區域年度PK進行時,上期UP君走入城北盤點青龍場和龍潭寺(←詳情點擊),本期我們一路向南,來看一下天新這片大熱新區內相對比較偏 「 冷 」 的兩個區域 ——天府前灣與錦江生態帶。
從上圖可見,這兩大區域雄踞天新連接主城兩側,隔著天府大道左右相望,作為兩大宜居區,它們像是天新的 「 綠肺 」 ,又像是天新伸出的雙臂,把麓湖區域溫柔滴攬入懷中。儘管它倆沒有麓湖那麼高熱,也沒有天府CBD、科學城那麼吸金,但卻是天新打造高品質公園城市示範區不可或缺的宜居區域,是理想人居的承載地。
「 錦江生態帶 」 出生比 「 天府前灣 」 提前了足足近十年。
早在天新2010年的1.0版規劃中,錦江生態帶就作為 「 一城(天府商務區)一區(成都科學城)一帶 」 的重要部分被單獨列出,定位為居住功能。2014年,鑫苑置業拿下區域 「 第一血 」 ,錦江生態帶大規模開發建設拉開序幕。作為天新的起步區與樣本示範區,錦江生態帶無論資源聚集度還是建設速度都非同一般,成功斬獲天新 「 首熟區 」 美譽。
天府前灣直至去年才正式命名,之前一直被模糊地稱之為 「 萬安南 」 。在全新發展理念的指引下,這裡被賦予 「人城境業高度和諧統一的公園城市示範片區 」 的總體形象定位,也是天新城市設計滿覆蓋的 「 收官之作 」 。
圖據成都市規劃設計研究院官網
早出生有早成熟的優勢,晚出生也佔了高起點的便宜。這兩大區域目前發展現狀如何?對於區域的居住者來說還有哪些不便之處?UP君就帶你來逐一盤點下。
一個是天新建設起步區,一個是天新的城市設計收官之作,兩大區域在道路通達度方面自然不會存在什麼問題。橫向上看從北到南,五環路、瀋陽路和武漢路三條大道橫貫兩大區域,把它們同天新核心區緊密相連。縱向上看,錦江生態帶西側是劍南大道,東側是改造後的新成仁路;天府前灣西側是梓州大道,東側是平行成自瀘高速的利州大道,這四條大道貫穿南北,無論是到主城還是到天新都很暢通。
△ 錦江生態帶&天府前灣路網(幹道)示意
兩大區域內的支路網也很發達,基本上每隔200米就是一條支路,也沒有討厭的 「 禁左 」 標誌, 進出都很便捷,料想也很難出現堵車,可見規劃者最初在道路通行效率上是很下了一番功夫的。另外,錦江生態帶橫跨錦江的兩座大橋 —— 天保灣大橋和雲龍灣大橋也在去年相繼建成通車,錦江左右兩岸往來更加方便了。
△ 去年通車的天保灣大橋連起了錦江兩岸最繁忙的地區
唯一美中不足的是,天府前灣由於後發的原因,區域內還有不少斷頭路,特別是在瀋陽路以南、武漢路以北這片區域,許多大型樓盤還在施工中,原先的多條道路被人為阻斷了。
再來說說地鐵。
相比主城區,這兩個區域的地鐵都不是很發達,錦江生態帶目前已開通的地鐵分別是1號線和5號線,都在左右兩側,其中1號線毗鄰該區域有一個站點(廣福站),5號線有兩個站點(怡心湖站、龍馬路站),但這三個站點距離錦江生態帶腹心地帶都比較遠,直線距離在1公裡以上,這是一個非常尷尬的步行距離,站點附近火三輪的生意想來應該很好。
天府前灣的地鐵線路就安放得比較好,6號線直接從腹心地帶穿過,而且布置了三個站點(麓山大道站、瀋陽路站、昌公堰站),充分照應到了區域內左右居民的出行。
在成都市軌道交通的遠景規劃中,這兩大區域都有被特別關照到,其中兩條橫向地鐵(21、26號線)貫穿兩大區域,兩條豎向地鐵(16、19號線)打通錦江生態帶南北,另外一條豎向地鐵(28號線)貫穿天府前灣。在未來3~5年內,這兩大區域的地鐵交通將得到極大改觀。
△ 圖據《成都市城市軌道交通線網規劃優化方案公示》
在交通PK中,錦江生態帶以密集的地面路網佔優,天府前灣以易到達的地鐵站點佔優,二者各擅勝場。
配套方面可以細分為商業、教育和其他城市級配套。
/ 商業 /
錦江生態帶成熟度和豐裕度更高
錦江生態帶由於開發較早,區域內的社區商業比較發達,而且分布的比較合理,影院、人人樂、蘇寧易購等都已開業。在這片區域內生活挺方便的。
△ 翡翠公園萬科生活廣場、中海環宇坊和鑫苑翠林天地
三大社區商業綜合體在錦江生態帶內由南向北一字排開
天府前灣目前最成熟的就是麓山國際社區這一塊,所以商業部分集中在麓山大道和麓鎮,特別是山姆會員店和迪卡儂開業後(←詳情點擊),把這裡的商業配套直接拉升了一個檔次,靠近這一線的生活很方便,但離這一線稍遠的就有點麻煩,只能靠小區底商解決了。
天府前灣西南角,是成都首批16個TOD項目之一 —— 昌公堰TOD,但是UP君在現場看到,昌公堰地鐵站南北都已經被保利·天空之城已建成住宅包圍,那麼這個TOD未來會建在哪裡呢?難道就是地鐵站外體量並不大的置富廣場嗎?
