物業接管驗收與撤管操作程序物業接管驗收的準備 （一）人員準備 （1）組建接管驗收小組。由物業管理企業管理部牽頭，組織辦公室、工程部、公司策劃 部有關人員參加。各部門應選派既精通業務，又責任心強的技術人員參加，並且一般要有 不同專業特長的工程技術人患參加。規模一般為5～8人。 （2）指定負責人，最好是由本項目的負責人擔任。 （二）接管驗收的資料準備 （1）驗收支出國家有關技術標準及規範。 （2）圖紙：該物業的設計圖和施工圖紙，特別顯隱蔽工程的圖紙及施工現場記錄 （3）針對該物業驗收的內容事先設計一些驗收記錄的表格，諸如房屋接管驗收表、公共配套設施接管驗收表、機電設備接管驗收表、室內接管驗收遺留問題統計表、機電設備接管驗收遺留問題統計表、接管驗收問題整改表等。 （三）進行現場初步勘察 根據設計圖和施工圖紙，派接管驗收小組的工程技術人員到物業些絕絕招馬為接管驗收工作的開展打下基礎。 新建物業接管驗收的程序 （1）身機單位書面提請接管單位接管驗收，並提交相應的資料。 （2）接管單位按照接管驗收標準，對建設單位提交的申請和相關資料進行審核，對具備條件的，應在15日內籤發驗收通知並約定驗收時間。 （3）接管單位會同建設按照接管驗收的主要內容及標準進行驗收。 （4）驗收過程中發現的問題，按質量問題的處理辦法處理。 （5）經檢驗符合要求時，接管單位應在7日內籤發驗收合格憑證，並應及時籤發接管文件。 原有物業的接管驗收程序 （1）移交人書面提請接管單位接管驗收，並提交相應的資料」 （2）接管單位按照接管驗收標準，對建設單位提交的申請和相關資料進行審核，對具備條件的，應在15日內籤發驗收通知並約定驗收時間。 （3）接管單位合同移交人按照接管驗收的主要內容及標準進行驗收。 4）查驗房屋的情況，包括建築年代、用途變遷、拆改添建等；評估房屋的完好與損壞程度及現有價值；對在驗收過程中發現的問題，按危險和損壞問題處理辦法處理。 （5）交接雙方共同清點房屋、裝修、設備和黨附著物，「核實房屋的被用眾況。 （6）經檢驗符合要求時，接管單位應在7日內籤發驗收合格憑證，籤發接管文件，並辦理房屋所有權的轉移登記（若無產權轉移，則無需辦理）。 物業接管驗收的主要內容和技術標準 新建物業接管驗收的主要內容和標準（質量與使用功能） 1、主體結構 （1）地基基礎的沉降不得超過地基基礎設計規範的允許變形值；不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞。 （2）鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫，不得超過鋼筋混凝土結構設計規範的規定值。 （3）磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。 （4）木結構應給點牢固，支撐系統可靠，無蟻害，其構件的選材必須符合木結構工程施工及驗收規範中的有關規定。 （5）凡應抗震設防的房屋，必須符合建築抗震設計規範的有先規定。 2、外牆不得滲水 3、屋面 （1）各類屋面必須符合屋面工程施工及驗收規範中的有關規定，排水暢通，無積水，不滲水。 （2）平屋面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應設置屋面檢修孔。 （3）陽臺和三層以上房屋的屋面應有組織排水，出水口、簷溝、落水管應安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。 4、樓地面 （1）面層與基層必須粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應表面平整、接縫均勻順直，無缺校掉角。 （2）衛生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏。 （3）木樓地面應平整牢固、接縫密合。 5、裝修 （1）鋼木門窗應安裝乎正牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度。 （2）進戶門不得使用膠合板製作，門鎖應安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道富、進戶 門的亮子均應裝設鐵柵欄。 （3）木裝修工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須打牢。 （4）門窗玻璃應安裝乎整，油灰飽滿，粘貼牢固。 （5）抹灰應表面平整，不應有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。 （6）飾面磚應表面潔淨，粘貼牢固，陰陽角與線角順直，無缺校掉角。 （7）油漆、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮、漏劇現象。 6、電氣 （1）電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過牆應有導管。導線連接必須緊密，鋁導線 連接不得採用絞接或綁接。採用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構和電 氣上均連成整體並有可靠的接地。每迴路導線間和對地絕緣電阻不得小於IMΩ／KV。 （2）應按套安裝電錶或預留表位，並有電器接地裝置。 （3）照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。 （4）各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須符合電氣裝置工程施工及驗收規範的要求。 （5）電梯應能準確地啟動運行、選層、平層、停層，曳引機的噪聲和震動聲不得超過電氣裝置工程施工及驗收規範的規定值。制動器、限速器及其他安全設備應動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應符合要求。 （6）對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強微弱或被高層建築遮擋及反射波複雜地區的住宅，應設置電視共用天線。 （7）除上述要求外，同時應符合地區性《低壓電器裝置規程》的有關要求。 7、水、問聲、消防 （1）管道安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合採暖與衛生工程施工及驗收規範的要求。應按套安裝水錶或預留表位。 （2）高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便於檢修。 （3）衛生間、廚房內的排汙管應分設，出戶管長不宜超高壓 sin，並不應使用陶瓷管。塑料管。地湧、排汙管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。 （4）衛生器具質量良好，接口不得滲漏，安裝應平正、牢固、部件齊全、制動靈活。 （5）水泵安裝應平穩，運行時無較大震動。 （6）消防設施必須符合建築設計防火規範、高層民用建築設計防火現嫩要求。並且有消防部門檢驗合格籤證。 8．採暖 （1）採暖工程的驗收時間，必須在採暖期以前兩個月進行。 （2）鍋爐、箱罐等壓力容器應安裝乎正了配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢後，必須有專業部門的檢驗合格籤證。 （3）爐排必須進行12小時以上試運轉，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得再相摩像且無雜音、不跑偏、不凸起、不受卡、返轉應自如。 （4）各種儀器、儀表應齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應開關靈活。 （5）爐門、灰門、煤鬥閘板、煙、風擋板應安裝乎正、啟閉靈活、閉合嚴密，風室隔牆 不得透風漏氣。 （6）管道的管徑、坡度及檢查並必須符合採暖與衛生工程施工及驗收規範的要求，管溝 大小及管道排列應便於維修，管架、支架、吊架應牢固。 （7）設備、管道不應有跑、冒、滴、漏現象。保溫、防腐措施必須符合採暖與衛生工程 施工及驗收規範的規定。 （8）鍋爐輔機應運轉正常，無雜音。消煙除塵、消音減震設備應齊全，水質、煙塵排放 濃度應符合環保要求。 （9）經過48小時連續試運行，鍋爐和附屬設備的熱工、機械性能及採曖區室溫必須符 合設計要求。 9、附屬工程及其他 （1）室外排水系統的標高、窨井（檢查井）、設置、管道坡度、管徑均必須符合室外排 水設計規範的要求。管道應順直且排水通暢，井蓋應擱置穩妥並設置井圈。 （2）化糞池應接排滿量合理設置，池內無垃圾雜物，進出水口高差不得小於5cm。立 管與糞池間的連接管道應有足夠坡度，一但不應超過兩個彎。 （3）明溝、散水、落水為頭不得有斷裂、積水現象。 （4）房屋入口處必須做室外道路，並與主幹道相通。路面不應有積水、空鼓和斷裂現象。 （5）房屋應按單元設置信報箱，其規格、位置須符合有關規定。 （6）掛物鉤、曬衣架應安裝牢固。煙道、通風道、垃圾道應暢通，無阻塞物。 （7）單體工程必須做到工完料冷地清，臨時設施及過渡用房拆除清餐完草二室外地面平整，室內外高差符合設計要求。 （8）群體建築應檢驗相應的市政、公建配套工程和服務設施，達到應有的質量和使用功能要求。 原有物業接管驗收的主要內容和標準 質量與使用功能的檢驗 （1）以危險房屋鑑定標準和國家有關規定作檢驗依據。 （2）從外觀檢查建築物整體的變異狀態。 （3）檢查房屋結構、裝修和設備的完好與損壞程度。 （4）查檢房屋使用情況（包括建築年代、用速變遷、拆改添建、裝修和設備等情況），評估房屋現有價值、建立資料檔案。 2．危險和損壞問題的處理 （1）屬有危險的房屋，應由移交人負責排險解危，才得接管。 （2）屬有損壞的房屋，由移交人和接管單位協商解決，既可約定期限由移交人負責維修，也可採用其他補償形式。 （3）屬法院判決沒收並通知接管的房屋，按法院判決辦理。 物業接管驗收中質量問題的處理 處理質量問題的方法 1、發現影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，必須約定期限由建設單位負重 進行加固補強返修，直至合格，並按雙方商定的時間組織復驗。 2、發現影響相鄰房屋的安全問題，由經給基胡狩理。因施工原因造成的質量問題，應由施工單位負責，按照約定期限進行加固補強返修，直至合格，並按雙方商定的時間組織復驗。3、對於不影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，可約定期限由建設單位負責修繕，或可採取費用補償的辦法，由物業管理企業處理。 4、房屋接管交付使用後，如發生隱蔽性重大質量事故，應由接管單位會同建設、設計。施工等單位，共同分析研究，查明原因。如屬設計、施工、材料的原因由建設單位負責處理；如屬使用不當，管理不善的原因，則應由接管單位負責處理。 處理質量問題應把握的兩條原則 原則性與靈活性相結合 所謂原則性：就是實事求是、鐵面無私、嚴格按照規章制度辦事。物業管理企業應把在驗收中查出的各種問題做非常詳細的記錄，該返工的要責成施工單位返工，屬無法返工的問題就應索賠。返工沒有達到要求，不予籤字，直至達到要求。 所謂靈活性：就是在不違背原則的前提下，具體問題具體分析。對於大規模的物業， 難免會出鵬盡。意之。，接管。收人員不蛐泥於哪，飄對不雅規嘴。措施，不能把接管驗收的雙方置於對立狀態，而應共同協商，力爭合理、圓滿地解決接管驗收中存在的問題。 細緻入微與整體把握相結合 工程質量問題對物業產生的影響相當久遠，給管理帶來的困難與障礙也是巨大的。所以，物業管理企業在進行工程驗收時必須細緻入微。任何7點疏忽都有可能統日後的管理帶來無盡的麻煩，也會嚴重損害業主的利益。大的方面，如給排水管是否通暢，供電線路的正確與否，各種設備的運行是否正常。細微之處，如所用材料的性能優劣，供電線客的大小是否恰當等。電梯、空調、發電機組等大型設備的檢測和驗收必須在其負載運行一段時間以後進行。 整體把握是指從更高層次，從整體的角度去驗收，無論是什麼類型的物業，都不是孤立的和一成不變的物業土地使用情況、市政公用設施、名共配套設施等綜合做項目將標示出該物業的檔次和發展潛力。對於住宅小區而言，因為與人們日常生活緊密相關，這一特點決定了一個舒適、優美、安靜的環境是小區建設和管理的重要目標，這正是更高層次的把握；而寫字樓則重視商務、辦公的快捷、方便，並重視體現使用者的地位和身份，因此，內外裝修和設備應是接管驗收的重點。 物業接管驗收與竣工驗收的區別 物業的接管驗收是：物業管理企業接管開發企業、建設單位或個人委託管理的新建房屋或原有房屋時，以物業主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再驗收。 物業的接管驗收與竣工驗收的區別是： 1．驗收目的不同 竣工驗收是為了檢驗房屋工程是否達到設計文件所規定的要求：接管驗收是為了主體結構安全與滿足使用功能的再驗收。 2．驗收性質不同 竣工驗收是政府行為，房地產開發項目和任何建設工程的竣工驗收由政府建設行政主管部門負責，組成綜合驗收小組，對施工質量和設計質量進行全面檢驗和質量評定。接管驗收是企業行為，是物業管理企業代表全體業主（包括現有業主和未來業主）根據物業管理委託合同，從確保物業日後的正常使用與維修的角度出發，對物業委託方委託的物業進行的質量驗收。 3、驗收條件不同 竣工驗收的首要條件是全部施工完畢，設備已落位；接管驗收的首要條件是按正驗收 合格，並且附屬設備已完全正常使用，房屋編號已得到認可。 