乳山銀灘海景房房價大起大落?調查發現:既有「海景」又有「前景」

最近一段時間，乳山銀灘頻頻上熱搜，還是老話題——房產。

其實，作為一個在威海居住了十幾年的我，這些年也一直關注銀灘的房產，其實真沒這麼大起大落，雖然有個別低價房，但真正成交的確很少，大多是噱頭！

前幾天，看到大眾日報這篇稿子覺得不錯，跟大家分享一下！

近年來，乳山銀灘定位、物業、配套齊轉變，使海景房轉型升級，既有「海景」又有「前景」。對此，《大眾日報》做了詳細報導。

定位、物業、配套齊轉變，既有「海景」又有「前景」

曾幾何時，擁有一套「面朝大海 春暖花開」的「海景房」，是很多人的一個詩意棲居夢想。正是為了迎合這種市場需求，我國沿海一線出現了房地產開發熱潮。在這種大背景下，自20世紀90年代初開始，乳山銀灘便確立了以房地產業拉動區域經濟高速增長的發展思路。一時間，銀灘沿海一線塔吊林立群樓競起，隨著房產代理商在全國各地布子設點和立體轟炸式的宣傳推銷，「銀灘海景房」賣遍了大江南北。

一「房」獨大的局面確實對銀灘的建設開發發揮了支柱性作用，但近幾年受國家宏觀調控政策影響，再加上可供開發的資源越來越少，像很多以濱海地產為支撐的地區一樣，銀灘海景房路子越走越窄。順應國家對房地產市場宏觀調控的大趨勢和城市發展的現實需要，近年來，乳山不斷探索海景房轉型發展新路子。

區域定位：從「景區」到「城區」

銀灘素有「天下第一灘」和「中國最美海岸線」之稱，是4A級景區。毋庸諱言，在開發之初，銀灘的基礎設施配套是按景區的實際需求來做的，只能滿足季節性遊客的休閒旅遊需求，無法支撐大量的房地產項目和日益增加的常住居民。

這一歷史欠帳，要補上。早在2010年前後，乳山市通過調整發展規劃，將銀灘從旅遊度假區調整為新城區，不斷健全完善配套設施，以滿足開發區域不斷增加、常住人口逐年增長的現實需要。

優良的生態環境是銀灘的一張名片。乳山市在銀灘東西兩處分別規劃建設了日汙水處理能力3萬噸和2萬噸的汙水處理廠。同時，在銀灘區域內積極實施雨汙分流工程，鋪設了總長度117公裡的汙水管網，建設了汙水提升泵站10座，實現了區域內汙水經管道收集後進入汙水處理廠。在城市環境衛生常態化保潔的基礎上，乳山銀灘加大對20餘公裡沙灘的管理維護，安排專人隊伍每日對沙灘問題進行巡查並結合潮汐對海岸環境進行清理。

為了解決銀灘冬季供暖問題，乳山市投資建設了銀灘熱力，通過逐年增設熱力管網增加銀灘區域內集中供熱面積。針對小區冬季常住居民少的實際，探索實施燃氣取暖、電取暖、空氣源熱泵、地源熱泵取暖等多種清潔能源供暖方式來擴大供暖覆蓋面。在銀灘部分新建小區，開發商除了預留地暖供熱管道外，還通過免費配套增設燃氣壁掛爐、空氣源熱泵等設施，滿足小區居民分散供暖需求。同時，部分銀灘業主還會通過短期租賃集中供暖房屋、選擇供暖養生養老公寓等方式過冬。

來自河北的李麗表示，每年春節假期她都會過來陪老人住半個月。以前她選擇在周邊集中供暖的公寓租住，現在她購置的海景房可以燃氣取暖，打開開關就能隨時調控室內溫度，很方便，可以隨走隨停。

燃氣取暖，管道「不斷氣」。在天然氣供應上，乳山銀灘通過增鋪管道線路，打通與外管道接口，實現全區域燃氣管道傳輸，並逐步構建起雙管道供氣，為銀灘居民日常生活和冬季取暖供氣提供了保障。截至去年年初，銀灘區域內天然氣用戶已經超過15萬戶。

為滿足居民健康養生需求，乳山在銀灘已有的銀灘醫院、白沙灘鎮衛生院等4處一級甲等醫院的基礎上，又新設立了醫療水平與中心城區水平相近的乳山第二人民醫院。在社區衛生服務方面，乳山銀灘圍繞慢性病、家庭醫生公共服務等，組織醫療機構加強組織開展心理諮詢、衛生保健、疾病預防諮詢等社區醫療服務，使銀灘居民可安心享受健康生活。

