沙井大街片區（金蠔小鎮）重點城市更新單元現狀。 受訪單位供圖
漫步在沙井古墟，主路兩側低矮的建築處處透露出淳樸的氣息。沿街的鋪面裡，有的懸掛著一排大紅喜字和竹編花籃，銷售著最傳統的婚慶用品，有的時而傳出敲敲打打的聲音，中年木匠正在手工製作木質家具；有的門口處還掛著「沙井公社供銷合作社」的木牌，訴說著這裡曾經的熱鬧與繁忙。
順著狹窄的巷道，走進村民居住的區域，一面面斑駁的灰綠色磚牆鐫刻著歲月的印記。昏暗的老屋內，坐在躺椅中的老人搖著手中的蒲扇，桌角處擺放著的收音機播放著來自繁華都市的聲音……時光在這裡放慢了腳步，喧囂在這裡隱匿了蹤跡，經歷了千年積澱的古鎮在深圳這座國際化、現代化城市中顯得格外寧靜。
作為與東門老街、沙頭角老街和觀瀾古墟齊名的深圳「四大古墟」，如今，地處寶安區的沙井古墟正迎來「新生」——包括古墟在內的沙井大街片區更新項目全面啟動。未來，升級改造後的「金蠔小鎮」將成為深圳西部中心的公共活力中心和粵港澳大灣區的海洋文化地標。
城市的高質量發展必然伴隨著片區的更新與改造。但如何實現城市建設與文脈傳承的「雙贏」，讓居民望山見水、鄉愁可寄，成為深圳著力打造城市文明典範的過程中，必須直面的新課題。
為此，寶安區堅持城市更新與歷史文化保護並重，鼓勵「繡花功夫」微改造，創新探索出「連片舊屋村改造+歷史文化街區活化」的實施路徑和「政府規劃統籌+市場主體實施」的模式，既讓城市留住記憶，也為深圳全力打造社會主義現代化先行區的戰略目標貢獻力量。
規劃優先 片區統籌
構建歷史街區活化提升新模式
在沙井大街片區，曾經村民們祈求風調雨順、出海平安的天后古廟依然香火嫋嫋，洪聖古廟門前的石階上，已繁茂了百年的玉蘭樹散發著怡人的清香。古井、渡口、水路……歷經歲月的洗禮，這片面朝珠江口的土地積澱了深厚的海洋文化，但隨之而來的，也有基礎設施長年累月、各類建築年久失修等一系列問題。
目前，沙井大街片區面臨著道路不通、龍津河水體汙染嚴重、建築質量較差、市政設施陳舊及公共空間嚴重不足等亟待改變的現狀，片區內居民的更新意願十分強烈。然而，在深圳市城市更新「十三五」規劃中，金蠔小鎮風貌區已整體納入限制拆除重建區以及城中村綜合整治區劃定範圍，造成沙井大街片區範圍內有5個社區按照一般更新單元思路無法立項，社區利益的失衡亟須由政府根據實際情況，推陳出新、主動作為來解決實際問題。
為解決問題，寶安區堅持「規劃優先，片區統籌」理念，城市更新和土地整備局創新性地提出「重點更新單元+歷史街區活化整治」的思路，將沙井大街片區（金蠔小鎮）周邊約3平方公裡納入片區規劃統籌範圍，並在重點城市更新單元申報時，先行開展片區規劃研究工作，通過對用地結構與用地布局、道路交通組織、公共設施配套、龍津河水治理、歷史文化整治與活化等進行統籌規劃，一攬子解決沙井大街片區（金蠔小鎮）痛點問題。
同時，考慮「利益共享、統一核算、整體平衡」的社區利益統籌思路，按照「優先滿足社區還遷、保障社區相同拆賠比」的原則，構建社區利益共同體，實現政府、社區各利益主體的多贏。例如，將歷史文物集中、歷史街區肌理明晰的23公頃連片舊村納入歷史風貌保護區，結合文物分布合理劃定文物保護範圍和建設控制地帶，按照「重點保護、合理保留、局部改造、普遍改善」的原則進行提升；將龍津河綜合整治作為重點，在保護的基礎上研究通過局部拆除等方式適度拓寬局部節點，消除片區內澇風險；將現狀建築質量差、市政設施陳舊、存在安全隱患等片區，通過拆除重建方式完成升級改造。
傳承文脈 留住鄉愁
探索文化遺產保護激勵新機制
「這是深圳目前唯一保存完整，仍還『活』著的古墟，我們要用更長遠的眼光和發展的角度去處理好城市建設與歷史遺珠保護的關係，延續城市歷史文脈，保護好深圳文化的根。」談及金蠔小鎮更新項目，中國城市規劃設計研究院副總規劃師朱榮遠言辭懇切、語重心長。