4、移交對象不同 竣工驗收是建設單位移交物業的過程；接管驗收是建設單位向物業管理企 業移交物業的過程。 5．驗收階段不同 竣工驗收合格後7由施工單位向開發企業或建設單位辦理物業的交付手續，標誌著物業可以交付使用；接管驗收是在竣工驗收之後進行的再驗收，接管驗收一旦完成，即由開發企業或建設單位向物業管理企業辦理物業的交付手續，標誌著物業正式進入使用階段。 物業接管驗收應提交的資料 根據2003年國務院第379號令《物業管理條例》第二十九條規定和1991年建設部公布的《房屋接管驗收標準》（ZBP30001---90）建設單位應向接管單位移交有關資料。
新建物業接管驗收應提交的資料 1、產權資料 （l）項目批准文件。（2）用地批准文件。（3）建築執照。（4）拆遷安置資料。 2、竣工驗收資料 （1）竣工圖一包括總平面、建築、結構、」設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙。 （2）地質勘察報告。（3）工程合同及開、竣工報告。（4）工程預決算。（5）圖紙會審記錄。 （6）工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）（7）隱蔽工程驗收籤證。 （8）沉降觀察記錄。（9）鋼材、水泥等主要材料的質量保證書。（l0）砂漿、混凝土試塊試壓報告。 （1l）竣工驗收證明書。 3、技術資料 （1）新材料、構配件的鑑定合格證書。（2）水、電、採暖、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書。 （3）供水、供暖的試壓報告。（4）各項設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料。 牧業質量保修文件和物業使用說明書。 原有物業接管驗收應提交的資料 1、產權資料 （1）房屋所有權證。（2）土地使用權證。（3）有關司法、公證文書和協議。 （4）房屋分戶使用清冊。（5）房屋設備及定、附著物清冊。 2、技術資料 （1）房地產平面圖。（2）房屋分間平面圖。（3）房屋及設備技術資料。 三、物業接管驗收交接雙方的責任 建設單位的責任 （1）提前做好房屋交驗準備。房屋竣工後要及時提出接管驗收申請，未經接管驗收的新建房屋一律不得分配使用。 （2）在接管驗收時，應嚴格按照接管驗收標準進行驗收，驗收不合格的負責返修。 （3）房屋接管交付使用，如發生重大質量事故，應由接管單位會同建設、設計、施工等單位，共同分析研究，查明原因，如屬設計、施工、材料的原因由建設單位負責處理。如屬使用不當、管理不善的原因，則應由接管單位負責處理。 （4）按規定負責保修，並應向接管單位預付保修保證金和保修費。 （5）新建房屋接管後，應負責在3個月內組織辦理承租手續，逾期不辦應承擔因房屋 空置而產生的經濟損失和事故責任。 接管單位的責任 （1）對建設單位提出的驗收申請，應雜一15日內審核完畢、及時籤發接管驗收文件。 （2）經檢驗符合要求，應在7日內籤署驗收合格憑證，並應及時籤發接管驗收文件。 （3）接管驗收時，應嚴格按照接管驗收條件進行驗收，對在驗收中發現的問題應明確記錄在案，並會同建設單位共同協議處理辦法，商定復驗時間，督促施工單位限期改正。 （4）房屋接管交付使用後，如發生重大質量事故，應會同建設。設計。施工等單位，共同分析研究，查明原因。如屬管理不善的原因，應負責處理。 （5）根據協議，可負責代修、保修。 接管驗收時如有爭議，交接雙方應儘可能協商解決，如不能協商解決時雙方均應申請市、縣房地產管理機關進行協調或裁決。 物業管理企業的解聘 （一）解聘的形式 1、自然解聘 自然解聘是物業服務委託合們期滿後物業管理企業不再被續聘。為了確保亞全和物業管理企業雙方權益，物業B除委託合同中對委託管理時期限都有明確的規定。 2．提前解聘 提前解聘，是指在合同期限內，由於種種原因，合同雙方或單方提出終止合同的履行。提前解聘屬於提前解除合同，這將給雙方的利益和日常的物業管理工作帶來較大的影響。因此，雙方都要十分謹慎。當業主、業主委員會和物業管理企業產生較大爭議時，應進行充分的協商；協商不成時，可提請物業管理行政主管部門調解；調解革成時二當事人可採取仲裁或提交法院給予裁決，jAN決，將由負有責任的一方賠償因提前解除合同給對方造成的經濟損失。 （二）解聘的程序 1、自然解聘的程序 （1）雙方提出書面意見。一般在物業管理委託合同期滿前（如6個月），業主委員會和 觸一後軛賄問題向鄧提出書限見，表明態度。 （2）徵求業主意見。業主委員會應廣泛聽取業主對物業管理工作的意見和評價，如果大多數業主反映良好就可以續聘；如果有2／3的業主對物業管理工作不滿，可以不再續聘，進行自然解聘。 （3）物業管理企業進行選擇。 2、提前解聘的程序 （1）正確解決雙方的爭議 （2）儘快選聘新的物業管理企業 （3）做好移交的準備、 撤管工作的程序 （1）物業管理企業接受業主大會和業主委員會大撤管通知（2）進入撤管準備階段（3）正式實施撤管
