多的人口，如此高的存款，不斷加劇住房困局的存在，房價不斷攀升，去年二手房價高達8萬以上，名列全國城市第一位，且遠高於北上廣。
基於此，去年深圳的宅地供應已經明顯加快，全年釋放了31宗，超過了十三五頭四年的總和；更重要的是，深圳慶祝特區建立40周年的時候，國家推出深圳綜改試點方案，提出綜合授權清單，在土地管理制度上給予深圳大膽改革的發展空間。
去年底，深圳市人大審議通過了《深圳經濟特區城市更新條例》，將明顯加快深圳城市更新的速度，更多宅地將從舊改項目中釋放出來。此外，有國家授權的加持，深圳未來在永外農地、工業區塊線土地、生態控制線土地等空間內不排除釋放一定土地轉為建設用地（含宅地）的可能性。
可以說，十四五深圳必將進入宅地和住房供應的大放量或大漲潮時代。
可以想像，當更多的宅地進入市場，源源不斷地提供大量保障性住房和普通商品住房，當深圳每年的新房供應量逼近或達到北上廣的10萬套左右，那個時候，深圳的二手房還有資格叫高價而導致一二手倒掛嗎？潤4那樣的搖號、代持困局還有持續的可能嗎？房價上漲的壓力還會那麼大嗎？
由此，當我們看到全國房地產呈現大退潮的時刻，全國城市中，大概只有深圳仍然在供給側呈現宅地及住房供應的大漲潮現象。
這種鶴立雞群，表面看似乎是逆潮流而動。
事實上，深圳的供地供房大漲潮是更深刻的順勢而為，是為加快深圳融入全國房地產大退潮的正確舉措。深圳不過是在做「補課」，補宅地及住房供應不足的課，補供需失衡的課。這個課不補，深圳就無法解決長期存在的住房供需失衡問題，就無法遏制房價的投機性拉升問題，當然也就無法實質性地加盟到全國房地產大退潮的行列中去。
如果那樣，深圳可真的就是逆潮流而動了。
從另外一個角度看，深圳從來都是中國房地產的標誌性城市，當深圳走不出供需失衡的通道，投機者仍然有機可乘，深圳仍然被投機虛熱的浮雲籠罩時，就不能說中國房地產已經實現大退潮。
深圳不能也決不想拖全國房地產大退潮的後腿。最好的辦法就是，全面落實國家改革授權，積極推進土地管理制度改革，加快加大宅地供應和住房供應，早日實現供需平衡，讓房地產有效降溫，融入到全國房地產大退潮的潮流中。
從這個視角看，我們可以說，中國房地產的大退潮將從深圳宅地和住房供應的大漲潮開始。
深圳，你明白了嗎？
END