2019年是房地產市場不平凡的一年，「放鬆限購」、「小陽春」、「調控加碼」、「預警房價」、「止跌令」成為今年樓市關鍵詞。從年初的搶人大戰到政策整體收緊，再到現在的「雙向調控」，一城一策全面實施。在穩房價、穩地價、穩預期的調控總目標下，2019年下半年以來全國房地產市場已進入「轉向期」，房價整體走勢平穩。
樓市回歸理性，房價走勢整體平穩
2019年全國房地產市場經歷了從「小陽春」到回歸平穩的過程。年初的調控政策放鬆帶來了樓市的小陽春，隨後的第二季度政策收緊、預期轉變，市場疲態愈發明顯。
數據顯示，2019年前三季度全國房價穩中有升，累計上漲1.95%，較2018年同期收窄10.5個百分點；第四季度以來樓市趨穩態勢明顯，房價累計漲幅僅為0.03%。
一線城市領跌，三四線城市上漲乏力
2019年，各線城市穩定向好的樓市格局逐步形成，但各線城市之間仍存在明顯分化。
受調控政策影響，一二線城市樓市下行趨勢明顯，2019年房價累計跌幅分別為0.81%、0.28%；三四線城市整體穩中有升，全年累計分別上漲0.34%、0.97%。隨著調控的深入和棚改貨幣化政策的調整，後續需求不足的三四線城市房價上漲乏力，2019年房價漲幅分別收窄14.40、12.3個百分點。
一城一策調控政策影響下，一線城市之間分化明顯。在嚴厲的調控政策下，北京、上海、廣州樓市相對低迷，房價穩步下滑，2019年累計分別下跌2.86%、0.96%、2.83%；而深圳受粵港澳大灣區規劃和先行示範區利好政策影響，房地產市場信心大增，樓市升溫跡象明顯，2019年累計上漲6.39%，漲幅較2018年擴大1.16個百分點。
全國287城市中近6成房價累計上漲
2019年全國287地級以上城市中有220個城市房價累計上漲，密集分布於房價在萬元以下的城市中，三四線城市仍為房價上漲主力軍，累計漲幅前20城市中僅有蘇州、寧波2個重點城市。與2018年相比，2019年多數城市房價漲幅有所收窄，房價趨穩態勢明顯。
熱點樓市開啟全面降溫模式
2019年收緊調控下的房地產行業迎來新局面，熱點樓市開啟全面降溫模式。曾以「白菜價」房價著稱的鶴崗以同比跌幅14.01%領跌全國，由於缺乏良好產業支撐，鶴崗房價持續下滑，2015年以來累計跌幅高達35.83%，這類城市需應對房價下跌風險。
累計跌幅前20中，包含青島、三亞、天津3個重點城市以及保定、中山等熱點三四線城市，受政策影響這些熱點城市房地產市場轉冷，購房者觀望情緒濃厚，房價進入下行通道。
典型城市分析
漲幅較大城市—西寧、臨沂
◆西寧
西寧房價在持續近30個月上漲後於2019年12月迎來拐點。數據顯示，2019年西寧以累計漲幅17.98%位列第二，僅次於臨沂。房價的較快上漲主要源於人口增長，截至2018年末，西寧城鎮化率達72.1%，城鎮化催生新的人口紅利，是推動西寧房地產發展的主要因素。此外，較低的房價基數也是增速較快的原因之一，受板塊輪動影響，前幾年上漲微弱的西寧今年房價漲幅明顯。
◆ 臨沂
2019年臨沂以累計漲幅24.17%位列全國第一，經歷2年的上漲，目前臨沂房價已經超過銀川、西寧等省會城市，直逼哈爾濱、重慶等二線城市。臨沂近幾年發展較快，常住人口僅次於青島、濟南，城市化進程的加快對樓市有一定的促進作用。除此之外，今年碧桂園、萬科等知名開發商紛紛進駐臨沂，給臨沂樓市帶來了火熱的景象。
跌幅較大城市-青島、三亞
◆ 青島
2019年青島樓市仍執行嚴格的限購限售政策，而在西安、鄭州等城市開啟零門檻落戶的背景下，青島的落戶條件仍為45歲以內的大專以上學歷。受調控影響，青島樓市降溫明顯，2019年以累計跌幅6.27%在全國40個大中城市中位列首位，相比2018年8月房價最高點目前已累計下跌12.23%。從走勢來看，青島房價將逐漸趨於平穩。
◆ 三亞
作為世界矚目的旅遊城市，三亞的房價備受關注。憑藉得天獨厚的自然環境和各種利好政策，2017年三亞房價進入暴漲階段，短短一年時間房價累計上漲50.84%；2018年4月海南全域限購後，三亞房產市場進入了「冷靜期」，樓市開啟回調降溫階段，2019年以來三亞樓市延續冷淡行情。
2019年全國樓市開啟降溫模式，房地產調控階段性成效顯現。12月剛剛閉幕的中央經濟工作會議重申「房住不炒」，中央已明確不再把房地產作為短期刺激經濟的手段，意味著短期調控正在向長效機制加快轉向和過渡。從未來趨勢來看，穩定向好的格局逐步形成，房地產市場將朝著健康穩定的方向邁進。
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