2018鄭州暴增26個購物中心,你喜歡的太古裡、K11在哪裡?

　　前兩天，嘟姐參加了RET睿意德主辦的年終盤點大會，作為專業的商業服務機構，他們針對商業大數據、零售新風向、2017鄭州商業地產回顧，做了詳細介紹。

　　「兒童遊樂業態，本質上不是取悅孩子，而是取悅買單的大人」；

　　「未來最危險的是單一型商業，比如電影院、KTV，只要旁邊開一家更大更新的，很快就能把舊的擠垮！」

　　三位大咖金句連連，現場氣氛也特別棒。

　　而商都房產網也拿到獨家專訪權，提前和RET睿意德鄭州公司副總經理石俊東先生，私聊了一整個下午。問到了一大堆在盤點會上沒有公開的消息和觀點。

　　住宅是居住生存的必需品，商業是我們承載生活的唯一場所。

　　商業地產發展與城市崛起息息相關，商業的迭代升級，也會直接影響著每個人的幸福指數。

　　更不用說，喜聞樂見的公寓、商鋪、寫字樓投資。

　　花了20年時間走完填空期的鄭州商業，已經站上了歷史的拐點——新增商業體量較暴增3倍，26個購物中心即將開業，舊改項目首次登場，「休閒商業」、新型場景革命也將到來……

　　一幅真實的2018鄭州商業藍圖，就此展開——

　　150萬方！

　　史上最大商業體量

　　「

　　鄭州商業地產已經完成填空，未來將進入快速發展階段。有多快？

　　大概3年時間走完其他城市5年的發展規劃。

　　」

　　據RET數據，2014年，鄭州新增商業體量13.5萬方；2017年，新增量增加至43.4萬方；但2018年，新增體量高達150萬方！堪稱爆發年。

　　新增的商業中心，高達26個。包含新建購物中心、舊改、地下商業和商業街等，點綴在東西南北各個區域。

　　金水路商圈最為搶眼，正弘城、建業凱旋廣場及永威木色，值得重點關注。

　　從體量上來看，最大的三個為：正弘城（17萬方），綠地新都會 新田360廣場（13萬方），瀚海海尚/清華城華貿中心（12萬方）。

　　但單體商業項目的體量正在縮小。1-3萬的小型購物中心，5-6萬的中型商業正在成為主流。

　　1萬方什麼概念？大家熟悉的國貿360，總共是3萬方，熙地港13.5萬方。

　　這一現象也將成為未來的重要趨勢——

　　RET睿意德華中區董事總經理李雪鵬分析，2017年鄭州新增了8個商業項目，共40.9萬方，集中商業體量達到421萬平，主要商業結構為購物中心。鄭州購物中心化階段已經完成，四環內區域填空階段也基本結束。

　　熙地港、公園茂等新開商業，完成了「填空並帶動城市升級的使命」，鄭州商業更新很快會體現出「我們不一樣」。

　　石俊東則在專訪中透露，在主城區，購物中心和住宅一樣面臨拿地難的困境，大宗商業用地很難直接獲取。

　　沒有地，又要發展，該咋辦？

　　舊改新！

　　百貨超市「變形記」

　　「

　　單一型、獨立型的業態會死，行業趨勢在由小變大、由放變專，零售行業一不小心就會被淘汰。

　　比如，兒童遊樂、影院、KTV、麻將房等。

　　」

　　有業內觀察，自2015年起，至今全國已陸續關閉了近百家百貨門店。收縮、調整、轉型，稱得上是近幾年百貨行業的核心關鍵詞。

　　鄭州商業發展迭代

　　鄭州市場亦是如此，在經歷了過去數年的連續增長後，也進入「結構調整期」。2017年，百盛、華潤萬家、大商、沃爾瑪等，陸續關閉了鄭州的部分門店。

　　也正是這次關店潮，開啟了鄭州商業地產2018「舊改」的新篇章。

　　這也被認為是，鄭州商業發展，進入新階段的重要標誌之一。

　　「增量太難，整改容易。」石俊東告訴嘟姐，中國商業地產整體，已由增量時代進入存量時代，老舊物業的改造也逐步進入爆發期。物業持有原有業態，簡單裝修改造後，就能重新營業。這樣做成本更低、速度更快，效果更好，比重新拿地做新項目更合適。

