經濟學家圈商業評論員：王強
總策劃 | 邱思睿
商業評論員 | 王強
導演 | 吳新安 攝影師 | 許維康
監製| 王煒
出品 | 經濟學家圈
蛋殼是一個臆想出來的商業模型。在投資商和在租金貸提供者的銀行的一個縱容之下，然後就做出來了這麼一個海市蜃樓，然後海市蜃樓崩塌了。
蛋殼爆雷的背景是什麼樣的？
蛋殼的基本模型就是一個二房東模型。那麼它先把這個房子從房東那裡收過來，比如籤個3年5年，籤完以後，再對這個房子進行一個標準化改造，再去由平臺方來提供給租客，那麼它實際上是一個吃差價的模型。
原理上是這樣，但是它在實際運行的過程中，並沒有吃到差價，最後反過來是虧損出租的一個模型。但是它在這裡面它利用了金融的槓桿，也就是聯合銀行來提供租金貸給租戶。
打一個時間差，它可以從銀行通過貸款的通過租房的合同，去把一年的租金全部先貸款出來，但是他付給房東的房租很可能是兩個月三個月一付，那麼這個時候它就有了個時間差，所以它在現金流上產生了一定的資金的閒置，它可以通過閒置的現金流去投資更多的公寓，那麼這個是它唯一能夠獲得的一個紅利，紅利是通過金融產生的。
而在生意的本質上，它實際上是虧損的，也就是說他是高價收過來，低價租出去的，那麼這樣的生意肯定是不可持續的，金融它顯然是在你實際的業務的基礎上，它才能夠發揮價值。
但是蛋殼搞的本末倒置，這樣的模型運轉到一定程度之後，因為業務時不斷賠錢的，無非是通過銀行獲得了現金流，也可以把業務規模做大，然後可以拿更多投資，甚至蛋殼在年初還上市了。然而這樣的模式是非常危險的，最後它就把一個虧損的商業模式不斷的通過投資和銀行的槓桿去放大，形成了一個巨大的債務的黑洞，那麼把房東和把租戶然後就給就給埋在黑洞裡面了。到了疫情期間讓它提前爆雷，其實它原來的風險已經堆積了很久了，疫情不是它出問題的根本原因，只是加速了它出問題的速度而已。
蛋殼的商業模式核心問題在哪？
商業模式的核心兩個關鍵詞，第一個就是它屬於共享經濟。那麼他是把房子從大量的房東手裡收購了，自己做二房東，然後再把這個房子轉租給需要租房的這些人，尤其是年輕人。第二個關鍵詞也就是說它是個跟房子、跟房地產，跟這種物業、跟重資產有關的一個模型。事實上共享經濟在房地產有關的領域，是很難行得通的。
那麼跟房地產有關的共享經濟模型有三個，第一個就是共享辦公室就是WeWork這樣的模型；第二種是 airbnb這種就是共享公寓的這樣的一個模型；第三種就是長租公寓的模型，這三種模型其實發展都不是非常好。
歸根結底問題出在哪裡？出在它跟房地產有關，房地產很重，你要來共享一個很重的資產，那麼它是很難的。那麼從蛋殼公寓這個模型來講，你需要把一個房東的價值，可能在大城市的話動輒都是幾百萬上千萬的一個房子把它先租過來，租過來以後，在裝修以後把它轉租給別人。這個過程牽涉到的資金和談判的複雜程度，前後的這些關聯的關係都是很複雜的，遠超過外賣和共享單車。
唯一的一個成功的案例就是Airbnb愛彼迎這個模式。它能夠成功，其實它是有兩個非常核心的要素的，除了房地產加共享經濟之外，它還疊加了其他兩個要素，第一個要素是什麼呢？他找來的這些房子很多是閒置的房子，所以它是通過平臺把社會剩餘資源盤活起來，這在其它模型裡是不存在的。
第二個特點在它的需求端。它的用戶是商旅用戶，最多是住個兩三天，長的話可能幾個星期，也就是說一個月之內要周轉好多次。由此它是在需求端有高頻的特徵，也就是說我把剩餘的房子、低頻的房子租過來轉租給高頻使用者。那麼這個時候我在需求端的需求旺盛度就超過了物業本來的屬性，本來可能我應該是租給長租的人，但是我現在拿來做這個酒店式的這種，以天為單位的售賣和經營，我的價格就高多了。所以我的商業模型即便在共享經濟和房地產重資產關聯的背景下，依然還是成立的，所以這是個孤立。
潘石屹之前就說過，扣除銀行利息之後至多有一個點的利潤，所以這個模式是不可持續的。您是同意這個觀點的嗎？
我是贊同潘石屹先生的判斷的，潘石屹先生沒有去做長租公寓，但是他做了一段時間的共享辦公，那麼它對於物業經營，它其實是有非常深入的理解的。那麼這個模型它的他的bug，他就是在剛才說的這兩個方面。
在北京，房東的房子都還是比較容易出租的，尤其是住宅。那麼本來房東的房子就供不應求，它不是閒置資源，它不僅不是閒置資源，而且一定程度上還是供不應求的。這個時候你作為二房東，你非要去跟普通租客去搶。那麼在搶的過程中，你的價格就比普通租客正常的市場價就高了，就抬高了租價，抬高了收房子的價格，抬高了以後你再裝修、再去轉租出去，你還有經營管理的成本，你還有銀行利息的成本。這個時候你往外租的價格就會很高，你不僅抬高了市場的租價，而且你的經營空置的風險就加大了。價格越高的東西越難賣，那麼在這個過程中，商業模型就有可能被扭曲，有可能會不斷地惡化。