在撤管過程中物業管理企業應做好的工作 （1）要善始善終做好管理工作（2）要儘量減少遺留問題（3）要做好交接工作 物業管理企業的選聘條件 物業管理企業的解聘有兩種情況：一是且然邂聘。其條件就是合同期滿，雙方協商不再續聘；二是提前解聘。其條件是雙方無法繼續履行合同a其原因是多方面的，可能廣大業主對物業管理企業的工作極度不滿，而物業管理企業又無切實改進工作的措施和行為，業主一致要求提前解聘；孩物業管理企業認為業主和業主委員會未認真履行合同中載明的義務場或對本企業的物業管理工作的支持配合十分不力，以至於無法繼續履行合同。但不管是什麼原因，都應該有～個正當的理由。 物業管理企業撤管時應移交的資料包括： （1）竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套拉施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料。 （2）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料。 （3）物業質量保修和物業使用說明文件。（4）物業管理所必須的其他盜料n 物業服務費構成的確定 物業服務成本或者物業服務支出構成，應包括以下幾個部分： （1）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等。 （2）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。 （3）物業管理區域清潔衛生費用。 （4）物業管理區域綠化養護費用。 （5）物業管理區域秩序維護費用。 （6）辦公費用。 （7）物業管理企業固定資產折舊。 （8）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用。 （9）經業主同意的其他費用。 以上物業管理區域指的是物業管理的公共區域。 收益性物業服務費的測算 物業管理企業在確定收益性物業服務費的標準時，常常按照物業租金收入的一定比例進行測算和收取。物業管理企業也可以採用前述居住性物業服務費的測算方法來測算收益性物業服務費。業主一般採用定額法和比例法測算收益性物業服務費。這種測算方法比較適合代理收益性物業租賃的物業管理企業。 物業服務的定價形式 物業服務收費是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理、維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的。 包幹制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈餘或者虧損均由物業管理企 業享有或者承擔的物業服務計費方式。 酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其餘全部用於物業服務合同約定的支出，結餘或者不足均由業主享有或者承擔的。 物業服務費的價格形式 物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價：具體定價形式由省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門確定。 （1）實行政府指導價物業服務收費，有定價權限的人民政府價格主管部門應當會同房地 產行政主管部門根據物業服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，並定期 公布。具體收費標準由業主與物業管理企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同 中約定。 （2）實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定。雙方商定收費標準時，可由雙方委託具有資質的價格事務所、會計事務所等中介服務機構對其費用、成本、利潤等進行測定。 