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明年1月1日起，《西安市物業服務收費管理辦法》（以下簡稱《市辦法》）將正式實施，那麼新舊辦法如何銜接呢？12月14日，西安市發改委就市民關心的問題,給出了政策執行解讀。
01
《市辦法》及收費標準是怎麼制定出來的？
據政策解讀介紹，《市辦法》是經過前期調研、成本調查、擬定辦法及收費方案（召開專家論證會、專題會；徵求市級部門、區縣發改部門意見）、初步方案報市政府審批、召開座談會、公開徵求意見、開展維穩評估、完成合法性審查、市政府審議等，於今年11月份發布執行。
02
《市辦法》適用的哪些小區？
主要是未成立業主大會的住宅小區
那麼《西安市物業服務收費管理辦法》中，需要實行物業費「一費制」和降低停車服務費的住宅小區是哪些呢？
據介紹，按照《陝西省定價目錄》《陝西省物業服務收費管理辦法》的規定，《西安市物業服務收費管理辦法》中的收費指導標準並非適用西安市所有類型的物業收費。
物業服務收費按照物業服務的不同性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價：
（1）未成立業主大會的住宅小區（多層、高層）、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業服務費和停車服務費實行政府指導價,《市辦法》制定了與物業服務等級相對應的基準價和浮動幅度。
（2）已成立業主大會（業委會）的，以及別墅、公寓、商住綜合樓中的住宅、非住宅類型（如辦公、商鋪）等政府定價範圍以外的物業服務費、停車服務費及其他服務費（特約、增值服務等）實行市場調節價。
實行市場調節價的物業服務收費標準，由物業服務企業與業主或者業主大會雙方協商，通過合同約定。即已成立業主大會的住宅小區、別墅、公寓、辦公、商鋪等實行市場調節價，不強制要求執行物業費「一費制」和新的停車服務費標準，是否調整收費標準由物業公司和業主雙方協商確定。
《市辦法》及收費指導標準的適用區域又是哪些呢？
政策解讀強調，《市辦法》適用於西安市行政區域內的物業服務收費行為及其監督管理。
物業收費指導標準適用新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋區及高新、經開、曲江、滻灞、國際港務區、航天基地等城市建成區範圍內實行政府指導價的物業服務收費行為。
西鹹新區、長安、高陵、藍田、閻良、臨潼、周至、鄠邑按照《陝西省定價目錄》規定的定價權限，可參照《市辦法》中的物業服務收費指導標準執行，也可根據轄區內實際情況自行制定，具體規定參見以上區縣發改、住建、市場監管部門的聯合發文。
03
《市辦法》新舊政策如何銜接呢？
物業需履行法定調價程序後才能執行新標準
西安市發改委工作人員介紹，《市辦法》中政府指導價的物業服務收費標準為最高限價。物業服務企業與業主需結合本住宅項目的物業服務等級、服務內容等情況，在政府指導最高限價的範圍內協商約定本物業項目的物業服務費和停車服務費具體標準。
（1）新建住宅小區收費標準確定
住宅預售前，建設單位應當依據物業服務指導標準和物業服務收費指導標準，與物業服務企業籤訂《前期物業服務合同》，向物業項目所在地的住建部門備案後，收費標準抄送同級發展改革部門和市場監督管理部門。建設單位與物業買受人籤訂的房屋、車位買賣合同應當包含前期物業服務合同的內容。
（2）已籤訂《前期物業服務合同》或《物業服務合同》的住宅小區
需要調整物業服務收費標準的，應按規定程序進行調整。
已成立業主大會（業委會）的住宅小區，收費標準的調整由業主大會或業委會與物業公司協商確定；
未成立業主大會（業委會）的，按照規定履行調價程序，在調價程序履行完畢前仍按原合同執行。
根據《西安市物業管理條例》規定，物業服務收費標準調整違反規定程序的，可以向街道辦事處(鎮人民政府)反映。
