2017房估《理論與方法》知識點:假設開發法的估價前提
2020-11-29 建設工程教育網房估知識點：假設開發法的估價前提
實際運用假設開發法時，有三種情況：業主自己開發，業主轉讓開發，被人民法院強制拍賣轉讓。這幾種情況下的後續開發時間和費用構成是不同的。
看一個例子。假設預測該商品房在建工程的後續建設期，通過比較法得到了類似商品房的正常建設期為3年，該在建工程的正常建設期為2年。
則該在建工程由現房地產開發企業續建完成的情況下，其後續建設期為1年。
但如果是該在建工程要被現房地產開發企業自願轉讓給其他房地產開發企業，或被人民法院強制拍賣，則還應加上"換手"的正常期限，如需要辦理有關變更等交接手續，相當於產生了一個新的"前期"。如果"換手"的正常期限為0.5年和1年，則該在建工程的後續建設期為1.5年和2年。在"換手"的情況下，不僅會有一個新的"前期"，通常還會發生新的"前期費用"，因此在估算後續開發必要支出時，還應加上這部分"前期費用"。
假設開發法的估價前提有3種：
①估價對象由業主開發完成--"業主自行開發前提"；
②估價對象被業主自願轉讓給他人開發完成--"自願轉讓開發前提"；
③估價對象被迫轉讓給他人開發完成--"被迫轉讓開發前提"。
同一估價對象在這三種不同的估價前提下運用假設開發法估價，評估出的價值往往是不同的。
自行開發的評估價值>自願轉讓評估價值>被迫轉讓評估價值。
假設開發法的估價前提，不是估價師隨意假定的，必須根據估價目的和估價對象所處的實際情況來選擇，並應在估價報告中充分說明理由。
房地產抵押估價和房地產司法拍賣估價，一般應採用"被迫轉讓前提"。
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