2017房估《案例與分析》:商業房地產市場調查研究報告內容構成

2021-01-15 建設工程教育網

房估知識點：商業房地產市場調查研究報告內容構成

1.宏觀環境分析

（1）經濟環境。參考住宅房地產市場調查研究。

（2）城市規劃。參考住宅房地產市場調查研究。

（3）城市商業網點規劃。分析城市商業定位及發展目標；商業中心規劃布局；各類商業專項市場規劃布局；大型零售網點規劃。

（4）政策環境。參考住宅房地產市場調查研究。

2.商業房地產發展現狀及趨勢

（1）城市商業用地的供應。分析歷年供應的商業用地，包括土地位置、面積、容積率、土地價格等關鍵指標，推算未來商業形態分布、商業房地產未來供應等情況，以及根據土地價格變動推斷未來幾年商業物業的價格走勢。

（2）城市商業房地產開發情況。通過分析歷年商業房地產施工面積、新開工面積、竣工面積等關鍵數據，結合商業房地產開發周期，進一步推斷未來幾年內的商業房地產的供應情況。

（3）商業房地產需求狀況分析。分析歷年商業房地產銷售面積、銷售金額、平均價格、商業經營情況、租金走勢以及商業房地產出租率等。

（4）租售價格比。租售價格比被廣泛用于衡量一個城市或地區的商業房地產的投資價值，在國內，評判商業的投資價值時，較多採用的租售價格比為120～150倍之間。通過觀察該指標可以判斷城市或地區商業物業的價格水平或投資價值以及商業成熟度和經商環境。

3.商圈（區域）分析

（1）商圈環境。商圈環境指商圈內的基本情況，分析內容主要包括，商圈內人口總量及構成，交通條件，各種功能物業總量，市政配套與基礎設施。

（2）商圈流量。主要分析商圈的車流量，包括車型、數量以及行駛方向；人流量，研究的內容包括數量、性別以及步行方向。

（3）商業房地產分布。分析商業房地產所處位置，商業房地產產權及價格，商業房地產形態，包括建築形式、建築面積、開間與進深、層高等。

（4）商業經營業態。

（5）典型項目（案例分析）。

4.消費者消費習慣分析

（1）消費目的。消費的目的不同就會反映出不同的消費需求。

（2）消費時間。主要是消費頻率和消費主要時段分析。

（3）消費對象。消費者的消費構成。

（4）消費數量。分析消費商品的數量和支付金額。

（5）消費地點。主要了解消費區域或商家選擇及選擇原因。

（6）消費者特徵。包括個人的社會和經濟特徵。

5.客戶分析

（1）對所處行業的認識。包括進入該行業的時間、行業的發展現狀和發展前景等。

（2）現在的經營情況。包括當前物業的狀況、營業額、是否有擴大經營的願望等。

（3）選擇物業的標準。如產業聚集、所處商圈、物業形態、物業管理等。

（4）投資的偏好、投資的標準及投資能力。

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