測算物業服務費的原則 嚴格控制成本的原則、業主滿意的原則、區別對待的原則、合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則 四、明碼標價的規定 根據《物業服務收費管理辦法》的規定，物業管理企業應當按照政府價格主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理公共區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及受費項目收費標準等情況公示。 明碼標價要求經營者所表示的價格必須真實明示商品或服務各項指標的價格。明碼標價必須是在出售商品或在提供服務之前明示，而不是事後告知，其目的是讓消費者對商品或服務在事前有個基本了解。 物業服務費的收繳管理 1．根據《中華人民共和國價格法》和《物業管理條例》制定的《物業服務收費管理辦法》，規範了物業服務收費行為，保障了業主和物業管理企業的合法權益。 2．國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業；鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。 3．實行物業服務費用酬金制的，由於其核算方法也稱實報實銷制加酬金制，因此預收的物業服務支出是屬上已創製如L物業服務費屬於交納的業主所有的，物業管理企業不得將其用於物業服務合同約定性生明白b物業服務收費採取酬金制方式的，物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。 4．物業管理企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。 5、納入物業管理範圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。 6、物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、優點電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委託代收上述費用的，可向委託單位收取手續費，但不得向業主收取手續費等額費用。 物業服務費的追繳 1、送達物業服務費通知單 根據物業服務費收取時間間隔的約定（每月、雙月或一季度），物業管理企業應將收費通知單定期及時地送達到業主或使用人的手中，應由業主或使用人籤收。一般情況下，業主接到通知單後，能按時交納物業服務費。 2、加強立法，追討拖欠費用 如果業主（使用人）不能如期交納物業服務費，物業管理企業財務部門應進行催款。業主的權利和義務由法律和業主公約及物業管理委託合同保障維護的，是通過業主大會和業主委員會來實現的。業主有享受物業管理企業提供物業服務的權利，同時也有承擔物業服務費用、交納物業服務費用的義務。依據《物業服務收費管理辦法》，業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。 3、針對不同對象，採取不同的追討方法 （1）一般性追繳（2）針對性追繳（3）區別性追繳 追繳物業服務費的原則 l、業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。 2、業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。 3、政府價格主管部門會同房地產行政主管部門，應當加強對物業管理企業的服務內容、 標準和收費項目、標準的監督，物業管理企業違反價格法律，法規和固定，由政府價格主管部門依據《中華人民共和價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處罰。 解決物業服務收費難的對策 1、完善物業管理法律 市場經濟是法制經濟，物業管理是一種市場行為，物業管理企業通過市場競爭參與招投標並中標後，與物業所有人籤訂物業管理委託合同，對物業項目的建築物及其附屬設備設施、清潔衛生、綠化、交通、治安、環境容貌等管理項目進行維護、保養，為房屋所有人、使用人提供綜合服務的市場行為。和其他市場行為一樣，物業管理行為必須用法律進行規範。物業管理行業系統、規範的法規制度正在健全，物業管理的發展需美一個既有競爭秩序又有市場運行規則的推進機制，相關法律和法規的完善，即市場規則的完善是物業管理健康發展的保證。