（3）高檔小區收費標準確定
針對目前一些高檔小區，物業服務標準超過《西安市住宅小區物業服務指導標準》高層一級服務標準的，可在高層一級物業費標準的基礎上上浮10%。物業服務標準須經住建部門審核，收費標準抄送同級發展改革部門和市場監督管理部門後執行。上浮僅限於高層一級服務標準，高層二級、三級、等外無上浮。
（4）老舊小區改造後的收費標準確定
物業服務企業通過物業服務合同與業主確定本住宅小區的物業服務等級，在對應的收費等級政府指導價範圍內約定具體收費標準；老舊住宅改造後帶電梯的物業服務費按照不高於高層等外收費標準執行。
（5）「三供一業」小區收費標準確定
政策性移交的「三供一業」小區，根據產權情況具體分析：
1、產權全部歸屬單位，相當於單位自管性質，則物業公司跟單位籤訂合同，相關事項由物業和產權單位協商確定，無需抄送收費標準。
2、混合產權小區，因產權不明晰，無法實施業主表決程序（即「參與表決雙過半」），物業企業參照本辦法與產權人協商確定，無需抄送收費標準。
3、移交後變更產權，全部產權(房屋及土地使用權)歸業主，物業服務收費標準執行政府指導價，物業公司需跟業主籤署物業服務合同，在住建部門備案，並向有關部門抄送收費標準。
針對此前有不少市民詢問，明年起執行的《市辦法》是否「一刀切」直接執行的問題，政策解讀明確強調，2021年1月1日起執行並非「一刀切」，物業企業需履行法定調價程序後才能執行新標準。
據西安市發改委工作人員介紹，新的物業服務收費政策按照《陝西省物業服務收費管理辦法》的要求，旨在推行物業服務費「一費制」。即改變原住宅小區基礎物業費、公攤電費、電梯費分項收取的方式，實行「三費合一」，物業管理區域內的公攤電費、電梯費計入物業服務費成本，不再單獨另行收取。同時，對西安市住宅小區內停車服務費進行了下調。
已籤訂《前期物業服務合同》或《物業服務合同》且未成立業主大會（業委會）的住宅小區執行新的物業收費政策時，物業費標準（實行「一費制」）與停車費標準應當同時調整，物業企業應當按照《市辦法》第三十三條的規定及時履行調價程序，做好新政策的落實。在調價程序履行完畢前暫按原合同執行。
《市辦法》及新的收費標準雖然從2021年1月1日起執行，但物業企業須按照《市辦法》的規定完成發布方案、徵求意見、服務等級確認、收標準抄送告知等程序，需要一定的過渡時間。
目前，西安市大部分區縣發改、住建、市場監管、街道辦已聯合召開物業企業政策培訓會，督促物業企業儘快啟動調價程序，部分物業企業已經著手開展物業費及停車費調整工作。
如果物業企業開始預收明年物業費和停車費，根據調價程序完成時間為節點，調整後執行新收費標準的，預收的費用多退少補。
04
物業調整物業收費標準流程是什麼？
在街辦指導下業主參與表決雙過半（三分之二業主參與，三分之一同意）
西安市發改委工作人員介紹，實行政府指導價管理的住宅小區，物業服務企業在合同履行期間不得擅自調整物業服務收費標準。確需調整的，按調價程序進行。
（1）擬調價：在街辦指導下，在物業管理區域內顯著位置公示服務成本變動情況和擬調價方案。
（2）參與表決雙過半：經業主大會或者由專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意，形成共同決定（即本小區三分之二業主參與，三分之一業主同意）。
（3）服務等級確認：物業服務等級由物業項目所在區（縣）、開發區住建部門進行認定。
（3）收費標準抄送：收費標準抄送同級發展改革部門和市場監督管理部門。
同時，明確要求小區物業費標準（實行「一費制」）與停車費標準同時調整；「參與表決雙過半業主」同意，並非以召開業主大會的形式，物業企業可採納通過上門徵求意見、線上系統、在業主交納物業費和停車費時徵求意見等方式方法，靈活履行調價程序。
