2016房地產估價師易混淆知識點:估價假設和限制條件的寫作

估價報告寫作中，估價假設和限制條件的寫作容易引起混淆，下面就該問題做一個總結。

估價假設應針對估價對象狀況等估價前提，作出必要、合理且有依據的假定，不得為了規避應盡的檢查資料、調查情況等勤勉盡責估價義務或為了高估、低估估價對象的價值或價格而濫用估價假設。估價假設和限制條件應說明下列內容：

（一）一般假設，應說明對估價所依據的估價委託人提供的估價對象的權屬、面積、用途等資料進行了檢查，在無理由懷疑其合法性、真實性、準確性和完整性且未予以核實的情況下，對其合法、真實、準確和完整的合理假定；對房屋安全、環境汙染等影響估價對象價值或價格的重大因素給予了關注，在無理由懷疑估價對象存在安全隱患且無相應的專業機構進行鑑定、檢測的情況下，對其安全的合理假定等。

（二）未定事項假設，應說明對估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項所做的合理的、最可能的假定。當估價對象無未定事項時，應無未定事項假設。

（三）背離事實假設，應說明因估價目的的特殊需要、交易條件設定或約定，對估價對象狀況所做的與估價對象的實際狀況不一致的合理假定。當估價設定的估價對象狀況與估價對象的實際狀況無不一致時，應無背離事實假設。

（四）不相一致假設，應說明在估價對象的實際用途、登記用途、規劃用途等用途之間不一致，或不同權屬證明上的權利人之間不一致，估價對象的名稱或地址不一致等情況下，對估價所依據的用途或權利人、名稱、地址等的合理假定。當估價對象狀況之間無不一致時，應無不相一致假設。

（五）依據不足假設，應說明在估價委託人無法提供估價所必需的反映估價對象狀況的資料及註冊房地產估價師進行了盡職調查仍然難以取得該資料的情況下，缺少該資料及對相應的估價對象狀況的合理假定。當無依據不足時，應無依據不足假設。

（六）估價報告使用限制，應說明估價報告和估價結果的用途、使用者、使用期限等使用範圍及在使用估價報告和估價結果時需要注意的其他事項。其中，估價報告使用期限應自估價報告出具之日起計算，根據估價目的和預計估價對象的市場價格變化程度確定，不宜超過一年。

註：估價假設和限制條件的寫作需要注意：

（1）必須披露對估價結果有重大影響的事項或者因素，並就其對估價結果的影響進行說明；

（2）估價假設必須具有針對性；

（3）估價假設應按照「合法、必要、合理、有依據」進行說明；

（4）不能為了高估或低估、規避應盡的勤勉盡責義務等而濫用估價假設。

責任編輯：lala

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