　　前文提到的幾個老舊百貨、超市，均已實現「死而復生」，令人眼前一亮。

　　改造前 改造後

　　此外，從RET睿意德今年服務的項目來看，新型城市也出現了更新模式。例如結合停車場、公園等公建項目的配套商業，亦是舊城改造區域的一種補充。

　　革命！

　　去購物中心泡溫泉

　　「

　　走遍紐約、巴黎、日本、杜拜，我們發現中國的商業創新是遠在世界前沿的。

　　因為，商業中心，是中國人居住工作以外承載生活的唯一場所。

　　」

　　消費升級之下，人們的想像力逐步解放。

　　石俊東舉了個例子，目前我們更多的是娛樂商業，看電影、唱歌、電競遊戲等，但未來城市休閒商業將成為主流，比如：城市溫泉、城市度假、市內水上樂園、親子酒店、演藝等。

　　「周末了，開車半個小時，帶著老人孩子，去隔壁購物中心的城市溫泉/水世界，小孩玩玩兒水，老人泡泡澡，夫人做個按摩。你可以躺在沙灘椅上玩兒手機，也可以穿著浴袍去旁邊的自助KTV盒子唱會歌，去樓上吃燒烤。晚上一家人睡在草地上的蘑菇房中……這一切都可以很快在鄭州落地。」

