10月25日，中國社科院世界社保研究中心主任鄭秉文在中國城市百人論壇2020年會上預測，「十四五」期間（2021-2025年），我國的人口老齡化將突破兩個大關：
第一個大關，60歲及以上的老年人口超過3億；
第二個大關，2023年開始，16歲至59歲的勞動人口每年減少千萬。
截止2019年，中國65歲以上的人口佔比超過12.6%，很快就會達到14%，也就是中度的老齡化社會。
一般來說，一個國家或地區65歲及以上老年人口佔比達7%時，即進入「老齡化社會」；當這一比例達到14%時，即成為「老齡社會」；而當其達到21%以上的時候，則成為「超老齡社會」。
可能有人會認為，隨著老齡化社會到來，房價就能全面下降，那不是挺好的嗎？小馨只能說，你想多了。比如說上海，是我國最早進入老齡化社會的城市，但你看上海市中心的房價降下來了嗎？
在老齡化社會之下，房價還是得按著基本規律走，樓市的漲跌總體還是得看經濟、看政策、看人口、看長期規劃。
恆大首席經濟學家任澤平最近發布了《中國人口報告2020》，文章預測中國未來將落入超低生育率的陷阱。2019年中國出生人口降至1465萬，出生人口持續下滑，2030年將降至不到1100萬。
老齡化現象攀升，疊加生育率的下降，結果就是，核心城市的房價不斷上漲，對應的是偏遠地區送房子都沒人要。比如黑龍江的鶴崗、雙鴨山；寧夏的石嘴山；陝西銅川等等……這些地方，磚頭錢甚至比房子還貴。
因為四五線小縣城除了要面對人口老齡化問題，還要面對嚴重的人口流失問題。比如吉林龍井市，廣東揭陽市和湖北洪湖市，是人口減少超過50%的城市，揭陽市過去五年城區常住人口流失更是超過百萬。人都跑沒了，房子自然不值錢。
而一些大城市即便人口老齡化，但依舊有源源不斷的新鮮血液。比如，廣東的人口老齡化僅有9%，排在全國倒數第4。
廣東人愛生孩子，再加每年都有大量的人口流入，是老齡化低的核心原因。所以小馨為什麼一直在推薦大灣區，認為大灣區的房產投資價值要高於長三角，其中一個因素就和這兩個地方的人口結構有關。
投資買房要往一二線大城市走，或者環一線的城市，就是因為這些城市有人口，準確來說有年輕人，年輕人就是未來。
過去那樣閉著眼睛買房就可以賺錢的時代已不復存在。經濟、產業和人口，三大城市基本面將對樓市產生的深遠影響，未來只有在基本面比較好的城市、以合理價格買入的房子才能帶來財富效應。
大灣區就是這樣的好地方，今天我們只覺得廣州、深圳、香港算一線城市，二十年後可能整個大灣區就是一個城市圈。因為這裡人口夠多、夠年輕，而且整個大灣區擁有非常完善發達的軌道交通，能夠輕易帶動周邊產業經濟的發展。而對於那些可以直接承接一線城市資源，甚至未來和一線城市不分彼此的城市，自然也就更值得關注。比如東莞和惠州近五年來房價漲幅不亞於廣州和深圳。
雖說東莞確實不錯，離深圳最近，但房價在環深城市是最高的，部分片區的房價已經趕超深圳龍崗了，升值潛力小。
相比東莞，惠州的價格就親民得多，單價在1-2萬，可能比很多二三線城市房價還要低，但人口和產業基本面更好。更重要的是，和深圳相同的時間距離下，東莞的價格已經到了5萬，而惠州只有一兩萬，隨著大灣區的進一步融合，以及深圳對於東進的強烈意願，這樣的倍數差在未來將會顯著縮小。
在大灣區買房中，小馨堅定看好環深城市的潛力，加上價格比深圳便宜很多，未來東莞，惠州，中山的房價的潛力巨大。其中，惠州的升值潛力或最大，其次是中山，東莞。
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