據了解，自宋代至今，「沙井古墟」擁有約2500年的歷史，片區內歷史風貌建築豐富，現存宋、明、清、民國等各個歷史時期的文物保護單位共29處，其中有1處省級文保，2處區級文保，23處未定級不可移動文物，及大量歷史風貌建築。其中，龍津石塔為省級文物保護單位，也是深圳現存最古老的地面建築，距今已有800年歷史。
同時，沙井古墟還是深圳現存面積最大、保存最完整、最具特色的一片歷史風貌保護區，自宋元時期起便是廣東一處重要的產鹽地，也是最繁華的商業要津之一。此後鹽退蠔進，沙井人開始插杆養蠔，逐漸孕育出享譽世界的沙井蠔及蠔文化，並逐漸演化成當今沙井最鮮明的文化基因。
「在改造老城、開發新城過程中，要保護好城市歷史文化遺存，延續城市文脈，使歷史和當代相得益彰。」為延續城市人文底蘊，留住城市文化根脈，寶安區對該區域實行嚴格的建設行為管控，明確在沒有想清楚、看明白的情況下予以「留白」，寧可不改也不能亂改。同時，為堅決杜絕大拆大建，區委區政府將該片區劃入《城市更新「十三五」規劃》限制拆除重建區。
在此基礎上，寶安積極探索建立歷史文化遺產保護激勵機制，在文化保護優先前提下平衡各方利益，充分發揮市場力量在歷史文化遺產保護中的積極能動作用，實現保護和開發的共贏。
據了解，寶安全力推動沙井大街片區（金蠔小鎮）重點城市更新單元列入城市更新單元計劃，突破常規的「以拆論拆」，將歷史建築、歷史風貌區等「不拆」的空間納入城市更新範圍，通過容積率轉移或者獎勵等方式，鼓勵實施主體自行理清歷史建築、歷史風貌區的經濟關係，按照批准的歷史風貌區保護專項規劃對歷史建築、歷史風貌區進行修繕整治和活化提升後，作為貢獻用地無償移交政府，共同打造一批特色文化街區，提升寶安城市文化內涵，力爭在加強保護的前提下開展城市基礎設施建設，有機融入現代生活氣息，讓古老城市煥發新的活力。
多方參與 激發活力
黨建引領重大項目實現新突破
「作為全市規模最大舊屋村改造項目，以及全市首個以『歷史風貌區活化』為核心的重點城市更新單元，金蠔小鎮項目的複雜程度和實施難度堪稱寶安更新單元之最。」寶安區城市更新和土地整備局相關負責人介紹稱，沙井大街片區（金蠔小鎮）拆除用地面積達1.4平方公裡，涉及13家社區股份公司、近萬股民，項目規模大、主體多、問題複雜。
為加快推動項目立項，沙井街道辦創新成立金蠔小鎮片區黨委（非建制性區域化黨組織），引領統籌工作區域內各類組織、各方力量、各項工作、各種資源，通過發放宣傳手冊、開展政策宣講、引導實地考察、測量測繪、黨員先鋒模範帶動、全體動員和個別約談等方式聯合開展拆除範圍內3094個地塊的更新意願徵集等相關工作。
在片區黨委引領下，社區股份公司及各方力量迅速形成共識。僅一個月時間，13個股份公司均通過了股東大會決議，其中11家股份公司以超過90%的意願高票通過，通過率創近年來新高，最終同意拆除重建的用地面積達到1.16平方公裡，更新意願超過80%，有效推動了沙井大街片區（金蠔小鎮）更新立項。
為保障項目可實施性與公共性，在項目實施過程中，寶安區採取「政府規劃統籌+市場主體實施」方式，積極開展政企合作，以公開競賽方式引入有豐富城市更新經驗及文創運營經驗的市場化企業，保障項目順利推進。
當下，沙井大街片區（金蠔小鎮）重點更新項目已全面啟動，沙井古墟活力重現的美好藍圖正徐徐展開。展望未來，中國文物學會會長、故宮博物院第六任院長單霽翔認為，沙井古墟是多個歷史時期的豐富疊加，是一個活態的、有生命力的歷史風貌區。「沙井古墟作為深圳歷史發源地之一，其發展變化幾千年的歷史，可以改變深圳這座城市在人們心中固有的形象，是深圳鄉土教材的活字典，體現著深圳文化、深圳傳承和深圳精神。」
撰文：胡百卉 張文婷
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