《市辦法》同時明確，對於《前期物業服務合同》中約定的物業服務內容以外，物業企業另行提供增值服務、特約服務等，需經業主自願選擇，由物業服務企業與業主另行通過合同約定，不得捆綁、強制服務和收費。
05
物業不履行調價由市場監督查處
針對很多小區出現物業不履行調價或者只調整物業費不降停車服務費的現象，西安市發改委工作人員介紹，物業服務和收費的監管按照統一政策、屬地管理原則，實行市、區（縣）分級管理：
物業收費標準的制定——西安市發改委負責牽頭制定《西安市物業服務收費管理辦法》和物業收費標準及其他有關政策規定；各級發改部門負責做好物業服務收費政策貫徹落實、宣傳培訓等物業服務收費監督管理工作。
物業服務標準和管理行為的監管——西安市住建局負責制定《西安市住宅小區物業服務指導標準》等物業管理服務政策規定；各級住建部門負責做好物業服務相關政策貫徹落實、宣傳培訓，加大對物業企業服務質量監督檢查，將物業企業服務質量納入物業企業信用信息管理，建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制。
物業違規收費問題的查處——各級市場監管部門負責對超過政府指導價標準收費、不實行明碼標價等價格違法行為，依據有關法律、法規以及規定進行查處。
06
收費等級誰來認定？
收費等級依據住宅小區物業服務等級確定
西安市發改委工作人員介紹，實行政府指導價的物業服務收費實行等級服務、等級收費。物業服務收費等級標準依據《西安市住宅小區物業服務指導標準》（市建發〔2020〕135號）規定的服務等級標準，由高到低設定為一級、二級、三級、等外四個等級，按照高層、多層分別制定。（物業服務達不到三級服務標準的，均按等外標準收取。）
物業服務企業依據《西安市住宅小區物業服務指導標準》確定本物業項目的物業服務等級，確定對應的物業收費標準，在政府指導價範圍內與業主通過《前期物業服務合同》或《物業服務合同》確定物業服務等級、服務內容、收費標準等內容。服務等級經物業項目所在區縣、開發區住建部門認定，收費標準抄送告知同級發改部門和市場監管部門。
知道一下
實行政府指導價的物業費及停車服務費有哪些調整？
（一）物業費調整情況
現行基礎物業服務費標準為高層一級每月每平方米1.50元，二級1.20元，三級0.90元，等外0.70元；多層一級0.45元，二級0.40元，三級0.35元，等外0.30元（多層住宅按省定基準價可上浮40%；以上費用均不含電梯費和公攤電費）。
調整後，高層一級服務每月每平方米2.2元，二級服務1.9元，三級服務1.5元，等外服務1.2元。調整後的物業費標準將電梯費與公攤電費納入其中,與現行物業費、公攤電費、電梯費三項分開收取相比較，按平均值測算（公攤電費0.18元/平米 月、電梯費0.32元/平米 月），高層住宅物業費平均漲幅7.2%，多層住宅物業費平均漲幅18.5%，高層住宅物業費標準在全國15個副省級城市排名第11位，多層住宅排名15位。
（二）停車服務費調整情況
針對西安市住宅小區停車服務費過高的問題，在前期調研和成本調查基礎上，結合徵求意見建議情況，住宅小區停車服務費調整為室內停車場一類80元/車位·月、二類60元/車位·月兩個類別，並明確室內停車場類別標準。露天機動車停放場所不分類別，停車服務費調整為60元/車位·月。
調整後，住宅小區機動車停車服務費室內一類降低46.7%，二類降低53.8%，露天降低25%。
根據徵求意見中群眾意見，室內臨時停車一類由原來的8小時為一次5元，調整為4小時為一次2.5元，二類由原8小時為一次4元，調整為4小時為一次2元等。露天臨時停車調整為4小時為一次2元。對物業管理區域內非機動車及摩託車停車收費實行市場調節價。
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來源：華商報 華商網 二三裡 圖：網絡
編輯：佚名