鄭重聲明：嚴禁抄襲、違者必究！
在房屋買賣中，通過公證的方式辦理委託很常見（委託人通過公證委託請被委託人代理其辦理房屋買賣的部分或者全部手續）。但是，有些賣房的公證委託並不是委託人的真實意思表示（即委託人並不是真的想通過委託公證的方式委託被委託人代理其出售房屋，而只是通過這種方式擔保其債務）。這種情況往往出現在民間借貸中，以公證委託的方式為民間借貸的債務做擔保，即如果民間借貸的債務人不能按期歸還債務，則被委託人把債務人（委託人）的房子賣掉以償還債務。這樣的擔保方式往往是在債務人（委託人）急需用錢又不能通過正常的銀行貸款等方式獲得貸款的前提下產生的，民間借貸和「擔保」的條款往往對債務人是非常不公平的。
關於被委託人出售債務人（委託人）的房屋的效力問題。在公證委託並非委託人真實意思表示的情形下，被委託人賣房的行為當然是惡意的。如果買房人也是惡意的（知道或者應當知道公證委託並非委託人的真實意思）則被委託人和買房人之間的房屋買賣合同因惡意串通損害第三人利益而無效【《合同法》第五十二條：「有下列情形之一的，合同無效：……（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；……」】如果買房人是善意的，則房屋買賣合同是有效的。
附：上海煒欽商務諮詢有限公司訴張某某等房屋買賣合同糾紛案
案情簡介：2012年12月18日，喬某某向張某某借款人民幣14萬元（以下幣種均為人民幣），約定於2013年1月16日前歸還，並籤訂了房地產借款抵押合同，雙方至房地產交易中心進行抵押登記。同日，喬某某還向張某某出具委託書，全權委託張某某代為辦理上海市徐匯區宛南某村某號某室房屋（以下簡稱系爭房屋）出售的一切事宜，委託權限至2014年2月17日，雙方至上海市寶山公證處對委託書進行了公證。2013年3月12日，張某某至房地產交易中心因抵押擔保債務已履行申請註銷抵押權。 2013年3月16日，張某某代喬某某（賣售方、甲方）與上海煒欽商務諮詢有限公司（以下簡稱煒欽公司）（買受人、乙方）籤訂《上海市房 地產買賣合同》，約定，甲方將系爭房屋出售給乙方，轉讓價款為75萬元，於2013年6月11日前向房地產交易中心辦理過戶手續，其餘空白。當日，張某某 與煒欽公司至房地產交易中心辦理房屋產權過戶。3月22日，煒欽公司分三次向張某某銀行轉帳共計103萬元。3月31日，系爭房屋產權核准登記至煒欽公司 名下。 2013年5月9日，喬某某母親被案外人強行帶離系爭房屋，其向楓林派出所報案。當日，煒欽公司原法定代表人甲及員工乙也出現在系爭房屋，並至楓林派出所做了詢問筆錄。目前，系爭房屋由煒欽公司控制。
裁判原文節選：
一審【案號：上海市徐匯區人民法院（2013）徐民四（民）初字第1819號】本 案第一個爭議焦點為張某某出售系爭房屋的代理行為是否有效。行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認， 對被代理人不發生效力。喬某某雖於2012年12月18日向張某某出具了委託張某某為代理人代為辦理系爭房屋出售的委託書，但根據已查明的事實，該委託書 顯然系喬某某為向張某某借款作擔保而出具，且喬某某向張某某的借款也已經作了抵押登記，故喬某某並無出售系爭房屋的真實意思。同時，張某某稱在收到煒欽公 司支付房款後並沒有交付給喬某某而是自行處理，故張某某出售房屋的行為具有明顯惡意，非正常代理行為。即便是喬某某和張某某在借款時曾約定當還款期限屆滿 而喬某某不還款時，張某某可以以一定價格將系爭房屋自行加以變賣，而變賣所得款項歸張某某所有，這種約定也因具有流質的實質而應歸於無效，故張某某利用公 證委託書私下出售系爭房屋的行為系非正常代理行為，不具有合法有效性。 本 案第二個爭議焦點為煒欽公司購買系爭房屋的行為是否構成善意取得。從本案來看，煒欽公司的購房行為存在諸多不合常理之處，分析如下：首先，煒欽公司在表述 買房過程中存在多處矛盾，房屋買賣合同上載明無中介，但煒欽公司又提供了委託中介的居間協議，煒欽公司稱沒有經過網籤，但買賣合同又顯示網籤合同時間為 2013年3月12日，煒欽公司的法定代表人在派出所做筆錄的時候表述支付房款90餘萬，與煒欽公司所稱支付了105萬元房款不符。