1994年4月五日，建設部頒發了33號令，即《城市新建住宅小區管理辦法》，明確指出：「住宅小區應當初步推行社會化、專業化的管理模式。由物業管理公司統一實施專業化管理。」從而正式確立了我國物業管理的新體制，為物業管理的體制改革指明了方向，提供了法規依據。2003年9月1日《物業管理條例》對物業服務收費作了原則性規定，規範物業管理服務的收費行為，維護國家利益和物業管理單位及物業產權人。使用人的合法權益，促進物業管理事業的健康發展又向前邁進了一大步；1999年10月14日，建設部發布了《關於印發份期物業管理協議）的通知》，要求新建住宅小區在籤訂商品銷售合同時，要籤訂前期物業管理服務協議，從而解決了房屋出售後到業主委員會成立前物業管理的問題，並有協議的示範文本；1999年10月30日，建設部頒布了《物業管理企業資質管理試行辦法》，對物業管理專業機構加強管理，鼓勵物業管理機構規模經營。特別是《物業管理條例》和《物業服務收費管理辦法》的出臺，進一步規範了物業管理行為，維護業主、使用人和物業管理企業的合法權益，創造和保持整潔、安全、舒適的生活、工作環境，促進和保障物業管理行業的健康發展。經過多年努力，從國家到地方各級人民政府和物業管理企業，從不同層次和需要先後制定了一系列物業管理法規以及相關政策、各項管理制度與辦法，為搞好物業管理打下了基礎。然而，這些離完善的物業管理法規體系還相差很遠，需繼續健全以適應當前蓬勃發展的物業管理行業的需要。 2、制定切實可行的物業服務收費標準 3、轉變業主和使用人的消費觀念 在計劃經濟體制下，我國住房制度採用的是福利制社會分配體系，人們居住公有住宅。住宅的管理和維修全部由政府指定的部門承擔。居民習慣的是「只享受，不（少）付費」。我國實行社會主義市場經濟後，人們不僅獲取住宅的方式發生了改變，使得產權結構也發 生了變化，物業管理也隨之出現，而人們對物業服務不認識、不理解。因此，就產生了如 何轉變消費觀念、認識和實踐物業管理的問題。根據市場經濟的要求，人們在得到住房成 為業主後，要與物業管理公司籤訂《物業服務合同》，明確各種交納的物業服務費用。業主 對於支付了大筆房款後，還要按期交納物業服務費不理解，有的業主甚至不清楚應交物業 服務費，更不會想到應主動去交物業服務費。《物業管理條例》明確闡明，業主應當根據物 業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負有連帶交納責任。 4．嚴格物業管理企業財務管理制度 物業管理企業的財務收支情況應定期向用戶公開，接受用戶的監督，使用戶明白自己交出的錢具體都用在了什麼地方，從而使用戶明白交納服務費的必要性和重要性，進而使他們從被動交費轉向主動交納各項服務費用。 總之，解決好物業收費難的問題，有利於物業管理工作的正常進行，有利於人們生產和工作環境的改善，也有利於業主的根本利益。 房屋租賃市場調查的準備 組織調查人員 1、確定總負責人。一般總負責人應為公司營銷部門經理或公司主管副總經理。 2、選拔調查人員。 3、組織調查小組。根據調查業務的類型、調查量的多少以及房屋調查緊急程度的高低， 可一組。跳由2～3組成。 4．確定每組的負責人。根據每組的任務，選拔適當人選擔任。 5、進行培訓。 有關調查人員就需要做好以下幾項工作： 1、收集、整理公司現有的資料、信息或情報，包括相關文字、圖片、音像等。 2、對上述資料進行初步分析，尋找關於房屋租賃方面有用的調查線索和相關信息； 3、在分析的基礎上，根據已有的經驗提出假設並對多個假設進行推斷，從而縮小正式現查範圍，更加明確房屋租賃調查的邊界和具體內容，以把握房屋租賃調查的方向，提高細查的效率。 設計調查表 調查表是整個調查工作的核心。房屋租賃市場調查表一般由兩個分表組成： 1、出租房屋供給情況表 其內容主要有：出租房屋名稱、所在地區、建成年月、出租面積、出租時間、租金水平及變化情況、。出租房屋的類型和等級（檔次）、配套設備設施狀況、空置率、出租策略、影響房屋出租的最大因素、具體房東的記錄、出租單位的資料、新建出租房屋、在建出租房屋以及調查日期等項目。
2、出租房屋需求情況表 其內容主要有：稅戶的類型一規模。』粗戶所從事前行業或職業j租戶承租的房屋面積大 小、是否有擴租的穆薩；。」租夕對喬租房屋的滿意程度。租戶對房屋的位置、面積、開間。 檔次、配套設備以及物業管哪B務的要求，租戶對租金的要求等等。 編制調查計劃 調查方案也稱調查計劃，它是調查小組進行調查的行動綱領，其主要內容包括：確定調查目的、調查方式和方法、信息收集和範圍、調查進度、調查經費預算、人員組織極其調查資料的統計與分析等。