考慮到銀灘外地居民較多，教育需求大，乳山市高標準重新規劃建成了省級規範化九年一貫制中心學校——白沙灘鎮初級中學，對外來居民採取優惠措施，不管學生戶口是否在銀灘，只要在銀灘有居住證或者住房，就可為孩子辦理學籍。「銀灘周邊有3所省級規範化九年一貫制學校，在校學生3300多人，其中家住銀灘在外地學生人數達到1600多人，佔比已經過半數。」乳山市教體局相關負責人介紹。

物業升級：從「能住」到「宜居」

走進銀灘金鼎銀龍灣小區猶如走進了一座公園，小區內不僅綠樹成蔭，還配備了露天泳池、水果採摘林、休閒水吧、網球場、兒童樂園等配套設施，居民鍛鍊、休閒根本不需出小區。在小區樹蔭下，不時能看到三三兩兩的業主坐在花壇的大理石板上，或乾脆席地而坐，玩手機、聊天、打牌，悠然自得。最讓業主舒心地是，小區配套建設了業主會所，健身房、茶藝室、電子閱覽室、棋牌室、會議室、西點屋、乾洗店、票務中心、兒童樂園一應俱全，能滿足不同年齡段業主休閒娛樂需求。

開發之初，乳山海景房只是滿足於「能住」，海景房轉型升級，一個重要的方向就是「宜居」。如今，在銀灘很多企業都像金鼎一樣，告別原來「蓋房賣房」的簡單粗放式開發思路，新開發的樓盤嚴格控制海景房開發面積，增加社區服務、醫療服務、文體活動中心等生活設施和休閒服務設施配套，老舊小區通過改建新上配套設施，提升物業服務水平等方式，滿足業主生活需求。服務銀灘40多個小區的銀灘物業公司構建了「5321」服務工作體系，只要業主有所呼，物業就有所應。對於業主的訴求，物業人員接到信息於5分鐘內派工，對於能當場協調解決的小問題30分鐘內解決，對於複雜繁瑣的問題在2小時內解決，對於特殊問題需要協調解決的爭取在1天內提出解決方案，受到業主認可。

在銀灘從事10多年房產銷售的金鼎公司負責人尹剛對業主的消費需求很有感觸：「從無序到有序，從盲目到理性，人們對購買海景房的需求都有了自己的判斷。比如是買來自己養老，還是投資等待升值，都有了很理性的分析。過去那種一味地領著購房團轉樓盤的銷售模式早已經沒有了市場。」尹剛介紹，過去「推窗看海」就能吸引一批購房者，但現在業主並不是一味地追求「看海」，除了風景，他們更關心的是小區綠化、物業服務，以及周邊公交、商超配套，只有高品質、高配套的精緻小區才是銀灘海景房未來的出路。

在銀灘不時能看到全國各地牌照的車輛拉著看房團，在銀灘的海邊、旅遊景點和小區樓盤內穿梭，很多購房者對銀灘的自然環境很滿意。但當被問到，有大海，有新鮮空氣，你們是否就能當場拍板買房時，很多業主給出了否定的答案。

「離大海遠近不重要，關鍵要看小區的配套，特別是物業服務好不好。」「我們轉了好幾個小區，各有利弊，有的小區雖然離大海遠，但是小區周邊有公交站點，出行很方便，就讓我們很動心。」「我和老伴就喜歡安靜的地方，最重要的一點是就醫方便，頭痛腦熱時可以第一時間趕到醫院。」業主的答案也驗證了尹剛對海景房市場需求的判斷。

努力目標：讓「候鳥」變「留鳥」

「這裡靠海，夏天很涼爽，關鍵是人少、車少。」來自重慶的杜銀城說，第一次來銀灘就相中了這裡的環境，買了一套50多平方米的海景房，為了夏天可以逃離「火爐」。

每年7月，杜銀城會帶著家人來銀灘避暑，有時也會把房子鑰匙交給親朋好友來銀灘度假。2017年退休後，他和老伴決定留在銀灘定居，並又在小區內購置了一套海景房，用於子女每年短期度假。