其次，雙方在籤訂買賣 合同的當日即3月16日就向交易中心申請過戶，而按照煒欽公司提供的付款記錄，此時煒欽公司僅支付了2萬元定金，煒欽公司在3月22日支付103萬元房 款，也未留餘款在房屋交接時付清，雙方的行為不符合房屋買賣的正常交易習慣。第三，煒欽公司和張某某的買賣合同對房屋交接時間、付款時間、違約責任、房屋 狀況等重要條款均為空白，煒欽公司解釋稱合同是由交易中心工作人員列印，所以未填寫，上述情形亦有違正常房屋買賣之特徵。第四，就看房情況來看，喬某某母 親長期居住在系爭房屋內，煒欽公司僅稱在晚上去看房，不能具體描述看房細節，張某某還稱有系爭房屋鑰匙，但結合交接房屋時，有案外人將喬某某母親強行帶 離，煒欽公司才將房屋控制，該情況也不符合正常購房行為之特徵。原審認為煒欽公司非善意購房人，煒欽公司與張某某存在惡意串通籤訂房屋買賣合同，損害喬勇 勇利益的情形。 綜 上所述，張某某以喬某某的名義與煒欽公司籤訂的房屋買賣合同系無權代理，喬某某也不予追認，且張某某與煒欽公司籤訂房屋買賣合同存在惡意串通行為，損害了 喬某某的利益，該房屋買賣合同應認定為無效合同。合同無效後，因該合同取得的財產應當返還。張某某返還煒欽公司房款105萬元，煒欽公司應將房屋產權恢復 至喬某某名下。至於喬某某和張某某之間的借款糾紛，與本案為不同的法律關係，當事人可另案進行訴訟，本案中不予處理。 原審法院審理後於二〇一四年五月十五日作出判決：一、張某某以喬某某的名義與上海煒欽商務諮詢有限公司於2013年3月16日籤訂的《上海市房地產買賣合同》無效；二、上海煒欽商務諮詢有限公司於判決生效之日起十日內協助喬某某將上海市徐匯區宛南某村某號某室房屋的產權恢復登記至喬某某名下；三、張某某於判決生效之日起十日內返還上海煒欽商務諮詢有限公司房款1，050，000元。如果未按原審判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費11，300元，保全費4，270元，共計15，570元，由上海煒欽商務諮詢有限公司、張某某共同負擔。
二審【案號：上海市第一中級人民法院（2014）滬一中民二（民）終字第1502號】本 院認為，喬某某與張某某建立借款關係，雙方籤訂《房地產借款抵押合同》，嗣後又辦理了系爭房屋的抵押登記手續，故同日喬某某出具給張某某的委託書，目的為 擔保債務的正常履行，而非出售系爭房屋，對此，喬某某與張某某均屬明知。此後，張某某未經喬某某同意而將系爭房屋出售，張某某又陳述其未經喬某某同意而將 收到的購房款用於償還己方債務，故張某某具有損害喬某某利益之主觀惡意。就煒欽公司是否為善意購房人的問題，本院認為，煒欽公司與張某某籤訂的房屋買賣合 同中，對房屋交接時間、付款時間、違約責任、房屋狀況等合同基本條款均未作出約定，煒欽公司自述其為投資目的而購買系爭房屋，但對關係自身利益的保護條款 及戶籍遷移等對之後系爭房屋能否順利流轉的條款均未作出約定，煒欽公司之行為，顯然有異於正常購房人；煒欽公司雖陳述其曾實地看房，但對看房的細節未能描 述，煒欽公司又稱看房時張某某持有系爭房屋的鑰匙，但直至案外人將系爭房屋實際使用人強行帶離，煒欽公司方實際控制系爭房屋。煒欽公司的上述行為，顯非善 意購房人。同時，煒欽公司陳述，煒欽公司原法定代表人甲與張某某在籤訂系爭房屋買賣合同前即有生意往來，加之煒欽公司與張某某共同辦理系爭房屋過戶手續 時，煒欽公司僅支付2萬元定金，結合上述對張某某出售房屋及煒欽公司購買房屋之行為的分析，足以證明煒欽公司與張某某惡意串通籤訂房屋買賣合同，損害了產 權人喬某某的利益，該合同應認定為無效。 合同無效後，因該合同取得的財產，應當予以返還，故系爭房屋之產權應恢復至喬某某名下。張某某與煒欽公司均陳述煒欽公司實際支付購房款105萬元，張某某明確上述錢款用於歸還了張某某自己的債務，故張某某應將上述款項返還給煒欽公司。原審法院根據查明的事實所作的判決，並無不當，本院予以維持。上訴人的上訴請求，缺乏事實及法律依據，本院不予支持。