　　阿里巴巴、騰訊等大佬主動擁抱線下，收購商超以獲取線下高頻流量入口，更激活了實體商業的信心。

　　RET睿意德租賃業務總經理杜斌，從超市、零售、餐飲、兒童、娛樂、文化、IP與健康等八個業態維度，介紹了當下最前沿的趨勢：

　　「一些有意思的消費數據正在提示我們，鄭州消費品質和客單價升級，生存向生活轉變。」

　　比如：

　　精品店

　　河南人夠多，所以不需要做所有人的生意，不需要做流量。只需要提高客單價、提高品質，增加回頭客，反而更能提高坪效。

　　大賣場變成了進口超市、海鮮超市、自助超市

　　體驗店

　　餐飲、零售、休閒娛樂等細分業態，都在尋求與品牌調性最相符的體驗模式，延長消費者在店時間，同時延伸經營範圍，以實現營業額的增長。

　　集特色餐飲、超市、咖啡、甜品、花藝等一體的餐飲綜合店

　　融合店

　　新零售，新思維、物聯網技術等造就新零售物種，將對傳統零售反向改造，融合業態發展迅速。

　　感官餐廳，很容易會變成網紅

　　兒童店

　　購物中心增加餐飲、休閒、兒童等業態比例， 引進「首店」則成各項目差異化的競爭利器。

　　海啦啦，城市室內水上樂園，鄭州洽談中

　　IP店

　　資產進入內容運營時代，商業運營活動市場超550億元，但核心IP資源稀缺。未來無論是全國或是鄭州，商業運營內容和場景打造都將成為商業項目的競技方向。

　　韓國line friendsIP店，據說裝補費用不算高

　　加速！

　　鄭州將3年走完5年路

　　「

　　對於孩子來說，一支沙漏就像一座火山，一桶沙子就可以讓他們玩一整天。

　　所以，兒童遊樂，本質上不是取悅孩子，而是取悅買單的大人。

　　」

　　不難看出，新興業態越來越貼近年輕人的興趣愛好。

　　鄭州這座一向被認作中庸的城市，是否有這樣的「底氣」支撐整個改變？

　　答案是肯定的。

　　有調查顯示，新興中產階級是城市發展的潛力，他們年齡集中於18-35歲。在鄭州，他們的活躍度遠比我們想像中的高。

　　《2017全國城市年輕指數》報告評測：一線城市平均年輕指數為78，鄭州獲評82高分，輕鬆拿下北方城市和二線城市雙榜第一名。

　　中商數據副總裁李靜雅女士也在分享報告中指出，鄭州年輕人口流入增長位列全國主要城市第3位，鄭州商業仍處於巨大的人口紅利期下。

　　這些數據是鄭州年輕的體現，也從側面反映出河南的消費結構，正在發生巨大的變化：消費主力客群已經從70後逐漸過渡到80後90後。

　　2018，走在「新一線」道場的新鄭州，將更快速吸收人口與消費紅利，推進商業新格局。

　　但「快速」，能有多快？

　　李雪鵬給出非常驚喜的回答！

　　「非常快！鄭州大概只用3年時間，就可以走完其他城市5年的發展！」

　　獨家問答

　　太古裡、特色小鎮、商辦投資

　　Q

　　A

　　嘟姐

　　商都房產網

　　主筆

　　石俊東

　　RET睿意德

　　鄭州副總經理

　　Q：為什麼鄭州GDP這麼高，卻吸引不來像K11這種優秀的商業項目？

　　A：從源頭上說，開發者甚少。現在大部分物業先考慮銷售，而不是自持。這樣也很難研發出優秀的項目。對比之下武漢能吸引K11和新天地，是因為武漢有成熟的產業，有足夠高端的客群，能夠支撐高端品牌的消費，用高客單價帶動高坪效。

　　但目前看鄭州的消費水平還是稍遜武漢。儘管不乏資產雄厚的人群，但中高端主流消費人群——金領、白領仍然偏少，目前來看不太容易支撐K11這樣的大商業。

　　不過，經過這幾年鄭州商業的飛躍式發展，還是可以期待的。

　　Q：鄭州太古裡落戶情況有什麼新消息？

　　A：無論太古裡是否能夠真的落戶，側面也說明政府開始大力氣接洽優秀商業體，這對於優化鄭州整體商業環境非常有利。

　　但從實際上看，有幾個問題需要考慮。首先是拆遷的難度。在二七區或管城區這樣的主城區，拆掉老破小建設密度更低的步行街，會產生非常大的拆遷成本。

　　再加上地價，將是一筆高昂的準入費用。而我們再看太古裡，它成功的背景之一是因為春熙路商業圈，這是國內商業的必爭之地。極其成熟的商業環境、品牌效應均會帶來資產評估的附加。

　　目前看鄭州的條件還有待成熟，但如果政府能夠大力支持，情況就另當別論了。

　　Q：今年商業地產有什麼變化？

　　A：從鄭州往年的數據來看，商鋪、寫字樓市場均處於穩定期。而在住宅限購政策夾擊下，公寓市場在2017年，延續2016年的火爆態勢，銷售面積仍在百萬級別，開盤去化率也略高於2016年。

　　公寓產品戶型面積出現了兩極分化。20㎡左右的平層和LOFT，以及50-60㎡LOFT產品熱銷。同時鄭州公寓市場已經由毛坯、初裝向精裝發展，2017年新開盤及待開盤項目精裝修佔比超過50%。除了銷售型公寓外，長租公寓模式已然從2016年的星星之火開始燎原。

　　Q：去年和今年冒出了許多特色小鎮，今年有什麼最新進度？

　　A：綠博白沙幾個項目已經開始推進了。也有不少還處於提報概念、出設計圖的階段。

　　總的來說，小鎮可以用「焦慮、博弈、風險、機遇」來形容，大熱背後，其實質是賭鄭州的大都市圈前景，大部分仍在觀望。未來重要的商業消費也會放在特色小鎮，提供「城市休閒」這樣的功能。

　　嘟姐總結：

　　1、鄭州商業已經由增量時代進入存量時代，接下來是老舊物業的改造，進入爆發期。

　　2、招商應該減少單一業態，如電影院、KTV、兒童遊樂的大面積引進，如果旁邊購物中心開了家更大的，你會死的很慘。

　　3、應該引入什麼呢？市區室內水上樂園，可以抱和餵養小動物的親子動物園，IP店，網紅店，小劇場……都是成本較低、容易爆款的好幫手。

　　4、部分地區已經出現了商鋪住宅倒掛的局面。如果想投資，社區底商是相對穩妥的選擇。

　　看完發表點看法唄？

　　嘟姐今晚值班，後臺等你來撩~~~