「最初我們買海景房就是為了度假，沒打算長年居住，房子半年閒著很正常。如果這裡人擠人，誰還會從千裡之外跑過來購房呢？」對於很多人拋出的銀灘多數海景房空閒的質疑，杜銀城說，他所居住的小區內很多業主都和他的想法一樣，購房是為了改善居住環境，而不是為了炒房，等房子升值後再賣掉。所以在他們看來銀灘海景房「半年閒」，甚至網上說的冬季「空城」現象很正常。

在銀灘，和杜銀城一樣，抱著旅遊度假的初衷購買海景房的業主並不在少數。「我冬天去三亞，夏天來銀灘。」銀灘銀河花園小區業主欒吉祥說，從退休後他也就春節回老家走親戚，其他時間基本都在海景房裡，他已經習慣了這種「候鳥式」的旅居生活方式，在銀灘也結交了很多這樣的業主。

分析房屋空置的原因，主要有這樣幾種情況：有的業主單純因旅遊度假購房，每年會來銀灘短住一段時間，其餘時間在工作的城市生活；有的業主相中了銀灘的自然環境，為了退休養老而購房，由於沒到退休年齡，或者退休後無法離開居住地，造成了短期閒置；有的業主為了投資，沒有購房居住的打算，造成長期閒置。

怎樣才能讓越來越多的候鳥留下來？這也是乳山銀灘正在破解的一個難題。「除了提升軟硬體環境之外，還要組織豐富多彩的文體活動，讓業主的心穩下來，讓他們對銀灘有牽掛，來了不想走，走了常惦記。」乳山濱海新區負責同志表示。

為更好地滿足銀灘社區居民的精神文化需求，乳山濱海新區連續4年舉辦「城市社區文化藝術節」，給群眾搭建文化交流、才藝展示的平臺，在激活區域文化氛圍的同時，增進社區居民之間的交流互動，突顯銀灘人樂在銀灘、健康向上的精神風貌，展示出乳山銀灘人民安康、社會和諧的景象。為彰顯銀灘區域文化特色，著力打造社區文化精品，乳山濱海新區積極調動轄區內9個城市社區的積極性，引導社區打造特色鮮明的文化服務品牌，把文化大餐送到群眾家門口，不斷提高銀灘居民文化素養，提升居民認同感和歸屬感。

乳山銀灘的頤和社區把以「黨建引領 紅色物業」為主導的特色文化品牌融入到居民日常生活中，將紅色物業黨建與社區黨員、群眾的業餘文化活動相融合，推進了「精緻小區」建設；大慶社區組建了銀灘夢藝術團，其中包括楓葉舞蹈隊、齊揚器樂隊、東方模特隊團體組織等，引導銀灘文體愛好者及熱心公益事業的居民發揮才能，通過搭建平臺組織活動，用文化元素聚集服務正能量。

手記：理性看待房價，「炒房」心態當休

近年來，乳山銀灘海景房「白菜價」的標籤引人注目。曾有報導稱，二手房價格跌回10年前，一套頂樓閣樓的交易價格不足2000元每平方米。而所謂的低價，其實「五花八門」，二手房中介也給出了不同的回應：那套房源沒有了，這兒還有其他房源，但是價格高一些；那套房子房齡有20年了，毛坯房；是單獨的閣樓，很適合來旅遊短住。而查閱二手房交易網站發現，多數在售的二手房房價在每平方米4000元左右，但也有價格在2500元每平方米的房子。

房源位置、房齡、售賣目的等多種因素影響導致了乳山銀灘二手房看似「白菜價」。放眼全國各地，影響二手房價格的因素很多，既有城市發展規劃、城市發展重心轉移等大環境的影響，也與周邊教育、醫療、出行等服務配套息息相關。對於一座城市而言，房價在一定範圍內高低起伏很正常，這既是適應國家宏觀調控政策的需要，也是適應市場剛需和軟需的自主調節。因此，很難根據某一套或幾套海景房的價格來定性乳山銀灘房地產業。

在銀灘，與二手房價格形成鮮明對比的是新建樓盤，均價在萬元左右。作為一種稀缺資源，隨著海邊區域海景房的開發，以及政府對房產開發的管控，能夠開發售賣的海景房越來越稀少。加之，建築原材料價格、人工成本等上漲，新房價格自然水漲船高。

在銀灘，有部分「炒房客」做了虧本買賣，便因此「唱衰」整個區域的發展。在全國範圍來看，房價只漲不跌已是過去時，房價起落逐漸成為常態。國家一直在提倡「房住不炒」，「炒房」心態當休矣。

來源：大眾日報