最近，重慶樓市給我的印象，是重返剛需為王的時代了。
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2017年，被很多人稱做是重慶的改善元年。
為什麼叫「改善元年」？因為之前的重慶樓市，是剛需產品主導的樓市。
重慶曾經長期維持低房價，而樓市供應的也主要是低質的高層塔樓，遍地都是鴿子籠式的高層小戶。
我印象最深的就是石坪橋盤龍一帶，該片區十餘年間，十餘個新盤項目，基本全是剛需小戶型高層，連套內超100平米的戶型都鳳毛麟角。
（石坪橋某盤景象）
但在2017年，伴隨著重慶樓市的大漲，壓抑多年的改善需求也隨之爆發，改善型大戶型突然變得吃香。
加上重慶供地的容積率開始逐年降低，以及限高的要求，促使洋房這類改善型產品增加，越來多品牌開發商把TOP系產品帶入重慶。
於是，2017年被普遍認為是重慶樓市的改善元年。我們都願意相信，重慶樓市由此便進入了改善時代。
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但當下重慶樓市，卻明顯呈現改善乏力，剛需為王的景象。
年底市場廝殺慘烈，各大開發商使出渾身解數，有借著團購房、工程抵款房等各種噱頭偷偷降價的，也有直接明了大降價的。
但是，高總價的改善類產品，即便是品牌開發商，降價也不太管用。
在悅來，標杆性的品質豪宅棕櫚泉悅江國際，總價大降100萬，也未能掀起什麼波瀾。
但是，一些低總價低首付的極致剛需項目，如巴南魚洞的融堃北麓時代、江北海爾路的財信悅時代等樓盤，卻引爆樓市，成為銷售贏家。
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位於江北海爾路的財信閱時代，這周開盤，當天售罄，成為日光碟。
而閱時代其實就是一個極致剛需的鴿子籠似的塔樓。其最小的兩房戶型，套內竟然只有37平米。而套內49平米的戶型，竟然做出了3房，這顛覆了人們的認知。
（閱時代套內49平米的3房&套內39平米的2房）
項目雖然套內單價超過2萬，但面積小，總價在85萬-127萬。據傳，中介在該項目報備了2000組客戶，開盤當天推出的1號樓183套房源，當天早早售罄。
因為太過火爆，項目原本實行首付分期的政策，後面也直接取消了。
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而在上周，巴南魚洞一個小開發的剛需小戶樓盤，融堃北麓雲山，通過五年分期的政策，也創造了熱銷奇蹟。
融堃北麓雲山套內約52平米的是2房，總價57萬起。而套內58平米及以上的戶型，都做到了3房，總價65萬起。而且，項目五年分期，首期只需付2萬，門檻夠低，賺足了眼球。
（北麓雲山套內52平米兩房&套內58平米三房戶型）
算上北麓雲山，這個小開發商在重慶共3個項目，其中港城印象已售罄，另外二郎的彩雲裡為一棟公寓，438套房源。但該盤取得預售已一年多時間，截止目前卻只網籤了17套，預定19套。所以，開發商自身情況顯然很不樂觀。
儘管是處於這樣窘境的小開發商開發的樓盤，北麓雲山首次開盤了兩棟樓，兩天時間就賣完了。
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在年底開發商廝殺慘烈的環境下，財信閱時代和融堃北麓雲山成為開盤100%去化的樓市明星。
這種極致剛需樓盤，成了當下重慶樓市最能打的產品。
而據我了解，在市場上，大多數板塊領跑的熱銷樓盤都是剛需小戶型產品。
在水土，萬科四季花城以極致剛需高層產品吊打水土一眾改善洋房，其銷售套數佔據水土區域的四成以上。
在蔡家，主打低總價小戶型的融創映湖十裡也屢奪區域套數冠軍。區域小面積低總價的樓盤，也明顯賣得更好。
在中央公園，儘管屢次被維權的中交中央公園，得益於低地價，再憑藉更小面積、更低總價的市場定位，一直是區域熱銷盤。
在各個區域，低總價小戶型大都混得還不錯，那些超低總價的極致剛需產品，則成為市場爆款。而高總價的改善項目卻往往舉步維艱。
當下重慶樓市，似乎已經重返剛需為王的時代了。
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今年，或許受疫情影響，重慶的改善市場明顯後勁不足。
在重慶，市場對總價是那麼敏感。總價超過200萬的產品，去化速度就會變慢。於是，大家都開始控制產品面積段。
所以，我們看到，即便是高價地，甚至榮安灘子口的地王，為了控制總價，推出的是套內69平米和套內77平米這種剛需面積的小三房。
於是，我們看到，萬科在重慶天地翡翠湖山和觀音橋天空之城這樣的核心地段的項目，套內79平米的小三房成為主力產品。
在中央公園，過去是改善為主。但近期幾個新拿地的高價地項目，融創隱溪曉院、弘陽昕悅棠、榮盛麓山府等等，雖然是洋房業態，但都以套內七八十平米的小三房面積戶型為主。
我們看到，在重慶市場，越來越多洋房項目，只是空有洋房這種改善業態，實際供應的全是剛需面積段的兩房或小三房戶型。
這樣的選擇並沒有錯，而是順應市場的明智之舉。而且這種現象，即洋房改善業態，但產品面積和戶型剛需化的情況，明年可能還會更多。
只是，重慶這樣的市場現狀頗讓人感慨。尤其是和同處西南的成都樓市對比，似乎有些尷尬。
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雖然重慶普通改善產品市場表現乏力，但深度改善的豪宅市場反倒還稍有活力。
龍湖舜山府下半年推出的19棟千萬級莊園別墅，只剩下6套。水土最內最高單價破5萬的麓溪半島，銷售也還不錯。
今年的重慶樓市似乎在兩極分化，但主要現象是剛需為王。這是在對應財富的兩級分化嗎？