2020年好像是為房子奔波的一年，年初由於疫情，很多朋友想回到出租屋，變成遙不可及。而年尾長租公寓蛋殼暴雷，很多朋友被房東從出租屋趕了出來。
01.
蛋殼破碎後，米米看到一篇文章淚目了。
據《山東商報》報導，11月23日他們接到一通電話，電話另一頭是被房東趕出來的馬女士。
馬女士把租金付給蛋殼，但由於蛋殼資金鍊斷裂，她的房東很久沒收到房租，最後只能趕走馬女士。
走投無路的她，打算通過了結自己的生命，向蛋殼索賠。最震撼人的那句話就是，「我沒有錢了，也沒有地方可以住了」。
像馬女士這樣的故事，在蛋殼破碎後還有很多。不過，其實不僅蛋殼，和它一樣的自如，最近也出了很多故事。
蛋殼暴雷對租客是惡夢，對房東又何嘗不是呢？對那些之前還慶幸沒有把房租給蛋殼，而是租給自如的房東，也許惡夢才剛剛開始。
據鳳凰WEEKLY財經報導，南京房東謝文賢11月中旬收到了自如的強制解約信息。
按照自如的結算，裝修折舊費、配置折舊費，再加上服務質量保證金，他總共要賠付給自如39906.75元。自2019年3月託管給自如以來，謝文賢累計獲得收益44000餘元。
這意味著，如數賠付給自如後，謝文賢過去一年多的房租收益近乎歸零。
02.
米米為了驗證這條消息的真實性，潛伏進幾個自如的房東群，發現自如強制解約並不是個例。
在一個叫「降租解約動態群」的QQ群中，群裡400多人，大部分是被自如要求解約的房東。
隨便翻翻聊天記錄，就可以看到房東們對自如要單方面解約的截圖。除了解約，自如還向一些房東收取房屋折舊費。
對於自如單方面解約是否合法，聊天群中的用戶認為：
業主與自如的合同名稱是資產管理服務合同，從合同名稱上說，屬於委託合同的一種，這是自如規避自身風險的手段和花招。
根據合同法，委託合同的受託方，在業主與自如的合同裡，就是自如，具有任意的單方解約權，隨時可以單方解除合同。如果法院真的認定為委託合同，那業主100%輸了，這是明擺著的。
按照民事訴訟法，委託合同，到被告所在地法院起訴，或者到合同約定的法院起訴。而不動產訴訟，是到不動產所在地法院起訴，按最高法的司法解釋，租賃合同屬於不動產合同，所以，是到不動產所在地法院起訴。
所以，我們去不動產所在地法院起訴，法院受理了，就代表法院認可我們手裡的所謂資產管理服務合同，實際是租賃合同，不說100%吧，最少我們還有70%的勝訴機會。
從群裡聊天記錄看，現在已經有很多房東正在開始起訴自如了。
03.
遇到自如的解約消息該怎麼辦？米米在一個叫「自如業主二群」，看到了一個辦法。
自如要求降租、解約啥的，一概不做理會，最多告訴一下不同意降租不同意解約，就行了。對方發解約函，可以回函說明自己不同意解約，也可以不做理會。
關鍵點1：堅決不能留下任何表明你同意解約的書面或口頭證據。
2：堅決不能收房，app上一切讓你確認解約的都別點，對方發了房屋密碼也別點接收。等到對方遲付房租15個工作日後，直接起訴。
為什麼不能收房？
首先，自如發解約函就代表解約了嗎？
並不是，自如的解約理由一般是房屋客觀情況變化/政府政策變化/遇到不可抗力等等，但這些理由都不成立。政府不讓隔斷從2013年開始就規定了，沒有變化，房屋的客觀情況也沒變化。退一步講，即使房屋客觀情況變化了，合同裡6.2寫的很清楚，只有幾種業主違約的情況下（注意！合同期內業主收房另租是業主違約的情形之一），自如才有權利單方面解約，否則都只能雙方協調一致解約。而房屋情況變化，不是6.2條允許的情形。
結論：自如發了解約函，只要你不同意，合同仍是有效的，不管自如在系統裡怎麼標上已解約，不管管家怎麼吠叫，只要你不同意解約，合同都是有效的。注意，這時候雖然自如很討厭，但由於遲付租金未超過15工作日，自如是沒有違約行為的。這時候合同的狀態是「有效且無人違約」。
既然合同是有效的，那麼我們需要做的是什麼？
答：等15個工作日。因為合同6.2規定了，自如15個工作日不付款，是自如違約，業主可以要求單方面解約的情形。因此我們要等15個工作日，坐實了自如違約。這時候合同的狀態就從「有效且無人違約」變成了「有效且自如違約」。
到這步，我們就可以訴訟了，因為只有自如違約，且合同有效，因此無論你要求繼續履約，還是要求自如賠錢解約，都是法院支持的。同時這時候由於自如是違約方，因此那個提前解約業主無條件賠裝修款的制式條款，是不能按照有利於自如方來解釋的，所以法院不會支持裝修費。
這時候業主主動權最大。
但如果業主收房另租會變成什麼情況呢？
收房另租是6.2規定的業主違約的情形之一，因此只要你收房另租了，就代表了你陷入兩難：要麼，你承認自如單方面解約是有效的，那你就要按自如擬定的解約條款賠付裝修款，且這時候你也有違約行為（收房另租），所以裝修款條款在判與不判之間，有變數。要麼，你不同意自如單方面解約行為，那你就是在合同有效期間做出了違約行為，自如是可以管你要違約金的。
這兩個情況，業主都會吃虧。
不另租，只收房行麼？
也不行。因為收房就代表你同意了自如的解約行為，也可以捎帶手代表你同意了自如的解約協議，也同意了賠自如裝修費的行為，這樣再起訴就會非常被動。更要命的是，要是你在15個工作日之內收房了，那麼不但自如沒有實質上的違約行為，反而你還同意了解約方案，那就是合同6.1條的協商一致解約，法院也很難支持你的觀點。
可能你要問了，如果不收房，租金不是有損失麼？
其實不是，在你起訴後，由於官司必勝，期間欠下的房租都是要的回來的，這點自如賴不掉。你要牢記，合同是有效的，既然有效，租金自如肯定得補。
回頭看，自如現在都會在要付租金的那天給業主發解約函，然後就會催你儘快來辦房屋交接（15天之內），都是他們的套路！
牢記我們的原則：不接觸，不同意，不收房，等15天，法庭見!
自如、蛋殼這種長租公寓的出現，原本應該是解決我們的租房問題，結果現在自身成了問題。
當屠龍少年長成惡龍後，善良的人應學會用法律武器保護自己。
本文首發於微信公眾號：財秘筆記。文章內容屬作者個人觀點，不代表和訊網立場。投資者據此操作，風險請自擔。
（責任編輯：李佳佳 HN153）