/ 教育 /
錦江生態帶更完備
錦江生態帶區域內目前有天新華陽小學、天府三小、天府十小(在建)和天府四中,民辦學校有錦江左岸的樂盟國際。天府前灣區域內目前已建成學校有天府三中(含小學部),民辦學校有實外西區和光亞小學。兩區均有多個幼兒園。從教育配套豐富度看,錦江生態帶勝出。
兩大區域內的醫療機構目前還是空白,錦江生態帶裡目前在建的有泰康西南天府醫院。天新目前正在編制醫療專項規劃,以滿足未來 「 15分鐘健康圈 」 的要求。
/ 其他 /
錦江生態帶內的城市級配套還有中國現代五項賽事中心。這裡已舉辦了多場國際體育賽事和大型演唱會,是天新一個重要的文創地標。
天府前灣也規劃有一個大項目 —— 佔地2760畝的航空大世界,共設六大分區,融合航空博物展示、航空科技文化體驗、航空飛行公園、主題酒店、主題商業等於一體,建成後將成為全球最大的航空主題樂園(←詳情點擊)。
不過,就UP君現場查勘,目前還沒有施工痕跡,一片綠油油的荒地。
綜合目前已呈現出的整體配套,錦江生態帶完勝!
兩大區域的生態本底都很優越,錦江生態坐擁蜿蜒流過的錦江,而天府前灣則是 「 有山有水有樹林 」 ,特別是淺丘地貌在平原地區實屬可貴。
得益於後發優勢,天府前灣在規劃中實現了三大轉變,一是以人為本,發展邏輯由產城人向人城產轉變;二是從城市中建公園向公園中建城市轉變;三是從空間建造向場景營造轉變。這三大轉變給天府前灣帶來的是更高起點、更細切入的公園城市界面,比如 「 出門見綠 」 、 「 步行5分鐘進公園 」 、 「 500米望山近水 」 …… 對於天府前灣新進入的住宅開發項目,也均要求配建公園。全新的設計理念和開發規範,讓我們對天府前灣的公園城市未來充滿期待(萬安南真的不難!←詳情點擊)。
圖據成都市規劃設計研究院官網
錦江生態帶因為開發較早,已建成區域密度很高,公園比較少,綠地主要集中在錦江兩岸河畔,呈現出來的景象說實話還比較粗放,天保灣大橋東南側新建成的綠道公園是一大亮點。
就公園城市的生態建設來說,天府前灣的未來更值得期待。
正是因為規划起步早,從2014年起,錦江生態帶就站上土拍席。中海、萬科、保利、川發、德商等房企相繼落子,樓面價也從曾經的4150元/㎡飆到12007元/㎡。包括中海錦江城、萬科翡翠公園、德商御府天驕等,各大項目取得的成績也算耀眼。
但是從2018年下半年,錦江生態帶再無土拍,直到去年中才重啟。這一土拍「空窗期」與成都市首提公園城市發展理念的時間點恰好重疊,應該是有關部門出於更高層次上規劃的考量。但是,經過前期多年的密集開發,錦江生態帶內剩餘地塊,特別是濱江優質地塊已經不多了。
天府前灣則是另一番光景,在正式命名之前,麓山國際已經在這裡耕耘了十幾年,建成面積幾乎佔去了整個區域的1/4。麓山國際的規划起點、建築品質和社區配套度都比較高,無形中成為區域內後來者對標的標杆。再加上區域先進規劃理念的加持,去前兩年進入多個實力開發商,推出一大批優質項目,容積率都在2.0左右,且都配建有面積可觀的公園和社區商業。而且,相比於天新的高熱板塊,這些優質項目的主力產品總價都在300萬上下,性價比很高。
天府前灣目前還有較大量土地儲備,未來必將成為成都樓市熱點。
[結語]
從錦江生態帶到天府前灣,這兩大區域不僅見證了天新的十年成長,更是天新不同階段發展建設理念的結果。從現狀來看,錦江生態帶更加成熟;從未來看,天府前灣更加可期。但是在更高層級規劃理念的引領下,錦江生態帶註定也會迎來一場華麗升級。
面對這兩大區域,是更注重實際還是更看好未來,UP君的建議是 —— 遵從你內心的選擇。
你覺得喃?
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