如何評價租金貸事件的後續？
這個事情發生以後，出了很多比較極端的事件，而甚至有人放火以後跳樓了，還有房東把門拆走了，社會影響不斷惡化以後，騰訊微眾銀行終於站出來說：我來承擔一定的損失，租戶可以把租金貸轉給我。相當於租戶不用背貸款。那麼這一點上來講算是微眾銀行的主動的來承擔了一部分的責任。
從根源上來講，是不是它的責任？是他的責任。沒有他，人家既然是虧損的，人家至多把投資商的錢玩光了就沒了。那麼怎麼可能會玩出這麼大的一個雷來？那麼跟銀行的縱容，銀行在資管資金用途的監督上沒有做到位，是有直接的關係。
為什麼自如活得好好的，蛋殼卻破碎了？
首先它不是開發商。萬科是開發商，開發商它可以把一部分物業不售賣，然後拿來做運營，就好比我把我的商鋪不賣，我自己來做商業地產商一樣的。所以萬科這樣的開發商就有物業優勢。
另一個就說是它是一個個人創業者，那麼資金量也不大，所以它沒有資本優勢，它適當的融了一點資源，相較更大的共享經濟平臺的融資量來講，它融資量是很小，資本比較有限，創業者的背景也很單薄。
第三個就說是它的管理運營能力不可能像鏈家這種房地產經紀市場的領先者那麼深厚，萬科鏈家是做了很多的創新的，在房源管理、在團隊管理、在人才培養上做了大量的創新。
那麼這些創新和企業經營管理上的能力資源的基礎，它就可以在自如這種新的項目上進行一定的輸出，那麼抵消掉一部分這種重資產來做共享經濟運營的風險。所以說蛋殼就是一個「三不沾」。
蛋殼公寓的事件，向社會發出了怎樣的信號？
現在的蛋殼公寓這個事情最有價值的意義就是向社會發出了一個強烈的信號——整個的生存環境對現在的年輕人是太不友好了。
過去20年左右以來，由房地產的一個高增長，房地產投資的一個快速擴大，M2的增長，我們進入到整個國家經濟進入到一個通脹的螺旋，那麼通貨膨脹的一個經濟和社會上的後果就是說會形成很大的兩極分化。雖然說整體而言也是整個社會的大家都享受到了增長的好處，但是它的兩極分化的後果還是很嚴重的。
那麼從年輕人的角度來講，代際分化的成果也是很嚴重的。也就是說60後、70後、80後、80後早一點的人，他可能或多或少他是撈到套房子了，而現在的後面幾代的年輕人是尤其在大城市是不大有可能靠自己的力量去買房子，或者說即便他掏空6個錢包，他買了房子，還按揭的壓力也是非常巨大的。所以也就是說蛋殼公寓這背後其實也就是說比較極端的來呈現了通脹螺旋在代際分化上形成的這樣的一個後果。
就說是現在的年輕人，他們發現這個好處都被前面幾代人佔完了，先出生的人多佔，那麼後來的人只能靠繼承，只能靠去說拼爹。如果說自己的爹媽沒有佔道，要靠自己的努力，很可能就很難再去買房，或者很難再去獲得大城市的機會了，他的生存環境會很惡劣。
用北島的一首詩來形容：
「那時候我們有夢關於文學、關於愛情、關於穿越世界的旅行。現在我們深夜飲酒杯子碰到一起都是夢破碎的聲音。」
現在最迫在眉睫的事情有哪些？
整個的房地產的這種模型需要改變。
中國的房地產的模式實際上是在全世界是絕無僅有的，就說是由政府來進行統一的土地招拍掛的模型。那麼另一方面隨著城市化的進程的推進，那麼這種單一的土地招拍掛，然後由房地產商來進行房地產開發，市場化的房地產開發的模型，他沒有配套一個有公益屬性、公共產品屬性的，像新加坡那樣的一個公租屋、公租房，或者說是政府控制的平價商品住宅的模型是沒有的。
我們的限價其實事實上是對這種政府統一招拍掛和地產商市場化開發這個模型的一個補充而已，它不是新加坡更高維度的、能夠跟市場化的招拍拍模型能夠並行的，也就是說現在的我們的城市化是一個不均衡的方式，房地產的供給是一個過於過於市場化的一個方式。
房地產房子是一個非常特殊的事物，它不是一個純粹的產品，房地產有金融屬性，有投資屬性，而且它有很強的一個公共產品的屬性，所以也就是說對於中國這麼大的經濟體，這人口這麼總量這麼大的一個國家來講，我們必須在現在的房地產的招拍掛房地產開發的模式之外，另建一個龐大的由政府直接來參與和來經營的類似新加坡的公租房和平價住宅出售的體系，不能夠就說是任由市場化的這樣的一個原來的單一的招拍掛和房地產開發的模型運轉下去，模型跟我剛才所說的通脹螺旋是完全重合的，就是裡邊的火車頭。那麼這個的背後從人群的角度來講，社會的分化可能越來越嚴重，買了房子的人和沒買房子的人差別就越來越大。
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